Решение № 482 от 20.05.2022, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 482 гр. Бургас, 20.05.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, VI ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи април през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Веселка Г. Узунова

Членове:

Таня Д. Евтимова

Димитър П. Стоянов при участието на секретаря Тодорка Ст. Каракерезова като разгледа докладваното от Веселка Г. Узунова Въззивно гражданско дело № 20222100500309 по описа за 2022 година

Производството по делото е по реда на чл.258 ГПК и сл.ГПК.

Образувано е по повод въззивна жалба на „Зора Феникс“ЕООД с ЕИК201056331,представлявано от управителя Д. Г. Х,подадена чрез пълномощника адв.К. от АКХасково, против съдебно решение №3 от 14.01.2022г.,постановено по гр.д.№ 330/2021г.по описа на ПРС,с което съдът е отхвърлил иска на въззивното дружество за установяване по отношение на ответницата Л Вл. Д.,гражданка на Р Ф,родена на 13.07.1947г.с Булстат 176557647,че дължи на „Зора Феникс“ЕООД сумата 1701 евро,представляваща общият размер на дължимите за 2017г.,2018г. и 2019г.такси по договор за управление,поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване от 06.11.2015г.,сключен между страните,както и че дължи сумата 510.30 евро представляваща неустойка по договора от 06.11.2015г.в размер на 30% от годишния размер на таксата за процесния период,за които вземания е издадена заповед за незабавно изпълнение по чл.417 ГПК №361 от 08.11.2019г.по ч.гр.д.№818/2019г.по описа на РС-Поморие.

С подадената въззивна жалба е оспорено решението на ПРС като незаконосъобразно и неправилно. Оспорен е изводът на районния съд,че сключеният договор за поддръжка и управление е нищожен поради противоречие със закона-чл.2 ал.1 и чл.51 от ЗУЕС с аргумента,че са нищожни уговорки в договор по чл.2 от ЗУЕС сключен между индивидуален собственик на обект в сграда в режим на етажна собственост,която не е в жилищен комплекс от затворен тип по §1 т.3 от ЗУЕС по въпроси,уредени в чл.51 от ЗУЕС,независимо дали договорът урежда и други въпроси,извън изключителната компетентност на ОС на етажните собственици. Излагат се доводи,че процесният договор представлява договор за поръчка,който валидно е обвързал страните и не противоречи на закона.Не е било спорно,че комплекс „Вила Астория 3“ не е от затворен тип,като ищецът не 1 е твърдял това,нито е представял доказателства.На следващо място се изтъква,че щом като ЗУЕС дава право с решение на ОС на ЕС да се упълномощи управителя на ЕС да сключи договор с избран търговец,който да осъществява поддръжката и управлението на общите части по аргумент на чл.19 ал.8 ЗУЕС,то няма законна пречка всеки един от етажните собственици да сключи такъв индивидуален договор с един и същ търговец,пак при същите условия,особено когато Етажната собственост никога не е вземала решения от подобно естество,каквато е настоящата хипотеза.На трето място се сочи,че е необходимо да се има предвид,че за индивидуалните договори,сключвани между дружеството и етажните собственици ЗУЕС не поставя изискване за съдържанието им,защото съществените елементи от този вид договор се уреждат с този закон,а за тях важи свободата на договаряне и в частност,страните не са обвързани от чл.51 ал.1 ЗУЕС за да определят таксите за управление и поддръжка в съответствие с размерите по другите индивидуални договорит.