Решение № 5298 от 14.08.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 5298 гр. София, 14.08.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-14 СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Маргарита Апостолова при участието на секретаря КРАСИМИРА Б. ГЕОРГИЕВА като разгледа докладваното от Маргарита Апостолова Гражданско дело № 20241100112242 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл.362 и сл. от ГПК.

Образувано е по предявен от Е. В. Д. и Н. М. Д. срещу "СВН ГРУП" ООД, иск с пр.кв.чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключен на 28.10.2021год. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, а именно: АТЕЛИЕ 4/АПАРТАМЕНТ № 11, с идентификатор № ***, находящ се на 3 етаж, кота + 5,70, с площ 51,95квадратни метра, състоящ се от: входно антре, стая с кухненски бокс, стая, баня с тоалетна и тераса, при граници: коридор и асансьорна шахта, ателие № 3 и от две страни двор, заедно с приспадащите се на апартамента: 8,47% ид. части от общите части на сградата и 7,11 % ид. части от правото на строеж върху мястото, ведно с МАЗЕ № 8, находящо се в сутерена на сградата, кота - 2,75, с площ 3,69 кв. метра, при граници: коридор, мазе № 7, външна стена и мазе № 9, заедно с приспадащите се на мазето: 0,17 % ид. части от общите части на сградата, и 0,15% ид. части от правото на строеж върху мястото, както и ГАРАЖ № 4, с идентификатор № ***, находящ се в сутерена на сградата, кота - 2,75кв. м., с площ 17,55кв. м., при граници: маневрена площ, от две страни външна стена и гараж № 3, заедно с приспадащите се на гаража: 12,04 ид. части от общите части на подземния паркинг в сградата, и 1,92 ид. части от правото на строеж върху мястото, както и иск с пр.осн.чл.92, ал.1 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати мораторна неустойка в размер на 12863,50 евро на осн.чл.14,3 от договора, за периода от 15,06,2023год. до 01,01,2024год. /молба вх.№33361/18,03,2025год./.

Релевира доводи, че въз основа на предварителен договор за покупко- продажба на имот от 28.10.2021год., ответника, в качеството на продавач е поел задължение за строителство и продажба на ищците в качеството на купувачи на описания по-горе недвижим имот за продажна цена в размер на 82308евро, която е платима при условията на чл.6 от договора, както следва: капаро /задатък в размер на 8230,80 евро чрез банков превод в срок до 3 от датата на подписване на договора; 32923,20 евро в срок до 3 дни след уведомяване по е-мail за издаване на Удостоверение за степен на завършеност на сградата груб строеж; 16461,60 евро в срок до 3 дни след уведомяване по е-мail при окончателното завършване на външната фасада на сградата; 16461,60 евро в срок до 3 дни след уведомяване по е-маіl за подписан Констативен акт за установяване годността за приемане 1 на строежа. Последната вноска от цената в размер на 8230,80 евро е дължима при изповядване на сделката по нотариален ред. Съгласно чл. 11 от процесния договор продавачът се задължава в срок до 60 дни след приемане на сградата с разрешение за ползване, да направи постъпки и да прехвърли горепосочения имот по нотариален ред. След издаването на удостоверение за въвеждане в експлоатация от 31.05.2024г., въпреки отправени покани за сключване на окончателен договор до момента е налице отказ за прехвърляне на собствеността върху описаните по-горе недвижими имоти в нотариална форма. В чл. 14.3. от договора е предвидена неустойка за забава в размер на 0.05% на ден върху цената на съответният обект, считано от 15.06.2023г., но не повече от 10% от същата.

Претендира се неустойка в размер на максималния размер от 12863,50евро.

Поддържат продавачът да се легитимира като собствени на обекта на основание учредено право на строеж върху недвижим имот №23, том І, рег. №3149, дело №21 от 24.02.2021 г. Сочат да са изправна страна по сключения договор и неизпълнение на договорно задължение на ответника за сключване на окончателен договор.

Съобразно изложеното е заявено становище за основателност на исковата претенция.

Претендират разноски.

