Решение № 1 от 02.01.2024, Окръжен съд - Благоевград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№1 гр. Благоевград, 02.01.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ЧЕТВЪРТИ СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Петър Узунов при участието на секретаря Катерина Пелтекова като разгледа докладваното от Петър Узунов Гражданско дело № 20231200100597 по описа за 2023 година

Производството е образувано по искова молба на Л. К. Ч., ж.гр.С., ж.к.“Св.Т.“,бл.150, вх.“В“, ет.“В“, ет.8, ап.69, против „Б.“ ЕООД, ЕИК ..., седалище и адрес на управление в гр.С., ул.“Д.В.“№19, ет.2, ап.3, с пр. осн. по чл.19, ал.3 ЗЗД,вр. с чл.362 и сл. ГПК за главният иск, а евентуалните искове – с пр.осн.чл.93, ал.2, изр.2 ЗЗД и чл.92 ЗЗД,вр. с чл.10 от предварителния договор, и чл.86 ЗЗД.

Сочи се от ищцата, че на 24.02.23г с ответника сключили предварителен договор за покупко-продажба на описания недвижим имот при подробно уговорените условия.На 12.05.22г платила сумата от 6 000лв, представляваща задатък и съгл.чл.8 от предварителния договор продавача й предал владението на апартамента, ведно с ключовете на входната му врата и тази на сградата, след което започнала да плаща сметките за ел. енергия и вода.На уговорения в чл.5, ал.1 от договора краен срок за сключване на окончателния договор – 28.04.23г нито една отстраните не се явила при нотариус, тъй като продавача не бил готов с документите и помолил за няколко дни отсрочка.Впоследствие спрял да отговаря на купувача за определяне нова дата за окончателната сделка и ищцата му изпратила нотариална покана, с оглед финализиране на отношенията на посочената от нея дата – 08.06.23г в 10ч при нотариус С.В..Въпреки това представител на продавача не се 1 явил.Впредвид изложеното ищцата иска обявяването за окончателен на така сключения предварителен договор относно подробно описания имот със всички произтичащи от това последици.

При условията на евентуалност настоява за осъждането на ответното дружество да й заплати общо сумата от 82 000лв,от които: 12 000лв, представляващ двоен размер на задатъка(капаро), платен от ищцата по предварителния договор; сумата от 20 000лв, представляваща част от уговорената неустойка от 70 000лв в чл.10, ал.4 от предварителният договор, ведно със законната лихва от датата на исковата молба.Претендира разноските по делото.

Ответното дружество не изразява становище по исковете, въпреки осигурената възможност за това.

Съда след като съобрази закона, доказателствата и всички останали обстоятелства по делото, намира за установено от фактическа страна следното:

С предварителния договор за продажба на недвижим имот от 14.02.23г ответното дружество се е задължило да продаде на ищцата самостоятелен обект в сграда D – апартамент D1 – 22 - с идентификатор ***, подробно описан, при уговорените условия:срещу сумата от 52 807,41лв, от които 6 000лв са платени в деня на подписване на резервационната бланка12.05.22г(вж.резервационната бланка), която сума страните са уговорили, че представлява задатък(капаро), обезпечаващ окончателното сключване на договора(вж.чл.4, ал.1 от договора). Останалата част от цената са договори да се изплати в деня на изповядване на окончателната сделка(вж.чл.4, ал.2).

Първоначално с чл.2, ал.1 от резервационната бланка от 12.05.22г страните са предвидили сключването на окончателния договор да се извърши в срок до 31.08.22г.Докато по силата на чл.5 от предварителния договор продавача е поел задължението да прехвърли собствеността върху горния имот на ищцата най-късно до 28.04.23г

Според чл.10, ал.1 от договора, ако продавача откаже сключването на окончателния договор, купувача може да откаже сключването на окончателен договор, както и да развали предварителния в подробно посочените хипотези, при които продавача дължи връщането на задатъка в двоен размер.

2

Отделно в чл.10, ал.4 страните са уговорили, че ако по вина на продавача не бъде изповядана сделката,вкл. и в случаите по т.т.VІ.1, VІ.3 и VІ.5, продавача дължи на купувача неустойка от 70 000лв, платими по сметка на последния в срок от 60 дни, считано от 28.04.23г.

Въпреки проявената от ищцата активност, продавача не е изпълнил задължението си за прехвърляне на имота на 08.06.23г(вж. ищцовата покана и констативния протокол 08.06.23г на нотариус С.В.).

От нотариален акт №110/18.12.08г се установи, че междувременно ответното дружество е продало на Д. и А.С. имота,предмет на предварителния договор.В предварително споразумение(спогодба) от 08.09.23г ответното ЕООД признава така извършената продажба и изразява готовността си да върне заплатеният депозит по предварителния договор от 6000лв при посочените условия.И двете страни заявяват намеренията си за прекратяване на предварителния договор.

