Решение № 349 от 29.07.2026, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 349 гр. Варна, 29.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на петнадесети юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Цветелина Г. Хекимова при участието на секретаря Нели П. Катрикова Добрева като разгледа докладваното от Цветелина Г. Хекимова Търговско дело № 20263100900063 по описа за 2026 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен от „НАЦИОНАЛЕН ДВОРЕЦ НА КУЛТУРАТА - КОНГРЕСЕН ЦЕНТЪР СОФИЯ" ЕАД, ЕИК

201570119, със седалище и адрес на управление: гр. София, р-н Триадица, пл.

„България" 1, чрез адвокат С. Б., член на СвАК, срещу „АУТОДИСКРЕТ" ЕООД, ЕИК 202151405, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул.

„Капитан Иван Томов" №2. ет.3, представлявано от Н.И.Т. - управител, иск с правно основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД вр. с чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК за осъждане на ответника да освободи наетите с Договор за наем № 17303072013-ФДН-29-6 от 03.07.2013 г. и анексите към него недвижими имоти, представляващи: Паркинг на три нива - първо (наземно) ниво на паркинга представляващо реална част от имот с кад. ид. №*** с площ от 1 760 кв.м, цялото второ ниво на паркинга, разположено на кота 17.50 м. с площ от 1480 кв.м.. както и трето подземно ниво на паркинга на кота 15.70 м. с площ от 1717 кв.м.. както и добавени 283 кв. м. от трето подземно ниво с Анекс № 2/30.07.2015 г., 219 кв. м. закрита площ добавени с Анекс № 3 от 31.03.2021 г., представляващи сервизни помещения, прилежащи на паркинга и 290 кв. м. закрита площ и 70 кв. м. открита площ, представляващи сервизни помещения, прилежащи на паркинга, бивш кафе бар „Рубин" и част от английския двор, добавени с Анекс № 4 от 04.12.2023 г., който паркинг е изграден като съоръжение и неотделна част на сградата на Фестивалния и конгресен център Варна, с идентификатор

***

(стар идентификатор

***) по КККР на гр. Варна, одобрени със Заповед № РД 18-98 / 10.11.2008 г. на изпълнителния директор АГКК. находяща се на адрес: гр.

Варна, район „Одесос". *** 6 (ФКЦ), разположен в поземлен имот с идентификатор ***, както и да предаде държането върху тези имоти на ищеца „НАЦИОНАЛЕН ДВОРЕЦ НА КУЛТУРАТА - КОНГРЕСЕН ЦЕНТЪР СОФИЯ" ЕАД. ЕИК 201570119".

1

В исковата молба се твърди, че на 03.07.2013г. между ищеца, в качеството му на наемодател, и ответника .АУТОДИСКРЕТ" ЕООД, ЕИК 202151405. в качеството му на наемател, е сключен Договор за наем № ****, както и последващи анекси, по силата на които на ответника са предоставени за временно и възмездно ползване недвижими имоти и площи - части от сграден комплекс, находящи се в сградата на Фестивален и конгресен център Варна, с адрес: гр. Варна, район „.Одесос", ***-6, държавна собственост, предоставена за управление и стопанисване на ищеца. По силата на основния договор за наем на ответника е предоставено за временно и възмездно ползване търговско пространство - паркинг на три нива, изграден като съоръжение и част от сграда на Фестивален конгресен център - Варна, включваща:

1) част от първо надземно ниво на паркинга, разположено на кота +17.50, с площ около 1 717 кв. м., представляваща обособена площ с търговско и обслужващо предназначение;

2) цялото второ подземно ниво на паркинга, представляващо самостоятелно функционално ниво от подземния паркинг, предназначено за паркиране и обслужване, индивидуализирано по местоположение и ниво в сградата:

3) част от трето подземно ниво на паркинга, представляваща обособена площ. функционално свързана с експлоатацията на паркинга.

Сочи се, че с последващите анекси към договора за наем предметът на наемното правоотношение е разширяван, както следва:

1) с Анекс № 2 от 30.07.2015 г. са предоставени допълнителни около 283 кв. м от трето подземно ниво на паркинга, които до този момент са били предмет на отделно договорно правоотношение:

2) с Анекс № 3 от 31.03.2021 г. са предоставени около 219 кв. м закрита площ. представляваща сервизни и обслужващи помещения, функционално свързани с експлоатацията на паркинга;

3) с Анекс № 4 от 04.12.2023 г. са предоставени допълнително:

- около 290 кв. м закрита площ, включваща сервизни помещения и обслужващи пространства;

- около 70 кв. м открита площ, прилежаща към обекга;

- обособени пространства, използвани като кафе-бар и обслужващи помещения, както и част от вътрешно дворно пространство, функционално свързано с дейността на паркинга.

Договорът за наем № **** от 03.07.2013 г. бил първоначално сключен за срок от 5 години, считано от 03.07.2013 г., като впоследствие срокът му е продължаван с анекси. Твърди се, че към 03.07.2024г. общата продължителност на наемното правоотношение е достигнала 11 години, с което е надхвърлен максимално допустимият срок от 10 години, предвиден в чл. 19, ал. 4 от Закона за държавната собственост за отдаване под наем на имоти - частна държавна собственост, предоставени за управление на търговски дружества с държавно участие. Твърди се, че договорът за наем е прекратен по силата на закона - чл. 19, ал. 4 от Закона за държавната собственост с изтичане на 10 години от неговото сключване, т.е. датата на прекратяването е 04.07.2023г., независимо че на наемателя е предоставено предизвестие от 3 месеца и възможност да освободи имота до 14.09.2024 г.

2

Сочи се също, че управителят на ,НАЦИОНАЛЕН ДВОРЕЦ НА КУЛТУРАТА - КОНГРЕСЕН ЦЕНТЪР СОФИЯ" ЕАД, клон Варна не е спазил изискванията на закона при подписване на Анекс №4 от 04.12.2023 г. - липсва решение на Съвета на директорите на НДК, липсва начална оценка и съгласие на принципала съобразно чл. 30, ал. 1, т.7 от ППЗПП. Твърди се също, че сключеният Анекс от 04.12.2023г. е в противоречие с императивното правило на чл. 40 от ЗЗД да не се договаря във вреда на представлявания и е в противоречие с добрите нрави - чл. 26. ал. 1, пр.З от ЗЗД, както и че е налице неизпълнение на задължение по чл.12.1.1 от страна на наемателя, поради което на основание чл. 13.3. т.9 договорът за наем е прекратен.

Твърди се, че въпреки прекратяването на договора ответникът не е освободил и не е предал държането на наетите имоти, като продължава да ги държи без правно основание. С последващи покани за освобождаване от 30.12.2025 г. и от 27.01.2026 г. ответникът бил поканен да освободи и предаде имотите на 30.01.2026 г., но същият изрично отказал.

В предоставения срок по чл. 367, ал. 1 от ГПК, по делото е постъпил отговор на искова молба от ответното дружество „АУТОДИСКРЕТ" ЕООД, ЕИК 202151405. Изразява се становище за неоснователност на исковата молба, като се оспорват изцяло релевираните твърдения за недействителност на договора и в евентуалност неговото прекратяване. Поддържа се, че ответното дружество държи недвижимите имоти, предмет на настоящия иск, на годно правно основание – договор за наем от 08.05.2025г. Излага се, че договорът е сключен след изтичане на срока на предходния договор, след отправено изрично искане за сключване на нов 10-годишен договор за обектите „Паркинг“, „Кафе – бар“ и „Английски двор“ на територията на ФКЦ – Варна. На 08.05.2025г. ищецът е отговорил с предложение /оферта за наем/ с ясно и точно описание на обектите на договора за наем за срок от 10 години, а именно: „Автомивка“ с наемна цена от 1216 лв. без ДДС, „Паркинг на три нива“ с наемна цена от 25160 лв. без ДДС, „Английски двор“ с наемна цена от 534 лв. без ДДС, „Кафе – бар“ с наемна цена от 1492 лв. без ДДС.

Срещу така предложените цени ответникът възразил, тъй като не отчитали направените и бъдещите инвестиции, след което в резултат на преговори се стигнало до съгласие, че дължимата цена за четирите обекта ще бъде 14 500 лева на месец. Сочи се, че от тази дата 09.05.2025г. до настоящия момент ищецът издава фактури, а ответникът плаща така уговорената цена - 14 500 лева с ДДС.

Сочи се, че процесните имоти не са частна държавна собственост, а частна собственост на юридическо лице – търговец, поради което за тях не се прилагат правилата на ЗДС и ППЗДС. Оспорват се твърденията за неспазване изискванията на закона при сключване на договора, като се сочи, че регламентацията на ЗДС и ППЗДС е неотносима, а ЗПП и ППЗПП са приети много след датата на сключване на договора. Оспорват се твърденията за сключване на договора за наем и анекса от 04.12.2023г. във вреда на представлявания, както и твърденията за липса на правомощия за сключване на договори.

