Решение № 190 от 11.01.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 190 гр. София, 11.01.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-7 СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Гергана Коюмджиева при участието на секретаря Йоана П. Петрова като разгледа докладваното от Гергана Коюмджиева Гражданско дело № 20221100107099 по описа за 2022 година

Предмет на делото е иск с правно основание чл. 93, ал.2 предл.1 ЗЗД, чл.86 от ЗЗД.

По изложените в исковата молба обстоятелства В. К. М. ЕГН **********, чрез адв. Р. С. - пълномощник е предявила срещу „Т.И.“ ЕООД с ЕИК ******* иск с правно основание чл. 93, ал. 2 предл. посл. от ЗЗД, за осъждане на ответното дружество да заплати сумата в размер на 63 600 лева, представляваща двойния размер на платен задатък при сключване на предварителен договор за изграждане и покупка на недвижим имот от 07.11.2019г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на завеждане на иска – 05.07.2022г. до окончателното изплащане на сумата. Претендира сторените по делото разноски.

В исковата молба са наведени твърдиния, че на 07.11.2019 г. в гр. София между ищцата и ответното дружество са сключени два предварителни договора за покупко-продажба на недвижими имоти, по силата на който ответното дружество в качеството си на продавач поело задължение да прехвърли на ищцата правото на собственост върху следните недвижими имоти, а именно:

1) АПАРТАМЕНТ № 22, на две нива, находящи се на 1 (първи) и 2 (втори) тавански етажи, със застроена площ от 138,06 кв.метра състоящ се от: входно антре, баня с тоалетна, спалня, дневна-трапезария с кухненски бокс и тераса, на второ ниво от антре, спалня, баня-тоалетна, дрешник и вътрешно стълбище, ведно с МАЗЕ № 22, със застроена площ от 3,64 кв.метра, заедно със съответните 1 идеални части от общите части правото на строеж върху урегулирания поземлен имот, върху който е изградена сградата находяща се в гр. София, район “Овча купел”, ул. "******* и съставляващ УПИ XIV-20, кв.43 по плана на гр.София.

Договорената продажна цена по предварителен договор е в размер на 300 000 лева, като в деня на сключване на предварителния договор ищцата заплатила сума в размер на 30 000 лева, от които 2 000 лева брой, а остатъка от 28 000 лева са платени по банкова сметка на ответното дружество.

2) ГАРАЖ № 11, находящ се на 1(първи) етаж на сградата на кота 0.80 м, със застроена площ от 21.70 кв.метра, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата, находящ се в триетажна сграда - допълващо застрояване към основна седеметажна жилищна сграда, находящи в УПИ XIV-20, кв. 43, с площ от 1257 кв.метра, гр. София, район “Овча купел”, ул. "*******.

Договорената продажна цена е в размер на 18 800 лева, като в деня на сключване на предварителния договор ищцата превела по сметка на ответника сума в размер на 1 800 лева, представляваща задатък по чл.93 от ЗЗД.

Ищцата твърди, че по молба на ответното дружество предварителните договори били изменени с допълнително споразумение, по силата на което е удължен срокът за предаване на имота до приключване на процедурата за изменение на регулационния план изискана от НАГ. При сключване на предварителните договори ответното дружество продавач се легитимирало като собственик на недвижимите имоти, като представило Нотариален акт № 162, том I, рег.№ 8496, дело 96/2017г. на Нотариус С.Д., с рег.№358 на НК по отношение на апартамент № 22 и Постановление за възлагане на недвижимо имущество от 06.02.2019г. относно собствеността върху гаража. Продавачът декларирал, че към момента на подписване на предварителните договори е единствен легитимен собственик и притежава в пълен обем правото на собственост върху имотите, че няма наложени възбрани, вписани искови молби, учредено право на ползване и други, няма предявени претенции от страна на трети лица относно собствеността върху имотите, няма предявени реституционни претенции относно имота, няма висящи съдебни спорове и изпълнителни дела по отношение на имотите, както и че няма друг сключен предварителен договор за продажба. Продавачът уверявал, че ще прехвърли собствеността върху имотите, тъй като това не се случило ищцата направила справка в Агенция по вписвания и установила, че имотите са продадени на трето лице. Наведен е довод, че ищцата се е възползвала от правото си по чл.87, ал.2 ЗЗД и е развалила едностранно предварителен договор от 07.11.2019г. и е завила претенция към ответнито дружество за дължимата сума от 2

63 600лв., представляваща платения от нея задатък в двоен размер.

