Решение № 1524 от 05.05.2023, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1524 гр. Варна, 05.05.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 7 СЪСТАВ, в публично заседание на десети април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Галя Алексиева при участието на секретаря Ивелина Ат. Атанасова като разгледа докладваното от Галя Алексиева Гражданско дело № 20223110107445 по описа за 2022 година

Производството е образувано по предявени обективно и субективно евентуално съединени искове с правно основание чл. 26, ал.1, пр. 1, пр.2, пр.3, чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД, чл. 146 ЗЗП, както следва:

1. от Р. Е. З., ЛНЧ **********, родена на ****г. в **** против „Раби парк резиденс“ ЕООД, ЕИК 203223971 със седалище и адрес на управление гр. София, район Възраждане, ***А, ет.1, офис 2 за прогласяване нищожност на договор за поддръжка и управление от 20.03.2019г. на жилищен комплекс от затворен тип „Курортни сгради с апартаменти за временно обитаване с адрес гр. Варна, **** с нотариална заверка на подписите с рег. № 1769/20.3.2019г. на нотариус рег. № 335 на НК, поради противоречие със закона, доколкото сградата не представлява затворен жилищен комплекс по см. на чл. 2 ЗУЕС; 2. в условията на евентуалност: 2.1. поради заобикаляне на закона, доколкото със сключването му се постига неприложим режим на управление на общите части на сградата;

2.2. поради невъзможен предмет, тъй като комплексът не отговаря на изискванията на пар.1, т.3 ДР на ЗУЕС за определяне на жилищен комплекс от затворен тип; 2.3. поради накърняване на добрите нрави, тъй като със сключването му ответникът е целял реализиране на печалба; 2.4. за прогласяване нищожност на клаузите на т. III, чл. 5, чл. 6, ал.1 и ал.2, чл.

13 от договора, като неравноправни на основание чл. 143 ЗЗП.

2. от В. З., ЕГН **********, роден **** против „Раби парк резиденс“ ЕООД, ЕИК 203223971 със седалище и адрес на управление гр. София, район Възраждане, бул. Инж.

Иван Иванов № 70А, ет.1, офис 2 за прогласяване нищожност на договор за поддръжка и управление от 23.11.2018г. на жилищен комплекс от затворен тип „Курортни сгради с апартаменти за временно обитаване с адрес гр. Варна, **** с нотариална заверка на подписите с рег. № 5185/23.11.2018г. на нотариус рег. № 149 на НК, поради противоречие със закона, доколкото сградата не представлява затворен жилищен комплекс по см. на чл. 2 ЗУЕС; 2. в условията на евентуалност: 2.1. поради заобикаляне на закона, доколкото със сключването му се постига неприложим режим на управление на общите части на сградата;

2.2. поради невъзможен предмет, тъй като комплексът не отговаря на изискванията на пар.1, т.3 ДР на ЗУЕС за определяне на жилищен комплекс от затворен тип; 2.3. поради накърняване на добрите нрави, тъй като със сключването му ответникът е целял реализиране 1 на печалба; 2.4. за прогласяване нищожност на клаузите на т. III, чл. 5, чл. 6, ал.1 и ал.2, чл.

13 от договора, като неравноправни на основание чл. 143 ЗЗП.

3. от И. П. К., роден на ****г., в **** и Л. В. Б., ЛНЧ **********, родена на ****г.

**** против „Раби парк резиденс“ ЕООД, ЕИК 203223971 със седалище и адрес на управление гр. София, район Възраждане, ***А, ет.1, офис 2 за прогласяване нищожност на договор за поддръжка и управление от 09.08.2019г. на жилищен комплекс от затворен тип „Курортни сгради с апартаменти за временно обитаване с адрес гр.

Варна, **** с нотариална заверка на подписите с рег. № 6371/09.08.2019г. на нотариус рег.

№ 335 на НК, поради противоречие със закона, доколкото сградата не представлява затворен жилищен комплекс по см. на чл. 2 ЗУЕС; 2. в условията на евентуалност: 2.1. поради заобикаляне на закона, доколкото със сключването му се постига неприложим режим на управление на общите части на сградата; 2.2. поради невъзможен предмет, тъй като комплексът не отговаря на изискванията на пар.1, т.3 ДР на ЗУЕС за определяне на жилищен комплекс от затворен тип; 2.3. поради накърняване на добрите нрави, тъй като със сключването му ответникът е целял реализиране на печалба; 2.4. за прогласяване нищожност на клаузите на т. III, чл. 5, чл. 6, ал.1 и ал.2, чл. 13 от договора, като неравноправни на основание чл. 143 ЗЗП.

4. от Л. В. Б., ЛНЧ **********, родена на ****г. **** против „Раби парк резиденс“ ЕООД, ЕИК 203223971 със седалище и адрес на управление гр. София, район Възраждане, ***А, ет.1, офис 2 за прогласяване нищожност на договор за поддръжка и управление от 31.07.2020г. на жилищен комплекс от затворен тип „Курортни сгради с апартаменти за временно обитаване с адрес гр. Варна, **** с нотариална заверка на подписите с рег. № 4046/31.07.2020г. на нотариус рег. № 335 на НК, поради противоречие със закона, доколкото сградата не представлява затворен жилищен комплекс по см. на чл. 2 ЗУЕС; 2. в условията на евентуалност: 2.1. поради заобикаляне на закона, доколкото със сключването му се постига неприложим режим на управление на общите части на сградата;

2.2. поради невъзможен предмет, тъй като комплексът не отговаря на изискванията на пар.1, т.3 ДР на ЗУЕС за определяне на жилищен комплекс от затворен тип; 2.3. поради накърняване на добрите нрави, тъй като със сключването му ответникът е целял реализиране на печалба; 2.4. за прогласяване нищожност на клаузите на т. III, чл. 5, чл. 6, ал.1 и ал.2, чл.

13 от договора, като неравноправни на основание чл. 143 ЗЗП.

5. от Т. А. З., родена на ****г. в **** против „Раби парк резиденс“ ЕООД, ЕИК 203223971 със седалище и адрес на управление гр. София, район Възраждане, бул. Инж.

Иван Иванов № 70А, ет.1, офис 2 за прогласяване нищожност на договор за поддръжка и управление от 07.08.2019г. на жилищен комплекс от затворен тип „Курортни сгради с апартаменти за временно обитаване с адрес гр. Варна, **** с нотариална заверка на подписите с рег. № 6230/07.08.2019г. на нотариус рег. № 335 на НК, поради противоречие със закона, доколкото сградата не представлява затворен жилищен комплекс по см. на чл. 2 ЗУЕС; 2. в условията на евентуалност: 2.1. поради заобикаляне на закона, доколкото със сключването му се постига неприложим режим на управление на общите части на сградата;

2.2. поради невъзможен предмет, тъй като комплексът не отговаря на изискванията на пар.1, т.3 ДР на ЗУЕС за определяне на жилищен комплекс от затворен тип; 2.3. поради накърняване на добрите нрави, тъй като със сключването му ответникът е целял реализиране на печалба; 2.4. за прогласяване нищожност на клаузите на т. III, чл. 5, чл. 6, ал.1 и ал.2, чл.

13 от договора, като неравноправни на основание чл. 143 ЗЗП.

6. от Е. О. Б., родена на ****г., в **** против „Раби парк резиденс“ ЕООД, ЕИК 203223971 със седалище и адрес на управление гр. София, район Възраждане, бул. Инж.

Иван Иванов № 70А, ет.1, офис 2 за прогласяване нищожност на договор за поддръжка и управление от 15.04.2019г. и от 19.09.2019г. на жилищен комплекс от затворен тип „Курортни сгради с апартаменти за временно обитаване с адрес гр. Варна, **** с нотариална 2 заверка на подписите съотв. с рег. № 2420/15.04.2019г. и рег. № 7835/19.09.2019г. на нотариус рег. № 335 на НК, поради противоречие със закона, доколкото сградата не представлява затворен жилищен комплекс по см. на чл. 2 ЗУЕС; 2. в условията на евентуалност: 2.1. поради заобикаляне на закона, доколкото със сключването му се постига неприложим режим на управление на общите части на сградата; 2.2. поради невъзможен предмет, тъй като комплексът не отговаря на изискванията на пар.1, т.3 ДР на ЗУЕС за определяне на жилищен комплекс от затворен тип; 2.3. поради накърняване на добрите нрави, тъй като със сключването му ответникът е целял реализиране на печалба; 2.4. за прогласяване нищожност на клаузите на т. III, чл. 5, чл. 6, ал.1 и ал.2, чл. 13 от договора, като неравноправни на основание чл. 143 ЗЗП.

Ищците основават исковата си претенция на следните фактически твърдения:

Всички са собственици на имоти- жилища, гаражи, паркоместа в ПИ ***.

В поземления имот имало изградени общо пет сгради.

Ищцата Р. З. е собственик на апартамент № 15 на адрес ****, както и на 21кв.м. ид.ч. от гараж в сградата на етаж -1 и паркомясто 14 в приземен етаж на сградата, въз основа на договор за покупко- продажба по НА № 124/20.03.2019г. На 20.03.2019г. е сключила с ответника процесния договор за поддръжка и управление.

Ищецът В. З. е собственик на апартамент № 11 на адрес ****, заедно с Н. З.а, въз основа на договор за покупко- продажба по НА № 73/23.11.2018г. На 23.11.2018г. е сключил с ответника процесния договор за поддръжка и управление.

