Решение № 936 от 16.07.2025, Окръжен съд - Пловдив

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 936 гр. Пловдив, 16.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, I СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Атанаска Ст. Букорещлиева при участието на секретаря Розалия Н. Тодорова като разгледа докладваното от Атанаска Ст. Букорещлиева Гражданско дело № 20245300102198 по описа за 2024 година

Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от Г. И. Б., с ЕГН ********** и постоянен адрес: **********************, чрез пълномощника й адвокат М.

М . , против „ТЕА СИТИ ГРУП“ ЕООД, ЕИК 203607881, със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, район „Централен“, ***, с която са предявени искове с правно основание чл. 55, ал.1, пр.3 от ЗЗД.

В исковата молба се твърди, че страните са сключили на 20.04.2022г. два предварителни договора за покупко- продажба на недвижим имот и изпъ лнение на строителство, съгласно които дружеството- ответник се е задължило да изпълни строителството и да прехвърли правото на собственост на ищцата по отношение на два обекта от бъдещата жилищна сграда с магазини, гаражи, дентален кабинет, подлежаща на изграждане в поземлен имот с идентификатор ***, за който имот е отреден УПИ Х-501.1030 - жилищно строителство и обществено обслужване, кв. ** по плана на ЖП „*********-********, гр. *********, а именно: апартамент № **, кота + 9,1 5 метра, със застроена площ от 54,90 кв. м, съответно 60,88 кв. м с включени общи части, и апартамент № ** кота + 9,15 метра, със застроена площ от 84,00 кв.м, съответно 93,15 кв. м с включени общи части. В изпълнение на поетите с договорите задължения ищцата е заплатила първите вноски по договорите, съотв. по договора за закупуване на апартамент №** сумата от 17 860,64 лв., а по договора за закупуване на апартамент №**- сумата от 27 327,83 лв., както и допълнително още 90 лв. или общо 45 278,47лв. Съгласно подписаните договори, ответникът е следвало да изгради сградата и обектите в нея, като предаде на ищцата завършеното строителство най- късно до 20.04.2024 г., съответно до тази дата е следвало да 1 се изплати остатъкът от продажната цена, както и да прехвърли правото на собственост върху процесните обекти от жилищна сграда. Твърди се, че към настоящия момент строителството не е изпълнено на фаза груб строеж- сградата е на етап изливане на плочакота - 2,80, съобразно издаден Акт №*/21.03.2024г., при което е обективно невъзможно същата да бъде построена в сроковете, уговорени с договорите. С оглед на това, ищцата изпратила до ответника уведомление за разваляне на предварителните договори, поради прекаленото забавяне на изпълнението, съотв. безполезност на изпълнението, и поискала платените от нея суми по договорите в общ размер на 45 278,47 лв. да й бъдат възстановени.

Наред с горното се твърди, че с въпросните предварителни договори ищцата е придобила права върху обекти, по отношение на които ответникът не притежава права, тъй като според нотариален акт за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на сграда с № **, том **, дело № ****/2022 г., учреденото право на строеж върху апартамент № ** е с приемател „БЕЛНИ ХБ“ ЕООД, а учреденото право на строеж върху апартамент № ** е с приемател „БАСТИОН ЕСТЕЙТ“ ЕООД, т.е не е било учредено право на строеж върху процесните два самостоятелни обекта в полза на „ТЕА СИТИ ГРУП“ ЕООД.

Предвид изложеното, се иска да се постанови решение за осъждането на ответника да заплати на ищцата дължимите на отпаднало основание суми, а именно- сумата от 27 327,83 лв., представляваща изплатена първа вноска по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и изпълнение на строителство, сключен между страните на 20.04.2022 г., с предмет- закупуване на апартамент № **, както и сумата от 17 950,64 лв., представляваща изплатената от ищцата сума в изпълнение на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и изпълнение на строителство, сключен на 20.04.2022 г. , с предметзакупуване на апартамент №**, които договори са развалени от нея поради обективна невъзможност за изпълнение, евентуално поради пълна безполезност на изпълнението, ведно със законната лихва върху главниците, считано от датата на подаване на исковата молба в съда до окончателното им изплащане. Допълнителни съображения по спора са развити в писмена защита на адвокат М.- пълномощник на ищцата. Направено е искане за присъждане на разноски.

