Решение № 3455 от 21.05.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 3455 гр. София, 21.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Б СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Любомир Василев

Членове:

Димитър К. Демирев

Мария В. Атанасова при участието на секретаря ПЕТЯ ИВ. МИЛЕВА като разгледа докладваното от Димитър К. Демирев Въззивно гражданско дело № 20251100506369 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

С Решение № 14353/22.07.2024 г., постановено по гр.д. № 57013/2020 г. по описа на Софийски районен съд, II ГО, 182 с-в, поправено с Решение № 22968/17.12.2024г., Е. И. З., е осъден да заплати на „Епъл Естейтс“ ЕООД, сумата от 6376 лева, като левова равностойност на 3260 евро, представляваща дължимо възнаграждение по Раздел I, чл. 4 от договор за посредничество при продажба на недвижим имот, сключен на 05.05.2020 г., ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска - 21.08.2020 г. до окончателното плащане, като искът е отхвърлен за разликата до пълния предявен размер от 7960 лева като неоснователен. Със същото решение е отхвърлен предявеният от "Епъл Естейтс" ЕООД иск с правно основание чл. 92 от ЗЗД за сумата от 19128 лв., представляваща неустойка по раздел II, чл. 6.7. т договор за посредничество при продажба на недвижим имот, сключен на 05.05.2020 г. Е.

И. З. е осъден да заплати на „Епъл Естейтс“ ЕООД разноски в размер на 796,50 лева, а „Епъл Естейтс“ ЕООД да заплати на Е. И. З. 611,69 лева.

1

Производството е образувано по въззивна жалба на Е. И. З. срещу решението в частта, в която е осъден да заплати сумата в размер на 3260 евро, както и в частта за разноските, по съображения, че в тази част е неправилно, необосновано и в противоречие с материалния закон. Не се спори, че между страните е възникнало облигационно правоотношение по договор за поръчка от 28.11.2019г. със срок на действие до 01.01.2020г., съответно договор за посредничество от 05.05.2020г. без определен срок, но не се бил възползвал от услугите по същия, поради това, че не е бил съгласен на предлаганите от посредника условия и потенциалния купувач – Ю.Д., поради което не бил сключен договор за покупко-продажба на този имот с намерения купувач.

Това, че посредникът намерил купувач не задължавало продавача да сключи непременно договор на предлаганите от посредника условия. Твърди се, че З. сключил по-изгоден за него договор с Ю.Д., с оглед на това, че не се е осъществила продажбата на имота, която била предмет на договора, по него не се дължала насрещна престация, т.е. възнаграждението не било дължимо.

Отделно от това се твърди частична нищожност на разпоредбата от договора в частта, в която е договорен безсрочен период от време, в който да използва услугите.

В срока по чл.263 ГПК е подаден отговор на въззивната жалба от „Епъл Естейтс“ ЕООД, в който се оспорва същата и се моли за потвърждаване на решението. Твърденията в жалбата, че З. не се бил възползвал от предоставените услуги, било неоснователно, доколкото по нищо не личало, че не бил съгласен да продаде имота на намерения купувач, а точно обратното, при положение, че на 05.05.2020г. между намерения купувач (Ю.Д.), продавачите (Е. и Е. З.и) и ищеца било сключено тристранно споразумение, по силата на което като гаранция за сериозност на намерението за закупуване на имота била депозирана и сумата от 1022.58€ и продавачите поели задължение да продадат имота в срок до 05.06.2020г. Неоснователно било и твърдението, че не се била осъществила продажба на имота предмет на договора, доколкото съгласно договора за посредничество възнаграждение се дължало за намерения при условията на договора купувач, т.е. посредникът нямал правен механизъм, по който да задължи продавача да продаде имота, но може да го задължи да плати възнаграждение за услугата по намиране на купувач.

Неоснователен бил и доводът, че СРС неправилно приел фактическа обстановка, при която продажбата на апартамента била с посредник, 2 доколкото З. не бил дал съгласието си да продаде имота, доколкото се намерението за обвързване ясно се виждал от факта на сключен договор / тристранното споразумение/, по което се определяли основаните параметри по бъдещия договор. Така и по тристранното споразумение купувачът заплатил престацията, а аргументите на З., че не дал нищо и затова не бил обвързан от договора, бил несъстоятелен, защото е подписал договора, с което недвусмислено заявил волята си за обвързване по същия. Изложени са и подробно съображения за неоснователност на твърденията за частична нищожност на клаузата по чл.6.6 от договора, доколкото договорът за посредничество от 05.05.2020г. е със срок до окончателното изповядване на сделката с посочения купувач и е уговорен по този начин с оглед изпълнената престация от посредника, а именно намиране на купувач, съгласен да закупи имота, който възложителя (продавач) предлага по цената, която той търси. В отлика от първия (срочен договор), вторият (от 05.05.2020г.) действието му е до сключване на сделката, което било допълнителен аргумент, че З. имал намерение и воля да се обвърже с предложения от ищеца купувач.

Софийският градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, намира за установено следното от фактическа страна:

Производството пред първата инстанция е образувано по искова молба на „Епъл естейтс“ ЕООД, с която се твърди, че между страните бил сключен договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 05.05.2020г., по силата на който поел задължение да посредничи при продажбата на собствен на ответниците недвижим имот (гр.София, ул. ****), в изпълнение на който намерил купувач – Ю.Д., като на 05.05.2020г. бил подписан тристранен договор, по силата на който купувачът депозирал сумата от 1088.58€ като гаранция за закупуване на имота и страните се уговорили да изповядат продажната цена до 05.06.2020г. Впоследствие продавачите се отказали да продадат имота на намерения купувач, поради нает друг брокер, а впоследствие на 03.06.2020г. придали имота на В.З., която не била свързана с Ю.Д. и на 06.06.2020г. на същия бил възстановен гаранционния депозит. В сключения договор за посредничество били предоставени изключителни права за посредничество, така и в изпълнение на поетите задължения били изпълнени всички ангажименти, вкл. намиране на купувач, но ответниците 3 освен, че продължили да рекламират имота, така и сключили договор за продажба на същия с трето лице, съответно отказали сключване на договор за продажба с намерения от ищеца купувач, поради което и съгласно уговореното се дължало възнаграждение в размер на 2% от продажната цена.

С отговора на исковата молба се оспорват претенциите по съображения /по претенцията за възнаграждението/, че Е. З. е имал сключен договор с „Епъл Естейтс“ ЕООД първо от 28.11.2019г. със срок на действие до 01.01.2020г. при продажна цена на имота от 209 000€, и втори от 05.05.2020г. без определен срок на действие и цена на имота от 163 000€, касаещи продажбата на един и същ имот, като Е. З.а не е подписвала договорите. При подписване на договора уведомил, че има договор и с друг посредник, но и се е доверил, че условията на втория договор /от 05.05.2020г./ са същите като първия /28.11.2019г./, като не обърнал внимание, че има и неустойка.

С първоначалната искова молба се иска осъждане ответниците Е. и Е.

З.и да платят разделно (при равни квоти) суми, вкл. 7960лв. вреди – неизплатено възнаграждение по Договор за поръчка от 05.05.2020г., ведно със законната лихва от 21.08.2020г. С молба от 19.02.2021г. (л.8 по гр.д.

57013/2020г. при СРС) е уточнено, че претенцията срещу всеки от ответниците касателно вредите от неизплатеното възнаграждение е по 3980лв. С протоколно определение от първото с.з. на 19.04.2024г. на основание чл.232 ГПК е прекратено производство по делото спрямо Е. З.и, а на основание чл.214 ГПК е допуснато увеличение на иска спрямо Е. З. за възнаграждението за сумата от 7960лв. Решението е влязло в сила в частта, в която искът е отхвърлен за разликата от уважената част (6376 лева) до пълния предявен размер от 7960 лева, както и в частта, в която е отхвърлен предявеният от "Епъл Естейтс" ЕООД иск с правно основание чл. 92 от ЗЗД за сумата от 19128 лв., представляваща неустойка по раздел II, чл. 6.7. т договор за посредничество при продажба на недвижим имот, сключен на 05.05.2020г.

Предмет на въззивното производство е жалба на Е. З. в уважителната част, т.е. за сумата от 6376лв. Касателно спорният предмет релевантните доказателства събрани пред първата инстанция са:

Приет е договор за посредничество от 28.11.2019г. между „Епъл Естейтс“ ЕООД /предишна фирма "Мобиле партс“ ЕООД/ като „агенция“ и Е.

З. като възложител, с предмет възлагане от З. да подготви и участва във 4 воденето на преговори и да подготви сключване на договор за продажба на предлагания от възложителя недвижим имот (гр.София, ул. ****) със срок на действие на договор до 01.01.2020г. с искана от възложителя офертна/продажна цена от 209000€.

Приет е и договор за стандартна услуга от 22.01.2020г. между З. и трето лице /„Юник Естейстс“ ООД/ с предмет посредничество при продажба на процесния имот, който е подписан за срок от 30 дни.

С приетия за окончателен доклад по делото е отделено за безспорно, че между страните е бил подписан договор за посредничество о т 05.05.2020г.

От съдържанието на същия се установява, че между страните е сключен договор, по силата на който Е. и Е. З.и като възложилите възлагат на „Епъл Естейтс“ ЕООД /предишна фирма "Мобиле партс“ ЕООД/ като „агенция“ да проучи пазара, да рекламира, да извърши огледи, да търси купувач, да подготви и участва във водене на преговори и да подготви сключване на договор за продажба на предлаган от възложителите апартамент (гр.София, ул.

****), със срок на действие до окончателното изповядване на сделката. В чл.3 е посочено, че исканата от възложителя цена е 163000€, а в чл.4 е уговорено право на възнаграждение на агенцията в размер на 2% от договорената продажна цена. В чл.6.3. е уговорено, че агенцията има право на уговореното възнаграждение при условие, че намери купувач и сделката бъде осъществена независимо кога. В чл.6.4. също е уговорено, че агенцията има право на уговореното възнаграждение при всички случаи, в които намери и представи пред възложителя купувач и впоследствие бъде сключен договор между възложителя и представения от агенцията купувач или негови свързани лица.

В чл.6.5. конкретно е посочено, че агенцията има право на възнаграждение за намерения купувач /Ю.Д./. Изрично в чл.6.6. е договорено изключително право на агенцията за продажба на обекта, като е уточнено, че под „изключителни права“ следва да се разбира, че само агенцията има право да рекламира, организира и реализира огледи, разговори, срещу, както и договори между възложителя и потенциални купувачи, предмет на договора.

В чл.6.7. е уредена неустойка в случай, че възложителят наруши правата на Агенцията по време на договора и/или продаде имота без нейното участие за период от 6 /шест/ месеца след подписване на договора.

Съгласно договор за депозит на сума за покупко-продажба на недвижим 5 имот от 05.05.2020г. се установява, че Ю.Д., Е. и Е. З.и и „Епъл Естейтс“ ЕООД, сключват споразумение, съгласно което Д. депозира 1022.58€ като гаранция за сериозност на намерение за закупуване на имота на продавачите, при условия: продажна цена на имота от 163 000€, съответно продавачите се задължават да продадат имота при срок за нотариално прехвърляне 05.06.2020г., съответно продавачите и посредникът се задължават да прекратяват рекламиране на имота, да не извършват огледи, да не го предлагат на трети лица и да не влизат в преговори в срок до 18:00ч. на 05.06.2020г.

Приет е и договор за поръчка от 05.05.2020г. за покупка на недвижим имот между „Епъл Естейтс“ ЕООД и Ю.Д. с предмет посредничество на агенцията при покупката на имота в гр.София, ул. ****.

Приет е н.а. за покупко-продажба на недвижим имот № 133, том I , рег.

№ 3219, дело № 107/2020г., от който се установява, че на 03.06.2020г. Е. и Е.

Зорбалиеви продали на трето лице (В.З.) имота за сумата от 90 000€.