Ищците И. К. и Л. Б. са собственици на апартамент № 16 на адрес гр.Варна, **** ет.4, както и на 19,24кв.м. ид.ч. от гараж в сградата на етаж -1 и гараж 10 в приземен етаж на сградата, въз основа на договор за покупко- продажба по НА № 26/09.08.2019г. На 09.08.2019г. са сключили с ответника процесния договор за поддръжка и управление.

Ищцата Т. З. е собственик на апартамент № 15 на адрес гр.Варна, **** ет.4, въз основа на договор за покупко- продажба по НА № 16/07.08.2019г. На 09.08.2019г. са сключили с ответника процесния договор за поддръжка и управление.

Ищцата Е. Б. е собственик на апартамент № 9 на адрес гр.Варна, **** ет.1, както и на 18,88кв.м. ид.ч. от гараж в сградата на етаж -1 и паркомясто 16 в приземен етаж на сградата, въз основа на договор за покупко- продажба по НА № 145/19.09.2019г. На 19.09.2019г. е сключила с ответника процесния договор за поддръжка и управление.

Твърди се, че всеки един от така сключените договори за поддръжка и управление е нищожен, защото:

Сградата няма характеристики на жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на пар.1, т. 3 ДР на ЗУЕС, поради което и начинът на управление на ЕС следва да се извършва съобразно общия режим на гл. втора от ЗУЕС.

Със сключването на договорите се твърди, че ответното дружество е заобиколило закона, защото тези договори са били сключени само с част от собствениците, създавайки заблуда, че сградата е в комплекс от затворен тип. Със сключването им е постигната цел за избор на особен режим на управление на общите части, какъвто не бил приложим. В комплекса нямало портиер пазач, нито се спазват изискванията за контролиран достъп на външни лица. Достъп до сградите имало от четири входни портала, които били денонощно отключени. Поставените видео камери не правели запис и данните от тях не се съхранявали.

Затова и собствениците били принудени сами да охраняват имотите си. В предмета на договора попадал и поземления имот, който обаче се твърди да е собственост на ответното дружество.

Договорите се твърди да са с невъзможен предмет, тъй като комплексът не отговарял на определението на такъв от затворен тип. В имота нямало осигурен контролиран достъп и осигуряване на такъв не бил предмет на договаряне. Договорите не били сключени и с 3 всички собственици, поради което било невъзможно общите части на сградата да бъдат предмет на договор за управление. При това положение, в неговия предмет реално следвало да бъдат само притежаваните от тези собственици ид.части от общите части на сградата и припадащите се към обектите им на собственост. Ид.части от общите части на сградата били неделими и липсата на сключени договори с всички собственици, правели процесните договори с невъзможен предмет.

Със сключването на договорите се твърди да са накърнени и добрите нрави, защото ищците като чуждестранни лица са били поставени в позиция да имат само задължения, но не и права, с цел реализиране печалба от ответното дружество и без възможност да изискват изпълнение на договора- за контролиран достъп до имота, паркоместата и ограничаване достъпа на трети лица до тяхната собственост.

Считат, че договорите съдържат и неравноправни клаузи т. III, чл. 5, чл. 6, ал.1 и ал.2, чл. 13. Договорите били идентични, клаузите изготвени предварително, без възможност ищците да влияят на тяхното съдържание. Клаузата на т. III давала право на ответника за едностранно прехвърляне права и задължения по договора на трети лица без съгласието на ищците /чл. 143, ал.2, т.16 ЗЗП/. Клаузата на чл.13 не предвиждала възможност за едностранно на договора от собственика при неизпълнение на мениджъра /чл. 143, ал.2, т. 2 ЗЗП/. Клаузата на чл.5 предвиждала таксата да се дължи авансово без собственика на имота да има право да иска отчет за изразходваните средства. В чл. 6, ал.2 се предвиждало едностранно увеличаване от страна на ответника на дължимото възнаграждение с официалния инфлационен индекс на НСИ /чл. 143, ал.2, т.13 ЗЗП/. Клаузата на чл. 5 и чл. 6 уреждала падежна дата в задължението на собствениците и съответно изпадане в забава с всичките й последици след тази дата. Такива клаузи по отношение неизпълнение задълженията на ответника нямало. Тези клаузи във връзка с чл. 12 поставяли собствениците в неравностойно положение, защото налагали да изпълняват задължението си под страх от изпадане в забава, дори и ответникът да не изпълнява собствените си задължения. Предвид вписването на договорите в СВп, последващ приобритател бивал лишен от възможност да влияе на условията по договора, с което договорната свобода била нарушена. Искането е за уважаване исковата претенция и присъждане на разноски.