Решение № 233 от 27.03.2025, Окръжен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 233 гр. Бургас, 27.03.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, IV ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Недялка П. Пенева

Членове:

Даниела Д. Михова

ДИМАНА Г. КИРЯЗОВА

ВЪЛКОВА при участието на секретаря Ваня Ст. Димитрова като разгледа докладваното от Даниела Д. Михова Въззивно гражданско дело № 20242100501826 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл.258 и сл.ГПК и е образувано по въззивната жалба на Р. А. Х. от ***, чрез процесуалния му представител адв.Светла Христова Гонкова-Трайкова от АК Бургас, против Решение № 208/05.09.2024 г. по гр.д.448/2022 г. по описа на Районен съд Карнобат, в частта му, с която е отхвърлен искът на въззивника Х. по чл.61, ал.2 от ЗЗД за осъждане на ответницата В. С. Ч. да заплати на ищеца сумата от 10 549,89 лв, включваща 4 340,29 лв - разход за извършване основен ремонт на покрив и 6 209,60 лв - разход за полагане топлоизолация по част от фасадата на сграда етажна собственост с административен адрес: ***, направени през есента на 2019 г., съответстващи на дела на ответницата в общите части на сградата 50%, заедно със законната лихва считано от предявяване на иска (17.05.2022 г.) до окончателното изплащане на исковата сума.

Твърди се, че в обжалваната от въззивника-ищец част, първоинстанционното решение е неправилно, постановено в противоречие с материалния закон.

Изложени са твърдения по фактите, а именно, че ищецът Р. Х. притежава право на ползване върху самостоятелен обект, представляващ жилище, заемащо целия втори жилищен етаж от двуфамилна масивна жилищна сграда, построена въз основа на отстъпено право на строеж в общинско дворно място, образуващо УПИ I в кв. 23 по ПУП на гр.Карнобат, ведно с принадлежащото му таванско складово помещение, както и върху самостоятелен обект- източен гараж от 15 кв.м., разположен в партерния етаж 1 на същата жилищна сграда, както и 51.70% ид.части от общите части на жилищната сграда. Посочено е, че ответницата В. С. Ч. притежава правото на собственост върху самостоятелен обект - жилище, разположено на партерния етаж на жилищната сграда, и самостоятелен обект - жилище със застроена площ 125.50 кв.м., заемащо целия първи жилищен етаж от сградата, както и 50% ид.части от общите части на жилищната сграда. Посочено е, че ответницата е закупила имота на публичен търг проведен по изп.дело 20098050400006/2009 г. на ЧСИ рег.№ 805 на КЧСИ.

Заявено е, че страните не спорят, че е направен ремонт на общи части на процесната сграда - етажна собственост, описан в исковата молба, както и, че след като е закупила имота, ответницата също е направила ремонт в придобития имот. Посочва се, че ответницата оспорва времето на извършване на ремонта на сградата и лицето, което е го е извършило, а първоначалният ищец оспорва твърдението, че извършеният от ответницата ремонт засяга общи части на сградата и че ищецът, като ползвател в имота следва да отговаря за стойността на извършения от ответницата ремонт.

Твърди се, че към момента, в който с протокол за обявяване на купувач - 13.09.2019 г. ответницата В. Ч. е била обявена за купувач на самостоятелни обекти в процесната сграда-етажна собственост, към момента, в който е била обявена публичната продан, както и към момента на изготвената актуализация на експертна оценка на имота (29.07.2019 г.), послужила за определяне на пазарната цена на имота, няма данни за ремонтиран покрив и фасади на сградата; описаният в исковата молба ремонт на покрив и фасади на сградата не е бил извършен, не е бил включен в оценяването на самостоятелните обекти, намиращи се в същата сграда, закупени от ответницата на проведената публична продан. Цитират се показанията на разпитаните по делото свидетели, като се твърди, че те, както и заключението на единичната и тройната СТЕ, установяват, че ремонтът е бил извършен от ищеца по времето, когато ответницата вече е била собственик на обектите в сградата.

Твърди се, че с установените от вещите лица стойност на изразходваните средства за извършване на строително монтажните работи за дейностите по сградата, стойността на сградата се увеличила с 60%, съотв.със същия процент се е увеличила и стойността на всеки обект в сградата.

