Решение № 261147 от 19.07.2021, Софийски градски съд

Р Е Ш Е Н И Е гр. София, 19.07.2021 г.

СГС, VI-4 състав, в открито съдебно заседание на седемнадесети юни две хиляди двадесет и първа година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: НИКОЛА ЧОМПАЛОВ

При участието на секретар Анелия Груева, като разгледа докладваното от съдия Чомпалов т. д. № 2497/20 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

СГС е сезиран с искова молба от „А.С.М. Б.“

ООД, с която са предявени срещу „О.П.“ ООД и „Е.В.Ф.“ ООД искове с правно основание чл.190, вр. с чл.192 ЗЗД и чл.92 ЗЗД. Твърди се от ищеца, че по силата на договор за продажба на недв.имот, сключен във формата на нот.акт N 91, том I, дело N 74/2011 г. закупил от ответника „О.П.“ ООД собствеността върху 99/350 ид.части от УПИ XII-156, кв.197 по плана на гр.София, м.“Лозенец II част“, срещу цена от 185 000 ЕВРО без ДДС, а по силата на договор за продажба на нед.имот, сключен във формата на нот.акт N 90, том I, дело N 73/2011 г. е закупил от ответника „Е.В.Ф.“ ООД собствеността върху 1/7 ид.част от имота при цена от 115 000 ЕВРО. Сочи се от ищеца, че е платил на ответниците в пълен размер уговорената цена, но с влязло в сила решение от 02.07.2012 г. на СРС, 31 с-в, по гр.дело N 825/2008 г. е бил установено, че трети лица са собственици на 84 кв.м. от процесния имот.

Сочи се, че придобивните сделки са сключени от ищеца след вписване на исковата молба на третите лица, поради което ищецът е обвързан от постановеното в полза на третите лица съдебно решение, с което третите лица са признати за собственици на 84 кв.м. от процесния имот, за които настъпва „евикция“. Иска се от ищеца ответникът „О.П.“ ООД да бъде осъден да му заплатят обезщетение сумата от 29 028,21 лв., частично от 43 543,37 лв. – обезщетение за „евикция“, както и сумата от 57 191,04 лв. – неустойка, частично от 84 733,95 лв., а ответникът „Е.В.Ф.“ ООД се иска да бъде осъден да заплати сумата от 18 252,43 лв. частично от 27 067,79 лв. – обезщетение за „евикция“, както и сумата от 28 739,15 лв., частично от 42 366,97 лв. – неустойка.

Ответниците са подали писмени отговори, с които оспорват исковете с възражението, че са процесуално недопустими, защото договорът за продажба на недв.имот не се разваля автоматично при евикция. Освен това се сочи, че ищецът в качеството на купувач е знаел за правата на трети лица, поради което продавачите не носят отговорност, защото купувачът е недобросъвестен.

Правят възражение за погасителна давност по чл.110 ЗЗД, която е започнала да тече от влизане в сила на решението по иска за собственост, респ. от сключване на договора, защото е недействителен по отношение на спорната част. Поддържа се, че при уговаряне на цената на имота е отчетено, че за част от него са предявени по съдебен ред права от трети лица и с по-ниския размер на цената ищецът е бил компенсиран, тъй като в предварителните договори е уговорена цена от 250 000 ЕВРО и от 500 000 ЕВРО. Искът по чл.192 ЗЗД се оспорва с възражението, че в хипотезата на чл.192 ЗЗД купувачът има право да иска само връщане на цената, но няма право на обезщетение. В писмения отговор на ответника „Е.В.Ф.“ ООД се съдържа позоваване на чл.191 ал.2 ЗЗД с твърдението, че не е бил привлечен по делото, по което ищецът е бил евинциран, поради което е бил лишен от възможността да направи възражение за давност, защото Й.П.И. е закупила имота през 1995 г., а към предявяване на иска по гр.дело N 825/08 г. на СРС е придобила поради добросъвестно владение спорната част от него.

Ищецът е подал допълнителни искови молби, с която поддържа предявените искове с довода, че при знание у купувача за права на трети лица той има право да иска връщане на платената цена, дори и да е недобросъвестен. Оспорва се възражението за погасителна давност с довода, че давностният срок започва да тече от влизане в сила на решението по иска за собственост – 16.04.2019 г., от когато купувачът е реално отстранен от спорната част от имота, а исковете са предявени на 18.12.2020 г. Според ответника недоказано е размерът на цената да е уговорен на основание опасност от бъдеща евикция.

Ответникът „О.П.“ ООД е подал допълнителен отговор, с който поддържа оспорванията и възраженията срещу исковете с довода, че в договора не е уговорена неустойка за обезщетяване на вреди от евикция. Поддържа възражението за погасителна давност, защото още към сключване на договора за продажба купувачът е бил информиран за висящото съдебно производство и претенциите на трети лица.