При така установеното съда направи следните правни изводи:

Разпоредбата на чл.19, ал.3 ЗЗД дава възможност на всяка от страните по предварителния договор да претендира сключването на окончателен такъв по исков ред.

От събрания доказателствен материал се установи по категоричен начин сключването между страните на твърдения предварителен договор за продажба на недвижимия имот по см. на чл.19, ал.1 ЗЗД.На това сочи представения договор от 14.12.23г,чийто изрични клаузи задължават ответното дружество да прехвърли на ищцата до 28.04.23г правото на собственост върху подробно описания в чл.1 имот срещу сумата от 52 807,41лв, платима по предвидения в чл.4 начин.

По делото обаче се установи по категоричен начин, че с НА№110/08г горният имот вече е продаден на трети лица и понастоящем не е в ответния патримониум.В тази насока са и извънсъдебните признания на неизгодни за ответника факти, съдържащи се в предварително споразумение(спогодба) от 08.09.23г и по този въпрос не се спори.

При тези данни и предвид разпоредбата на чл.363 ГПК така извършената сделка е противопоставима изцяло на ищцата, след като предхожда както вписването на настоящата искова молба, така също 3 сключването на предварителния договор и подписването на резервационната бланка.Ето защо иска за сключването на окончателния договор се явява неоснователен и подлежи на отхвърляне(така Р№1092/08.12.05г по гр.д.

№390/05г, ТК на ВКС и др).

Неуважаването на главният иск обуславя разглеждането на евентуалните искове в настоящият процес(Опр.№458/16.07.13г по ч.гр.д.

№3805/13г, ІV ГО на ВКС и др.).

Уважаването на иска по чл.93, ал.2, изр.2 ЗЗД предполага наличието на валидно сключен договор, чието изпълнение е обезпечено чрез даването на задатък; неизпълнение от страната, получила задатъка; отказ/разваляне на договора от страната дала задатъка и нейната изправност – да е изпълнила задълженията си или да е готова да ги изпълни.

По делото не се спори, че страните са обвързани от валидно сключения между тях на 14.02.23г предварителен договор за продажба на описаният недвижим имот при подробно уговорените условия.Безспорно е също и обезпечаването на изпълнението чрез плащането от бъдещият купувач на задатъка от 6 000лв, удостоверено както от чл.4, ал.1 и резервационната бланка, така също и от признанията на ответника(вж. предварителното споразумение от 08.09.23г).

Анализа на доказателственият материал, по отделно и в съвкупност, обосновава по категоричен начин изправността на ищцата и неизправността на ответника по горния предварителен договор.Проявената от купувача активност индицира в нужната степен готовността й да изпълни поетите задължения, за разлика от ответното дружество.Невярно декларираните данни в чл.9 от ответника при сключването на предварителния договор, така и последвалото му бездействие относно подготовката за изповядване бъдещата сделка, обосновават неизправността му.Отчуждителната сделка от 18.02.2008г, с която обещаният на ищцата имот е бил прехвърлен на трети лица далеч преди подписването на предварителния договор(вж.НА№110/08г и признанията в предварителното споразумение от 08.09.23г) допълнително подкрепят горните изводи и сочат на изначалната ответна неизправност.

Предвид изложеното и с оглед недвусмислено отказ на ищцата от предварителния договор, заявен вкл. чрез конклудентни правни и фактически действия,настоящия състав намира за основателна претенцията досежно 4 задатък.По силата на чл.93, ал.2,, изр.2 и чл.10, ал.1 от договора ответното дружество й дължи връщане на сумата от 12 000лв, представляващ двоен размер на платеният от нея задатък по предварителния договор.

Що се отнася до втория евентуален иск по чл.92 ЗЗД, то съда съобрази следното:

По вече изложените съображения между страните е налице поддържания предварителен договор, съдържащ подържаната уговорка за нестойка. По делото липсват данни за каквото и да е изпълнение от продавача на поетите задължения с въпросният предварителен договор.В уговорения срок окончателния договор не е сключен и декларираните данни в чл.9 досежно притежаваните собственически права от ответника, са неверни.Нещо повече – извършената през 2008г продажба на имота на трети лица изцяло осуетява изпълнението на предварителния договор.

Следователно, налице са предпоставките на чл.92 ЗЗД и клаузата на чл.10, ал.4 от договора за присъждането на търсената неустойка. Впредвид частично предявеният иск в настоящото производство, предопределящ и неговия предмет, на ищцата следва се присъди сумата от 20 000лв, представляваща част от уговорената неустойка в размер на 70 000лв.

В изложеното се съдържа отговор на всички останали доводи, които са от значение за правилното решаване на спора.

