Решение № 828 от 29.07.2026, Районен съд - Стара Загора

РЕШЕНИЕ

№ 828 гр. Стара Загора, 29.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА, I-ВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на осми юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Генчо Атанасов при участието на секретаря Живка М. Димитрова като разгледа докладваното от Генчо Атанасов Гражданско дело № 20255530103856 по описа за 2025 година

Предявен е иск с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД.

Ищцата К. Д. К. твърди в исковата си молба, че искала да закупи апартамент в Стара Загора и се спряла на една от обявите на Агенция за недвижими имоти Дедов. Брокерът от агенцията, който се отзовал, се казвал Ж. И.. С нейна помощ огледала апартамента на адрес: гр.Стара Загора .... с площ от 88,37 кв.м., с идентификатор .... и го харесала. Заявила й, че иска да го купи. Казала й, че има собствени средства, които няма да са достатъчни, за да плати цената, затова разговаряла с нейната банка, която имала готовност да я финансира. Клиент била на банка ЦКБ АД и там водила предварителни разговори. Брокерката й казала, че съществува подобна практика и че нямало пречка да се сключи предварителен договор. Казала също, че собственикът й е оставил документи за собственост. Казала също, че собственикът имал и пълномощник (втората ответница М. Г. П.), която щяла да го представлява и при предварителния договор, и при окончателния. От банката й казали същото - че трябва да се сключи предварителен договор, който бил основание за отпускането на кредита, за който говорила вече. Пристъпили към сключването на предварителен договор, който бил предложен от агенцията 1 като текст. В него се споразумели да заплати капаро в размер на 20000лв.

Пълномощничката на Б. й дал нейна сметка, по която да нареди капарото.

Оказало се, че сметката е в Испания, че е в евро, и че има лимит на плащанията в евро в чужбина, който бил 4000 евро. Затова се наложило да заплати капарото на 3 вноски - платила общо 10021,32 евро. Плащанията били по следната банкова сметка в Испания ... на името на М. Г. П.. Испанската банка била с банков идентификационен код BIC: ..., а името й ... (Каиксабанк).

Твърди, че имала доверие на брокерката Ж. И. и когато тя й казала, че предварителният договор ще бъде подписан от И. Б. и след това - изпратен по електронна поща, което било в съответствие с някакъв европейски регламент, й повярвала. От нейната банка й поискали документите за собственост, за да си направят проверка на имота за тежести и да изследват правото на собственост. Брокерката представила на банката делбен протокол от 08.07.2020 г. по гр.д.№ 67883/2017 г. на PC - Стара Загора, но от банката поискали първичния документ за собственост, станал основание за водене на делба - т.е. документа на наследодателя на страните. Оказало се, че брокерката го няма. От банката още поискали удостоверение за семейното положение на продавача И. С. Б. към момента на придобиването на имота, за да се прецени дали е негова индивидуална собственост или е съпружеска общност. Данните в служба ГРАО в България сочели, че И. Б. има сключен брак в Италия, легализиран в България. Брокерката се заела да представи необходимите документи. Оказало се (по нейни думи), че И. Б. се бил развел в Италия, но не бил легализирал развода си в България и затова нямало данни за него тук. Тепърва предприела действия за въвеждането на такива данни в системата на ГРАО. Накрая се снабдили с необходимите документи и ги представили на банката. Но това било вече след срока за сключване на окончателния договор 15.08.2025г. - защото видно от удостоверението за семейно положение на продавача И. Б., то било издадено едва на 17.09.2025г.

Банката, от своя страна, била готова с останалото проучване и й била отговорила предварително, че кредитът ще бъде отпуснат, защото дъщеря й се съгласила да бъде поръчител. Дъщеря й дошла от чужбина, за да подпише документите тук. Тя останала в периода 07.08-25.08.2025г., в който очаквали, че ще имат окончателна сделка. Но ответниците не били готови с документите си. Банката оформила кредитното си досие и само изчаквала първичния документ за собственост и удостоверението на продавача за семейно 2 положение. Затова била спокойна, че след събирането на всички документи от страна на продавача (първия ответник), ще насрочат конкретна за изповядване на продажбата. Въпреки това ответникът, чрез пълномощничката си (втората ответница), вероятно предпочели купувач с кешов ресурс, с когото водили преговори успоредно с нея, и на 26.09.2025г. изповядали продажбата на имота в полза на друг купувач. Т.е. нарушили задължението си по т.IV позиция 5 от предварителния договор „да не прехвърлят на други лица имота“. Твърди, че получила три дни по-късно - на 29.09.2025г. - уведомление от адв.Ц., че й задържат капарото, защото по нейна вина не се бил състоял окончателният договор на 15.08.2025г. Това не било вярно, видно от самите документи на продавача - той не бил в състояние да изповяда окончателен договор на 15.08.2025г., защото не е могъл да докаже семейното си положение към момента на придобиването на имота и към момента на сключването на предварителния договор - едва с документ, носещ дата 17.09.2025г. той го доказвал. Но този документ бил създаден повече от месец след датата, на която е следвало да го има и да удостовери подлежащо на проверка от нотариуса обстоятелство. Следователно твърдението, че по нейна вина не се е състояла сделката, не отговаряло на истината. Самият продавач не могъл да прехвърли валидно права на 15.08.2025г. А това било така и по още една причина - първичният му документ за права, който банката изискала, за да провери собствеността 10 години назад, както правели всички банки, всъщност го намерила тя с помощта на нейни познати в Община Стара Загора - продавачът и неговия пълномощник не се справили с намирането на документа. Това станало на 09.09.2025г., която дата също била много след падежа за сключване на окончателен договор - 15.08.2025г. Следователно твърдението, че имала вина за несключване в срок на 15.08.2025г. на окончателен договор не отговаряло на истината. Съответно липсвало основание да й бъде задържано даденото капаро. И в този смисъл първият ответник (ако парите са стигнали до него) й задържал без основание платените средства от 10021,32 евро. Но се оказвало, че не само това е проблемът - сега, когато разглеждала всички документи подробно, установила, че разполага с един предварителен договор, който й бил предоставен в копие с разпечатан на принтер подпис на И. Б., а дали той е положил подпис върху същия текст или подписът му е бил „пренесен“ от друг документ, никой не можел да й гарантира. Освен това при бегло сравнение на подписа на И. с този, който той 3 бил положил, изписвайки имената си в пълномощно, заверено от българския консул в Рим, установила, че има твърде малко сходство. Обърнала се към графолог за мнение - получила отговор, че имало висока степен на вероятност подписът на лицевата и обратната страна на предварителния договор да е поставен от лице, различно от И. Б. - т.е. да е имитация на подписа. В този случай щяло да липсва волята на първия ответник, а втората ответница не била подписала предварителния договор, макар тя да е посочена като негов пълномощник при „сключването“ му. И в крайна сметка излизало, че не разполага с валиден предварителен договор, а „олекнала“ с 10021,32 евро, които наредила на втората ответница, и че ги наредила без основание (ако няма валиден предварителен договор). Сега осъзнавала, че въпросът с подписа на първия ответник върху предварителния договор се явявал ключов за това кое лице следва да й възстанови неоснователното задържано капаро. От горните обстоятелства произтичал правният й интерес да заведе един главен иск към първия ответник, в предмета на който да установи, че не тя, а той имал вина за забавяне сключването на предварителния договор и че липсвало основание да задържи даденото от нея капаро, както твърдял в уведомлението си, изпратено от адв.Ц.. Но ако се установи, че предварителния договор не е подписан от първия ответник, то моли съда да разгледа евентуалния й иск към втората ответница, която била лицето, ефективно получило по своя сметка платените от нея 10021,32 евро, но при липса на основание (в случай че липсва валидно сключен предварителен договор). Направила усилия да разреши спора извънсъдебно - свързала се с втората ответница, която ефективно получила парите й. Поставила й въпроса да й бъдат върнати. Тя й отговорила, че най-многото, което можела да се съгласи, било да върне половината от платената сума. Попитала я защо, но тя не могла да се мотивира защо така предлага. Казала й, че това е неприемливо, защото забавянето не е било по нейна, а по тяхна вина и че и сега би купила апартамента, ако не бил продаден вече на трето лице. Не постигнали съгласие за извънсъдебно разрешаване на спора. Моли съда да постанови решение, с което: Да осъди ответника И. С. Б. да й заплати сумата от 10021,32 евро, представляваща заплатен от купувача задатък /капаро/ по предварителен договор от 01.07.2025г. за покупко-продажба на недвижим имот - апартамент, находящ се в гр.Стара Загора .... с площ от 88,37 кв.м., и с идентификатор ...., чието действие е прекратено в отношенията между страните, предвид 4 отчуждаването на имота в поза на трето лице преди развалянето на предварителния договор. При условията на евентуалност, в случай че по делото се установи, че между ищцата К. Д. К. и първия ответник И. С. Б. не е бил валидно сключен и съответно помежду им не е бил действащ предварителен договор от 01.07.2025г. за покупко - продажба на недвижим имот - апартамент, находящ се в гр.Стара Загора .... с площ от 88,37 кв.м., и с идентификатор ...., и поради това бъде отхвърлен главният иск, моли съда да постанови решение, с което да осъди втората ответница М. Г. П. да й заплати (върне) сумата от 10021,32 евро, която сума общо ответницата е получила с три отделни банкови превода по нейна банкова сметка в Испания ..., в Испанската банка ... с банков идентификационен код BIC: ..., от ищцата, като сума, получена без основание. Моли съда да й присъди законната лихва върху претендираната главница, считано от момента на предявяване на исковата молба както и направените по делото разноски.

По делото е постъпил писмен отговор от ответницата М. Г. П. чрез назначения особен представител – адв. М. С., в който счита, че така предявените искове са допустими, но по своята същност неоснователни. На първо място, счита, че между страните има валидно сключен предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот. Ответницата била пълномощник на продавача и от негово име за негова сметка подписала предварителния договор. По дефиниция упълномощаването било сделка, с която едно лице (представител) получава представителна власт, тоест право да извършва действия от името и за сметка на определено друго лице (представляван). Резултатът от действията на представителя настъпвал директно в правната сфера на представлявания.

Видно от представеното пълномощно, заверено от завеждащия консулската служба в Рим на посолството на Република България в Италия, същата била упълномощена да продаде на когото намери за добре, на каквато цена реши и при каквито условия прецени описания в исковата молба и предварителния договор недвижим имот. Упълномощаването включвало и правомощието упълномощеното лице да получи цената от продажбата в брой или по банкова сметка, както и да договаря сам със себе си. Следователно правата и задълженията по сключения предварителен договор възниквали за упълномощителя, а не за упълномощеното лице, тъй като били в рамките на предоставените правомощия. Представеното пълномощно отговаряло на изискванията на чл. 37 от ЗЗД, който гласял, че упълномощаването за 5 сключване на договори, за които законът изисква особена форма, трябва да бъде дадено в съответната форма. Тъй като окончателният договор се сключвал в нотариална форма, упълномощаването било писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно. По аргумент от чл.36, ал.2 ЗЗД правата и задълженията възниквали в правната сфера на представляваното лице, тъй като то, а не пълномощникът бил страна по сделката, затова след разваляне на предварителния договор връщането на платената от купувача цена се дължала от представлявания, независимо от това дали пълномощникът му е предал платената от купувача сума.