Сочи се, че при знание за правата на трети лица купувачът няма право на неустойка.

Представен е нот.акт за дарение на недв.имот N 144, том XVI, дело N 2994/68 г., от който се установява, че П.К.Н. е дарил на Й.П.И. собствеността върху 1/7 ид.част от имот пл.N 4, кв.197, м.“Лозенец-София“ с площ от 840 кв.м.

Представен е нот.акт за собственост върху недв.имот, придобит по регулация N 93, том XXVIII, дело N 5472/95 г., с който А.А.Т., Й.П.И., Н.К.Н., И. К.П.,Ю.С.Н.и В.С.Н.са признати за собственици по регулация на празно дворно място с площ от 90 кв.м., представляващо част от имот пл.N 155, находящ се в гр.София, м.“Лозенец“, придадени към съсобствения им парцел XII-156, кв.197.

Представен е нот.акт за замяна на недв.имоти

N 103, том II, дело N 270/2010 г., че Й.П.И. е прехвърлила на ответника „Е.В.Ф.“ ООД /с предишно наименование „Б. Б.“ ЕООД/ правото на собственост върху 1/7 ид.част от УПИ XII-156 с площ от 698 кв.м., находящ се в гр.София, м.“Лозенец II-ра част“, а ответникът е прехвърлил правото на собственост върху апартамент N 5, с площ от 61,80 кв.м., находящ се в гр.София, бул.“*********и върху апартамент N 8.6 с площ от 53,53 кв.м,., находящ се в гр.София, ж.к.“*********

Представен е нот.акт за покупко-продажба на ид.части от недвижим имот N 91, том I, дело N 74/2011 г., от който се установява, че ответникът „О.П.“ ООД и ищеца „А.С.М. Б.“ ООД са сключили договор за продажба, по който ответникът е поел задължението да прехвърли правото на собственост върху 99/350 ид.части от УПИ

XII-156 с площ от 698 кв.м., находящ се в гр.София, м.“Лозенец II-ра част“, а ищецът купувач е поел задължението да плати цена в размер на 185 000 ЕВРО, която ответникът продавач, е заявил, че е получил по банков път. Страните са уговорили клауза за неустойка, според която при съдебно отстранение на ищеца купувач в резултат на решение по гр.дело N 825/2008 г. на СРС, 31 с-в, ответникът продавач дължи обезщетение в размер, изчислен пропорционално на неустойката за пълна евикция.

Представен е нот.акт за покупко-продажба на ид.части от недвижим имот N 90, том I, дело N 73/2011 г., от който се установява, че ответникът „Е.В.Ф.“ ООД /с предишно наименование „Б. Б.“ ЕООД и ищеца „А.С.М. Б.“ ООД са сключили договор за продажба, по който ответникът е поел задължението да прехвърли правото на собственост върху 1/7 ид.части от УПИ XII-156 с площ от 698 кв.м., находящ се в гр.София, м.“Лозенец II-ра част“, а ищецът купувач е поел задължението да плати цена в размер на 115 000 ЕВРО, която ответникът продавач, е заявил, че е получил по банков път. Страните са уговорили клауза за неустойка, според която при съдебно отстранение на ищеца купувач в резултат на решение по гр.дело N 825/2008 г. на СРС, 31 с-в, ответникът продавач дължи обезщетение в размер, изчислен пропорционално на неустойката за пълна евикция.

Представено е решение от 02.07.2012 г. по гр.дело N 825/2008 г. на СРС, 31 с-в, с което е признато за установено по исковете на Ж.Х.Г.-Д.и Х.П.Д.срещу А.А.Т., Й.П.И., И.

К.П., В.Н.а И., А. Н. К.,Ю.С.П., В.С.Н., и „А.П.“ ООД правото на собственост върху имот пл.N 157, кв.197, м.“Лозенец –втора част“ с площ от 242 кв.м., от които 84 кв.м. попадат в УПИ XII-156.

Към настоящето дело е приложено гр.дело N 825/2008 г. на СРС, 31 с-в.

С определението по чл.374 ГПК от 19.05.2021 г. съдът на основание чл.146 ал.1, т.3 и т.4 ГПК е приел за безспорно установено и ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че ответниците са получили от ищеца уговорената в процесните нот.актове цена от 185 000 ЕВРО и от 115 000 ЕВРО.

При така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:

Предмет на спора пред първоинстанционния съд са искове с правно основание чл.190 ал.2, вр. с чл.192 ЗЗД, както и искове по чл.92 ЗЗД.