В едномесечния срок по чл.131 от ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответното „Т.И.“ ЕООД, представлявано от управителя Н.Г.Б. чрез пълномощника адв.Н. В., в който предявения иск е оспорен по основание и размер. Сочи се, че в процесните предварителни договори, не е уговоряно капаро.

Ответното дружество не оспорва обстоятелството, че с ищцата сключили два предварителни договора от 07.11.2019 г. за покупка на описаните в тях недвижими имоти, а именно: АПАРТАМЕНТ № 22 и ГАРАЖ № 11, находящи се в новострояща се жилищна сграда в град София, на ул. „*******, както и че страните са подписали Анекс № 1 от 19.12.2019 г., с който срокът за предаване се удължил до приключване на процедурата за изменение на регулационния план.

Ответното дружество оспорва предявения иск, като твърди, че страните никога не са уговаряли при несключване на окончателен договор по вина на продавача, последият да дължи връщане на капаро в двоен размер. Съгласно чл.15, ал.2 от предварителния договор от 07.11.2019 г. за апартамент № 22 е предвидено, че при липса на сключване на окончателен договор по вина на продавача, купувача може да иска или връщане на всички платени суми, или обявяване на предварителни договор за окончателен. В предварителния договор от 07.11.2019 г. за гараж № 11 също е записано връщане на платени суми - не плащане на капаро в двоен размер.

Твърди се, че при сключване на предварителния договор за АПАРТАМЕНТ № 22 ищцата е уведомена, че същият е ипотекиран в полза на „А. КРЕДИТ БЪЛГАРИЯ“ ЕООД, съгласно Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот № 03, том I, per. № 485, дело 03 от 2018 г. Това обстоятелство е записано в чл.9, ал.1 от договора. Кредиторът „А. К.Б.“ ЕООД дал съгласието си за сключване на предварителния договор с уговорката, че той ще получи сумата от 300 000 лева и ще заличи ипотеката. Срокът за сключване на окончателен договор съгласно чл.5 е определен до 45 дни след получаване на Разрешение за ползване /Акт обр. 16/ за сградата, а именно: „Жилищна сграда с магазини, гаражи и фитнес клуб“, находяща се в град София, в УПИ XIV-20, квартал 43 по плана на град София, местност Овча купел, ул. „*******.

Към датата на сключване на Предварителния договор от 07.11.2019 г. сградата била напълно завършена и документите за предаването й с Акт образец 16 били внесени. В текста на чл.12 бил поставен като краен срок 31.12.2019 г. за предаване на обекта. Открити били регулационни проблеми в имота и въпреки всички надлежно издадени строителни книжа е указано да извършат процедура по изменение на регулационния план. Поради това страните подписали Анекс № 1 от 3

19.12.2019 г., с който срокът за предаване се удължил до приключване на процедурата за изменение на регулационния план. Около 2 месеца след подписване на анекса сградата получила Удостоверение за въвеждане в експлоатация № 140/13.02.2020 г., за което е уведомена ищцата. В средата на месец март ищцата посетила офиса на ответното дружество, заедно със съпруга си и заявила, че поради обявеното извънредно положение в страната няма да има възможност да получи банков кредит и помолила да й върнат задатъка. Уговорено било между страните да подготвят споразумение, съгласно което ответното дружество се отказва от правото си да задържи задатъка и ще й го върне след продажбата на имота на трети лица и ако продажната цена е равна или по-висока от договорената с нея. Твърди, че споразумението е изпратено на ищцата по имейла, но до подписването му не се е стигнало. Ищцата се съгласила да продава апартамента и да я уведомят, когато се появи нов купувач. Две години по-късно имотът е продаден на публична продан на трето лице, като продажната цена постъпила по сметка на съдебния изпълнител. Посочва, че тъй като ищцата не подписала споразумението, ответното дружество приело, че предварителният договор е развален по нейна вина и дружеството има право да задържи получения задатък, съгласно чл.14 от същия договор.

