Определение № 128 от 24.01.2022, Районен съд - Хасково

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 128 гр. гр. Хасково, 24.01.2022 г.

РАЙОНЕН СЪД – ХАСКОВО, VІІ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и четвърти януари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: ХРИСТИНА З. ЖИСОВА като разгледа докладваното от ХРИСТИНА З. ЖИСОВА Гражданско дело № 20215640102441 по описа за 2021 година

Производството е образувано по искова молба „Парадайс“ЕООД, против Община Хасково, с която се иска съдът да извърши тълкуване на чл.10 от Договор с рег.№ 202/22.06.2012г., сключен между ищеца и ответника, за срок от 10 години за отдаване под наем на имот – публична общинска собственост, представляващ парк „Овчарски“, според който „След прекратяване на договора, наемателят е длъжен да предаде имота ведно с всчики изградени обекти, трайно прикрепени към земята“. Алтернативно, при условията на евентуалност е предявен иск за обявяване на нищожност на разпоредбата на чл.10 от посочения Договор на основание чл.26, ал.1 ЗЗД, като накърняваща добрите нрави.

Ищецът в исковата молба твърди, че с договор peг. № 202/22.06.2012 год., сключен за срок от 10 години, ответникът - Община Хасково е отдал за ползване под наем на ищцовото дружество, недвижим имот, публична общинска собственост, представляващ - парк „Овчарски“- поддържане на озеленената площ, имот с идентификатор ****** по КК на гр.Хасково, одобрена със Заповед № РД-18-63/05.10.2006 год. на изпълнителния директор на АК гр.София, с площ - 4326 кв.м., при граници, ул."Драгоман", ул."Кресна", ул."Св. Георги" и ул."Беласица", и възможност за монтаж на временен обект с площ до 130 кв.м. По силата на този договор ищецът, се е задължил да: -заплаща месечен наем за целия имот в размер на 416,70 лв без ДДС , платима до 10-то число на месеца за същия месец в брой в касовия салон на Общината; -приеме имота с приемо-предавателен протокол и го ползва по предназначение, както и да изпълни редица допълнителни условия, подробно изброени в чл.9 ал.9 от него. Тези допълнителни условия представлявали цялостно облагородяване на парка, направа на подпорни стени, алеи, детски площадки и редица други, като в последната точка изрично било предвидено и ремонт на съществуващ търговски обект (подмяна на дограма и врати, ремонт на таван и покрив, подмяна на фаянс и теракот). Общата стойност на инвестицията в Договора била определена в размер на 200 670,00 лв без ДДС. В договора било предвидено и задължение във връзка с обезпечаване изпълнението на тази инвестиционна програма да се внесе гаранция в размер на 5 000 лв. преди подписване на договора като това условие било изпълнено на 03.05.2012 год.

В чл.10 от Договора било изрично предвидено, че „след прекратяване на договора Наемателят с длъжен да предаде имота ведно с всички изградени обекти, трайно прикрепени към земята.“. В чл.14 от него били предвидени условията за прекратяване на Договора като в т.5 били тези уговорени в полза на Наемодателя да прекрати договора едностранно, а в чл.14 1 т.5, подточка 5.4. било изрично записано „без предизвестие при неплащане на една наемна вноска в срока по чл.4 ал.2 от този договор.“

