Решение № 206 от 11.01.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 206 гр. София, 11.01.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-14 СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Маргарита Апостолова при участието на секретаря КРАСИМИРА Б. ГЕОРГИЕВА като разгледа докладваното от Маргарита Апостолова Гражданско дело № 20231100104568 по описа за 2023 година

Образувано е по предявен от П. Д. П. срещу „С.И.Т.“ ООД иск с пр.основание чл.92, ал.1 от ЗЗД за сума в размер на 15800,00евро, представляваща неустойка, начислена по реда на чл.4,1 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, за периода от 02,03,2022год. до 01,04,2023год., ведно със законната лихва върху главницата от датата на исковата молба до изплащане на вземането;

Ищцата релевира доводи, че на 20.10.2020г., е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с ответника, по силата на който дружеството се задължава да построи и да прехвърли в собственост недвижим имот, а именно:

АПАРТАМЕНТ № А 7, разположен на 4 етаж на сградата, на кота +11,38, със застроена площ от 77.64кв.м., заедно с 9.569 % идеални части от общите части на сградата, с принадлежащите му общи части, състоящ се от: антре, дневна с кухненски бокс и тераса, баня, две спални и склад, при описани съседи, заедно с МАЗЕ А 8, със застроена площ от 2кв.м. и ид.части от общите части, ведно със съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот, върху който е изградена жилищната сграда и ПАРКОМЯСТО №7, с площ от 13.50кв.м., които имоти ще бъдат изградени в новострояща се ЖИЛИЩНА СГРАДА с гаражи и подземни гаражи, съдържаща три секции- А, Б и В, всяка от които състояща се от сутеренен етаж, партер, четири надпартерни жилищни етажа и две подпокривни нива, със застроена площ 517.30кв.м., съгласно одобрен архитектурен проект на 26.07.2019г. от главния архитект на СО - район „Илинден", предвидена за изграждане в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** по КККР на гр. София, общ. Столична, обл. София, с адрес на имота: гр. София, район *******, ул. „******* 1

В изпълнение на договора поддържа да е изправна страна и платила следните суми: левовата равностойност на 10 139 евро, а именно сумата от 19 830 лева, с платежно нареждане от 21.10.2020г. и левовата равностойност на 50 695 евро, а именно сумата от 99 140лева, с платежно нареждане от 06.01.2021г.

На 08.09.2021г., е сключен окончателен договор за покупко-продажба, обективиран с нотариален акт №122, том II, рег. №5061, дело №239 от 2021г. на М.Д.-С.-Нотариус, вписан в регистъра на Нотариалната камара на Република България под №621, с район на действие Районен съд-град София.

В т.II от нотариалния акт ищцата поела задължение да заплати на продавача всички допълнителни разходи по строително-монтажната дейност за закупувания обект, извършвани след датата на подписване на нотариалния акт до снабдяването с Разрешение за ползване. Постигнато е съгласие за всички неуредени в нотариалния акт въпроси да се прилагат клаузите на подписания между страните предварителен договор. В т.2.3 от предварителния договор продавачът се е задължил да снабди сградата с разрешение за ползване Акт образец 16 и да осигури нанасяне на обектите в кадастралните карти и имотния регистър в срок до 31.12.2021г. Съгласно т.4.1 от предварителния договор, в случай на забава на въвеждане на сградата в експлоатация с повече от 60 дни след посочения в т.2.3. срок 31.12.2021 г., продавачът дължи на купувача неустойка в размер на 2 % от платената част от продажната цена, за всеки месец на просрочие. Ответникът е в забава за изпълнение, поради което дължи неустойка на осн.т.4.1 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 20.10.2020г., в размер на 15 816,84 евро, за периода от 02.03.2022г. до 01.04.2023г.

Съобразно изложеното е заявено становище за основателност на исковата претенция.

Претендира разноски.

Ответникът-„С.И.Т.“ООД в указания законоустановен едномесечен срок по реда на чл.131 от ГПК излага становище за неоснователност на исковата претенция. Не оспорва сключването на предварителен договор с посочени параметри в исковата молба. Не оспорва сключването на окончателен договор на 08,09,2021год., не оспорва да е налице забава.

