Решение № 147 от 14.07.2026, Апелативен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 147

*****, 14.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Анета Н. Братанова

Членове:

Дарина Ст. Маркова

Мария К. Терзийска при участието на секретаря Дарина Б. Баева като разгледа докладваното от Мария К. Терзийска Въззивно търговско дело № 20253001000419 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Образувано е по въззивнa жалба, подадена от ответника „Алфа 1 Секюритис“ ЕАД, срещу решение № 118/27.03.2025 година по търг. дело № 156/2023 година на ВОС.

С постановения съдебен акт, на осн. чл. 87, ал.3 от ЗЗД, вр. чл. 63, ал.1 от ЗС е развален договор за покупко-продажба на право на строеж върху недвижим имот, сключен между „Алфа 1 Секюритис" ЕАД като продавач и С.

Б. М. като купувач, обективиран в нотариален акт с рег. № 26, том 3, рег.№ 3382, дело 368 от 31.03.2021 г. по описа на нотариус с рег.№ 214 на НК, вписан под акт № 97, том XXI, дело № 4674/2021 г. на Службата по вписванията, *****, и нотариален акт с рег. № 73 , том 2, рег. № 2647, дело 241 от 01.03.2022 г. по описа на нотариус с рег.№ 214 на НК, вписан под акт № 97, том XIV, дело № 3060/2022 г. на Службата по вписванията, *****, поправен с нотариален акт с рег. № 97 , том 4, рег. № 4977, дело 612 от 08.04.2022 г., по описа на нотариус с рег.№ 214 на НК, вписан под акт № 153, том XXVІI, дело № 6106/2022 г. на Службата по вписванията, ***** и дружеството е осъдено да заплати на ищеца С. Б. М. сумата от 158 182,02 лева, на основание чл. 55, ал. 1, предл. трето от ЗЗД, както и сумата от 73 652,63 лева, получена като цена по сключения между страните Предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот от 31.03.2021 г. и допълнителните споразумения към него, на основание чл. 55, ал. 1, предл. трето от ЗЗД.

В предявената въззивнa жалба, решението се оспорва като незаконосъобразно и постановено в нарушение на съдопроизводствените 1 правила. Твърди се, че обжалвания съдебен акт се базира на няколко неверни извода, които го правят неправилен, първият от който е, че в тежест на въззивника – ответник /изпълнител по договора за строителство/ са възложени задължения по изготвяне и одобряване на строителните книжа. Сочи се, че подобно задължение никъде не е визуализирано в облигационната връзка между страните. Настоява, че проектиране е било направено преди продажбата на правото на строеж, поради което в самия договор не е имало нужда да му се възлага подобно задължение. Сочи се също така, че след продажбата на правото на строеж, този първоначален проект, по инициатива на ищеца, е претърпял промени до степен подадените в кметството документи да загубят своето значение, тъй като обекта се е променил по площ и разпределение. Разходите по посочената адаптация са се поемали от дружеството, но това не води до извод, че същото е изпълнявало свое задължение. Твърди се, че в резултат на исканите от ищеца промени по първоначалния проект обективно се е достигнало до необходимостта от нови проекти, по които уговорки в договора отсъстват.

Във въззивната жалба се сочи, че съдът неправилно е тълкувал уговорките между страните. Счита, че между него и ищеца в първоинстанционното производство съществуват две правоотношения, макар и инкорпорирани в един договор. Оспорва се в тази връзка основния правен извод на съда, че двете правоотношения са свързани помежду си по начин, че с нереализиране на едното да отпадне правния интерес от другото. Акцентира се на твърдението, че никъде в договора не е уговорено кой и за чия сметка следва да изготви новите проекти и извежда от това твърдение за неправилност на крайния извод на съда чия е отговорността за неизпълнението му. Посочва в тази връзка неизпълнението на визираното в чл.4.3. от договора задължение на ищеца да упълномощи представител на ответното дружество.

Във въззивната жалба се оспорва и размера на приетата от съда като платена сума. Отправя се искане за отмяна на решението и отхвърляне на исковете.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил писмен отговор от ответната страна по спора, в който въззивната жалба се оспорва като неоснователна.

Ответникът намира обжалваното решение за допустимо, правилно и законосъобразно. Споделя изводите на първата инстанция, че ответното дружество е професионалист и следва да положи при изпълнение на своите задължения грижата на добрия търговец. Сочи, че бездействието на ответника по проектиране и внасяне на проектите на бъдещата сграда № 5, с гараж, за одобряване от компетентната администрация е нарушение на този стандарт, а твърденията за липса на съдействие от страна на потребителя за неоправдани.

Акцентира върху доводите за свързаност за договора за изработка и на договора за покупко продажба с оглед новелата на чл. 147, ал.2 ЗЗП. Твърди, че е налице упълномощаване от страна на ищеца в определен момент от наличната между страните облигационна връзка, както и че коректният текст на чл. 4.3 от предварителния договор променя смислово посоченото задължение доколкото няма извършвани строителни действия по Сграда № 5.

В съдебно заседание всяка от страните, чрез проц. представител поддържа позицията си и по същество на спора. Аргументи в писмена защита, доразвива проц. представител на ищцовата страна.

Съдът, като приема, че е сезиран с редовна и допустима за разглеждане 2 въззивна жалба, депозирана от лице, легитимирано чрез правен интерес от обжалване акта на първата инстанция, и след съвкупен анализ на доказателствата и по вътрешно убеждение приема следното:

Обжалваното решение е валидно и допустимо, поради което и въззивният съд се произнася в рамките на поставените в жалбата въпроси и по приложението на императивни правни норми.

Ищецът С. М. е упражнил потестативното си право, чрез предявени конститутивни искове пред първоинстанционния съд, за разваляне на два договора за покупко-продажба на право на строеж (вторият от които поправен с трети нарочен нотариален акт) при твърдения за неизправност на продавача ответник „АЛФА 1 СЕКЮРИТИС“ ЕАД, по сделките и по сключен между двете страни предварителен договор за продажба на правото на строеж строителство на недвижим имот от 31.03.2021 г. Претенцията е съединена с осъдителна за връщане в цялост на получените от продавача суми по двата договора.

Не е спорно по делото и се установява от събраните в първата инстанция писмени доказателства, че страните първоначално са обвързани от гореупоменатия предварителен договор, който в частта относно ангажимента на продавача да прехвърли правото на строеж в законоуизискуемата форма е реализиран посредством подписване на два нотариални акта, а именно:

1 / . Нотариален акт с рег. № 26, том 3, рег.№ 3382, дело 368 от 31.03.2021 г. по описа на нотариус с рег.№ 214 на НК, вписан под акт № 97, том XXI, дело № 4674/2021 г. на Службата по вписванията, *****;

2 / . Нотариален акт с рег. № 73 , том 2, рег. № 2647, дело 241 от 01.03.2022 г. по описа на нотариус с рег.№ 214 на НК, вписан под акт № 97, том XIV, дело № 3060/2022 г. на Службата по вписванията, *****, поправен с нотариален акт с рег. № 97 , том 4, рег. № 4977, дело 612 от 08.04.2022 г., по описа на нотариус с рег.№ 214 на НК, вписан под акт № 153, том XXVІI, дело № 6106/2022 г. на Службата по вписванията, *****.

По силата на посочените титули на собственост е извършено прехвърляне на право на строеж в собствения на „Алфа 1 Секюритис" ЕАД имот с идентификатор ***, находящ се в *****, район Приморски, местност „Коджа тепе“, на еднофамилна жилищна сграда на два етажа, представляваща Сграда № 5 (пет) от проекта „Варна скай“, състояща се от: на първо ниво входно антре, склад, три спални, две баня-тоалетни, гардероб и стълбище към втори етаж, а на второ ниво: дневна-трапезария с кухненски бокс, тераса и лоджия, както и гараж, с обща РЗП 259,86 кв.м.

Въззивният съд не констатира противоречие на договори или отделни техни клаузи с императивни разпоредби на закона, в това число и наличие на неравноправни клаузи с оглед качеството на потребител на ответника (въззиваем).

Не е спорно, че продажната цена на прехвърленото право на строеж е заплатена към датите на нотариалното изповядване.

Не се установяват противоречия в позициите на страните и относно ангажимента, поет по предварителния договор, в частта касателно строителството на сграда № 5 и гаражите, включително до осигуряване въвеждане сградата в експлоатация. Според уговорките по чл.1.2., по чл. 1.4.

3

(досежно уговорената цена, включваща както правото на строеж, така и изграждането на постройката), чл. 3.4., чл. 7.1 и други строителството следва да се извърши от ответника. Такова не е изпълнено – обстоятелство също безспорно между спорещите страни.

Ответникът не възразява и по заплатената сума от възложителя и посочените в ИМ дати на плащане, в общ размер на 231 834.65 лева. Спорно в първата инстация е било разпределянето на сумата съответно за правото на строеж и строителството, въпрос, по който конкретни възражения във въззивната жалба не липсват, но няма да наложат самостоятелно произнасяне на въззивния съд.

Не се възразява от ответника и по наведеното от ищеца твърдение за отправяне на покана – изявление за извънсъдебно разваляне на предварителния договор (в частта относно изработката), адресирано до ползван от дружеството имейл за кореспонденция, на 16.01.2023 г.

Пред въззивния съд се поставят за разрешаване два основни въпроса.

Първият касае възможността да се развали нотариален акт за покупкопродажбата на право на строеж, при условие, че от гледна точка на правата и задълженията на страните по сделката, според въззивника в настоящото производство, и продавач и купувач са изправни, а в частност продавача би носил отговорност за неизпълнение само ако е продал право, което изцяло или отчасти принадлежи на трето лице, или е продал вещ с недостатъци, каквато хипотеза настоящата не е. Въззивникът моли при произнасяне по този въпрос да се съобрази и факта, че обстоятелствата, на които ищцовата страна основава претенцията си са възникнали след датите на нотариалното изповядване.

Вторият въпрос, който се поставя на плоскостта на правото на купувача да развали договора, включително в частта за изработка, е за изправността на възложителя – купувач с оглед разпределените между страните в предварителния договор права и задължения в частта относно осигуряване на инвестиционни, технически и други проекти и снабдяване с разрешение за строеж на сградата в контекста на твърденията на въззивника, че неизправна страна по задълженията е купувача.

По първия въпрос:

Както е разяснено и в ТР 1/2011 г. от 04.05.2012 г. по ТД 1/2011 на ОСГК, като ограничено вещно право, произтичащо от правото на собственост, правото на строеж (чл. 63, ал.1 от ЗС) се състои от няколко отделни правомощия. Неговият носител има право да построи сграда върху чужда земя и да придобие собствеността на постройката - т.нар. „суперфициарна собственост“, както и да ползва земята в рамките на необходимото за пълноценното ползване на постройката (чл. 64 от ЗС). Отделните правомощия не са самостоятелни и независими едно от друго, те формират единно право, целта на което е да се притежава самостоятелен обект отделно от земята в отклонение на принципа на приращението по чл. 92 ЗС.

Единността на правото е особено видима в хипотеза като настоящата, в която задължението за изграждане на вещта е на учредителя на правото на строеж, а не на суперфициара, поради което последният, при липса на въведени в спора твърдения в противна насока, няма интерес от изповядване в нотариална форма на сделка по продажба на право на строеж, извън интереса 4 от придобиване правото на собственост върху построеното, което е в задължение на строителя – собственик на земята, както е видно от уговорките по предварителния договор, в частта досежно изграждането на сградата.

В тази връзка следва да се съобразят разпоредбите на предварителния договор. Според чл. 1.2. ответникът е поел задължението да построи чрез избрани от него строители и да предаде на купувача имота в степен на завършеност съгласно Приложение № 1, като съгласно чл. 3.4. от договора това включва всички видове основни и договорени довършителни строителни работи за изграждане на имота. Задължение на продавача – ответник е и да осигури въвеждане в експлоатация на имота в срок до 15.11.2021 г. (т. 3.6. от договора). Срокът за завършване на довържителните работи е уговорен на 15.12.2021 г. С подписано между страните допълнително споразумение от 25.02.2022 г., в което е възложено от страна на ищеца на ответника да адаптира проекта )включително допълнително проектиране) срещу заплащане, променени са сроковете по чл..3.6. за въвеждане сградата в експлоатация до 30.09.2022 г., а за приключване на довършителни работи – 31.03.2023 г.