Решение № 43 от 22.12.2021, Окръжен съд - Пазарджик

РЕШЕНИЕ

№ 43 гр. Пазарджик, 22.12.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК в публично заседание на десети декември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Венцислав Г. Петров при участието на секретаря Лилия Г. Кирякова като разгледа докладваното от Венцислав Г. Петров Търговско дело № 20215200900102 по описа за 2021 година

Предявени са обективно кумулативно съединени искове от М. Б. Г., ЕГН **********, с адрес: гр. П., ул. ***, срещу „ГЕПАНСТРОЙ“ ЕООД, ЕИК 203826364, със седалище и адрес на управление: гр. Пазарджик, ул. „П. Ю. Тодоров“ № 4, ет. 4, ап.

15, представлявано от управителя Е.. Г. П., както следва:

1 / за обявяване за окончателен на сключения между страните договор от 05.01.2016 г. за строителство и продажба на недвижими имоти, допълнен с Анекс от 27.12.2017 г., Анекс от 01.11.2018 г. и споразумение от 06.01.2020 г., находящи се в гр.

П., ул. ***, в УПИ ***, кв. 196, с идентификатор *** по КККР на града, целият с площ от 544 кв. м., а именно: Апартамент № 6, на втори жилищен етаж, със застроена площ от 69.80 кв. м., ведно с 7.23 кв. м. ид. части от общите части на сградата, или обща площ от 77.03 кв. м., при граници: апартамент № 5 и стълбище, ул. ***, калкан и вътрешен двор, Изба № 2, със застроена площ от 4.80 кв. м. и 0.31 кв. м. ид. части от общите части на сградата, или обща площ от 5.11 кв. м., както и Магазин № 5, със застроена площ от 25.40 кв. м. и 2.91 кв. м. ид. части от общите части на сградата, или обща площ от 28.31 кв. м., при цена от 27 730 евро за апартамента, 1 533 евро за избата и 14 155 евро за магазина, на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД;

2/ за осъждане на ответника да заплати неустойка за забава, съгласно раздел ІV, т. 4 от договора, в размер на 2 209 лева, представляваща 10 % от стойността на незавършените работи, на основание чл. 92 от ЗЗД, ведно със законната лихва върху главницата от датата на предявяване на иска - 18.05.2021 г. до окончателното плащане;

3/ за осъждане на ответника да заплати обезщетение за неизпълнение на 1 договора в размер на 19 881 лева, на основание чл. 79, ал. 1, пр. 2 вр. чл. 82 от ЗЗД, ведно със законната лихва върху главницата от датата на предявяване на иска 18.05.2021 г. до окончателното плащане.

Претендират се направените по делото съдебно-деловодни разноски.

Предявените искове се основават на следните фактически твърдения:

Ищцата твърди, че на 05.01.2016 г. е сключила с ответника договор за строителство и продажба на недвижими имоти, допълнен с Анекс от 27.12.2017 г., Анекс от 01.11.2018 г. и споразумение от 06.01.2020 г., с които той се задължава да построи и да продаде недвижими имоти, находящи се в жилищна сграда в гр. П., ул.

