Решение № 434 от 15.06.2026, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 434 гр. Бургас, 15.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на десети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мариана Г. Карастанчева

Членове:

Кирил Гр. Стоянов

Пламена К. Георгиева Върбанова при участието на секретаря Ани Р. Цветанова като разгледа докладваното от Пламена К. Георгиева Върбанова Въззивно гражданско дело № 20262100500749 по описа за 2026 година Производството е по реда на чл. 258 ГПК и следващите и е образувано по въззивна жалба с вх.№ 14318/02.04.2026г., предявена от „Дорослава Строй“ ООД, представлявана от управителя Тодор Евгениев Георгиев със съдебен адрес: гр.Бургас, ул.“Сердика“ № 2Б, ет.1,адвокат Петя Шивачева, адвокат Мартин Богдев, срещу Решение № 735/23.03.2026г. по гр.д.№ 4726/2025г. по описа на РС-Бургас.

Във въззивната жалба се твърди, че обжалваното решение е неправилно, постановено в нарушение на материалния закон и на съдопроизводствените правила.На първо място се изтъква, че има допуснати нарушения във връзка с разпределяне на тежестта на доказване. В отговора на исковата молба посочили , че сградата представлява хотел, евентуално комплекс от затворен тип, с оглед на което заявили, че претенцията е недопустима, поради неприложимост на ЗУЕС. В определението за доклад по делото не били дадени ясни и точни указания в чия тежест е установяване на обстоятелството, че сградата е хотел, респ. КЗТ по чл.2 ЗУЕС. В случай, че въззивната инстанция приеме, че делото е останало неизяснено от фактическа страна и следвало да се ангажират доказателства за това, че сградата е хотел,моли за даване на указания относно възможността да предприемат процесуални действия по посочване на относими към делото доказателства, които са пропуснали да извършат в първата инстанция. На второ място изтъква съображения и обстоятелства затова, че регистрацията и 1 категоризацията на сградата по Закона за туризма потвърждавали, че комплексът функционира не като жилищна сграда, а като хотелски обект, в който са налице рецепция, обслужващи зони, СПА център, заведение за хранене и всички изискуеми елементи за предоставяне на туристически услуги. В този контекст намирало пряко приложение легалната дефиниция на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС и трайната съдебна практика (вкл. Решение №122/06.11.2019 г. по т.д. №1830/2018 г., I т.о. на ВКС), съгласно която специалният режим на управление чрез общо събрание на етажната собственост по ЗУЕС не се прилага, когато сградата представлява хотел, апартаментен хотел или туристически комплекс, тъй като в тези случаи не се касаело за „жилищна сграда“ в режим на етажна собственост, а за обект с търговско и туристическо предназначение, стопанисван чрез централизирано управление и предоставящ услуги на гости и посетители.Следователно, съгласно разясненията на ВКС, определяща за приложението на ЗУЕС е действителната функция на обекта, а не формалното му наименование или наличие на индивидуални обекти, притежавани от различни лица. Поради това и по аргумент от тълкуването на ВКС, комплексът не можел да бъде квалифициран като „жилищна сграда“ по смисъла на ЗУЕС, поради което специалният режим на управление чрез Общо събрание на етажната собственост бил неприложим.По тези съображения заявява доказателствени искания, а именно: съдът да задължи Министерството на туризма,

Регионалната здравна инспекция - Бургас, както и Община Поморие, да представят в цялост административните преписки, послужили за регистрацията, категоризацията и въвеждането в експлоатация на туристическия обект, включително, но без да се ограничават до: заявлението за категоризация, всички приложени към него документи, извършените проверки, констативни протоколи, удостоверението за категоризация, данни за стопанисващия и собствениците, изискванията на РЗИ относно санитарните и хигиенни условия, както и всички актове и документи по въвеждането на обекта в експлоатация, налични в преписката на общинската администрация.

Освен изложеното въззивникът счита, че доказателствената тежест относно функцията и действителното предназначение на комплекса „Гардения Бийч Палас“ била върху въззиваемия, тъй като именно той твърдял, че сградата представлява „жилищна сграда“ по смисъла на ЗУЕС.В случая обаче че съдът възприеме, че установяването на тези обстоятелства е в тежест на въззивника, моли допускане на съдебно-икономическа експертиза,която да провери счетоводните данни на стопанисващото дружество и да установи характера на дейността, източниците на финансиране, начина на управление и икономическия модел на комплекса, които имат пряко значение за квалификацията на обекта като туристически комплекс, а не като жилищна сграда. Заявени са конкретни задачи към експертизата, като вещото лице да представи като приложение към заключението си копия на всички документи, въз основа на които формира изводите си, включително фактури, договори, справки, счетоводни регистри или други релевантни източници.Изтъква,че 2 било налице противоречие да се твърди едновременно, че сградата е хотел, който се управлява централно като туристически обект и че представлява жилищна етажна собственост, където решенията се вземат от ОС на собствениците.Моли отмяна на обжалваното решение и присъждане на разноските, извършени по делото.

В срока по чл.263,ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор с вх.№ 16262/20.04.2026г. от Етажна собственост в сграда „Гардения Палас“, находища се в поземлен имот с идентификатор ***, с адрес: гр.Поморие, ***. представлявана от управителя Д.П.Д. чрез адв. Звезделина Недкова Неделчева, в който заявява становище за неоснователност на въззивната жалба. Твърди, че правилно районния съд е приел, че сградата не е хотел. Доводите на въззивника в тази насока били опровергани от представените по делото писмени доказателства, които не са се оспорвали от ответната страна : разрешение за строеж и удостоверение за въвеждане за експлоатация, от които се установявало, че сградата, в която се намира процесната ЕС,е жилищна. От приетата като доказателство справка от имотен регистър се установявало, че в сградата има повече от три самостоятелни обект,собственост на различни лица,което опровергавало твърденията на въззивника,че имотите не са прехвърлени на множество собственици.Моли доказателствените искания с въззивната жалба да бъдат оставени без уважение поради преклузия. В условията на евентуалност моли да бъдат оставени без уважение поради неотносимост.

Бургаският окръжен съд, след като взе предвид твърденията на страните, обсъди събраните по делото доказателства и като съобрази закона намира, че първоинстанционният съд е установил релевантните за спора факти и обстоятелства, поради което и на осн. чл.272 ГПК препраща към мотивите на първоинстанционното решение в тази им част.

От представените по делото писмени доказателства - нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот № **, том *, рег. № ****, дело №*** от 26.11.2014 г., протоколи от проведени общи събрания на етажната собственост, съдът е установил качеството на ответното дружество на собственик на няколко недвижими имоти, в сграда с адрес гр. Поморие, ул.“Проф. Стоянов“, бл.Ж, вх.Ж, в т.ч. процесното жилище - апартамент, самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с адрес на имота: гр. Поморие, ул. „Проф. Стоянов“, бл. Ж, вх. Ж, ет. 3, ап. Ж10, с предназначение - жилище, апартамент, с площ от 73,55 кв.м., ведно със следните прилежащи части: 11,82 кв.м. ид.ч. от общите части на секцията и склад Ж10 с площ от 3,20 кв.м. и 0,15 кв.м. ид.ч. от общите части на секцията.

Приел е , че сградата, в която се намира апартамента „Гардения Палас“, е жилищна сграда с ресторант, спа център, магазин, подземен паркинг и комплекс, което се установявало от представените по делото доказателства- разрешение за строеж и удостоверение за въвеждане в експлоатация. По отношение доводите, касаещи законосъобразността на 3 решенията на ОС на ЕС,е приел,че възможността за атакуване законосъобразността на тези решения, в т. ч. и досежно противоречието им с императивни правни норми - конкр. чл. 50 и чл. 51 ЗУЕС, е ограничена във времето - до изтичане на срока по чл. 40 ЗУЕС,поради което не бил допустим инцидентния контрол на неоспорени в срок решения на общо събрание.По тези съображения съдът счел, че не следва да бъдат разглеждани и изследвани в рамките на това производство възраженията на ответника, касаещи законосъобразността на така взетите решения от ОСЕС. БРС е констатирал, че паричното вземане, претендирано от ищеца, е изискуемо поради наличието на определен краен срок за плащане на сумите: до 31.06. на 2022 г., 2023 г. и 2024 г. След тази дата ответникът изпаднал в забава; размерите на паричните задължения били правилно изчислени възоснова на приетите за това механизми от проведените общи събрания на етажните собственици.БРС подробно и обстоятелствено е изложил фактически и правни доводи за обосноваване на крайния си извод за неоснователност на предявеното от ответника възражение за прихващане.

При разглеждане на спора по същество по изложените във въззивната жалба съображения и след самостоятелна преценка на доказателствата по делото поотделно и в тяхната съвкупност, въззивната инстанция приема за правилно установена фактическа обстановка, идентична с изложената в мотивите на първоинстанционното решение и обоснованите от нея правни доводи, поради което и на основание чл.272 ГПК,без да е необходимо да преповтаря фактическите констатации и правни изводи на районния съд, с настоящето решение препраща към тях.

В настоящия случай не се спори, че процесната сграда е в режим на етажна собственост, самостоятелните обекти са повече от 3 и принадлежат на повече от един етажен собственик. Следователно по отношение на управление и поддържане на общите части са приложими нормите на ЗУЕС. В ЗУЕС са регламентирани три начина за управление и поддържане на общи части в сгради, в режим на етажна собственост:

- чл.2 ЗУЕС - сгради, които съставляват жилищен комплекс от затворен тип, по отношение на които е налице сключен писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и етажните собственици: в настоящия случай не се твърди и не се установява съществуване на тези предпоставки - че е налице жилищен комплекс от затворен тип, по см. на §1, т.3 ДРЗУЕС и че е налице посочения договор; чл.25 и сл. ЗУЕС - сдружение на собствениците, което се създава само в хипотезата за усвояване на средства от фондове, безвъзмездна помощ и субсидии, собствени средства или кредит за извършване на основен ремонт на сгради: в настоящия случай не се твърди и не се установява тази хипотеза на управление; чл.10 и сл. ЗУЕС - чрез Общо събрание на етажните собственици.