Ответникът- „СВН груп“ ООД в указания законоустановен едномесечен срок по реда на чл.131 от ГПК излага становище за неоснователност на исковата претенция. Поддържа между страните да е налице допълнително споразумение към договора от 01,11,2021год., с което ищците, в качеството на възложители възлагат на ответното дружество извършване на довършителни работи като изградят от процесното ателие апартамент на два етажа, който в предварителния договор фигурира като ателие с площ от 51.95кв.м. Договорена е допълнителна цена в размер на 46327 евро. В резултат на извършените преустройства е изграден обект, който не е предмет на предварителен договор. Не са представени доказателства, че общата договорена цена в размер на 128635евро е заплатена от купувачите, тъй като е видно да е платена от С.Г. Д. и И.Ц.Л., които не са страни по предварителен договор. Поддържа се да не са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността и неизправност на купувачите. Оспорва да са отправяни покани за извънсъдебно сключване на окончателен договор. Исковата претенция по чл.92 от ЗЗД е недопустима, тъй като не подлежи на разглеждане в настоящото производство, евентуално е неоснователна. Вземането не е установено по основание и размер и искането за прихващане с част от продажната цена е недопустимо. Отделно от изложеното сочи забавата да е в резултат на обективни обстоятелства –пандемията от Ковид-19, войната в Украйна, последвала стагнация на пазара на недвижимите имоти. Отделно от това сочи да е приложима клаузата на чл.14,5 от договора, а не 14,3.

Съобразно заявеното моли исковата претенция да бъде отхвърлена като неоснователна. Претендира разноски.

При така изложеното съдът намира за установено от фактическа страна следното:

С предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 28,10,2021г. „СВН груп“ЕООД, в качеството на продавач и Е. В. Д. и Н. М. Д., в качеството на купувачи, са поели задължение за сключване на окончателен договор за продажба на посочения в договора недвижим имот, представляващ Ателие №4/Апартамент № 11, с площ от 51,95 кв. м., с мазе № 8, с площ от 3,69 кв.м., гараж №4, с площ от 17,55кв.м., както и ид.части от общите части на сградата и правото на строеж, находяща се в гр. София, м.Горна баня, район „Овча купел“, УПИ 6-10, кв.46.

В чл. 6 от договора е уговорено, че ответникът се е задължил да прехвърли собствеността върху имота срещу задължение на купувача за продажна цена в размер на 82308евро, която е платима, както следва:

-капаро /задатък в размер на 8230,80 евро, чрез банков превод в срок до 3 от датата на подписване на договора;

2

-сума в размер на 32923,20 евро в срок до 3 дни след уведомяване по е-мail за издаване на Удостоверение за степен на завършеност на сградата - груб строеж/акт 14/;

-сума в размер на 16461,60 евро в срок до 3 дни след уведомяване по е-мail при окончателното завършване на външната фасада на сградата;

-сума в размер на 16461,60 евро в срок до 3 дни след уведомяване по е-маіl за подписан Констативен акт за установяване годността за приемане на строежа/Акт 15/.

- сума в размер на 8230,80 евро е дължима при изповядване на сделката по нотариален ред.

В чл.11 е посочено, че продавачът се задължава в срок от 60 дни след приемане на сградата с разрешение за ползване да направи постъпки и да прехвърли имота по нотариален ред. Срокът по договора за получаване на разрешение за ползване на сградата е до 15,12,2022год. –чл.14;

Съгласно чл.14,3 от договора В случай, че след забава на продавача по отношение срока за получаване на разрешение за ползване на сградата с повече от шест месеца, купувачът не е заявил писмено желанието си да бъде въведен във владение на горепосочения имот, то продавачът дължи неустойка в размер на 0,05% на ден върху цената на съответния обект, считано от 15,06,2023год., но не повече от 10% от същата;

Съгласно чл.15 от договора промени във вида, обема, стойността на довършителните работи могат да бъдат правени по искане на купувача с писмено съгласие на продавача. За същите се съставя протокол, в който се уточняват и отразяват промените, срока и цената, като купувачът заплаща сумата авансово;

В Приложение №1 към договора е посочена степента на завършване на апартамента без довършителните работи;

Представено е пълномощно с нотариална заверка на подпис и съдържание, с което представляващия дружеството продавач- С.В.Н. е учредила представителна власт на С.Я.Н. за сключване на договори досежно обектите, които ще бъдат построени в многофамилна жилищна сграда с подземен гараж в ПИ с идентификатор № 68134,4331,4610, с адрес гр.София, район Овча купел, бул. ****, сред които и процесните ателие, гараж и мазе;

Видно от нотариален акт № 23, том 1, рег.№ 3149, дело №21, от 24,02,2021год.

Б.А.Н., С.Я.Н. и С.В.Н., в качеството на собственици на недвижим имот УПИ 6-10, подробно описан в НА учредяват право на строеж в полза на „СВН груп“ЕООД, за описаните в акта обекти, сред които в т.1,3,7/ателие 4/, 1,3,11/гараж 4/ и 1,3,20/мазе 8/ са посочени и процесните имоти;

Приложен е анекс за довършителни работи към предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот от 01,11,2021год., от който е видно, че Е. В. Д. и Н. М. Д., в качеството на възложители и „СВН груп“ЕООД, в качеството на изпълнител са договорили извършване на довършителни работи в ателие №4/апартамент №11/-изграждане на метална конструкция/плоча/ и стълба на второ ниво, за рафтиране /оползотворяване/ на вътрешния обем на ателието с последващо оформяне на две помещения /спални/, коридор, мокро помещение /баня с тоалетна/ и тераса с обща РЗП 47.09, кота+ 8,55м. на цена от € 46327, платими на пет вноски съгласно чл.1; Последната вноска от сумата в размер на 10% възложителят се задължава да изплати на изпълнителя при изповядване на сделката по предварителния договор по нотариален ред.

Съгласно чл.5 от анекса изпълнителят отговаря, в случай че в гаранционния срок за извършените работи /5 години/, второто ниво на ателието се окаже негодно за експлоатация констатирано с влязъл в сила административен акт на държавен орган, в това число заповед за премахване на незаконен строеж. В този случай изпълнителят връща на възложителя всички платени суми по анекса, ведно със законна лихва от датата на влизане в сила на адм. акт провъзгласяващ негодността за ползване на обособеното второ ниво. С чл.6 3 изпълнителят се задължил да извърши възложените му работи в срок до 60 дни след приемане на сградата с разрешение за ползване в степен за завършеност по ПРИЛОЖЕНИЕ №1 към предварителния договор между страните.

От удостоверение с №510/31,05,2024год. на Столична община, НАГ, Главен архитект, е видно, че сградата е въведена в експлоатация на 31,05,2024год.Т.е. срокът за обявяване на окончателен договор е 31,07,2024год.

Представени са разписки за платени от ищците в полза на ответното дружество суми, както следва:

-разписка от 30,09,2021год. за платена сума в размер на 3000евро-стоп капаро за ателие 4, /апартамент 11, гараж 4 и мазе №8,

-разписка от 01,11,2021год. за платена от ищците сума в размер на 1632,70евро първа вноска по допълнително споразумение за довършителни работи към предварителен договор за покупко-продажба на имот от 28,10,2021год.,

-разписка от 05,11,2021год. за сума в размер на 18530,80евро –втора вноска по допълнително споразумение, разписка от 06,04,2021год.-трета вноска за ателие

4/апартамент 11, гараж 4 и мазе 8;

-разписка от 06,01,2021год.-четвърта вноска за ателие №4/апартамент 11, гараж 4 и мазе 8;

От изслушаната по делото съдебно-счетоводна експертиза, неоспорена от страните и приета от съда като компетентно и обективно изготвено се установява, че общо платената от ищците сума постъпила по банкова сметка на ответника е 144 882.40лв. с включен ДДС. От прегледа на главната книга по сметка 4111 клиенти, е видно, че е открита партида на Е. Д. и Н. Д. по предварителен договор за покупка на ателие 4/апартамент 11, мазе 8, гараж 4;

Извършените плащания са отнесени към процесния предварителен договор;

Общата продажна цена на имотите съгласно т.6 от предварителния договор е 82 308 Евро, с левова равностойност 160 980.45 лв. Като неплатена е отразена последната вноска, дължима при изповядване на сделката е в размер на 8 230.80 евро, или 16 098.04 лв.;