Решение № 233 от 27.10.2026, Окръжен съд - Монтана

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 233 гр. М., 27.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – М. в публично заседание на двадесет и осми септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател:Аделина Троева

Членове:Аделина Тушева

Таня Живкова при участието на секретаря СИЛВИЯ Л. Г. като разгледа докладваното от Таня Живкова Въззивно гражданско дело № 20261600500236 по описа за 2026 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

С решение № 288 от 12.05.2026 г., постановено по гр. дело № 2444 по описа за 2025 г.

Районен съд-М. е обявил за недействителен по отношение на В. И. Ш. и Г. В. Й., на основание чл. 26 ал. 1 предложение 1 ЗЗД – поради протИ.речие със закона, договор за наем, със срок над една година на земеделски земи, вписан в Имотен регистър Служба по вписванията – М., с вх. рег. № 4295, акт № 201, том 5 от 14.09.2023 год., за срок от 10 десет стопански години, считано от 01.10.2029 г. до 30.09.10.2039 г. С решението съдът признал за установено по отношение на В. И. В. и И. В. И., че В. И. Ш. и Г. В. Й., всеки поотделно, е собственик на 13/84 идеални части от шест броя поземлени имоти, подробно описани в решението, както и на 1/42 идеални части от поземлен имот с идентификатор ***.62.7 по КККР на с. П., община Б., като осъдил ответниците да предадат владението на ищците по отношение на идеалните части от тези поземлени имоти.

Така постановеното решение е обжалвано от В. И. В., чрез процесуален представител адв. Н. Б., с доводи за неправилност. Твърди се, че в случая са спазени разпоредбите на чл.

4а, ал. 1 и ал. 2 от ЗСПЗЗ, тъй като процесния договор за наем е сключен от съсобственик, който притежава повече от 25 % идеални части от поземлените имоти. Посочва, че в мотивите съдът приел, че ако договорът е сключен за по-дълъг срок, на основание чл. 229, ал. 3 ЗЗД същият има действие за останалите съсобственици за срок от три години. В тази връзка твърди, че е налице протИ.речие между приетото в мотивите и диспозитива, в който 1 съдът обявил договора за недействителен. Изтъква, че след като договорът е протИ.поставим на останалите съсобственици за срок от три години, то владението следвало да се предаде след изтичане на този срок. Иска отмяна на решението и присъждане на направените в производството разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от В. Ш. и Г.

Й., чрез пълномощник адв. Н. В., с който същата се оспорва като неоснователна. Релевират се доводи за законосъобразност на решението, като се посочва, че със сключването на процесния договор за наем ответниците реално са се разпоредили с имотите, а за ищците е останала „гола собственост“. Това било злоупотреба с право и заобикаляне на закона, които не могат да бъдат санирани с разпоредбата на чл. 229, ал. 2 от ЗЗД.

Окръжен съд-М., като провери атакувания по реда на въззивното обжалване съдебен акт във връзка с оплакванията в жалбата, предвид събраните по делото доказателства и въз основа на закона, приема следното:

Въззивната жалба е допустима като подадена в срок от легитимирано лице, имащо правен интерес от отмяна на обжалвания съдебен акт, като по същество е основателна.

Съображенията за това са следните:

За да постанови своето решение, Монтанският районен съд приел, че процесният договор за наем е сключен за повече от три години и с това нарушава разпоредбата на чл.

229, ал. 2 ЗЗД, тъй като наподобява разпореждане с вещта и в това се изразявало протИ.речието му със закона. Приел също, че ищците имат 13/84 идеални части от правото на собственост от процесните имоти, поради което и уважил искът по чл. 108 ЗС и осъдил ответника да предаде владението върху тях.

От събраните доказателства, преценени в съответствие с доводите на страните във въззивното производство, се установява следната фактическа обстановка:

С нотариален акт за дарение на недвижим имот № 54, том V, рег. № 8162, дело № 531 от 2016 г., на 24.08.2016 г. П. В.а Г. е дарила на дъщеря си В. И. Ш. следните недвижими имоти:

1) поземлен имот с идентификатор ***.12.10 по КККР на с. П., община Б., област М., одобрен със Заповед № РД-18-989/20.04.2018 год. на Изпълнителен Директор на АГКК, адрес на поземления имот: с. П., местност „Д.“, площ 17702 кв.м, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива;

2) поземлен имот с идентификатор ***.26.9 по КККР на с. П., община Б., област М., одобрен със Заповед № РД-18-989/20.04.2018 год. на Изпълнителен Директор на АГКК, адрес на поземления имот: с. П., местност „М.“, площ 8000 кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива:

3) поземлен имот с идентификатор ***.32.23 по КККР на с. П., община Б., област М., одобрен със Заповед № РД-18-989/20.04.2018 год. на Изпълнителен Директор на АГКК, адрес на поземления имот: с.П., местност ,,О.“, площ 12800 кв.м, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива;

2

4) поземлен имот с идентификатор ***.55.6 по КККР на с. П., община Б., област М., одобрен със Заповед № РД-18-989/20.04.2018 год. на Изпълнителен Директор на АГКК, адрес на поземления имот: с. П., местност ,,КРАИЩЕТО“, площ 10900 кв.м, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива;

5) поземлен: имот с идентификатор ***.57.5 по КККР на с. П., община Б., област М., одобрен със Заповед № РД-18-989/20.04.2018 год. на Изпълнителен Директор на АГКК, адрес на поземления имот: с. П., местност ,,Б.“, площ 5108 кв.м, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива;

6) поземлен имот с идентификатор ***.59.7 по КККР на с. П., община Б., област М., одобрен със Заповед № РД-18-989/20.04.2018 год. на Изпълнителен Директор на АГКК, адрес на поземления имот: с. П., местност ,,З.“, площ 3652 кв.м, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: лозе;

7) поземлен имот с идентификатор ***.62.7 по КККР на с. П., община Б., област М., одобрен със Заповед № РД-18-989/20.04.2018 год. на Изпълнителен Директор на АГКК, адрес на поземления имот: с. П., местност ,,Л.“, площ 4403 кв.м, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива.

С цитирания нотариален акт за дарение П. Г. дарила на В. Ш. 13/84 ид.ч. от първите шест имота и 1/42 ид.ч. от седмия имот.

Видно от Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 174, том I, рег. № 1716, дело № 121 от 2025 г., на 07.03.2025 г. К.В.М. дарила на сина си Г. В. Й. 13/84 ид.ч. от първите шест гореописани имота и 1/42 ид.ч. от седмия имот.

С констативен нотариален акт за собственост на недвижим имот № 96, том IV, рег. № 7517, дело № 420 от 2019 г., издаден на 17.12.2019 г., В. И. В. е признат за собственик на 4/315 ид.ч. от първите шест гореописани имота и 1/42 ид.ч. от седмия имот.

С нотариален акт за покупко-продажба на поземлен недвижим имот № 97, том IV, рег.

№ 7519, дело № 421 от 2019 г., сключен на 17.12.2019 г., К.И.М., М.Й.Р., Ц.Й.М., Й.А.П., Д.И.П., П.П. Г., В.П.Д., К.В.К., Г. В. К., Л.Т.Р., С.Т.Д., Б.Н.П., В.й Н.И. и Ц.В.Б. продали на В.

И. В. 181/378 ид.ч. от първите шест гореописани имота и 11/21 ид.ч. от седмия имот.

С констативен нотариален акт за собственост на недвижим имот № 173, том V, рег. № 8579, дело № 680 от 2024 г., издаден на 25.11.2024 г., В. И. В. е признат за собственик на 4/315 ид.ч. от първите шест гореописани имота и 1/42 ид.ч. от седмия имот.

С договор за продажба на наследствени права, сключен на 12.03.2019 г. И.Е.Р. продала на В. И. В. цялото си наследство, като съвкупност от права и задължения, останали й в наследство от И.М. И. и от Е.П.С..

С договор за продажба на наследствени права, сключен на 30.04.2024 г. М.Е.П. продала на В. И. В. цялото си наследство, като съвкупност от права и задължения, останали й в наследство от Е.П.С. и от П.Ц.Г..

На 12.04.2019 г. е сключен „договор за наем със срок над 1 година“, вписан в Служба 3 по вписваняита с вх. рег. № 1457/15.07.2020 г., с който К.И.М., М.Й.Р., Ц.Й.М., Й.А.П., П.А.П., К.В.К., Г. В. К., Л.Т.Р., С.Т.Д. и Б.Н.П., в качеството си на наемодатели, предоставили за временно ползване на В. И. В., в качеството му на наемател, гореописаните седем недвижими имота. Договорът е сключен за срок от 10 стопански години, считано от 01.10.2019 г., като наемателят е длъжен да заплаща на наемодателя наем в размер на 20 % от средния добив на декар за стопанска година или 20,00 лева на декар обработваема земя.

На 14.09.2023 г. е сключен „договор за наем със срок над 1 година“, вписан в Служба по вписванията с вх. рег. № 4295/14.09.2023 г., с който В. И. В., в качеството му на наемодател, предоставил за временно ползване на И. В. В., в качеството му на наемател, гореописаните седем недвижими имота. Съгласно чл. 16 от договора същият е сключен за срок от 10 стопански години, считано от 01.10.2029 г. Страните договорили, че наемателят ще заплаща на наемодателя наемно плащане в размер 20 % от средния добив на декар за стопанска година или 50,00 лева на декар обработваема земя.

При така установената фактическа обстановка от правна страна МОС приема следното:

Между страните не е спорно, а и от доказателствата се установява, че към момента на сключване на процесния договор за наем през 2023 г. В. В. е притежавал 929/1890 идеални части от правото на собственост на първите шест имота и 23/42 идеални части от правото на собственост на седмия имот. Всеки от въззиваемите В. Ш. и Г. Й. притежава поотделно 13/84 идеални части от първите шест имота и 1/42 идеални части от седмия имот.

Съгласно разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ договор за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността.

В случая е безспорно, че В. В. притежава повече от 25 % идеални части от правото на собственост върху процесните имоти. Спорен между страните е въпросът дали сключеният от В. В. договор за наем е нищожен. Съдебната практика приема, че разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ се явява специална спрямо общата разпоредба на чл. 32, ал. 1 от ЗС, като урежда договор за наем на земеделска земя, обвързващ и останалите собственици, да се сключва от съсобствениците, притежаващи повече от 25 % от съсобствения имот. Независимо от това, разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ не изключва приложението на чл. 229, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД (Решение № 253 от 24.04.2024 г. на ВКС по гр. д. № 2173/2023 г., II г. о., ГК). Следователно макар В. В., като притежаващ повече от 25 % идеални части от правото на собственост, да може да сключи договор за наем с трето лице, обвързващ всички съсобственици, срокът на този договор не може да надхвърля 3 години, тъй като в този случай той извършва действие на обикновено управление. След като процесният договор е сключен за по-дълъг срок, на основание чл. 229, ал. 3 ЗЗД той има сила за неучаствалите съсобственици за три години. В такава хипотеза съдебната практика приема, че уговорката за срока се явява частично нищожна на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД поради протИ.речие с чл. 229, ал. 2 ЗЗД (Решение № 698 от 20.11.2025 г. на ВКС по гр. д. № 329/2025 г., IV г. о., ГК). По силата на чл. 26, ал. 4, пр. 1 ЗЗД недействителната част на уговорката за срока на договора следва да се замести по право от императивната норма на чл. 229, ал. 3 ЗЗД, според която в този случай срокът на договора се редуцира за срок от три години.

Съобразно гореизложеното, МОС намира, че първоинстанционното решение следва да бъде отменено в частта, с която съдът е обявил за недействителен процесният договор за 4 наем, като единствено следва да се прогласи нищожността на клаузата на чл. 16 от договора в частта относно срока на договора след 01.10.2032 г. до 01.10.2039 г. Пълнотата изисква да се отбележи, че към датата на сключване на договора В. В. е притежавал повече от 50 % идеални части от седмия имот, но въпреки това, законът не му позволява да сключи договор за наем за срок по-дълъг от 3 години, тъй като по този начин се надхвърлят рамките на обикновеното управление и се излиза извън предоставените от чл. 32, ал. 1 ЗС правомощия на мнозинството (така Решение № 545 от 17.09.2024 г. на ВКС по гр. д. № 1062/2023 г., I г. о., ГК).