На осн.чл.78, ал.1 ГПК ответното дружество дължи на ищцата направените по делото разноски пред настоящата инстанция, които според доказателства по делото възлизат общо на 5 497,96лв(вж.и списъка по чл.80 ГПК).

Водим от горното Благоевградския окръжен съд

РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ като НЕОСНОВАТЕЛЕН иска по чл.19, ал.3 ЗЗД Л. К. Ч., ж.гр.С., ж.к.“Св.Т.“,бл.150, вх.“В“, ет.“В“, ет.8, ап.69, против „Б.“ ЕООД, ЕИК ..., седалище и адрес на управление в гр.С., ул.“Д.В.“№19, ет.2, ап.3,за обявяването за окончателен на сключеният между тях предварителен договор за покупка на недвижим имот от 14.02.23г относно самостоятелният обект в сграда с идентификатор *** (ЕКАТТЕ две хиляди шестстотин 5 седемдесет и шест, кадастрален район осемдесет и девет, поземлен имот двадесет и пет, сграда 7 /седем/, обект 14 /четиринадесет/), находящ се в гр.Б., общ. Б., обл. Благоевград, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД - 18 - 81 / 10.12.2009 г. на Изпълнителен директор на АГКК, Последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо самостоятелния обект е от 04.08.2010 г., адрес на имота: гр. Б., местност „С.И.“, вх. D-1 (латинска буква „Д“ - едно), ет. 3 (три), ап.

D122 (латинска буква „Д“ сто двадесет и две), Самостоятелният обект се намира на етаж 3 (три) в сграда с идентификатор *** (ЕКАТТЕ две хиляди шестстотин седемдесет и шест, кадастрален район осемдесет и девет, поземлен имот двадесет и пет, сграда 7 /седем/), Предназначение: Друг вид сграда за обитаване; Сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор *** (ЕКАТТЕ две хиляди шестстотин седемдесет и шест, кадастрален район осемдесет и девет, поземлен имот двадесет и пет), Предназначение на самостоятелният обект: Жилище, апартамент - в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение. Брой нива на обекта: 2 (два), Посочени в документа площи: 100.16 кв.м. (сто цяло и шестнадесет стотни квадратни метра), Прилежащи части: 19.83 кв.м.

(деветнадесет цяло и осемдесет и три стотни квадратни метра) идеални части от общите части, Ниво: 1 (едно), Съседни самостоятелни обекти в сградата:

На същият етаж: *** (ЕКАТТЕ две хиляди шестстотин седемдесет и шест, кадастрален район осемдесет и девет, поземлен имот двадесет и пет, сграда 7 /седем/, обект 15 /петнадесет/), *** (ЕКАТТЕ две хиляди шестстотин седемдесет и шест, кадастрален район осемдесет и девет, поземлен имот двадесет и пет, сграда 7 /седем/, обект 13 /тринадесет/), Под обекта: *** (ЕКАТТЕ две хиляди шестстотин седемдесет и шест, кадастрален район осемдесет и девет, поземлен имот двадесет и пет, сграда 7 /седем/, обект 9 /девет/), *** (ЕКАТТЕ две хиляди шестстотин седемдесет и шест, кадастрален район осемдесет и девет, поземлен имот двадесет и пет, сграда 7 /седем/, обект 10 /десет/), Над обекта: *** (ЕКАТТЕ две хиляди шестстотин седемдесет и шест, кадастрален район осемдесет и девет, поземлен имот двадесет и пет, сграда 7 /седем/, обект 13 /тринадесет/), Ниво 2 (две): Съседни самостоятелни обекти в сградата: На същият етаж: *** (ЕКАТТЕ две хиляди шестстотин седемдесет и шест, кадастрален район осемдесет и девет, поземлен имот 6 двадесет и пет, сграда 7 /седем/, обект 15 /петнадесет/), *** (ЕКАТТЕ две хиляди шестстотин седемдесет и шест, кадастрален район осемдесет и девет, поземлен имот двадесет и пет, сграда 7 /седем/, обект 13 /тринадесет/), Под обекта: *** (ЕКАТТЕ две хиляди шестстотин седемдесет и шест, кадастрален район осемдесет и девет, поземлен имот двадесет и пет, сграда 7 /седем/, обект 15 /петнадесет/), Над обекта: няма, Стар идентификатор: няма, който самостоятелен обект съгласно доказателствен акт за собственост - Нотариален акт за учредяване на правото на строеж №24, том ХI, рег. №7530, дело № 1974 от 21.12.2006, вписан в Служба по вписванията в вх. рег. № 7520 от 21.12.2006 г., Акт № 84, том XXXII, дело № 6799/2006, парт. 13686, 24337, и съгласно Разрешение за строеж № 344/18.10.2006 г., Протокол за установяване на годността за ползване на строежи Образец 16 от 14.09.2007 г.,и Разрешение за ползване № СТ-12- 997/30.09.2008г.