Решение № 874 от 08.07.2022, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 874 гр. Варна, 06.07.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ, в публично заседание на десети май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Деспина Г. Георгиева

Членове:

Златина Ив. Кавърджикова

И.ка Д. Дрингова при участието на секретаря Галина Г. Славова като разгледа докладваното от Деспина Г. Георгиева Въззивно гражданско дело № 20213100503059 по описа за 2021 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК, образувано по повод подадената от ИВ. ИВ. СТ. ЕГН **********, действащ чрез настойника си АНГ. ИВ. ИВ., чрез адв.Ир.А., въззивна жалба вх.№ 26600/22.12.2021г, срещу решението на ПРС–IIIс-в № 260067/15.10.2021г по гр.д.№ 297/2020г, с което е обявен за окончателен сключения на 01.03.2010г между И.С. с адрес: с. Блъсково, общ.Провадия, обл.Варна, в качеството му на продавач, от една страна, и „Дивес Агро”ЕООД ЕИК 1481127745 със седалище и адрес на управление: с.Блъсково, общ.Провадия, обл.Варна ***А чрез пълномощник Л.М.Я., упълномощен от управителя Л.Е.Д.-Д., от друга страна, като купувач, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ ПИ с идентиф.№ *** по КК и КР, одобрени със Заповед РД-18-968/22.12.2017г на Изп.директор на АГКК, находящ се в землището на с.Блъсково, общ.Провадия, обл.Варна, м-ст „Дамналийски път“, с площ съгласно предходен документ за собственост от 11.000 дка, а съгласно данни от СГКК – 10 998кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: Нива, категория на земята: 4 /четвърта/, номер по предходен план: 037130, при съседи по КК: ***, ***, ***, ***,

***, срещу цена 1320лв, от която сумата от 1220лв е платена от купувача към деня на подписване на договора под формата на капаро, а остатъкът в размер на 100лв е платим от купувача при сключване на окончателния договор, при условие, че „Дивес Агро” ЕООД ЕИК 1481127745, представлявано от управителя С. И. И., изпълни насрещното си 1 задължение да заплати на ИВ. ИВ. СТ. ЕГН ********** чрез неговия настойник АНГ. ИВ.

ИВ. ЕГН **********, сумата от 100лв /сто лева/, представляваща остатък от уговорената продажна цена по предварителния договор, в двуседмичен срок от влизане в сила на настоящото решение, в противен случай по искане на ИВ. ИВ. СТ., чрез неговия настойник АНГ. ИВ. ИВ. решението ще бъде обезсилено, на осн.чл.19 ал.3 ЗЗД; осъдено е „Дивес Агро”ЕООД ЕИК 1481127745 със седалище и адрес на управление: с.Блъсково, да заплати по сметка на РС–Провадия нотариална такса в размер 47,66лв и такса за вписване на възбрана в размер 15лв, а по сметка на Община Провадия – местен данък за придобИ.е на имущество по възмезден начин в размер 33лв; наредено е да се впише възбрана върху описания по-горе недвижим имот до изплащане на следващите се разноски по прехвърлянето общо в размер на 80,66лв.

В жалбата е изразено становище за неправилност на обжалваното решение.

Счита, че след като не е налице изрично отразяване в предварителния договор, че текстът е бил прочетен от нотариуса, договорът е нищожен и затова липса на форма.

На сл.място счита, че предварителният договор е нищожен, тъй като заобикаля чл.20 ал.4 ЗСПЗЗ - процесният имот е прехвърлен преди изтичане на 10 години от придобИ.ето му.

Освен това, налице е нееквивалентност на престациите по договора, доколкото продажната цена на нивата била многократно занижена.

Твърди се и че към момента на сключване на предварителния договор продавачът не е могъл да разбира и да ръководи действията си. Съдът превратно бил изтълкувал доказателствения материал досежно дееспособността на ищеца.

Отправя искане за отмяна на решението и постановяване на друго за отхвърлянето на предявения иск.

Претендира сторените по делото разноски за двете инстанции.

В срока по чл.263 ал.1 ГПК е постъпил отговор от насрещната страна по жалбата „Дивес Агро“ ЕООД, чрез адв.Т.Д., със становище за неоснователност на жалбата, като моли за потвърждаване постановеното решение.

Претендират се разноски.

В исковата молба от „ДИВЕС“АГРО се излага, че на 01.03.2010г, между него и ответника И.С. бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ ПИ с идентиф.№ *** по КК и КР, одобрени със Заповед РД18-968/22.12.2017г на Изп.директор на АГКК, находящ се в землището на с. Блъсково , общ.Провадия, обл. Варна, м-ст „Дамналийски път“ с площ по КК от 10 998кв.м., а по предходен документ за собственост - 11 000кв.м.,.

Съгласно подписания предварителен договор между „Дивес Агро” ЕООД и ИВ. ИВ.

СТ. страните се задължили да сключат окончателен договор в нотариална форма на 2

02.03.2020г срещу продажна цена в общ размер от 1320лв, като сумата от 1220лв била платена от дружеството купувач на продавача към деня на подписване на предварителния договор под формата на капаро, а остатъкът в размер на 100лв трябвало да бъде изплатен в деня на подписване на окончателния договор.

С подписването на предварителния договор ответникът декларирал, че бил получил сумата в размер на 1220лв и се съгласявал остатъкът от 100лв да му бъде изплатен в деня на подписването.

Твърди се, че ищ.дружество „Дивес Агро” ЕООД е изпълнило задълженията си и преди сключване на предварителния договор е платило посочената сума от 1220лв на продавача.

Всичките опити от страна на ищеца за разговор с ИВ. ИВ. СТ. били неуспешни и той нямал информация за неговите намерения.

Когато наближила датата за подписване на окончателния договор ответникът заявил, че отказва да сключи окончателен договор.

Ищецът изпратил покана с обратна разписка, с която поканил отв.И. Ив.С. да се яви на 2.03.2020г пред нотариус И.К., с рег.№ 225 и район на действие PC-Провадия, за да подпишат окончателен договор в нот.форма, както и продавачът да получи останалото дължимо плащане по сделката.

Поканата била получена лично от ответника, съобразно известието за доставяне.

На 2.03.2020 управителят „Дивес Агро” ЕООД – С. И. И., имал готовност за сключване на окончателен договор и плащане на остатъка от продажната цена, като се явил в кантората на нотариус И.К. още в началото на работния ден на кантората. Представителят на дружеството купувач заедно с нотариуса чакали продавача до края на работното време на кантората, но същият не се явил.

Към настоящия момент процесният имот все още бил собственост на ответника на основание решение за оземляване по чл.20 от ЗСПЗЗ и чл.21 ал.6 от НОБМГ № 02216/25.01.2010г, издадено от ОСЗ-Провадия, вписано в АВп, СлВп с дв.вх.рeг.№ 223, акт № 74, том 1/4.02.2010г.

От представения с ИМ предварителен договор било видно, че същият надлежно конкретизирал бъдещата окончателна сделка, като съдържал всички задължителни условия относно индивидуализацията на недвижимия имот, цената, начина сключването ѝ и предаване на владението. на плащане, срок за

Моли за постановяване на решение, с което да бъде обявен за окончателен, на осн.чл.19 ал.3 ЗЗД, сключеният на 1.03.201 0г предварителен договор, по силата на който И.

Ив.С. се е задължил да прехвърли на „Дивес Агро” ЕООД ПИ с идентиф.№ *** по КККР от 2008г, подробно описан по-горе.

Претендира разноските.

В срок по чл.131 ал.1 ГПК ответникът ИВ. ИВ. СТ., действащ чрез настойника си 3

АНГ. ИВ. ИВ., изразява становище за неоснователност иска, като излага следното:

Към датата на сключване на предварителния договор ответникът С. е бил в граждански брак с Г. Ив.М. и затова предметът на договора е СИО. Затова, за да бъде валиден, е било необходимо да е налице изразено съгласие от двамата съпрузи - титуляри на вещното право на собственост. При липсата на съгласие от единия съпруг–съсобственик в бездяловата СИО, предварителният договор не може да бъде обявен за окончателен. Към настоящия момент съсобствеността била прекратена поради смъртта на съпругата Г. М., но доколкото същата не е формирала валидна воля за сключване на предварителен договор за продажба на недвижим имот, то искът се явявал неоснователен и по отношение на нейните наследници.

Предвид прекратяването на имуществената общност между съпрузите поради смъртта на единия от тях, принципно нямало пречка да се сключи окончателен договор само за частта, която е собственост на обещателя към момента на сключване на окончателния договор – И.С., но в случая окончателен договор за тази част не било възможно да се сключи, респ. искът се явявал неоснователен и за неговата част поради следното:

Твърди се, че ответникът С. бил напълно неграмотен, което било видно и от самия предварителен договор, но при извършване на нотариалното удостоверяване не било отразено в предварителния договор, че текстът е бил прочетен на С., като за извършване на това действие не можело да се направи безспорен извод по аргумент от чл.579 ал.1 ГПК, доколкото разпоредбата била приложима само за нотариални актове. Следователно, не можело да се направи извод, че С. е знаел какво подписва. Затова счита, че предварителният договор е нищожен поради липса на изискуема от закона форма, евентуално поради липса на съгласие, доколкото С. не е направил валидно изявление нито за сключване на договора, нито за получаване на каквато и да било сума от него.

На сл.място се твърди, че уговорката за размера на цената на обещания имот е многократно занижена, че същата не е съвместима с общоприетите норми за справедливост, както и че не е налице еквивалентност на престациите. Освен това, обещателят по договора се е задължил да заплати всички данъци, такси и разходи за имота /ако има такива/, да се снабди с документи за изповядване на окончателния договор /които също следвало да се заплатят/ и макар тези суми да не са големи, съотнесени към изключително ниската продажна цена от 1220лв, също я намалявали значително.

Счита също, че сключеният предварителен договор е нищожен и като заобикалящ закона поради следното: Процесният имот бил придобит за оземляване на безимотни и малоимотни граждани по реда на чл.20 ЗСПЗЗ, а съгл.чл.20 ал.4 ЗСПЗЗ оземлените лица не могат да прехвърлят земята в срок от 10 години от придобИ.ето , освен на държавата или на общината.

В случая срокът, посочен в предварителния договор, бил 10 години и затова същият бил сключен за заобикаляне именно на чл.20 ал.4 ЗСПЗЗ. Последното се потвърждавало от обстоятелството, че ищецът твърдял, че по силата на предварителния договор е изплатил по – голямата част от цената, като оставали само още 100лв за доплащане. Освен това, за 4 периода до прехвърляне на недвижимия имот бил сключен договор за аренда, арендатор по който бил пак „Дивес Агро” ЕООД.

Твърди се, че през 2015г ответникът е бил заведен от сина си А. Ив.И. на лекар – психиатър, който установил, че С. страда от подкорова съдова деменция, както и че интелектът и паметта му са снижени, което станало причина за предпиремане действия по поставянето му под запрещение и с решение от 9.02.2016 по гр.д.№ 2651/2015 на ВОС Ив.С. бил поставен под пълно запрещение, а със Заповед № 1402/16.05.2016г на Кмета на Община Провадия за негов настойник бил определен синът му А.И..

Позовавайки се на разпоредбата на чл.31 ЗЗД прави възражение за унищожаемост на предварителния договор, поради което същият не би могъл да бъде годно правно основание на иска по чл.19 ал.3 ЗЗД.

Към настоящия момент ответникът бил поставен под пълно запрещение и същият не можел да формира правно валидна воля. С. имал настойник, но разпореждането с имоти, собственост на запретени лица, се подчинявало на специален режим.

По изложените съображения моли за отхвърляне на иска изцяло като неоснователен.

Претендират се разноските по делото.

СЪДЪТ, с оглед пределите на въззивното обжалване, очертани с жалбата, становищата на страните и събраните по делото доказателства, съобразно разпоредбата на чл. 235 ГПК, приема за установено от фактическа страна:

На 1.03.2010г е бил сключен предварителен договор между И.С. като продавач и „Дивес агро“ЕООД като купувач за продажбата на процесния недв.имот, представляващ НИВА № 037130 с площ от 11дка, категория 4, находяща се в землището на с.Блъсково, м-ст „Дамналийски път“, с описаните граници, като страните са се задължили да сключат окончателен договор в нотариална форма на 2.03.2020г при продажна цена в размер на 1320лв, като продавачът е заявил в договора, че сумата от 1220лв му е била заплатена от купувача под формата на капаро, а остатъкът от 100лв следва да бъде заплатена в деня на подписване на окончателния договор.