Сочи се, че покривът и фасадите на сграда в режим на етажна собственост, са обща част по смисъла на чл.38, ал.1 от ЗС.

Твърди се, че към момента на осъществяване на поправката на покрива, тя е била необходима поради наличието на влага, течове, повреда и негодност на жилищни обекти, поради което разноските, направени от ищеца за ремонт на покрива има характер на необходими такива по смисъла на ЗС.

По отношение на ремонта на фасадата се излага, че също е съществувала необходимост о т полагане мазилка н а източния калканен зид на сградата, който не бил измазан (бил на тухла), материала остарял, вследствие на което се появила влага и увреда в стълбищната клетка и в жилищни обекти, като е съществувала необходимост от поправяне на нарушена мазилка и по другите фасади на сградата. Твърди се, че ищецът не е извършил само измазване на посочените общи части, н о предприел и действия, които не са били необходими за запазване на сградата като положил и топлоизолация по тези части. Сочи се, че вложените от ищеца разходи са довели обективно до увеличение на стойността на сградата, както и на всеки от обектите в нея. В 2 този смисъл се твърди, че положената от ищеца топлоизолация съставлява подобрение на общи части, което подлежи на заплащане от ответницата, защото е трайно прикрепено към имота и не може да бъде отделено без увреждане и намаляване на стойността му или намаляване цената на имота.

Посочва, че съгласно чл.41 ЗС, всеки собственик, съразмерно на дела си в общите части, е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или възстановяването на общите части, и в полезните разноски, за извършването на които е взето решение на общото събрание.

По съображения, че по делото е доказано, че ищецът е извършил ремонтни работи по общите части на сградата (покрив и фасади), от които ответницата притежава 50%; тези работи са действително извършени; ответницата е знаела за извършването на ремонта (в продължение на не помалко от три месеца през есента на 2019 г., в който период е течала публичната продан, на която ответницата е придобила самостоятелни обекти от сградата, както е знаела и, че стойността на СМР не е включена в цената на имота), т.е.ответницата е получила имот за цена, която не съответства на състоянието на същия към датата на публичната продан, се твърди, че ответницата неоправдано се е обогатила чрез увеличаване на имуществото си вследствие на извършения ремонт.

По изложените твърдения счита, че ответницата е пасивно легитимирана по иска, а възражението за липса на пасивна легитимация е неоснователно.

Изложени са съображения, че вземанията за необходими и полезни разноски нямат вещен характер, не следват имота, поради което по тях поначало отговаря лицето, което неоправдано се е обогатило, което може да бъде както собственикът по време на извършване на разходите за ремонт на общите части, така и последващият приобретател, какъвто в случая представлява ответницата.

Заявено е, че доколкото по делото липсват твърдения и доказателства, ответницата да е дала съгласие за извършване на ремонта, тя следва да отговаря на основание чл.61, ал.1 от ЗЗД. В тази връзка се твърди, че работата е била предприета уместно и е била добре управлявана в чужд интерес - на ответницата; работата е предприета от ищеца и в собствен интерес, доколкото ползва обекти в същата жилищна сграда и е целял преустановяване течове и влага в жилището, в което живее, поради което на основание чл.61, ал.2 от ЗЗД, ответницата следва да отговаря само до размера на обогатяването си.

Излага се, че общата стойност на строителния процес, представляващ необходими и полезни разноски, направени от ищеца в размер на сумата е 21 099,77 лв (съгласно СТЕ), от които 8 680,58 лв. за ремонт на покрив, 12 419,20 лв. за ремонт на фасади, поради което искът на въззивника е основателен и доказан за размера от общо 10 549,89 лв.

Претендира се съдът да отмени решението на първоинстанционния съд в обжалваната от въззивника-ищец част и вместо това да уважи предявения иск.

Претендират се съдебни разноски във всички инстанции.

Не са ангажирани нови доказателства.

Въззивната жалба е подадена от легитимирано лице, против акт на съда, подлежащ на обжалване, в законовия срок, поради което съдът я намира 3 за допустима.

Въззиваемата-ответник В. С. Ч. оспорва въззивната жалба на ищеца с писмен отговор в законовия срок, подаден чрез процесуалния й представител адв.Синигерова.

Потвърждава се, че страните не спорят по основните факти, а именно: че ищецът е ползвател на самостоятелни обекти в процесната жилищна сграда в ***; че ответницата Ч. е собственик на останалите самостоятелни обекти в сградата, собствеността върху които е придобила чрез закупуването им на публична продан, проведена по изп.дело № 6/2009 г. по описа на ЧСИ Станимира Николова; че Постановление на ЧСИ за обявяване за купувач на ответницата е влязло в сила на 21.10.2019 г., и е вписано на 25.11.2019 г.; че през есента на 2019 г. ищецът е извършил основен ремонт на покрива на жилищната сграда, както и е положил и измазал топлоизолация на целия източен калкан и на част от северната фасада; че стойността направените от ищеца разходи възлиза общо на 21 099,77 лв; че в периода от м.април до м.декември 2020 г. ответницата Ч. също е извършила ремонтни дейности освен в придобитите от нея самостоятелни обекти и по фасадите, вертикалната планировка и оградите на същата тази сграда на обща стойност 19 604,24 лв.

Твърди се, че са правилни изводите на първоинстанционния съд, че жилищната сграда е в режим на етажна собственост по смисъла на чл.37 от ЗС, поради което покривът и фасадите представляват обща част; както и, че ищецът като носител само на вещното право на ползване, по аргумент от чл.57 ал.1 от ЗС няма задължение да извършва каквото и да е подобрения в имота, а собствениците нямат задължение да ги приемат, като ги придобиват като приращения.

Оспорени са твърденията във въззивната жалба, че ответницата е знаела за извършваните от ищеца ремонти като се посочва, че по делото няма данни тя да е давала съгласие за извършването на ремонти, поради което е налице правната фигура на водене на чужда работа без пълномощие, като е приложима нормата на чл.61 ал.2 от ЗЗД.

Твърди се, че ответницата не следва да отговоря по така предявените искове, тъй като е придобила качеството собственик едва на 21.10.2019 г., като постановлението за възлагане е било вписано на 25.11.2019 г., и едва тогава фактическият състав по придобиване на собствеността е бил завършен.

Оспорени са твърденията във въззивната жалба, че още през лятото на 2019 г. ответницата е оглеждала имота, съотв.безспорно е знаела, че ищецът извършва ремонт на покрива и на фасадите на жилищната сграда. Позовава се на разпоредбата на чл.496 ал.2 от ГПК относно началния момент, от който приобретателят на имот, придобит чрез публична продан встъпва в каквито и да е било правоотношения, касаещи закупената от него вещ.

Признава се, че извършването на ремонтите на покрива и на фасадите не е отразено в актуализираната оценка на вещото лице по изп. дело № 6/2009 г. по описа на ЧСИ Ст.Николова.

Претендира се съдът да потвърди решението на КРС в обжалваната от ищеца част и да присъди на въззиваемата съдебни разноски.

В срока по чл.263 ал.2 от ГПК срок въззиваемата Ч. е предявила насрещна въззивна жалба против първоинстанционното решение, в частта му, с която е отхвърлен предявеният от нея насрещен иск за осъждане на ищеца Р.

4

А. Х. до размера от 11 769,74 лв, представляващи половината от стойността на извършените от нея в процесния имот необходими разноски.

Изложени са съображения, че съгласно чл.57 ал.1 от ЗС ползвателят е длъжен да плаща разноските, свързани с ползването, включително данъците и другите такси, да поддържа вещта в състоянието, в което я е приел, и да я върне на собственика след прекратяване на правото на ползване. Цитира се съдебна практика (Решение № 735 от 18.11.2005 г. по гр.д. 405/2005 г. на 1-во г.о. на ВКС, Решение № 65/28.06.2016 г. по гр.д. 5115/2015 г. на 1-во г.о. на ВКС и Определение № 295 о т 30.06.2022 г. по гр.д. 5041/2021 г. на II г.о на ВКС), съгласно която разликата между собственика и ползвателя се изразява само във възможността за разпореждане с имота, което е в изключителен прерогатив на собственика. По отношение на ползването, ползвателят е носител на всички права и задължения както собственика, сред които и задължението да полага всички необходими грижи за запазването на вещта.