На 10.09.2021 год. на управителя на дружеството било връчено Уведомление Peг.индекс: 53 П-180-3 от 9.09.2021 г., с което Кметът на Общината едностранно без предизвестие на основание чл.15 ал.3 от ЗОбС и чл.14 т.5.4 от Договора прекратил действието му. Едновременно с прекратяването на Договора за наем, било направено и искане за заплащане на дължимите вноски в едномесечен срок, както и имотът да бъде освободен и предаден на Общината ведно с всички изградени обекти, трайно прикрепени към земята. Било посочено, че дружеството дължи по Договора сумата 5043,16 лв, която се формирала от неплатени наемни вноски за м. октомври и м. ноември 2020 год. и от м. март до м. септември 2021 г. включително, както и от начислени неустойки и такса за третиране на отпадъци. На 28.09.2021 год. ищецът на дружеството подал до Кмета на Общината мотивирано становище по предизвестието вх. № 53- П-180-3 #1, в което възразил против прекратяването на Договора като се позовал на нищожност на клаузата на чл.14 т.5.4 от Договора, както и на обстоятелството, че Общината задържа без основание внесената от дружеството парична гаранция в размер на 5 000 лв и при евентуални претенции и то без до този момент да е искала заплащане на просрочени наемни вноски, е можела да удовлетвори вземането си от тази сума. В него били изложени и мотиви, че дружеството редовно изпълнявало задълженията си по Договора включително и за наемната цена, но неплащането на няколкото вноски се дължало на затварянето на търговския обект - заведение, заради ограничителните мерки, налагани заради Ковид-пандемията. На 12.10.2021 год. на управителя на дружеството била връчена Заповед № 1787/11.10.2021 год. на Кмета на Общината, с която на основание чл.44 ал.2 от ЗМСМА във връзка с чл.65, ал. 1 от ЗОбС било разпоредено изземването от дружеството на целия имот, включително „ведно със всички изградени обекти, трайно прикрепени към земята“ със срок на изпълнение 14-дни с изричното посочване, че обжалването на Заповедта не спира изпълнението.

При това положение, ищецът счита, че формулировката на чл.10 от Договора била неясна и се нуждаела от тълкуване от съда като задълженията на наемателя били изрично посочени в чл.9 ал.9 от Договора, а именно: залесяване на парка, подмяна на бордюри, ремонт и укрепване на подпорни стени, ремонт и направа на алеи; направа на нови стъпала, монтаж на детско съоръжение и тенис маса; монтаж на нови 15 диванни пейки, на 12 кошчета за отпадъци, изграждане на поливна инсталация, поставяне на футболна врата, изграждане и поддържане на площадка около търговския обект и др.п. В договора, не било предвидено „изграждане на обекти“, които са трайно прикрепени към земята. Отделно от това в качеството си наемател ищецът извършил и много други подобрения - направа на външен паркинг, монтиране на множество сенници и навеси, направа на беседки. Всички те, макар и да били прикрипени към терена, не представлявали изградени обекти, а демонтируеми съоръжения - метални конструкции, прикрепени към земята най-вече с анкерни болтове. Според разбиранията му, клаузата на чл.10 от Договора била по-скоро свързана и имала смисъл относно трайните насаждения, направата на алеи, подпорни стени, монтиране на пейки, осветителни тела, които са свързани с облика на парка. Напълно естествено било, при прекратяване на договора, тези подобрения да останат в полза на наемодателя, тъй като премахването им би нарушило целостта и облика на парка. В същото време, това не можело да се отнася до търговския обект (който бил собственост на трето лице - ЕТ „Сотир Сотиров“), както и до всички лесно демонтируеми навеси, беседки и др.подобни.

Според ищеца, не такова било разбирането на ответника, който със Заповед е разпоредил изземването на всички изградени обекти, трайно прикрепени към земята, без да било ясно кои са те и без значение чия собственост са.

Така бил налице правен спор относно тълкуването на тази разпоредба поради нейната 2 неяснота и твърдяно различно възприемане от страните по договора в частта какво представляват „изградени обекти“ и как следвало да се разбира понятието „трайно прикрепени към земята“.

В петитума на исковата молба ищецът е формулирал няколко искания до съда, а именно: 1) да се извърши тълкуване на разпоредбата на чл.10 от Договора и да бъде даден отговор на въпросите какво представляват „изградени обекти“ и какво следва да се разбира по понятието „трайно прикрепени към земята“, дали и кои подобрения в имота попадат в обхвата й, съобразно чл.10 от Договора, както и 2) алтернативно, при условията на евентуалност, разпоредбата на чл.10 от Договора да бъде обявена за нищожна на основание чл.26 ал.1 от ЗЗД като накърняваща добрите нрави в случай, че се възприеме тълкуването съобразно разбирането на Общината, че всички подобрения представляват изградени обекти и че са трайно прикрепени към земята, независимо от начина им на монтаж.

