Решение № 3772 от 16.06.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3772 гр. София, 16.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-17 СЪСТАВ, в публично заседание на четИ.десети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Стилияна Г. при участието на секретаря Димитринка Анг. И. като разгледа докладваното от Стилияна Г. Гражданско дело № 20241100101004 по описа за 2024 година

Делото е образувано по подадена искова молба от „Олимп – Ю. В. – Имоти в София“ ЕООД, с която срещу И. Л. С. и М. К. С. са предявени осъдителни искове за заплащане съответно на сумите от 45 000 евро и 50 000 евро, представляващи комисионни възнаграждения, ведно със законните лихви от датата на подаването на исковата молба до окончателното им изплащане.

Ищецът твърди, че сключил с И. Л. С. договор за посредничество, обективиран в протокол за оглед на недвижим имот от 03.12.2019 г. Срещу възнаграждение ищцовото дружество следвало да посредничи при водене на преговори и сключване на сделки за имот с идентификатор ***, а И. С. се задължил да не осъществява директни контакти със собствениците на имота без знанието и съгласието на „Олимп - Ю. В. – Имоти в София“ ЕООД.

Срещу извършената посредническа услуга И. С. се задължил да заплати комисионно възнаграждение в размер на 45 000 евро.

На 05.11.2019 г. дружеството ищец сключило споразумение и с М. К. С. за сумата от 50 000 евро, представляваща комисионно възнаграждение за извършени от „Олимп – Ю. В. – Имоти в София“ ЕООД консултантски услуги и посредничество.

Ищецът изпълнил задълженията си да направи пълно проучване на недвижимия имот и посредничил при многократни двустранни сделки между 1 страните. Изготвил проект на предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на сграда. Ответниците се възползвали от извършената от дружеството работа и на 28.08.2023 г. собствениците на имота и „Зара Естейт“ ЕООД, чийто управител и едноличен собственик на капитала бил И. Л. С., сключили договор във формата на нотариален акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за строителство.

По този начин за „Олимп – Ю. В. – Имоти в София“ ЕООД се породило правото да получи от И. С. и от М. С. комисионните възнаграждения.

Моли ответниците да бъдат осъдени да заплатят исковите суми от 45 000 евро и 50 000 евро, ведно със законните лихви от 26.01.2024 г. до окончателното изплащане.

В срока по чл. 131 от ГПК И. Л. С. е подал отговор, в който оспорва основателността на предявената срещу него претенция.

През октомври 2019 г. С. провел разговор със служител на агенция за недвижими имоти „Олимп“, като брокерът М.С. предложила недвижим имот с площ от 3 875 кв.м., находящ се в гр. София, кв. „Кръстова вада“ и поискала депозит за започване на преговори в размер на 20 000 лева. След като получил данни на агенцията, И. С., чрез дружеството „Зет Проект“ ЕООД, на което бил управител и едноличен собственик на капитала, заплатил по банков път сумата от 20 000 лева по сметка на „Олимп - Ю. В. - Имоти в София“ ЕООД.

На 06.11.2019 г. Е.М., служител на ищцовото дружество, организирала среща между И. С. и М. С., собственик на имота в кв. „Кръстова вада“, на която се обсъдили възможностите за застрояване на парцела. Договорили провеждането на оглед, извършване на архитектурна разработка и параметрите на бъдещата сделка: 35% обезщетение за собствениците от РЗП на бъдещата сграда и заплащане на сумата от 60 000 евро от И. С..

Подготвената през ноември и декември 2019 г. документация С. изпратил на ищеца. На 03.12.2019 г. „Олимп Ю.В. - София“ ЕООД издал фактура и „Зет Проект“ ЕООД заплатило 10 000 лева за посреднически услуги. На същата дата С. подписал и протокол за оглед, който съдържал и договор за посредничество между И. С. и „Олимп - Ю. В. - Имоти в София“ ЕООД, като доверителят възложил на дружеството посредничество при сключване на предварителен договор за учредяване право на строеж срещу 35% 2 обезщетение за собствениците от РЗП на бъдещата сграда и доплащане на сумата от 60 000 евро от И. С., след преговори със собствениците. Посоченото в договора възнаграждение за посредническата услуга от 45 000 евро се дължало в деня на подписване на предварителен договор за учредяване на право на строеж между собственика и възложителя или свързано с него лице.