Оспорва да е налице виновно договорно неизпълнение. Поддържа да е налице хипотезата на чл. 81 от ЗЗД и чл. 306 от ТЗ. Породеното забавяне за въвеждане на сградата в експлоатация е формирано от множество фактори:

- обявяване на извънредна епидемична обстановка на територията на Република България, на основание чл. 63, ал. 2, във връзка с ал. 3, т. 1, 2, 3, 5, 7 и 8 от Закона за здравето, съгласно заповед от 13.03.2020г. на министъра на здравеопазването и съгласно Решение от 14.05.2023 г. Обосновава хипотезата на чл. 306 от ТЗ, тъй като това обстоятелство е довело до 1.отказ на голяма част от строителните работници, част от които живеещи в провинцията да пътуват, респективно извършват строително монтажни работи;

2.отлив на работна ръка, поради страх от заразяване с ковид - 19; 3. поетапно заболяване на служители и работници, съответно невъзможност да престират труд, водещо до забавяне на 2 сроковете, заложени в линейния график; 4. забавено административно обслужване и създаване на множество административни пречки, с оглед ограниченията и мерките, които са наложени, поради обявената извънредна епидемична обстановка на територията на Република България; 5. забава на множество доставки на СМР, водещо до невъзможност за безпрепятственото обезпечаване на строителния процес; 6. липса или недостиг на определен вид строителни материали; Сочи да е налице последицата на чл. 306, ал. 4 от ТЗ, т.е. временно е било преустановено изпълнението на процесния договор, което означава, че ответникът е нямал задължението, съответно възможността да изпълни задължението си по т. 1.3. от договора, в периода от 13.03.2020г. до 31.03.2022 г.

Поддържа да са налице и административни пречки, свързани с издаването на разрешение за ползване-въвеждане в експлоатация на външно електрозахранване на сградата, явяващо се задължителна предпоставка за издаване на удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация.

1.

Проведена е процедура по чл. 154, ал. 2, т. 7 от ЗУТ, поради необходимост от изместване на главните ел. табла ( съгласно Заповед №2/22.07.2021г. на Столична община), както и административно забавяне при издаване на разрешението за ползване, поради късно /на 10.01.2023г./ решение за присъединяване на сградата към електропреносната мрежа.

2. административни пречки и забавяне са били налице и при топлозахранване на сградата, в която се намира и процесния апартамент, собственост на ищеца като окончателното присъединяване се е осъществило едва на 13.07.2022г., 3.

Влияещ на сроковете за изпълнение на СМР фактор са и неблагоприятни атмосферни условия, като валежи, температури под нула градуса по целзий и др., които са ограничили работата на ответника, поради невъзможност на същия да извършва СМР в този период като съгласно приложен протокол към отговора на исковата молба твърди да са установени общо 133 дни, непозволяващи извършване на СМР, поради влошени метеорологични услови и ниски температури от дата на откриване на строителна площадка - 19.09.2019 г. до 18.04.2022 г.

Излага становище уговорената неустойка в т.4.1. от договора да е нищожна, тъй като противоречи на добрите нрави. Релевира възражение по чл.92, ал.2 от ЗЗД за прекомерност на неустойката.

Съобразно изложеното е заявено становище за отхвърляне на исковата претенция.

Претендира разноски.