е.няма законово изискване уговорената такса по индивидуалните договори да бъде еднаква за всички етажни собственици по всеки отделен договор като условие за действителност,съответно няма законова забрана размерът на таксата да бъде определяем въз основа на притежаваната жилищна площ.На четвърто място се прави довод,че не съществува пречка при спазване на принципите за свобода на договаряне отделните собственици да сключват договори за поддръжка и управление на целия комплекс,които договори не се влияят от правилата на ЗУЕС .Позовава се на съдебна практика на ВКС в Определение № 37 от 20.01.2021г.по т.д.№606/2020г.,І т.о.,в която е прието,че няма забрана етажните собственици да сключват договори относно финансиране управлението на общите части,когато жилищният комплекс не е от затворен тип,а е ЕС,доколкото с такава правна сделка не се създават други,непосочени в закона органи на ЕС и не се създават права на трети лица,извън посочените в чл.12 ал.1 ЗУЕС –аргумент и от Решение №87 от 09.03.2011г.по гр.д.№1115/2011г.на ВКС,ІІ г.о. В жалбата се посочва,че наред с горните доводи,следва да се има предвид,че процесният договор не се изчерпва само с уговорки относно управлението на общи части,а има комплексен характер,с елементи на договор за поръчка/организация на вътрешния ред,режима на достъп,външна охрана,платени дейности,комунални услуги,санитарно-хигиенни дейности/ и на договор за изработка/техническа поддръжка на съоръжения за общо ползване,поддръжка на общите инсталации,дворното пространство,зелените площи,детска площадка,басейни,атракциони и др./.Посредством тези договорки не се постига забранен от закона резултат,а договореното обшо възнаграждение инкорпорира възнаграждението за различните услуги и предварително определените разходи за изпълнение на възложената поръчка. Тъй като става въпрос за поддръжка и управление не само на общите части,а на целия комплекс,то не съществува пречка отношенията да бъдат уредени с процесния договор,поради което въззивникът счита,че е налице валидно облигационно правоотношение и то не е нищожно,както неправилно е приел районният съд. В допълнение се изтъква,че ПРС не е отчел факта,че нито към момента на сключване на договора,нито понастоящем има провеждани общи събрания на етажните собственици с взети решения за възлагане на извършването на дейностите по поддръжка и управление на комплекса.Всички разходи за това се заплащат от ищцовото дружество,на основание сключените с етажните собственици индивидуални договори.Не е отчетен и фактът,че сградата не е въведена в експлоатация ,няма открити индивидуални партиди за самостоятелните обекти за ток и вода,като въззивното дружество ежемесечно заплаща както задълженията за ток и вода на общите части,така и за консумираната вода и ел.енергия от самостоятелните обекти,след като засича показанията на измервателните уреди в апартаментите,изчислява дължимите суми и уведомява собствениците за задълженията им,събира от тях дължимите суми.Всичко това според въззивника показва желанието на собствениците на самостоятелни обекти в комплекса да се дистанцират от участие в каквито и да било органи на управление в комплекса и решаването на проблеми от подобно естество. Моли за отмяна на решението на 2

ПРС и постановяване на решение от въззивната инстанция,с което предявеният иск да се уважи като основателен и доказан.Няма доказателствени искания,претендира разноски за двете инстанции.

В представения писмен отговор ответницата Д. е оспорила въззивната жалба и е изразила задоволство от решението на ПРС,което счита за правилно и законосъобразно.

Изцяло се споделя становището на ПРС за това,че процесният договор е нищожен,като в тази връзка посочва,че в договора изрично е упоменато,че се сключва на основание чл.2 ал.2 от ЗУЕС. Освен изричното посочване на основанието,в подкрепа на становището,че процесният договор е сключен на основание чл.2 от ЗУЕС се сочи,че договорът е бил подготвен предварително,ответницата не е могла да се запознае с него и да направи някакви корекции, сключен е бил в деня на придобиването на имота от ответницата06.11.2015г.,вписан е в СВ,с отбелязване по партидата на имота, сключен е за неопределен срок.Като още едно потвърждение на свързаността на имота и договора в отговора се отбелязва фактът,че в чл.10 на сключения предварителен договор за покупко-продажба на имота от 22.01.2013г. е въведена уговорка,че купувачът се задължава едновременно с подписване на нотариалния акт да подпише и приложения към него договор за поддръжка и управление на комплекса,като подписването на този договор е поставено и като условие за сключване на окончателния договор.Въззиваемата страна счита,че категорично се налага извод,че процесният договор е такъв по чл.2 от ЗУЕС,но ищецът няма качеството на инвеститор,а комплексът не е такъв от затворен тип,поради което договорът е нищожен поради противоречие със закона и не може да бъде източник на задължения за въззиваемата Д.. На следващо място се прави довод,че самият въззивник е посочил,че и към настоящия момент сградата –апартаментен хотел „Вила Астория 3“ няма акт 16 и в този случай основателен е въпросът как се поддържат общите части на сграда,в която на собствениците на имоти не им е разрешено все още да ги използват по предназначение.Счита,че е налице още едно основание за нищожност на договора по чл.26 ал.2 предл.1 ЗЗД-невъзможен предмет.Собствениците на имотите не могат да се ползват от благото и правото на собственост,като ползват имотите си по предназначението им –за жилищни нужди,почивка,отдаване под наем и др.и след като това ползване не е възможно,то договори за поддръжка на тези обекти,общите им части и съпътстващата инфраструктура не могат да произведат действие,поради това,че имат невъзможен предмет.Изтъква се,че в конкретния случай ищецът е узурпирал комплекса и властта на Общото събрание,като най-вероятно извършва някакви фактически действия,с които да демонстрира поддръжка до някаква степен на комплекса,но няма никакво правно основание да събира съответните суми.Видно от представения по делото протокол от проведено ОС на ЕС с влезли в законна сила решения,собствениците са осъзнали,че комплексът не подлежи на специална уредба,а на общите правила на ЗУЕС и са избрали органи на управление.В компетентността на ОС е да възложи на трето лице ,управляващо дружество и дори на ищеца поддръжката и управлението на общите части,но такова решение не е било взето,което сочи ясно,че собствениците намират договорите с ищеца за необвързващи ги и липсва желание на ЕС да възлага поддръжката на ищцовото дружество.С твърдението,че заплаща ток и вода в общите части,въззивникът признава изземването на функции на ОС,а отделно не разпределя разходите съобразно закона,а по своя собствена преценка или според притежаваната квадратура,в разрез с чл.51 ал.1 ЗУЕС.По въпроса относно приложението на чл.51 ал.1 ЗУЕС въззиваемата се позовава на съдебна практика на ВКС- решение №60181 от 20.10.2021г.по гр.д.№86/2021г.на ІV г.о.на ВКС,в което е застъпено становище,че решенията относно поддръжката и управлението на общите части се вземат по правило от ОС на

ЕС.Въззиваемата посочва също,че въззивното дружество не е изпълнявало ангажиментите си по договорите с етажните собственици качествено,което е станало ясно от показанията на свидетелите и заключението на СТЕ.В допълнение се поддържа и още едно възражение за нищожност на клаузата за неустойка- на основание чл.26 ал.1 ЗЗД поради накърняване на 3 добрите нрави,тъй като уговореният размер на неустойката – 30% от размера на дължимата такса е прекомерен и е в разрез с функциите и- обезпечителна и обезщетителна,отивайки към санкционна.Отправеното до въззивния съд искане е да се потвърди решението на ПРС като правилно,обосновано и законосъобразно,а въззивната жалба да се остави без уважение като неоснователна.Няма доказателствени искания,претендира разноски.

В съдебно заседание въззивното дружество,редовно уведомено,се представлява от процесуалния си представител адв.К.,която поддържа въззивната жалба,няма доказателствени искания,претендира присъждане на разноски.

В съдебно заседание въззиваемата Д.,редовно уведомена,се представлява от процесуалния си представител адв.Х.,който оспорва въззивната жалба,няма доказателствени искания,претендира присъждане на разноски.

При служебната проверка по реда на чл.269 ГПК въззивният съд намери обжалваното съдебно решение за валиден и допустим съдебен акт.

По основателността на въззивната жалба и съществото на спора БОС намери следното:

Ищцовото дружество е предявило пред ПРС установителен иск по реда на чл.422 ГПК с правно основание чл.79 ал.1 ЗЗД за установяване по отношение на ответницата Л Вл.

Д.,гражданка на Р Ф,родена на 13.07.1947г.с Булстат 176557647,че дължи на „Зора Феникс“ЕООД сумата 1701 евро,представляваща общият размер на дължимите за 2017г.,2018г. и 2019г.такси по договор за управление,поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване от 06.11.2015г.,сключен между страните,както и че дължи сумата 510.30 евро представляваща неустойка по договора от 06.11.2015г.в размер на 30% от годишния размер на таксата за процесния период,за които вземания е издадена заповед за незабавно изпълнение по чл.417 ГПК №361 от 08.11.2019г.по ч.гр.д.