На последваща среща на 11.12.2019 г. с участие на представител на ищеца се установила необходимостта от провеждане на градоустройствена процедура, тъй като отреждането било за озеленяване, спорт и отдих. Ищецът извършил единствено справки в АВп, в Служба по геодезия, картография и кадастър. След последната среща на 11.12.2019 г. „Олимп - Ю. В. - Имоти в София“ ЕООД не предприел каквито и да било действия по посредничество между страните.

В края на януари 2020 г. със С. се свързала Н. И., предоставяща услуги по строителен надзор. Водила преговори с Н. Н., едноличен собственик на капитала на „Билд Конструкт 2020“ ЕООД, който сключил със собствениците на имота, за който преди това С. водил преговори, предварителен договор за учредяване право на строеж на 24.01.2020 г. Установило се, че собственик на имота е не само М. С., но и неговият брат. „Билд Конструкт 2020“ ЕООД договорил по-добри условия – само 35% от РЗП като обезщетение за собствениците, без доплащане от 60 000 евро. Между С. и Н. се провели разговори за изкупуване на дяловете от капитала на „Билд Конструкт 2020“ ЕООД и на 03.02.2020 г. се подписал договор, според който едноличен собственик на капитала на дружеството станал И. С.. М. С. упълномощил Н.

И. да изпълнява от името на строителя-приемател процедурата по изменение на действащия ПУП за промяна в предназначението на имоти с идентификатор *** и ***. Заповедта за изменението на плана влязла в сила на 18.04.2023 г.

На 04.08.2023 г. собствениците на имота М. и А. С., „Билд Конструкт 2020“ ЕООД и „Зара Естейт“ ЕООД подписали тристранно споразумение към предварителния договор от 24.01.2020 г., като се съгласили окончателният договор да бъде сключен от „Зара Естейт“ ЕООД, което дружество замества изцяло „Билд Конструкт 2020“ ЕООД в задълженията по предварителния договор. На 28.08.2023 г. се сключил окончателен договор във формата на нотариален акт за учредяване на право на строеж срещу задължение за 3 строителство между М. и А. С. и „Зара Естейт“ ЕООД. Затова ответникът И.

С. заявява, че не се възползвал от извършената от ищеца работа и че е влязъл в директни договорки със собствениците с цел да заобиколи дължимите комисионни възнаграждения.

Възразява за нищожност на клаузата в т. 3 от протокола за оглед като неравноправна и противоречаща на чл. 146, ал. 1 вр. чл. 143, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗП и поради противоречието й с добрите нрави. Ищецът упражнил спрямо ответника нелоялна търговска практика, като го въвел в заблуждение относно дружеството, в полза на което заплаща депозити. Евентуално възразява, че не дължи възнаграждението, тъй като до сключване на окончателен договор не се стигнало в резултат на осъществена от ищцовото дружество посредническа дейност. С. и собственикът М. С. прекратили водените помежду им преговори с посредничеството на „Олимп - Ю.В. - Имоти в София“ ЕООД и не подписали нито предварителен, нито окончателен договор.

Идентична фактическа обстановка е изложена и в отговора на исковата молба, подаден от М. С..

На 05.11.2019 г. Е.М., служител на ищцовото дружество представила на М.

С. споразумение, в чието съдържание той не се задълбочил. В предварителни разговори получил обещание, че няма да дължи възнаграждение за свързването му с инвеститор, който да извърши строителство в притежавания от С. имот.

След 11.12.2019 г. от агенцията за недвижими имоти повече не го потърсили.

На 07.01.2020 г. М. С. дарил ½ ид.ч. от имоти с идентификатори *** и *** на брат си. Водили преговори с Н. Н., който учредил „Билд Конструкт 2020“ ЕООД и на 24.01.2020 г. сключили предварителен договор за учредяване вещно право на строеж срещу задължение за проектиране и строителство върху двата поземлени имота срещу уговорено обезщетение от самостоятелни обекти в сградата от 35% от РЗП и 35% от общия брой места за паркиране.