По правната квалификация на исковете за главница. С предявените от ищеца искове не се иска да се постанови от съда разваляне на договорите за продажба относно частта от имота с площ от 84 кв.м. Не са и повдигнати фактически твърдения, че ищецът не е знаел за правата на трети лица върху частта от имота с площ от 84 кв.м. и че ищецът не би сключил договорите, ако знаеше това. Следователно случаят не попада в хипотезата на чл.190 ал.1, вр. с чл.189 ал.1 ЗЗД, защото твърденията в обстоятелствената част на исковата молба и нейният петитум са извън приложното поле на тази норма.

С предявените искове се иска в полза на ищеца да бъде присъдена сумата, която той е заплатил за частта от имота с площ от 84 кв.м., върху която реално не му е прехвърлена собственост от продавачите ответници. Искането за присъждане на претендираната сума по същество представлява искане да се намали уговорената цена със сумата, която ищецът е платил за частта от имота с площ от 84 кв., върху която не му е прехвърлена собствеността от продавачите. Това означава, че за отношенията между страните следва да се прилага нормата на чл.190 ал.2 ЗЗД.

По иска с правно основание чл.190 ал.2 ЗЗД срещу ответника „Е.В.Ф.“ ООД. Установи се от представения по делото нот.акт за покупко-продажба на ид.части от недвижим имот N 90, том I, дело N 73/2011 г., че ответникът „Е.В.Ф.“ ООД /с предишно наименование „Б. Б.“ ЕООД/ и ищеца „А.С.М. Б.“ ООД са сключили договор за продажба, по който ответникът е поел задължението да прехвърли на ищеца правото на собственост върху 1/7 ид.части от УПИ XII-156 с площ от 698 кв.м. срещу цена в размер на 115 000 ЕВРО.

В този случай за основателността на иска по чл.190 ал.2 ЗЗД следва да се извърши преценка какъв е обемът на притежаваното от продавача право на собственост, дали трети лица имат права върху имота и противопоставими ли са тези права на ищеца.

Ответникът продавач „Е.В.Ф.“ ООД /с предишно наименование „Б. Б.“ ЕООД/ е придобил права върху процесния имот по силата на договор за замяна, сключен във формата на N 103, том II, дело N 270/2010 г., с който Й.П.И. му е прехвърлила 1/7 ид.части от имота. Придобивната сделка, от която ответникът продавач „Е.В.Ф.“ ООД /с предишно наименование „Б. Б.“ ЕООД/ черпи права, е сключена на 10.06.2010 г., а видно е от присъединеното гр.дело N 825/2008 г. на СРС, 31 с-в, че на 30.01.2008 г. е вписана в публичните книги исковата молба по предявения от третите лица иск за собственост срещу Й.П.И.. Това означава, че на основание чл.121 ал.3 ГПК /отм./, вр. с чл.114 б.“в“ ЗС, вр. с чл.112 б.“з“ ЗС ответникът „Е.В.Ф.“ ООД в качеството на правоприемник на Й.П.И. по разпоредителна сделка, извършена в хода на процеса по присъединеното дело, е обвързван от съдебното решение по предявения иск за собственост по чл.97 ГПК /отм./.

По отношение на Й.П.И. е прието с влязло в сила решение от 02.07.2012 г. по гр.дело N 825/2008 г. на СРС, 31 с-в , че други лица са собственици на частта от имота с площ от 84 кв.м. Постановеното срещу Й.П.И. съдебно решение по иск за собственост, вписан в публичните книги преди сключване на прехвърлителната сделка от 10.06.2010 г., поражда действие по отношение на „Е.В.Ф.“ ООД в качеството на правоприемник на спорното право – чл.121 ал.3 ГПК /отм./. Ето защо съдът приема, че ответникът продавач „Е.В.Ф.“ ООД в качеството на правоприемник на Й.П.И. не е придобил собствеността върху частта от имота с площ от 84 кв.м. Това е така, защото правоприемникът не може да има повече права от своя праводател.

При тези факти съдът намира, че ответникът „Е.В.Ф.“ ООД към сключване на процесния договор за продажба с ищеца, не е притежавал 1/7 ид.част от частта от имота с площ от 84 кв.м., поради което и не е изпълнил задължението си в качеството на продавач да прехвърли в полза на ищеца собствеността върху тази ид.част. Доколкото ищецът е сключил с ответника „Е.В.Ф.“ ООД процесния договор за продажба в хода на процеса по гр.дело N 825/2008 г. на СРС, 31 с-в, ищецът също на основание чл.121 ал.3 ГПК /отм./ е обвързан от постановеното решение. Това означава, че по отношение на ищеца е настъпила частична „евикция“ – за 1/7 ид.част от частта от имота с площ от 84 кв.м.

Разпечатката съдържа 32 от 78 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/37df8fe6-b6ea-4019-96ec-225890161a1b