В изпълнение на разпореждане № 1622 от 13.12.2021 г., постановено по гр.д. № 2441 по описа за 2021 г. на РС-Хасково с уточняваща молба с вх. рег. № 968 от 19.01.2022 г. ищецът е изложил обстоятелства, които счита, че обосновават правния му интерес от предявяване на предявените установителни искове, а именно, че заповедта (Заповед № 1787/11.10.2021 год. на Кмета на Община Хасково) била понастоящем изпълнена на 01.11.2021г. като при нейното изпълнение били иззети сграда, метални навеси, пергули и др. под., монтирани на планки, както и оборудване и при това положение очевидно Община Хасково ги считала за свои. Ищецът имал различно разбиране като според него на изземване подлежали, трайните насаждения и други подобрения като детски съоръжения, подпорни стени, скамейки и т.н., трайно прикрепени и монтирани в изпълнение на договора. В зависимост от произнасянето по главния иск – за тълкуване на разпоредбата на чл.10 от Договора, при условията на евентуалност, съобразно изхода на делото е предявен и иск за обявяване нищожността на чл.10 от договор peг. № 202/22.06.2012 год.

В едномесечния срок по чл. 131, ал. 1 от ГПК е депозиран писмен отговор на искова молба като ответникът Община Хасково счита предявените искове както за недопустими, така и за неоснователни.

С оглед така изложените обстоятелства, съдът намира, че предявените искове са недопустими, поради липсата на абсолютна задължителна положителна процесуална предпоставка – наличието на правен интерес. Съображенията за този извод на съда са следните:

Правният интерес от предявяване на иска е една от абсолютните процесуални предпоставки за възникването на правото на иск. За същата съдът следи служебно.

Интересът от защита изрично е предвиден като условие за предявяване на установителните искове – аргумент чл. 124, ал. 1 от ГПК, тоест не е достатъчно да се докаже съществуването на правото или задължението, необходимо е ищецът да има интерес от установяването му, тъй като е съществен елемент на установителния иск. В правната теория е изведено, че съществуването на интерес от установителяния иск е обусловено от поведението на насрещната страна, а именно тя да оспорва претендираното от ищеца право или да претендира отричаното от ищеца такова. Следователно правният интерес се състои в несигурното правно положение на ищеца, което застрашава правото му, без да го нарушава.

Ако правото е нарушено установителният иск би бил недопустим, тъй като ще липсва правен интерес от предявяването му, доколкото при нарушено право търсената защита е друг вид и следва да се предяви осъдителен или конститутивен иск. Когато ищецът може да постигне по друг по-ефективен начин, преследваната от него цел, се приема, че лицето няма интерес от търсената правна защита. В конкретния случай на облигационно правоотношение между страните установителният иск е допустим само когато с установителното решение ще се постигне целен резултат и не ще се наложи да се води след това друг иск. Нуждата от защита чрез установителен иск се поражда само при правен спор, когато едно субективно 3 право е смутено или нарушено. Липсва правен интерес от установителен иск, когато спорното право може да бъде предявено чрез осъдителен иск. (така - Решение № 183 от 4.06.2010 г. по гр. д. № 3887/2008 г., III г. о., ГК на ВКС). Съдът е длъжен да провери допустимостта на иска още с предявяването му и да следи за правния интерес при всяко положение на делото. Когато констатира, че ищецът няма правен интерес, съдът прекратява производството по делото, без да се произнася по основателността на претенцията.

В настоящия случай макар ищецът да излага обстоятелства, за които счита, че обуславят наличието на правен интерес и съответно предпоставят наличието на правото на иск, неговата субективна преценка не отговаря на действителното правно положение.

Правният интерес е винаги конкретен, а не общ и доколкото се твърдят осъществени действия по изпълнение на администртивния акт - Заповед № 1787/11.10.2021 год. на Кмета на Общината, от страна на ответника, то според настоящият съдебен състав са се породили други възможности за защита в полза на ищеца чрез предявяване на осъдителни облигационни искове и пр., от което следва, че предявеният иск за тълкуване на договорната клауза е недопустим предвид субсидиарния му характер.