Решение № 162 от 10.02.2026, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 162 гр. София, 10.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 16 -ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на двадесет и девети януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Анелия Маркова

Членове:

Величка Борилова

Зорница Гладилова при участието на секретаря Таня Ж. Петрова Вълчева като разгледа докладваното от Величка Борилова Въззивно гражданско дело № 20251000502517 по описа за 2025 година взе предвид следното:

Въззивното производство е образувано по жалба на „Ес Джи билд инвест“ЕООД, чрез адв.С. М. от САК насочена против Решение № 3855/19.06.2025 г., постановено по гр.д.

№ 6332/2024 г. по описа на СГС, ГО, с което въззивното дружество е осъдено да заплати на Д. П., гражданин на Италия, със статут на продължително пребиваващ в РБ чужденец с ЛНЧ **********, следните суми: 1/ 244 485 евро с ДДС, представляваща двойния размер на задатъка, платен по сключения между страните предварителен договор от 23.09.2022 г., ведно със законната лихва върху тази сума от датата на исковата молба – 03.06.2024г. до окончателното плащане; 2/ 34 543,54 лв. – разноски по делото пред първоинстанционния съд и развилото се обезпечителното производство по ЧГД № 5123/2024 г. по описа на СГС, ГО.

Във въззивната жалба се правят оплаквания за неправилност на обжалваното решение, поради постановяването му при съществено нарушение на съдопроизводствените правила, изразяващо се в едностранчива преценка на приобщените по делото, в неправилно приложение на материалния закон в нормата му на чл.93 ЗЗД, както и за необоснованост.

Твърди се първоинстанционният съд неправилно да е интерпретирал приобщените по делото доказателства - както писмените и гласните такива, което нарушение довело до неправилно установяване на релевантните за предмета на спора факти, а от там и до необоснованост на решаващите изводи на СГС .

Поддържа се да не са обсъдени в тяхната цялост и смисъл въведените от въззивното дружество възражения в насока относно неяснотата на отказа на ищеца-въззиваем от 14.05.2023 г. - дали обективира изявление за прекратяване или за разваляне на обвързващия страните договор. Т.к. правните последици от двете юридически действия били различни, липсата на ясно основание на извършеното от ищеца съставлявало пречка за определяне точния размер на сумата, която въззивникът дължал на въззиваемия.

В този смисъл се поддържа кредиторът да е в забава - обстоятелство, което останало без 1 обсъждане от страна на първоинстанционния съд.

На отделно основание не били взети под внимание и възраженията на ответникавъззивник в насока, че задатъкът бил преведен от сметката на трето за спора лице - факт, релевантен за спора, защото липсвала изрична уговорка между страните относно начина на възстановяване на задатъка.

Неправилни били и изводите на първоинстанционния съд касателно неоснователността на въведеното възражението на въззивното дружество за нищожност на задатъчната клауза поради наличие на хипотезата на чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД, като в тях не намерили отговор доводи на продавача по предварителния договор.

Предвид на подробно изложените оплаквания в горната насока е поискана отмяна на решението на СГС и по съществото на спора уважаване на предявения положителен установителен иск.

В отговора по въззивната жалба насрещната страна, чрез процесуалния си представител, оспорва развитите в нея доводи и поддържа допустимост и правилност на обжалвания съдебен акт.

Софийският апелативен съд, търговско отделение, пети състав, като съобрази данните по първоинстанционното дело, приема следното:

СГС е бил сезиран с предявени обективно съединени в условието на евентуалност осъдителни искове от Д. П. - италиански гражданин, чрез адв.М. Д.-Н. от САК против „ЕС Джи билд инвест“ООД, както следва: 1/ Главен иск с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД за сумата от 244 485 евро /с левова равностойност по фиксинга на БНБ в размер на 478 171.10 лева/, представляваща двойния размер на дадената като задатък сума от 122 242,50 евро въз основа на предварителен договор от 23.09.2022 г., от който ищецът се е отказал, поради неизпълнение от страна на ответника, както и мораторна лихва върху тази сума от датата на исковата молба до окончателното им изплащане; 2/ В условието на евентуалност - иск с правно основание чл.55, ал.1, предложение трето, във вр. с чл. 87, ал. 2 ЗЗД за връщане на сумата от 122 242,50 евро, дадена от ищеца по разваления по вина на ответника предварителен договор от 23.09.2022 г.; 3/иск с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД за сумата от 40 747,50 евро неустойка за неизпълнение по чл.6.6. от предварителния договор;

4/иск с правно основание чл. 88, изр.второ от ЗЗД за сумата от 81 495 евро /предявен като частичен от сума в размер на 90 777,39 евро/, представляваща обезщетение за претърпените от ищеца вреди, представляващи пропуснати ползи и изразяващи се в пропуснатата от ищеца възможност да увеличи имуществото си с разликата между продажната цена на процесните обекти, която ищецът договорил в предварителен договор потенциален купувач - италианското дружество DEA S.r.I. и покупната цена на обектите по предварителния договор с ответника, намалени с размера на претендираната неустойка по т.6.6 от предварителния договор.

Твърдяло се е в обстоятелствената част на исковата молба, че страните по делото се обвързали със сключен на 23.09.2022 г. предварителен договор за покупко- продажба на недвижими имоти, всички находящи се в многофамилна жилищна сграда с гаражи, подземен паркинг и тъканна банка, изграждаща се в поземлен имот с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-51/15.07.2010 г. на Изпълнителния директор на АГКК София, намиращ се в гр. София, Столична община, район „Овча купел, представляващи: 1/ АПАРТАМЕНТ № 4 (четири), находящ се на втори етаж, със застроена площ по одобрен инвестиционен проект от 58.60 кв.м., подробно описан, заедно с мазе № 4, находяшо се в сутерена на сградата, ведно с принадлежащите ид.ч. от общите части на сградата и ведно с припадащите се идеални части от правото на собственост върху поземления имот, определени съгласно Таблицата за площообразуване; 2/ АПАРТАМЕНТ № 6 (шест), находящ се на трети етаж, със застроена площ по одобрен инвестиционен проект от 57.00 кв.м. подробно индивидуализиран, заедно с мазе № 6 (шест), находящо се в сутерена на сградата, ведно с принадлежащите ид. ч. от общите части на сградата и ведно с припадащите се ид.части от правото на собственост върху поземления имот, определени съгласно Таблицата за площообразуване; 3/ АПАРТАМЕНТ № 15 (петнадесет), находящ се на пети етаж, със застроена площ по одобрен инвестиционен проект от 89.90 кв.м., подробно индивидуализиран, заедно с мазе № 15 (петнадесет), находящо се в сутерена на сградата, 2 ведно с принадлежащите ид. ч. от общите части на сградата и ведно с припадащите се ид. ч. от правото на собственост върху поземления имот, определени съгласно Таблицата за площообразуване; 4/ ГАРАЖ № 3 (три), находящ се на първи етаж на сградата, със застроена площ по одобрен инвестиционен проект от 23.50 кв.м, подробно индивидуализиран, ведно с принадлежащите ид.ч. от общите части на сградата и ведно с припадащите се ид.ч. от правото на собственост върху поземления имот, определени съгласно Таблицата за площообразуване; 5/ ГАРАЖ № 5 (пет), находящ се на първи етаж на сградата, на кота ±0.00 м., със застроена площ по одобрен инвестиционен проект от 25.90 кв.м., подробно описан, ведно с принадлежащите ид.ч.. от общите части на сградата и ведно с припадащите се ид.ч. от правото на собственост върху поземления имот, определени съгласно Таблицата за площообразуване; 6/ ПОДЗЕМЕН ГАРАЖ № 3 (три), находящ се в сутерена на сградата, на кота - 2.85 м. (минус две цяло осемдесет и пет стотни метра), с място за паркиране на два автомобила, със застроена площ по одобрен инвестиционен проект от 36.40 кв.м. , също подробон описан, ведно с принадлежащите ид.ч. от общите части на сградата и ведно с припадащите се ид.ч. от правото на собственост върху поземления имот, определени съгласно Таблицата за площообразуване.

Според съглашенията в договора ищецът-купувач е следвало да заплати на части продажната цена за недвижимите имоти в размер на 339 562.50 евро без ДДС /407 475.00 евро с вкл. ДДС/, разпределена между отделните недвижими имоти, както следва: 1/ за апартамент № 4 - 82 906,54 евро без ДДС / 99 487,85 евро с вкл.ДДС; 2/ за апартамент № 6 – 80 755,25 евро без ДДС / 96 906,30 евро с вкл. ДДС; 3/ за апартамент № 15 - 126 882,37 евро без ДДС/152 258,85 евро с ДДС; 4/ за гараж № 3 - 13 631,08 евро без ДДС / 16 357,30 евро с вкл. ДДС; 5/ за гараж № 5 - 15 022,75 евро без ДДС / 18 027,30 евро с вкл. ДДС и за подземен гараж № 3 - 20 364,58 евро без ДДС / 24 437,50 евро с вкл. ДДС.

Твърдяло се е ищецът да е изпълнил гореописаното задължение по договора, като заплатил с два банкови превода, съответно от 25.08.2022 г. и от 23.09.2022 г. по банкова сметка на ответника задатък в размер на 30% от договорената обща продажна цена на имотите, равняващ се на сума в размер общо на 122 242,50 евро с вкл. ДДС.

Пояснено е, че разликата между преведената и договорената в т. 2.1.1 от предварителния договор сума се дължи на превалутиране на сумата от евро в лева по банков курс, който е различен от фиксинга на БНБ.

Пояснено е още, че в т.2.1.2, т.2.1.3 и т.2.1.4 на предварителния договор била уговорена схема за плащане на продажната цена за имотите, съобразно която 25% или 101 868,75 евро с вкл. ДДС от общата цена следвало да бъдат заплатени като втора вноска в деня на сключването на окончателния договор продажба на процесните обекти; 25% или 101 868,75 евро с вкл. ДДС, да бъдат заплатени в 14-дневен срок от уведомяването за съставен Акт за установяване годността за приемане на строежа – Акт обр.15 за сградата и изпращане на електронната поща на купувача на разписан от всички участници в строителния процес Акт обр. 15 и 20 % от общата продажна цена в размер на 81 495,00 евро с ДДС, да бъдат заплатени от ищеца в 14-дневен срок от уведомяването му за издадено Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата и изпращане на издадения акт на електронната му поща.

Обвързващият страните договор съдържал в букви от А до Г на т.5.1 уговорки относно срокове за изпълнение на поетите задължения от страна на продавача, съобразно които същият следвало: 1/ до 31.12.2023 г. да осигури цялостна организация и изпълнение на строителството на сградата и довършителните работи по процесните обекти, удостоверено с подписването на Акт обр. 16, при спазване на междинни срокове за: подписване на Акт Образец 14 за сградата до 31.12.2022 г.; 2/ завършване на сградата в груб строеж, констатирано с издадено удостоверение по чл. 181 от ЗУТ в срок до 31.03.2023 г.; 3/ нанасяне на сградата и обектите в кадастралната карта в срок до 01.06.2023 г.; 4/ подписване на Акт Образец 15 от всички участници в строителния процес в срок до 31.12.2023 г.; 5/ в едномесечен срок от изтичането на срока за съставянето и подписването на Акт Образец 16 по буква А на т. 5.1 (т.е. до 31.01.2024 г.) да поиска от компетентния орган издаване на Удостоверение за въвеждане в експлоатация (и/или Разрешение за ползване) на Сградата.; 6/ в двумесечен срок от изтичането на срока за съставянето и подписването на Акт Образец 16 по буква А на т.5.1 (т.е. до 29.02.2024 г.) да снабди сградата с Удостоверение за въвеждане в 3 експлоатация (и/или Разрешение за ползване); 7/ в тримесечен срок от изтичането на срока за съставянето и подписването на Акт обр. 16 по буква А на т. 5.1. (т.е. до 31.03.2024 г.) да предаде на купувача владението на обектите, захранени с ток, вода и газ.

Поддържано е ответникът-продавач да не е изпълнил в срок задълженията си по договора, като Акт обр. 14 за сградата бил издаден на 30.08.2023 г. - почти 8 месеца след изтичането на договорения срок - 31.12.2022 г., а Удостоверението по чл. 181 от ЗУТ за изграждане в груб строеж било издадено на 18.09.2023 г. - т.е. почти 6 месеца след договорения срок 31.03.2023 г. Отделно срокът за нанасяне на сградата и обектите в кадастралната карта бил до 01.06.2023 г., но това се случило в началото на м. ноември, 2023 г., като част от сградата била нанесена върху улицата, поради което коректното нанасяне било извършено след приключване на процедурата за промяна на кадастралната карта в началото на м. април, 2024 г., т.е. с 10 месеца закъснение.