По отношение на Предварителния договор за продажба на ГАРАЖ № 11 ответникът сочи, че този обект се намира в друга сграда - допълващо застрояване гаражи, ателиета и подземни гаражи, за които има издадено отделно Разрешение за строеж и което допълващо застрояване подлежи на отделно приемане от основната сграда. Закупили няколко гаража от публичен търг. В сключения Предварителен договор с ищцата договорили много по-дълъг срок за сключване на сделката - докато за АПАРТАМЕНТ № 22 срокът беше 31.12.2019 г., за ГАРАЖ № 11 - срокът беше 31.12.2020 г. Посочва още, и че към момента не е издадено Разрешение за ползване /Акт образец 16/ за допълващото застрояване поради административни пречки. Тъй като ищцата не искала да купува ГАРАЖ № 11 без издадено Разрешение за ползване, те продали гаража на трето лице.

Поддържа, че в раздел IV „Санкции и неустойки“ от предварителния договор за гаража са уговорени последиците от неоснователен отказ на продавача да сключи окончателен договор, като сочи, че предвидените в чл.12, ал.1 и ал.2 хипотези не са налице.

В открито заседание ищцата чрез пълномощника си адв.Р. С. подържа предявените искове.Представя списък на разноски по чл.80 ГПК и писмена защита.

4

В открито заседание ответното дружество чрез адв.Н. В. оспорва предявените искове. Представя списък на разноски по чл.80 ГПК и писмена защита.

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, І -7 състав, след като прецени доводите и възраженията на страните, събраните по делото доказателства и ги обсъди по отделно и в съвкупност, съгласно чл. 235, ал.2 от ГПК и чл.12 ГПК, намира за установено следното:

От фактическа страна:

По делото е приет неоспорен Предварителен договор за изграждане и продажба на недвижим имот от 07.11.2019г. сключен между ищцата В. Д. като купувач и възложител и „Т.И.“ ЕООД от друга като продавач и изпълнител. /л.11л.14 от делото/ Съгласно уговореното в т. 1 от предварителния договор ответното дружество се задължили да изгради и продаде на ищцата следния недвижим имот: АПАРТАМЕНТ № 22, на две нива, находящи се на 1 (първи) и 2 (втори) тавански етажи, със застроена площ от 138,06 кв.метра състоящ се от: входно антре, баня с тоалетна, спалня, дневна-трапезария с кухненски бокс и тераса, на второ ниво от антре, спалня, баня-тоалетна, дрешник и вътрешно стълбище, ведно с МАЗЕ № 22, със застроена площ от 3,64 кв.метра заедно със съответните идеални части от общите части правото на строеж върху урегулирания поземлен имот, върху който е изградена сградата находяща се в гр.

София, район “Овча купел”, ул. "******* и съставляващ УПИ XIV-20.

Уговорената продажна цена, съгласно чл.3, ал.1 от предварителния договор е 300 000лв. В клаузата на чл.3, ал.3, от предварителния договор е уговорено купупувачът да заплати сума в размер на 10 % от продажната цена, в т.ч. стоп капаро от 2000лв. и първа вноска от 28 000лв. в деня на подписване на договора, а втората вноска от 270 000лв. се заплащат от купувача на продавача с банков кредит, при нотариалното прехвърлане на имота. Страните приели, че стоп капаро от 2000лв. и първа вноска от 28 000лв. /10 % от продажната цена / представляват задатък по см. на чл.93 от ЗЗД./ чл.3, ал.3, бук.Б, от предварителния договор/

Според клаузата на чл.5, ал.1 от предварителния договор от 07.11.2019г. страните се задължили да сключат окончателен договор под формата на нотариален акт в срок до 45 дни от получаване на разрешение за ползване/Акт 16/. Съгласно, чл.10 от договора купувачът се задължил да заплати продажната цена , съгласно условията на чл.3. Ответното дружество се задължило завърши и предаде обекта до 31.12.2019г. и да прехвърли сбствеността върху имота в уговорения между страните ден и час.