При така изложеното след като обсъди доказателствата по делото при условията на първоинстанционното производство, съдът приема за установено от фактическа страна следното

Не е спорно между страните, че е сключен предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот от 20,10,2020год., по силата на който е възникнало валидно облигационно правоотношение, по силата на което ответникът, в качеството си на продавач 3

- поема задължение да изгради и продаде на П. П., в качеството на купувач описаният в чл.1,1 от договора недвижим имот, а именно: апартамент А7, разположен на 4 етаж на сградата, със застроена площ от 77.64кв.м., заедно с 9.569 % идеални части от общите части на сградата, с принадлежащите му общи части, състоящ се от: антре, дневна с кухненски бокс и тераса, баня, две спални и склад, при описани съседи, заедно с МАЗЕ А 8, със застроена площ от 2кв.м. и ид.части от общите части, ведно със съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот, върху който е изградена жилищната сграда и ПАРКОМЯСТО №7, с площ от 13.50кв.м., които имоти ще бъдат изградени в новострояща се ЖИЛИЩНА СГРАДА с гаражи и подземни гаражи, съдържаща три секции- А, Б и В, предвидена за изграждане в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** по КККР на гр. София, общ. Столична, обл. София, с адрес на имота: гр. София, район *******, ул.

„*******

Договорената цена съгласно чл.1,2 от договора е 66204,00евро за апартамент и мазе и 4500евро за паркомясто №7. Съгласно чл.1,3 от договора продавачът се задължава да осигури удостоверение за въвеждане в експлоатация не по –късно от 60 дни считано от 31,10,2021год. Владението върху имота трябва да бъде предадено в деня на получаване на цялата сума от продажната цена, но не преди акт №16. Съгласно чл.2,3 от договора продавачът се задължава да снабди сградата с разрешение за ползване издадено на база съставен акт, образец 16, както и да осигури нанасяне на обектите в кадастралната карти и имотния регистър в срок до 31,12,2021год.

Съобразно чл.4,1 в случай на забава на въвеждане на сградата в експлоатация с повече от 60 дни след срока по чл.2,3- 31,12,2021год., то продавачът дължи на купувача неустойка в размер на 2% от платената част от продажната цена, за всеки месец просрочие.

Безспорно на 08,09,2021год. страните са сключили окончателен договор, чрез НА за покупко-продажба с №122/, том 2, рег.№5061, дело 239 за недвижим имот предмет на предварителен договор. В раздел 2 от договора е посочено, че владението върху имота, предмет на договора ще бъде предадено от продавача на купувача в срок от 7 работни дни, след получаване на разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж на сградата и след получаване на цялата продажна цена и дължимата сума съгласно посоченото по-долу. Купувачът се задължава да заплати на продавача всички допълнителни разходи по строително-монтажната дейност за закупувания обект, извършвани след датата на подписване на нотариалния акт до снабдяване с разрешение за ползване.

По делото е приложено удостоверение за въвеждане в експлоатация с №374/05,04,2023год. на СО, Направление Архитектура и градоустройство Главен архитект на Столична община.

От представените по делото два броя платежни нареждания от 21,10,2020год. и 06,01,2021год., е видно да са преведени на ответното дружество сума в размер на 19830,00лв. и 99140.00лв.

4

Представени са решение на МС с №325/14,05,2020год. за обявяване на извънредна епидемична обстановка на осн.чл.63, ал.2 от ЗЗ, за периода от 14,05,2020год. до 14,06,2020год.

С решение №826 на МС от 25,11,2021год. е удължен срока на обявената с решение №325/14,05,2020год. извънредна епидемична обстановка, многократно удължавана, за периода от 01,12,2021год. до 31,03,2022год.

Общоизвестен факт е, че със Заповед № РД – 01 – 124/13.03.2020 г. на министъра на здравеопазването в страната са въведени противоепидемични мерки, част от които преустановяващи дейности на търговски обекти и центрове, спортни и културно мероприятия.

По делото е приложена документация във връзка с изменение на одобрен инвестиционен проект за изграждане на „Външно електрозахранване с кабелни линии Н,Н 1кВ на жилищна сграда с гаражи и подземни гаражи, находящи се в ПИ идентификатор ***, УПИ 1-2,3,4, кв.48А, м.Зона В-17, и относно договор за присъединяване към „Тополфикация София“ ЕАД;

От показанията на св. Михайлов, които съдът цени по реда на чл.172 от ГПК, се установява да е имало забавяния при доставка на строителни материали и липса на работна ръка в периода на строителство на сградата.

При така изложената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи: