Решение № 1808 от 13.12.2022, Районен съд - Плевен

РЕШЕНИЕ

№ 1808 гр. Плевен, 13.12.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛЕВЕН, X ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Мариана К. Тодорова Досева при участието на секретаря МАРИНА Г. Ц.А като разгледа докладваното от Мариана К. Тодорова Досева Гражданско дело № 20224430102185 по описа за 2022 година

Иск с правно основание чл.55, ал.1, предложение второ ЗЗД с цена на иска 22000,00 лв.

Производството е образувано по подадена искова молба от *** ЕООД, ***, със седалище и адрес на управление: ***, представлявано от З.Т.-*** против М. Б. Н., ***, *** и С. Г. Н., ЕГН**********, ***. В исковата молба се твърди, че ищеца бил наемател от началото на месец март 2011 г. на самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ***, представляващо помещение за търговска дейност с площ от 85.30 кв. м., находящо се на ***, гр. Плевен, като към процесното помещение нямало склад. Твърди, че до 22.04.2016 г. това помещение с идентификатор № *** е било собственост на „***“ ЕООД , чийто *** е първия ответник М. Б. Н.. Твърди, че на 22.04.2016 г. ищеца закупил посоченото по - горе помещение – магазин, което е видно от Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот *** г. на *** С.И.. Твърди, че това помещение - магазин, както към момента, когато все още било отдадено под наем, така и към настоящия момент се ползва от ищцовото дружество за магазин, където развива търговската си дейност.

Твърди, че тъй като към този магазин няма складово помещение още от началото на месец март 2011 г. първия ответник, със знанието на втория, предал на ищеца доброволно владението върху обект склад и им предоставил 1 ключовете за това помещение, което и към настоящия момент ищеца твърди, че владее. Твърди, че след като първия ответник предал на ищеца ключовете за това помещение, бил извикан ключар, който сменил патрона на вратата, като ищеца пребоядисал склада и поставили стелажи с цел да съхранява стоката, която продават в магазина. Твърди, че тези действия ищеца извършил със знанието на ответниците и без тяхното противопоставяне.

Твърди, че от началото на месец март 2011 г. до настоящия момент, т.е повече от 10 години ищцовото дружество упражнява фактическа власт върху имота непрекъснато, спокойно и явно, без противопоставяне и оспорване от ответниците в производството или от друго лице, поради което владението се е трансформирало в право на собственост. Твърди, че ответниците никога не са смущавали и не са се противопоставяли на владението с каквито и да било действия в рамките на този 10 годишен период и към настоящия момент ищеца владее изцяло имота- склад необезпокоявано и несмущавано от никого, като двамата ответници не са демонстрирали спрямо дружеството по недвусмислен начин намерение да упражняват претендираното право на собственост. Твърди, че след доброволното предаване владението на имота склад през м. 03.2011 г. самия Н. предложил през м.01.2016 година на ищцовото дружество да закупи недвижимия имот и в тази връзка сключили устен предварителен договор за изкупуването на имота - склад, така както се владее от ищеца. Твърди, че договорили продажна цена на имота в размер на 26 000 лева, като уговорката им била сумата от 22 000 лева да бъде изплатена на вноски до края на 2016 г., а останалата сума в размер на 4000.00 лева да се заплати на ответниците в деня на оформяне на сделката във формата на нотариален акт, като уговорката между тях била прехвърлянето пред нотариус да бъде до края на 2018 година. Твърди, че от 29.01.2016 г. до 02.11.2016 г.

***я на ищцовото дружество заплатил на ответниците сумата в размер на 22 000.00 лева така, както се били договорили, като за всяка заплатена от нея вноска първия ответник собственоръчно записвал на коя дата я внася и съответния размера на сумата и се подписал лично след всички внесени от нея вноски. Твърди, че до нотариалното прехвърляне до края на 2018 г. на недвижимия имот съгласно уговорката им и въпреки настояването от нейна страна, което било многократно, не се стигнало, като продажбата се отлагала по различни причини. Мотивите първоначално били, че имат проблем с документите, след това се твърдяло, че има проблем с банките и така до 2 окончателно изповядване на покупко-продажба не се стигнало. Твърди, че на тези уговорки и срещи са присъствали синовете на собственика и *** на ищеца, продавачките в магазина и други лица. Твърди, че до настоящия момент ответниците независимо, че част от цената им е заплатена ищеца, който имал готовност да заплати и остатъка от същата така, както се договорили, нито са прехвърлили нотариално имота на ищцовото дружество до края на 2018 г., нито са върнали сумата в размер на 22 000.00 лева, която е заплатена от ищеца, за което първия ответник се е подписал и която сума е изплатена в изпълнение на преддоговорните им уговорки, като част от продажната цена за недвижимия имот. Предявявайки ревандикационен иск, ответниците демонстрират нежеланието си, дори и след уговорения срок, да сключат окончателен договор с ищеца. Предвид обстоятелството, че до сключване на окончателен договор за продажба на имота не се стигнало, платената на ответниците по настоящия иск сума от 22 000.00 лева по неосъществения договор за продажба на имота, се явява платена на неосъществено основание. Поради това, счита, че тази сума следва да бъде възстановена на ищеца от ответниците, като платена по неосъществено основание. Моли М. Б. Н. с ЕГН ********** и С. Г. Н. с ЕГН ********** и двамата с адрес: *** като съпрузи да заплатят на „***“ ЕООД сума от 22 000.00 лева, представляваща заплатена от дружеството цена за недвижим имот -Склад, находящ се на ***, ет. -1, платена по устен предварителен договор помежду им от 01.01.2016 г., с оглед неосъществено основание сключване на окончателен договор до края на 2018 год., ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане.

Претендира направените деловодни разноски.

В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответниците, в който вземат становище за неоснователност на предявения иск. Оспорва, че от началото на месец март 2011 г. първият ответник със знанието на втория, доброволно е предал владението върху собствения им имот описан в исковата молба като „склад“ и им е предоставил ключовете. Оспорва, че от началото на месец март 2011 г. до настоящия момент, т.е повече от 10 години, „***“ ЕООД е упражнявало фактическа власт върху собствения имот на ответниците. Твърди, че ответното дружество никога не е владяло процесния имот с намерение да го свои, нито от началото на месец март 2011 г., нито когато и да е било. До месец май 2011 г. собственият на ответниците имот 3

САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор *** с предназначение на самостоятелния обект: За склад, се е ползвал за търговската дейност на фирма „***“ ООД, в която първия от ответниците има участие. Твърди, че след това от месец януари 2012 г. до месец май 2015 г.

„***“ ЕООД са ползвали имота, описан в исковата молба като „склад“, само като наематели, срещу месечен наем от 120 лв., заплащан лично на първия от ответниците от ***ката на ищцовото дружество З.Т.. Твърди, че от 01.12.2012 г. до 01.06.2015 г. „***“ ЕООД е бил наемател и на магазин от 85.30 кв.м., находящ се гр.Плевен, ***, собственост на „***“ ООД, в която първия ответниците има участие. Твърди, че договора за наем за магазина е бил прекратен на 01.06.2015 г., като преди прекратяването му ответното дружество е напуснало наетите обекти-магазин и маза/склад, без да уведоми наемодателите си. Твърди, че след време, през януари 2016 г. „***“ ЕООД е предложило отново да наеме за временно ползване магазина, находящ се гр.Плевен, *** и мазата/склад. Твърди, че впоследствие с Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот *** г. на *** С.И. „***“ ЕООД е придобил чрез покупко-продажба наетия магазин от „***“ ООД. На следващо място оспорва, че между ответниците и ищцовото дружество е имало сключен предварителен договор за покупко-продажба на имот САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор *** с предназначение на самостоятелния обект: За склад. Оспорва,че за продажбата на имота е била договорена цена от 26 000 лева, от която 22 000 платима до края на 2016 г., а останалата сума в размер на 4 000 лева в деня на оформяне на сделката във формата на нотариален акт. Оспорва, че е било уговорено сделката да бъде изповядана до края на 2018 година. Оспорва, че приложения писмен документ към исковата молба представлява разписка за платената от ищцовото дружество сума по сключен „устен предварителен договор за изкупуването на имота - склад“.

Излага съображения, че такъв договор е нищожен, поради противоречието му със закона, тъй като не е била спазена предвидената в закона форма за действителност. Окончателният договор за покупко-продажба на недвижим имот трябва да се сключи писмено с нотариално заверени подписи, а съгласно чл. 19, ал. 1 от ЗЗД, предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма. Видно от писменото доказателството, на което се позовава ищцовото дружество е, че липсват 4 необходимите съществени елементи на предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот- не са посочени кои са страните по договора, за какъв недвижим имот е сключен договора, цената на имота и т.н. Посочва, че в Тълкувателно решение № 94 от 7.IX.1970 г. по гр. д. № 82/70 г., ОСГК е прието, че ...“липсата на споменатите по- горе съществени елементи от фактическия състав на предварителния договор за продажба на недвижим имот дават основание да се приеме, че в случая между страните няма сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот в предписаните от закона форми, че капарото е дадено и получено в изпълнение на сключен устен договор за продажба на недвижим имот. Устният договор за продажба на недвижим имот, сключен между страните, обаче е недействителен, защото законът предвижда прехвърлянето на собствеността и учредяването на други вещни права върху недвижим имот да се извършва с нотариален акт, а предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, да се сключва в писмена форма. Липсата на предвидената в чл. 18 и 19 от ЗЗД форма при окончателния и предварителния договор за продажба на недвижим имот при всички случаи е липса на съществен елемент от фактическия състав на тези договори, защото формата при тях, предвидена от закона, е не само за доказването им, но и за тяхната действителност. Ето защо окончателният и предварителният договор за продажба на недвижим имот и когато съдържа съществените елементи за неговото съществуване, ако не са сключени в предвидената от закона форма - чл. 18 и 19 от ЗЗД, съгласно чл. 26, ал. 1 от същия закон са нищожни и не пораждат правни последици...“. В този смисъл е и Решение № 443 от 15.11.1965 г. по гр. д. № 2094/64 г., I г. о., в което е прието, че „...когато договорът обещание за покупко-продажба на недвижим имот не е сключен в писмена форма съгласно чл. 19, ал. 1 от ЗЗД, договорът е нищожен и страните не могат да черпят права от такъв договор. Твърди, че в настоящия случай, според фактическите твърдения в исковата молба, предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот е устен.

Тъй като договора не е сключен в предвидената форма по чл. 18 и 19 от ЗЗД , на основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД устния предварителен договор е нищожен и не поражда правни последици. Съгласно приетото в Постановление № 1 от 28.V.1979 г. по гр. д. № 1/79 г., Пленум на ВС разрешение вземанията, произтичащи от фактическите състави на неоснователно обогатяване, се 5 погасяват с изтичането на петгодишната давност по чл. 110 от ЗЗД или на тригодишна давност. Съгласно разясненията дадени с Постановлението, при първия фактически състав на чл. 55, ал. 1 от ЗЗД основанието не е налице при самото извършване на престацията, следователно давностният срок започва да тече от деня на получаването й. Хипотетично ако се приеме, че ищцовото дружество има вземане от ответниците, платена по устен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 01.01.2016 г. което категорично оспорва, погасителната давност за вземането е започнала да тече от деня, в който вземането е станало изискуемо. В случая се твърди, че от 29.01.2016 г. до 02.11.2016 г. „***“ ЕООД е заплатило на ответниците сумата по сключения устен договор за покупко- продажба на имота в размер на 22 000 лева, поради което изискуемостта на вземането е станало най-късно на 02.11.2016 г., следователно погасителната давност съобразно разпоредбата на чл.110 от ЗЗД, е изтекла на 02.11.2021 г., много преди подаване на исковата молба. Прави изрично възражение, че претендираното вземане е погасено по давност, поради изтичането на петгодишната давност по чл. 110 ЗЗД. Посочва, че за да се изясни съдържанието на представената от ищцовото дружество разписка следва да се съобрази следното, че в нея са отразени платените суми за продажбата на магазина собственост на юридическото лице „***”ООД, поради което е неотносима към предмета на делото. Твърди, че М. Б. Н. е съдружник в две дружества с ограничена отговорност- „***“ ООД и „***“ ООД. Твърди, че с договор за ползване на недвижими имоти от 03.01.2011 г. едното му дружество „***“ ООД е предоставило за ползване на другото му дружество „***“ ООД за срок от 10 години 4 имота, сред които е Гараж-външен с разгърната площ-85.2 кв.м, представляващ по документ за собственост Магазин за промишлени стокипреустройство на гараж две клетки със застроена площ 85.3 кв.м., собственост на „***“ ООД, с административен адрес гр.Плевен, ***. Твърди, че по договор за банков кредит №*** г. между *** ЕАД и „***“ ООД, в полза на банката като обезпечение на отпуснатия кредит на „***“ ООД в полза на банката е учредена договорна ипотека върху цитирания магазин, собственост на „***“ ООД. Твърди, че впоследствие с Нотариален акт за покупкопродажба на недвижим имот *** г. на *** С.И., „***“ ЕООД е купило магазина от собственика „***“ ООД. Твърди, че цената за продажбата на магазина е била 106 000 лева, която е трябвало да бъде заплатена на 6 дружеството-продавач „***”ООД чрез отпуснат кредит на „***“ ЕООД, като сумата 14 500 лева е трябвало да бъде изплатена от „***“ ЕООД със собствените им средства по сметка в *** АД с основание- за частично погасяване на дълга на „***“ ООД към банката, за да се заличи учредената договорна ипотека върху магазина. Твърди, че на 10.02.2016 г. „***“ ЕООД са превели по сметката на „***“ ООД в ОББ сумата 13500 лева с посочено основание „аванс“, която сума на 19.04.2016 г. е била възстановена на „***“ ЕООД с банков превод от „***”ООД с посочено основание „погрешен превод“, тъй като е следвало да се плати по сметката на „***“ ООД в „***“ АД, а не в ОББ. Твърди, че на 22.04.2016 г. „***“ ЕООД са превели по сметката на „***“ ООД в „***“ АД сумата 14500 лева с посочено основание частично погасяване на кредит на „***“ ООД. Твърди, че след това на 05.05.2016 г. „***“ ЕООД са превели по сметката на „***“ ООД в „***“ АД сумата 78000 лева с посочено основание „предсрочно погасяване покупка магазин ***“. Твърди, че с извършените два превода „***“ ЕООД са заплатили само сумата от 92500 лева. От представената разписка е видно, че същата касае именно тази сделка, тъй като на първите два реда са посочени сумите постъпили чрез превод на 22.04.2016 г. в размер на 14500 лева от „***“ ЕООД по сметката на „***“ ООД в „***“ АД и превод на 05.05.2016 г. от „***“ ЕООД в размер на 78000 лева по сметката на „***“ ООД в „***“ АД.