Относно споразумението, по силата на което се задължил да заплати на „Олимп - Ю.В. - Имоти в София“ ЕООД сумата от 50 000 евро заявява, че то се дължи по договор за консултантски услуги, какъвто не бил сключван. Ищецът не предоставял на С. нито консултантски услуги, нито посредничил при 4 сключване на договори.

Споразумението съдържало задължения единствено за С. и липсвала присъщата на договора за посредничество двустранност. Ищецът не уточнявал и какво представлявали извършените от него „максимални разходи за сключване на предварителен договор, съответно окончателен“. Разходите се ограничавали до извършване на справки в АВп и СГКК. Като краен резултат, С. подписал предварителен договор, различен по съдържание и съществени условия от проекта, подготвен от „Олимп - Ю.В. - Имоти в София“ ЕООД.

Евентуално възразява за нищожност на клаузата, според която е задължен да заплати на ищеца сумата от 50 000 евро като неравноправна и в негова вреда като потребител. Дружеството упражнило нелоялна търговска практика.

Съдът, след като обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, прие за установено следното от фактическа страна:

На 05.11.2019 г. М. К. С. е подписал с „Олимп - Ю.В. – Имоти в София“ ЕООД споразумение, според което при подписване на предварителен договор за учредяване право на строеж на поземлен имот с идентификатор *** и при договаряне на сделка, при която да получи 35% обезщетение от РЗП на бъдещата сграда, в това число два големи апартамента на последния етаж, завършени „до ключ“ и плащане на сумата от 60 000 евро от клиента на „Олимп - Ю.В. - Имоти в София“ ЕООД И. Л. С., с който има среща на 06.11.2019 г. в 15.00 часа, се задължава в деня, в който получи по банковата си сметка сумата от 60 000 евро, да заплати на „Олимп - Ю.В. Имоти в София“ ЕООД сумата от 50 000 евро с ДДС по договор за консултантски услуги.

Съставен е протокол за проведена на 06.11.2019 г. среща между М. С., собственик на поземлен имот с идентификатор ***, И. Л. С., инвеститор/строител на гореописания имот, и Е.М., представител на Агенция за недвижими имоти „Олимп - Ю.В. - Имоти в София“ ЕООД. Той удостоверява съдържанието на водените между страните преговори за разпределението на обектите в бъдещата сграда, начина на строителство и материали, като е вписано и изискването С. за 35% по БДС+60 000 евро, в това число два апартамента „до ключ“. Инвеститорът И. С. е заявил, че има осигурено финансиране, както и че е готов на високия процент, защото кризата няма да ги засегне. Уговорено е следващата среща да се състои след 5

20.11.2019 г., като през това време архитектите на инвеститора ще направят разработка на типов етаж. Предвиден е и оглед на сгради след 20.11.2019 г.

Протоколът е подписан от М. С., И. С. и Е.М..

На 03.12.2019 г. представител на „Олимп - Ю.В. - Имоти в София“ ЕООД и И. Л. С. са подписали протокол за оглед на недвижим имот, според който С. възлага на агенцията възмездно посредничество при сключването на предварителен договор за учредяване право на строеж върху поземлен имот с идентификатор *** при 35% обезщетение за собствениците плюс доплащане на 60 000 евро, преговори със собствениците. Възложителят се е задължил да заплати 45 000 евро. Задълженията на агенцията се изразяват в организиране на огледи на имота и срещи, според изискванията и възможностите на възложителя и на собствениците на имота и когато такива срещи са необходими за сключване на сделката. За огледите и срещите по сключване на сделка с имота страните са се споразумели да съставят протоколи. Агенцията се е задължила да организира сключването на предварителен договор за учредяване право на строеж след постигане на договорки между страните.

Три дни по-късно, на 06.12.2019 г. е проведена втора среща с участие на представител на „Олимп - Ю.В. – Имоти в София“ ЕООД, М. С. и И. С., според който са направени бележки по възможни варианти, оформяне на мезонети, включване на офиси и премахване на вътрешни дворчета.

Предвидено е след подписване на договора да се извършат допълнителни корекции и изработки, както и нанасяне на корекции от адвоката на С..