След като не са налице предпоставките за управление по първите два 4 горепосочени начина, то етажната собственост следва да се управлява от Общо събрание на етажните собственици по реда, регламентиран от ЗУЕС.

Съобразно разпоредбите на чл.6, т.10, вр. вр. чл.11, т.5 ЗУЕС, вр. §1, т.11 и т.11а ДРЗУЕС, всеки от етажните собственици е длъжен да заплаща разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата, чийто размер е определен от Общото събрание по определения в чл.51 с.з. начин. Следователно от компетентността на Общото събрание е да определи размера на вноските, дължими авансово за посочения в решението период.

Недоволните етажни собственици могат да атакуват решенията на ОСЕС по реда и в срока, посочен в чл.40 ЗУЕС.

По заявените във въззивната жалба оплаквания следва да се отбележи, че в настоящото производство е недопустимо да се обсъждат по същество евентуални пороци на решенията на общото събрание на етажната собственост, обуславящи тяхната незаконосъобразност, доколкото такива могат да бъдат релевирани единствено по реда на чл. 40 ЗУЕС в предвидения в посочената разпоредба преклузивен срок, след изтичане на който решенията на общото събраните на етажната собственост се стабилизират и валидно пораждат предвидените в тях парични задължения в тежест на етажните собственици - в този смисъл са Решение № 39/19.02.2013 г. по гр. д. № 657/2012 г. по описа на ВКС, I г. о., решение № 24/05.06.2017 г. по гр. д. № 2795/2016 г. на ВКС, II г. о., определение № 108/27.02.2018 г. по гр. д. № 2842/2017 г. на ВКС, II г. о. и др. При липсата на позитивно съдебно решение по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, взетите решения на ОС се стабилизират и следва да бъдат изпълнявани, като е недопустимо последващ съдебен контрол /така и решение № 39 от 19.02.2013 г., по гр. д. № 657/2012 г., I г. о. на ВКС/, т. е. законосъобразността на взетите решения не може да бъде разглеждана преюдициално в настоящото производство и съдът е длъжен да приложи последиците на взетите решения по определяне размера на вноските и за заплащане на разходите. В цитираното решение № 39/19.02.2013 г. по гр. д. № 657/2012 г. по описа на ВКС, I г. о. е прието, че извън определения от закона срок не може да се иска отмяна нито на нищожните, нито на незаконосъобразните решения. Тук е неприложим принципът, че нищожност може да се установява без срок.Налице е и практика на ВКС /определение № 89 от 22.05.2017 г. на ВКС по ч. гр. д. № 1464/2017 г., I ГО/, според която нищожност на решение на общото събрание извън срока и реда по чл. 40 ЗУЕС може да се установява, само ако са наведени твърдения, че формално е създадена привидност за взето решение. Такива биха били случаите, в които е взето решение на общо събрание по реда на ЗУЕС, независимо, че той е неприложим, тъй като е налице изключението по чл. 2 или чл. 3 ЗУЕС или е регистрирано и не е прекратено сдружение на етажните собственици, в което участват всички етажни собственици; ако общото събрание е упражнило правомощие, което не произтича от чл. 11 и чл. 33 ЗУЕС или липсва взето решение, въпреки че такова е отразено в протокола на общото събрание /и ако протоколът е оспорен в срока по чл. 16, ал. 9 ЗУЕС/, както и когато не са 5 налице условията на чл. 8 ЗУЕС /наличието на обособеност, при която отделен вход дава достъп само до част от индивидуално притежаваните обекти, които единствено обслужва/. Извън хипотезата на привидност за взето решение на общото събрание, пороци на същото, независимо дали водят до нищожност /включително и поради противоречие с императивни правни норми/ или до законосъобразност на решението, могат да се установяват само чрез иска по чл. 40 ЗУЕС, но не и преюдициално при спор, свързан с изпълнение на решение на общото събрание, предявени извън срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. В разглеждания случай ответникът твърди привидност на решенията на ОСЕС,разглеждането на който въпрос е преюдициален за настоящето дело и подлежи на разглеждане, както се посочи по-горе, в производство по чл.40 ЗУЕС, но не и в настоящето , поради което така релевираните от въззивника възражения не следва да се разглеждат поради тяхното преклудиране. При това положение и тъй като етажните собственици са длъжни да изпълняват взетите и действащи решения, респ. - да заплащат разходите, за да е налице нормално и без съществени затруднения ползване, поддържане и управление на общите части, което ответникът не е направил, правилно БРС е постановил осъдителното си решение.С оглед обстоятелството, че ответникът е в забава, дължи и обезщетение за забава, в размер на законната лихва от падежа на всяка вноска 30.06. за текущата година, до датата на предявяване на иска, както от тази дата, до окончателното плащане на сумата.