В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор от ответника „ТЕА СИТИ ГРУП” ЕООД, чрез упълномощените процесуални представители- адвокат Д. и адвокат Х., с който е изразено становище, че предявените искове са неоснователни. Не се оспорват обстоятелствата, че между страните са сключени два предварителни договора от 20.04.2022г. с предмет- закупуване на апартамент №** и съотв. апартамент №**, както и че ищцата е заплатила на ответника сумата от 45 278,47лв., представляваща сбор от платените първи вноски по договорите. Твърди се, че Б. не е извършила плащане на следващите вноски, съгласно раздел Б, т.6, б.”б” по договорите, които са били с настъпил падеж, тъй като на 02.05.2024г. същата е била уведомена от дружеството за изпълнение на плоча- 2,80 м. С оглед на това, ответникът счита, че ищцата е неизправна страна, доколкото не е престирала дължимите суми в рамките на уговорения падеж и в пълен размер, следователно, по отношение на нея не е възниквало правото за разваляне на договорите. Извън горното, 2 ответникът оспорва и твърдяното в исковата молба- ищцата да е развалила процесните предварителни договори с изпратената по електронен път покана. Посочва, че поканата не съдържа недвусмислено изразена воля за прекратяване на облигационното правоотношение между страните, а освен това не се установява адв. М. да е била надлежно упълномощена от ищцата да изготвя и изпраща такава покана до дружеството. Доколкото процесните договори не са развалени, ответникът поддържа, че не дължи връщане на претендираните от ищцата суми на отпаднало основание. По изложените съображения, се иска отхвърляне на предявените искове.

Едновременно с подаване на отговор по чл. 131 от ГПК „ТЕА СИТИ ГРУП” ЕООД е депозирало искова молба, с която е предявило насрещни искове с правна квалификация чл.79 ЗЗД против Г. И. Б.. Изложени са твърдения, че между страните са сключени на 20.04.2022г. предварителни договори за покупко- продажба на недвижим имот и изпъ лнение на строителство, съотв. с предмет- апартамент №** и апартамент №** в бъдещата жилищна сграда с магазини, гаражи, дентален кабинет, подлежаща на изграждане в ПИ с идентификатор ***, за който имот е отреден УПИ Х-501.1030- жилищно строителство и обществено обслужване, кв. ** по плана на ЖП „**********-********“, гр.

********. Съгласно уговореното в раздел Б, т.6, б.”а” на договорите, Б. е платила първите вноски по договорите в общ размер на 45 278,47лв., но не е извършила плащане на следващите дължими вноски, възлизащи общо на 45 188,47лв. Според раздел Б, т.6, в десетдневен срок от уведомяването за изпълнение на строежа на съответния етап- в случая изпълнение на плоча на кота- 2,80 м, Б. е трябвало да заплати последно посочената сума, като от нея 17 860,64 лв. по договора за апартамент № ** и 13 972,50 евро или 27 327,83 лв.по договора за апартамент №**. Твърди се, че на 02.05.2024г. ответницата е уведомена, че е изпълнена плоча на кота -2,80м, при което за нея е възникнало задължение за плащане на следващите вноски от договорите. Доколкото уговорените суми не са били платени в рамките на определения десетдневен срок, а и до настоящия момент, ищцовото дружество иска от съда да постанови решение, с което да осъди Г. Б. да му заплати сумата от 725 лв., представляваща част от общо дължимо вземане в размер на 17 860,47 лв. по предварителен договор от 20.04.2022г., с предмет - апартамент №**, както и сумата от 725 лв., представляваща част от общо дължимо вземане в размер на 27 327,83 лв. по предварителния договор от 20.04.2022г. с предмет- апартамент №**, ведно със законната лихва върху претендираните суми от датата на завеждане на насрещната искова молба до изплащането им.

В законоустановения срок е постъпил отговор на насрещните искове, с който от Г. И.

Б. е взето становище за тяхната неоснователност. Посочено е, че процесните предваритени договори са развалени в хипотезата на чл.87, ал.2 ЗЗД, от една страна- защото „ТЕА СИТИ ГРУП” ЕООД се е задължило да прехвърли чуждо имущество, което задължение то изначално не е в състояние да изпълни, а от друга- защото още към 24.04.2024г. Б. е загубила интерес от изпълнението на процесните договори, с оглед голямата забава в строителството на сградата. Поради развалянето на предварителните договори, ищецът по насрещните 3 искове не може да търси тяхното реално изпълнение, съотв. не може да претендира плащания в изпълнение на тези договори, тъй като развалянето има обратно действие.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното:

Безспорно е по делото, а и се установява от представените писмени доказателства, че на 20.04.2022г. между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и изпълнение на строителство, съгласно който ответното дружество е поело задължение да изпълни следния обект: апартамент №**, на кота + 9,15 метра, със застроена площ от 54,90 кв. м, съответно 60,88 кв. м с включени общи части, от предвидената за изграждане Жилищна сграда с магазини, гаражи, дентален кабинет в ПИ с идентификатор ***, за който имот е отреден УПИ Х-501.1030- з а жилищно строителство и обществено обслужване, кв. ** по плана на ЖП „*******-********“, гр. **********, както и да прехвърли правото на собственост върху същия срещу заплащане на сумата 45 660 евро или 89 303,20 лв. Според чл.2, срокът за предаване на обекта е 24 месеца, считано от откриване на строителна площадка и линия- с протокол от 04.04.2022г. или не по-късно от 24 месеца от подписването на договора. Страните са се споразумели в чл.6, т.“а“, „б“ и „в“, цената на описания в чл. 1 имот да бъде заплатена от купувача на части, както следва: 20 % от продажната цена- 9 132 евро или 17 860,64 лв. са платими при подписване на предварителния договор; при изпълнение на плоча на К- 2,80 е следвало да се платят 9 132 евро или 17 860,64 лв.; при изпълнение на плоча на К 0,00- 9 132 евро или 17 860,64 лв.; при изпълнение на плоча на К + 9,15- 4566 евро или 8 930,32 лв.; при подписване на Акт обр. 159 132 евро или 17 860,64 лв. и при издаване на Акт обр. 16- 4 566 евро или 8 930,32 лв., като сумите по т. „а“, „б“ и „в“ е следвало да се платят от купувача- инвеститор по посочената банкова сметка на изпълнителя в срок от 10 работни дни, след уведомяване по имейл за настъпилия съответен етап от строежа на сградата. Съгласно чл.1 от Допълнителни клаузи, собствеността върху имота е следвало да бъде прехвърлена на инвеститора при изготвяне на окончателен договор с него или посочено от него трето лице и изповядване на сделката пред нотариус и изплащане на цялата продажна цена.

На същата дата страните са подписали втори предварителен договор, с който ответникът е поел задължение да извърши строителството на обект: апартамент № **, на кота + 9,1 5 м, със застроена площ от 84,00 кв.м, съответно 93,15 кв. м с включени общи части, в предвидената за изграждане: Жилищна сграда с магазини, гаражи, дентален кабинет в поземлен имот с идентификатор ***, както и да прехвърли на ищцата правото на собственост върху обекта срещу заплащане на продажна цена от 69 862 евро или 136 639,17лв. Срокът за предаване на обекта е определен в чл.2- 24 месеца, считано от откриване на строителна площадка и линия – 04.04.2022г., или не по-късно от 24 месеца от подписването на договора. В чл.6 е уговорено продажната цена да се изплати на вноски по следния начин: 20 % от общата сума- 13 972, 50 евро или 27 327,83 лв.- при подписване на предварителния договор; 13 972, 50 евро или 27 327,83 лв.- при изпълнение плоча на К2,80; 6 986,25 евро или 13 663,92 лв.- при изпълнение на плоча на К 0,00; 13 972, 50 евро или 4