Определение № 3240 от 26.10.2026, Апелативен съд - София

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 3240 гр. София, 26.10.2026 г.

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 15-ТИ ТЪРГОВСКИ, в закрито заседание на двадесет и шести октомври през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Даниела Дончева

Членове:

Димитър Мирчев

Михаил Малчев като разгледа докладваното от Димитър Мирчев Въззивно частно гражданско дело № 20261000501972 по описа за 2026 година

Производството е по реда на чл. 274 и сл. от ГПК.

С определение № 2784 от 24.06.2026 г. по т.д. № 557/2026 г. състав на СГС е върнал на основание чл. 130 ГПК исковата молба с вх. №38297/19.03.2026г. на С. Ж. Д., мотивирайки се с липса на правен интерес от търсената защита.

Срещу определението на градския съд е депозирана частна жалба от С. Ж. Д., която счита същото за неправилно. Моли САС за отмяната му, като се дадат указания на СГС да разгледа по същество исковите претенции на Д., тъй като се настоява, че същите са допустими и че е налице правен интерес от съдебна защита.

Процедурата по чл. 276 ГПК не е била приложима в конкретния случай.

Жалбата е допустима и в срок, а по същество е основателна. Съображения:

Производството в първата инстанция е образувано по искова молба, подадена от С. Ж.

Д. и насочена срещу „Формат Инвест“ ООД и „Проперти Формат“ ЕООД, с която се предявяват искове за нищожност на клаузи от сключен между ответниците на 01.06.2025г. договор за наем, евентуален иск за относителна недействителност на целия договор за наем по чл. 135 ЗЗД, както и искане за осъждане на ответниците „солидарно“ разноски по делото за един адвокат на основание чл.38 ЗА. В исковата молба и в молба –уточнение от 18.06.2026 г. са изложени твърдения, че ищцата има сключен с ответника „Формат Инвест“ ООД предварителен договор за покупко –продажба на жилище, който договор ответникът не изпълнил доброволно, въпреки че на 10.10.2025г. е настъпил падежа на задължението му да прехвърли имота с окончателен договор, поради което ищцата е завела на 26.01.2026 г. съдебен иск по чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяването му за окончателен.

САС също установи, след направена служебна справка, че по този иск е висящо гр.д.

№ 792/2026 г. на СГС.

1

Твърди се още, че 01.06.2025г. между ответниците е сключен договор за наем, който има характеристиките на предварителен или на такъв за обещание за дарение и който се отнася до същото жилище, което е предмет на договора с ищцата, като този договор съдържа уговорки за извършване на ремонт от наемателя на стойност 31168 евро и заплащане на наемна цена от 200 евро месечно, като е сключен за срок до 30.07.2035г. и предвижда уговорки за неустойка при предсрочното му прекратяване, като договорът е вписан в Служба по вписванията-София, а на 09.02.2026г. ответниците сключили и договор за ипотека върху жилището за обезпечаване на задълженията за неустойка при предсрочното му прекратяване. Ищцата е завела иск по чл.135 ЗЗД за относителна недействителност на договора за учредяване на ипотека, по който е висящо т.д.№ 443/2026г. на СГС.

Във връзка с дадени указания от първоинстанционния съд за обосноваване на правен интерес от искове за нищожност, евентуално относителна недействителност на договора между ответниците от 01.06.2025г. ищцата /с писмено уточнение/ е обосновала такъв с правото си да получи правото собственост върху жилището по предварителния договор без тежести и без довършителни работи, както и без ипотека, която обезпечава задълженията по договора от 01.06.2025г. между ответниците.

САС в настоящия си състав счита, че предявените главни искове от С. Д. по чл. 26 ЗЗД за прогласяване за нищожни на клаузите на чл. 1, 2, 3, 6, ал. 1, 8, ал. 1, 17, 23, 24, ал. 2, 3 и 4 от сключения между ответниците „Формат Инвест“ ООД и „Проперти Формат“ ЕООД договор за наем от 01.06.2025 г. са допустими.

Интерес от искова защита е налице, когато между насрещните страни има правен спор, а това се случва при неоснователното отричане на субективно материално право, което съществува или неоснователно претендиране на субективно материално право, което не съществува, чрез спор относно фактите и/или правото (тяхното възникване, съдържание или съществуване). Липсва правен интерес от исков процес, когато решението няма да се отрази върху правната сфера на ищеца и решението няма да способства за признаване или удовлетворяване на негово субективно материално право. В този смисъл е и Определение № 3339/25.06.2025 г. по ч.гр.д. № 4898/2024 г. на ВКС.

В конкретния случай, ищцата обосновава правният си интерес да атакува като нищожни различни клаузи от процесния договор за наем между „Формат Инвест“ ООД и „Проперти Формат“ ЕООД с обстоятелството, че тя има предходни облигационни отношения с „Формат Инвест“ ООД касателно отдаденият под наем процесен недвижим имот. Твърди се още, че този наемен договор препятствал упражняването на твърдени от нея права върху същия имот в пълен обем и съгласно по-рано сключения между Д. и „Формат Инвест“ ООД предварителен договор за покупко-продажба от 08.03.2022 г.

Фактът, че Д. е предявила в отделно производство конститутивен иск за обявяване на този предварителен договор за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД, не рефлектира негативно върху възможността тя да иска прогласяването като нищожни на клаузи от договора за наем между двете дружества за същия апартамент, макар и да е трето лице за наемната сделка. Това е така, тъй като наемният договор е вписан в имотния регистър преди 2 вписването на исковата й молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителния договор за покупко-продажба от 08.03.2022 г., сключен между нея и „Формат Инвест“ ООД, поради което не може да се счита, че за нея липсвал правен интерес от атакуване на клаузи от наемното правоотношение като нищожни – на основанията, посочени в исковата й молба.

Относно предявения от Д. иск по чл. 135 ЗЗД за обявяване на относителна недействителност на договора за наем от 01.06.2025 г., сключен между „Формат Инвест“ ООД и „Проперти Формат“ ЕООД.

Практиката на ВКС /като например Решение № 328/23.04.2010 г. по гр.д. № 879/09 г., Решение № 639/06.10.2010 г. по гр.д. № 754/09 г. и други/ приема, че качеството кредитор с налице, ако ищецът по иска твърди и съществуването на вземането му произтича от твърдените факти в исковата молба, като за действителността на вземането не е необходимо същото да е ликвидно и изискуемо или установено с влязло в сила съдебно решение.

Според Решение № 552/15.07.2010 г. по гр.д. № 171/09 г. на ВКС, в производството по Павловия иск съдът изхожда от положението, че вземането съществува, ако то произтича от твърдените факти от ищеца. В случая, се твърди наличието на неудовлетворено непарично притезание, изразяващо се в задължението на длъжника „Формат Инвест“ ООД да прехвърли на кредитора С. Д. правото на собственост върху процесното жилище в гр.

София съгласно предварителен договор от 08.03.2022 г. В този смисъл, изхождайки от твърдените в исковата молба факти, съдът може и ще следва да прецени дали процесния договор за наем от 01.06.2025 г. не е увреждаща кредитора С. Д. сделка или не е такава.

Аргументите на първоинстанционния съд за липса на правен интерес от Павловия иск, тъй като имало висящо производство по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване на окончателен на сключения предварителен договор за продажба на недвижим имот между С. Д. и „Формат Инвест“ ООД, не следва да бъдат споделени. Това е така, тъй като процесният договор за наем е вписан в Служба по вписванията преди исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, както вече бе посочено и С. Д. има правен интерес да иска от съда обявяване на относителна недействителност на наемния договор, за да може да не бъде обвързана от действието на вписването му в имотния регистър дори и при положителен за нея изход от производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, за което е образувано гр.д.№ 792/2026 г. на СГС. За целта тя ще следва да докаже фактическия състав на Павловия иск по чл. 135 ЗЗД, но тази претенция не е процесуално недопустима поради липса на правен интерес.

Поради изложеното, атакуваното определение на СГС следва да бъде отменено и да се постанови връщане на делото обратно на градския съд за продължаване на съдопроизводствените действия по случая.

Воден от изложеното, Апелативен съд – София, ТО, 15 с-в,

ОПРЕДЕЛИ:

3

ОТМЕНЯ определение № 2784 от 24.06.2026 г. по т.д. № 557/2026 г. състав на СГС и постановява връщане делото обратно на градския съд за продължаване на съдопроизводствените действия.

Определението не подлежи на обжалване.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

4