***, в УПИ ***, кв. 196, с идентификатор *** по КККР на града, целият с площ от 544 кв. м., а именно: Апартамент № 6, на втори жилищен етаж, със застроена площ от 69.80 кв. м., ведно с 7.23 кв. м. ид. части от общите части на сградата, или обща площ от 77.03 кв. м., при граници: апартамент № 5 и стълбище, ул. ***, калкан и вътрешен двор, Изба № 2, със застроена площ от 4.80 кв. м. и 0.31 кв. м. ид. части от общите части на сградата, или обща площ от 5.11 кв. м., както и Магазин № 5, със застроена площ от 25.40 кв. м. и 2.91 кв. м. ид. части от общите части на сградата, или обща площ от 28.31 кв. м., при цена от 360 евро/кв. м. за апартамента, или 27 730 евро, 300 евро/кв. м. за избата, или 1 533 евро и 14 155 евро за магазина. Прехвърлянето на собствеността била уговорена след заплащане на пълната продажна цена съобразно сроковете за извършване на строителството, която включвала всички СМР, предвидени в Приложение № 1 към договора, като степен на завършеност. Ответникът поел задължението да се снабди с разрешение за ползване на сградата до 31.12.2018 г., което не било изпълнено от негова страна, което наложило сключване на двата анекса за продължаване на срока. Ищцата твърди, че до 06.01.2020 г. е изплатила пълната продажна цена от 43 418 евро по банков път, което било удостоверено между страните с подписване на споразумението от същата дата. До момента страдата е построена до груб строеж, видно от Акт-образец № 14/24.01.2020 г. Ищцата излага, че ответникът отказва да прехвърли собствеността върху имотите по надлежния ред, което обуславя и правния й интерес от водене на настоящото производство за обявяване на предварителния договор за окончателен, на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Наред с това се претендира и неустойка за забава, съгласно раздел ІV, т. 4 от договора, в размер на 2 209 лева, представляваща 10 % от стойността на незавършените работи, които се твърди да са в размер на 22 090 лева. Излага се, че сумата от 22 090 лв. по същество представлява и стойността на неизпълнената част от договора от страна на ответника, т. е. претърпяната от ищцата вреда доколкото това е сумата, необходима за завършване на обектите, предмет на договора, в това число и общите части на сградата, до уговорената в същия степен на завършеност. Ето защо се претендира и обезщетение за неизпълнение на договора на основание чл. 79, ал. 1, пр. 2 вр. чл. 82 от ЗЗД в размер на 2

19 881 лева, представляваща разлика между 22 090 лева и неустойката от 2 209 лева.

Моли съда да уважи предявените искове с присъждане на разноските.

В срока по чл. 367, ал. 1 от ГПК ответникът „ГЕПАНСТРОЙ“ ЕООД е подал отговор на исковата молба. Не се спори, че между страните е сключен процесният договор от 05.01.2016 г. и анексите към него. Оспорва се иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД предвид липса на условието по чл. 4 от договора, а именно подписан между страните приемо-предавателен протокол. Не се оспорва, че е налице забава в изпълнението на строителството, поради което се признава, че искът по чл. 92 от ЗЗД е основателен, но се оспорва неговият размер, тъй като не се установяват критериите, въз основа на които се изчислява същият. Оспорва се и искът по чл. 79 от ЗЗД, тъй като не е налице отказ на строителя да завърши сградата, респ. обектите, които се намират в нея.

Напротив - след като строителят завърши обектите, ищцата няма да е претърпяла никакви вреди, а право и задължение на строителя е да завърши сградата и да я въведе в експлоатация с изготвяне на необходимите за това документи.

По допустимостта на производството:

Легитимацията на страните съответства на твърденията на ищеца.

Според константната съдебна практика, при предявен иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е налице едно спорно правоотношение - обявяване на предварителен договор за окончателен, а обстоятелството, че договорът между страните има за обект няколко недвижими имота, не променя същността на спора. Или, цената на предявения иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД е данъчната оценка на всички обекти, предмет на предварителния договор, т. е. не е налице обективно съединение на искове (в този смисъл са Определение № 416 от 1.07.2013 г. на ВКС по ч. гр. д. № 3107/2013 г., IV г. о., Определение № 341 от 4.12.2019 г. на ВКС по т. д. № 556/2019 г., II т. о.). С оглед на това, сезиран е родовокомпетентният съд – чл. 104, т. 4 и т. 6 от ГПК.

Съгласно чл. 366 от ГПК, ищецът в производството по търговски спор е длъжен да представи справка съдържаща необходимите изчисления за определяне размера на предявения иск, която макар да не е предпоставка за допустимостта м у е основание за редовността на самата искова молба. Законодателят обаче не е изрично определил вида на същата, поради което характер на справка по см. на чл. 366 ГПК притежава всеки документ, съдържащ сочените данни. Непредставянето на отделна справка, съдържаща необходимите изчисления за определяне размера на парично вземане, е правно ирелевантно, след като тези изчисления се съдържат в исковата молба, както е в настоящия случай (Определение № 632 от 27.12.2018 г. на ВКС по гр. д. № 2148/2018 г., II г. о.).