Излага се, че спрямо договора за наем от 08.05.2025г. се прилагат правилата за търговските сделки, а именно чл.292, ал.1 от ТЗ, предвиждащ, че предложението до търговец, с когото предложителят се намира в трайни търговски отношения, се смята за прието, ако не бъде отхвърлено веднага, както и разпоредбите на чл.293, ал.1 и 3 от ТЗ, съгласно които за 3 действителността на търговската сделка е необходима писмена или друга форма само в случаите, предвидени в закон, както и че страната не може да се позовава на нищожността, ако от поведението й може да се заключи, че не е оспорвала действителността на изявлението си. Твърди се, че новият договор за наем от 08.05.2025г. е потвърден от ищеца, който не се е противопоставял на осъщественото от ответника държане въпреки изявлението за прекратяване на договора от 14.06.2024г., също така е издавал ежемесечно фактури за дължимия месечен наем и се е ползвал от правата си по договора, вкл. да ползва определен брой паркоместа.

С депозирана в срока по чл. 372, ал. 1 ГПК допълнителна искова молба ищецът изразява становище по развитите в отговора доводи. Пояснява, че твърденията за нищожност и за прекратяване на договора са направени в евентуалност. Оспорват се всички направени от ответника твърдения с изключение на това, че договорът за наем от 03.07.2013г. е прекратен. Оспорва се сключването на договор за наем от 08.05.2025г. Сочи се, че след прекратяване на договора от 14.09.2024г. НДК е започнало процедури по провеждане на преговори за нов договор за наем, законово уредена в ЗПП и ППЗПП. Към ответника е била отправена оферта с посочени в нея наемни цени на отделните обекти, възлизащи на обща сума 28021 лв. без ДДС. В рамките на дадения срок по офертата 14.05.2025г. не бил получен отговор с приемане на направените предложения. Оспорва се твърдението за сключен договор за наем с ответника, като се излага, че договор е сключен с друг кандидат, който е приел условията на офертата. Оспорват се твърденията за постигнато съгласие относно цената, също и твърденията за мълчаливо потвърждаване на наемните отношения, като се сочи, че по време на действието на договора за наем от 03.07.2013г., като основание в издаваните фактури е вписван именно този договор, а след изтичане на дадения срок – 14.09.2024г. НДК вече издава фактурите с друго основание – обезщетение за ползване на недвижим имот. Сочи се също, че и след 08.05.2025г. са отправени покани към ответника за освобождаване на имота.

В предоставения срок по чл. 373, ал. 1 от ГПК по делото е постъпил допълнителен отговор от ответника „АУТОДИСКРЕТ" ЕООД, с което се поддържа изложеното в отговора и се излага становище по отношение на доводите на ответника. Твърди се, че в исковата молба се поддържат няколко несъвместими основания. Оспорва се твърдението, че между страните не е възникнало ново наемно правоотношение от 08.05.2025г. Твърди се, че след отправяне на предложение/оферта от ищеца на 08.05.2025г. по отношение на процесните имоти ответното дружество е продължило да ползва имотите, а ищецът да издава фактури и да приема плащания. Сочи се, че с оглед трайните търговски отношения между страните отправеното предложение се счита прието, ако не бъде отхвърлено веднага съобразно разпоредбата на чл.292 от ТЗ. Твърди се, че с оглед последващото поведение на страните се установява постигнато съгласие по съществените елементи: предмет, цена и нов срок от 10 години. Сочи се също, че посоченото във фактурите основание е без значение, тъй като не съответства на фактическото и правно положение, установено с договора от 08.05.2025г. Оспорва се също, че уведомлението за прекратяване от 14.06.1014г. е породило прекратителен ефект, доколкото не е посочена договорна клауза, предвиждаща възможност за едностранно прекратяване на срочния договор с предизвестие, а ако се касае за разваляне, не са посочени факти относно виновно неизпълнение, поради което се счита, че уведомлението не е породило ефекта на прекратяване на договорните 4 отношения. Оспорват се твърденията за липса на представителна власт и нарушение на ППЗПП, като се сочи, че ищецът е изпълнявал договора години наред, издавал е фактури, приемал е плащания. Оспорват се също твърденията, че Анекс №4/04.12.2023г. е сключен в нарушение на чл.40 от ЗЗД, както и на добрите нрави. Сочи се, че представените от ищеца пазарни оценки от 2024г. не доказват каква е била икономически обоснованата цена към 2013, 2021г. или 2023г., не отчитат състоянието на имотите в началото на договорните отношения, извършените от ответника инвестиции, както и факта, че имотът е приведен във функционално състояние чрез разходите, направени от ответника. Твърди се, че поради това представените от ответника доказателства за извършени СМР и инвестиции са относими, тъй като доказват икономическата логика на договора. Оспорва се също твърдението, че ответникът не е изпълнявал задължението си за застраховане, като се сочи, че дори при спор относно наличието на застраховка не е налице валидно упражняване на правото на разваляне на договора по смисъла на чл.87 от ЗЗД, доколкото уведомлението от 14.06.2024г. не е основано на неизпълнение на задължението за застраховане.

Разпечатката съдържа 35 от 70 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/3786d6f5-d7b3-4512-a0fb-70f6a55578d8