От фактическа страна съдът приема следното:

Между страните не се спори, че на 05.01.2016 г. в гр. Пазардик са сключили договор за строителство и продажба на недвижим имот, допълнен с Анекс от 3

27.12.2017 г. и Анекс от 01.11.2018 г., с които ответникът „ГЕПАНСТРОЙ“ ЕООД, като продавач, се задължава да построи и продаде на ищцата М. Б. Г., като купувач, недвижими имоти, находящи се в жилищна сграда в гр. П., ул. ***, в УПИ ***, съгласно предварителен договор (а по удостоверение от дирекция „Архитектура и териториално устройство“ при Община Пазарджик - УПИ ***), в кв. 196 по ПРЗ на града, с идентификатор *** по КККР на гр. Пазарджик, с площ от 544 кв. м., а именно:

Апартамент № 6, на втори жилищен етаж, със застроена площ от 69.80 кв. м., ведно с 7.86 кв. м. ид. части от общите части на сградата, или обща площ от 77.66 кв. м., при граници: апартамент № 5 и стълбище, ул. ***, калкан и вътрешен двор, Изба (склад) № 2, със застроена площ от 4.80 кв. м., на партерния етаж на сградата, ведно с 0.31 кв. м. ид. части от общите части на сградата, или обща площ от 5.11 кв. м., при граници: склад № 1, склад № 3, гараж № 2 и двор, както и Магазин № 5, със застроена площ от 25.40 кв. м., състоящ се от магазинна част и тоалетна, разположен на партерния етаж на сградата, ведно с 2.91 кв. м. ид. части от общите части на сградата, или обща площ от 28.31 кв. м., при граници: магазин № 4, коридор, улица и двор, при цена за апартамента от 27 730 евро, за избата от 1 533 евро и за магазина от 14 155 евро.

Срокът за прехвърляне собствеността върху обектите е уговорен в раздел ІІ, т. 5 вр. т.

1, втори тире: първоначално до 31.12.2018 г., впоследствие удължен до 30.06.2019 г. и окончателно определен до 05.01.2020 г., при условие да бъде изплатена пълната продажна цена, включваща степента на завършеност по предвидени в Приложение № 1 към договора СМР и подписване на приемо-предавателен протокол. Ответникът е поел задължението да се снабди с разрешение за ползване на сградата. Уговорено е при неспазване на срока на договора по отделни етапи и за предаване на обекта продавачът да дължи на купувача неустойка за забава в размер на 0.1 % на ден от стойността на незавършените работи, които се установяват от лицензиран оценител, но не повече от 10 % от тях - р. ІV, т. 4.

Видно от споразумение от 06.01.2020 г., имащо характер на установителен договор между страните по спора, е прието, че купувачът е изплатил на продавача пълната продажна цена за всички обекти в размер на 43 418 евро, докато продавачът не е изпълнил в срок задължението си за построяване и прехвърляне на собствеността върху обектите, предмет на договора и анексите към него.

Не е спорно също така, че жилищната сграда, в която се намират процесните обекти, е завършена на груб строеж по смисъла на § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ, видно от Акт образец № 14 от 24.01.2020 г. за приемане на конструкцията.

Ответникът „ГЕПАНСТРОЙ“ ЕООД се легитимира като собственик на обещаните за продаване недвижими имоти въз основа на 1/ нотариален акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за осъществяване на строителство № 40/29.02.2016 г., том І, рег. № 589, нот. дело № 34/2016 г. на 4 нотариус Юлия Ваклинова, рег. № 436 от НК, респ. Акт № 90/29.02.2016 г., том 5, дело 729, вх. рег. № 1607/2016 г. на Служба по вписванията - Пазарджик, по силата на който в полза на дружеството безсрочно е учредено право на строеж за описаните в нотариалния акт обекти (сред които и процесните) срещу задължението в срок от 30 месеца от сключване на сделката приобретателят да построи сградата и обектите в нея, както и да въведе същата в експлоатация, както и въз основа на 2/ Акт образец № 14 за построяването на сградата на груб строеж. Уговорено е учредителят да прехвърли 2/3 ид. части от дворното място един месец преди подписване на Акт образец № 15, за който и към момента няма данни да е издаван.

Доколкото продавачът не се легитимира като собственик на земя, ищцата не предявява претенция по договора от 05.01.2016 г. в частта, в която е предвидено да придобие и припадащите се идеални части от парцела (така първо о. с. з.).

От изслушаното заключение, депозирано с молба вх. № 3592 от 25.10.2021 г., по допуснатата съдебнотехническа експертиза на в. л. Г.К., прието от съда за пълно, обосновано и компетентно изготвено, неоспорено от страните, се установява следното: