Решение № 674 от 03.02.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 674 гр. София, 03.02.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Е СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Рени Коджабашева

Членове:

Мария Г. Шейтанова

Цветина Костадинова при участието на секретаря Капка Н. Лозева като разгледа докладваното от Мария Г. Шейтанова Въззивно гражданско дело № 20241100500071 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 ГПК.

С решение № 16634/16.10.2023 г., постановено по гр.д. № 70 463/2022 г. на СРС, ГО, 32 състав, „ЕОС Парк“ ЕООД е осъдено по предявен иск по чл. 92 ЗЗД да заплати на В. В. Г. сумата 15 000 лв. – неустойка за забава в размер на 10% от продажната цена от 150 000 лева, уговорена в т. 4 от договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 179, том трети, рег. № 4758, н. д. № 526/2019 г. от 04.07.2019 г. на помощник-нотариус А.Г. при нотариус Д. Т., рег. № 41 НК, ведно със законната лихва от датата на исковата молба – 23.12.2022 г. до плащането. С решението е отхвърлен предявеният насрещен иск по чл. 266 ЗЗД от „ЕОС Парк“ ЕООД срещу В. В. Г. за сумата 25 000лв. - частично от 54 102 лв. с вкл. ДДС, представляваща неплатена главница за възнаграждение по устен договор за изработка от 04.07.2019 г. за извършени СМР в процесното ателие след ниво на завършеност груб строеж, ведно със законната лихва от датата на предявяване на насрещния иск – 13.02.2023 г., до погасяване на вземането.

Образувано е по въззивна жалба вх. № 326191/ 15.11.2023 г. /дата пощ. кл.

09.11.2023 г./ на „ЕОС ПАРК“ ЕООД срещу решението.

В жалбата се излагат доводи за недопустимост, неправилност и необоснованост на първоинстанционното решение.

Излага на първо място, че първоинстанционният съд е разгледал непредявен насрещен иск, като неправилно е възприел, че насрещният иск за заплащане стойността на извършени в ателие № 2 СМР се основава на договор. Както било посочено, то е налице хипотезата на гесция поради липса на договор или на 1 неоснователно обогатяване. Ответникът оспорвал единствено наличието на договор, но не и извършването на СМР и е приел работата, поради което било налице именно неоснователно обогатяване. Именно „ЕОС ПАРК“ ЕООД било извършило тези СМР.

Отказът да се заплати възнаграждение за извършените СМР не е равностоен на изрично изявление за наличие на недостатъци, каквото не е правено от ищеца.

Всички СМР в имота според въззвника са извършени от него, липсват възражения за недостатъци и работата е приета от възложителя. За нея е издадена фактура от 10.02.2023, която е осчетоводена. Така неправилно СРС е отказал да измени доклада по чл. 140 ГПК относно насрещния иск в първо с.з. и да възприеме, че се твърди неоснователно обогатяване. СРС се е произнесъл по непредявен иск по чл. 266 ЗЗД за заплащане стойността на извършени СМР въз основа на неформален договор за изработка.

На второ място и при условията на евентуалност в случай че съдът възприеме, че докладът по делото е точен и се претендира с насрещния иск по чл. 266 ЗЗД заплащане стойността на извършени СМР въз основа на договор, то такъв договор е бил сключен и е действал между страните. При съвкупен анализ на доказателствата се установявало наличието на сключен договор за СМР на стойност 54 102 лв. с ДДС.

Неправилно районният съд бил възприел, че продажната цена на ателие № 2 по н.а. от 04.07.2019 г. е 150 000 лв. вместо сумата от 120 000 лв. В тази връзка излага, че в предварителния договор, който е скрит и унищожен от ищеца по делото, е била залегнала именно цената от 120 000 лв. Това била действителната цена. Сочи, че нот. акт в частта относно съществените елементи на договора за покупко - продажба /какъвто елемент е цената на продаваната вещ/ е частен диспозитивен документ, оспорен от ищеца по насрещния иск и сега въззивник. Индиция за уговорката за извършване на СМР са и отпуснатите суми по договора за банков кредит. По кредита е отпусната наред с други суми и сумата от 60 000 лв. за довършителни работи.

Споразумение от 13.06.2019 г. не било оспорено от ищеца.

Обжалва се решението и в частта относно уважения главен иск по чл. 92 ЗЗД.

Поддържа, че неустоечната клауза не е валидна, а и забавата за снабдяване с акт образец № 16 се дължала на независещи от въззивника обстоятелства, а именно: необходимостта от провеждане на отчуждителни процедури на съседни имоти на ул.

„Момино венче“, които са забавени от административния орган, а и с оглед решение № 17/04.11.2021 г. на КС по к.д. № 11/2021 г.; за издаването на акт № 16 имало изискване инфраструктурата към сградата да е изградена, но това било забавено от СО поради необходимостта терените под сгради № 4 и № 5 да се обединят с общ подход към паркоместата; Ковид пандемията.

Моли решението да бъде отменено в частта, с която е уважен главният иск, както и в частта, с която е отхвърлен насрещният иск.

Въззиваемият В. В. Г. подава отговор на въззивната жалба, с който оспорва въззивната жалба. Излага, че насрещният иск е основан на твърдения за сключен неформален договор за изработка/СМР, както е и квалифициран и разгледан. Изрично ищецът е оспорил извършването на процесните СМР от ответника „ЕОС ПАРК“ ЕООД и сключване на подобен договор за извършване на СМР с „ЕОС ПАРК“ ЕООД; акт обр. 19 не е подписан от ищеца; фактурата е едностранно съставена от „ЕОС ПАРК“ ЕООД и е оспорена. Оспорва да е приел работата. Оспорва и твърденията за уговорена цена от 120 000 лв. по предварителен договор за покупко-продажба, като такъв не съществува. Сочи, че споразумение от 13.06.2019 г. касае други обекти от сградата. Фактът, че на въззиваемия са отпуснати по кредита средства за ремонт, 2 нямал значима връзка с процесните СМР. Относно неустойката за забава излага, че не е допустимо да се прави възражение за прекомерност от търговец и на второ място ответникът е следвало да предвиди необходимите процедури и да удължи с тях срока при уговарянето на падежа на задължението. Оспорва забавата на ответника да се дължи на действия на държавен орган или на Ковид пандемията.

Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид доводите, наведени с въззивната жалба и отговора приема следното.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Настоящият съдебен състав намира, че обжалваното решение е валидно и е допустимо.

Решението следва да бъде потвърдено в частта относно насрещния иск по чл.

266 ЗЗД като правилно, а следва да бъде отменено като неправилно в частта относно главния иск по чл. 92 ЗЗД. Доводите за това са следните.

Предявен е главен иск по чл. 92 ЗЗД от купувача по договор за покупко продажба на недвижими имот по н.а. № 179, том трети, рег. № 4758, дело № 526/2019 г. от 04.07.2019 г. - ищеца В. В. Г., против продавача по същия нот. акт „ЕОС ПАРК“ ЕООД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 15 000 лв. – неустойка за забава по т. I V о т н.а. № 179, том трети, рег. № 4758, дело № 526/2019 г. от 04.07.2019 г., ведно със законната лихва считано от подаване на исковата молба до погасяване на вземането.

Ищецът В. В. Г. твърди, че по силата на посочения н.а. закупил от ответника „ЕОС ПАРК“ ЕООД самостоятелен обект с идентификатор № ***, а именно: ателие № 2 с площ 86,88 кв.м., състоящо се от антре, ателие с кухненски бокс, две стаи и две бани с тоалетни, находящо се в сграда № 1, построена в ПИ с идентификатор № *** в гр. София, м. „Драгалевци – разширение север втора част“. Имотът бил закупен когато сградата била построена до етап „груб строеж“. Според договора имотът се придобивал построен до етап „груб строеж“ срещу цена 150 000 лв. Било уговорено в нот. акт цената от 150 000 лв. да се изплати по следния начин: 15 000 лв., платими в деня на подписване на нот. акт; остатъкът от 135 000 лв., платим посредством финансиране от банка и/или с лични средства. Било уговорено в нот. акт, че сумата от 135 000 лв. е платима на продавача в следните срокове: 100 000 лв., платими след вписване на договорна ипотека в полза на „Райфайзенбанк България“ ЕАД; сумата от 17 500 лв., платима при представяне на акт обр. № 15; и сумата от 17 500 лв., платима при представяне от продавача „ЕОС ПАРК“ ЕООД на купувача В. В. Г. на акт. обр. № 16.

Според т. IV от н.а. продавачът се задължил да предостави на купувача акт обр.

№ 16 в срок до 31.12.2019 г., а в случай на забава дължал на купувача неустойка в размер на 10 процента от продажната цена или сумата от 15 000 лв.

Твърди се в исковата молба, че подавачът се е снабдил с акт. обр. № 16 на 16.03.2022 г. или с повече от 2 години забава.

Ищецът - купувач сочи, че е изпълнил задълженията си по договора, като е заплатил сумата от 15 000 лв. при сключване на договора, сумата от 117 500 лв. на 20.09.2019 г., а част от сумата по последния транш, платима при представяне на акт. обр. № 16, е авансирал и заплатил преди снабдяване с удостоверението за въвеждане в експлоатация. Остатъкът заплатил на 29.04.2022 г.

3

Купувачът претендира заплащане на неустойката за забава поради допусната забава на продавача да предостави удостоверение за въвеждане в експлоатация.

Ответникът „ЕОС ПАРК“ ЕООД оспорва иска по чл. 92 ЗЗД по съображения /л.

29/, че клаузата не е валидна. Твърди също така, че е допусната забава при издаването н а удостоверение за въвеждане в експлоатация поради непреодолима сила, а именно: необходимостта от провеждане на „вменени“ му отчуждителни процедури на съседни имоти на ул. „Момино венче“, които са забавени от административния орган, а и с оглед решение № 17/04.11.2021 г. на КС по к.д. № 11/2021 г.; за издаването на акт № 16 имало изискване инфраструктурата към сградата да е изградена, но това било забавено от СО поради необходимостта терените под сгради № 4 и № 5 да се обединят с общ подход към паркоместата; Ковид пандемията.

В срока по чл. 131 ГПК е предявен насрещен осъдителен иск с пр. осн. чл. 79 вр. чл. 266 ЗЗД за осъждане на ответника по него В. В. Г. /като възложител/ да заплати на ищеца „ЕОС ПАРК“ ЕООД /като изпълнител/ стойността на извършени в ателие № 2 довършителни СМР по сключен устен договор за изработка /л. 30/. В исковата молба по насрещния иск са наведени твърдения за наличие на сключен неформален договор за изработка за процесните СМР. Претендира се сумата от 25 000лв. частично от 54 102 лв. с вкл. ДДС. Относно датата на сключване на договора за СМР се твърди, че тя е 04.07.2019 г. или същата дата като нот. акт. Процесните СМР били извършени от „ЕОС ПАРК“ ЕООД в периода м. 11.2018 г. – м. 01.2023 г. и са за ел. инсталация, В и К, поставяне на фаянс и теракота, топлоизолация, мазилки и замазки, направа на ограда и озеленяване на тераса.

Ответникът по иска В. В. Г. в срока по чл. 131 ГПК го оспорва изцяло. Оспорва да е бил сключван какъвто и да било договор за извършване на СМР в ателие № 2 от „ЕОС ПАРК“ ЕООД. Също така оспорва подобни СМР да са извършени от „ЕОС ПАРК“ ЕООД. Напротив, сочи че довършителни СМР в обекта са извършени от други лица и самите СМР са различни /л. 81/. За тези СМР собственикът на имота В. В. Г. е използвал сумите по кредита. Сочи, че се нанесъл в имота през м. 03.2022 г., след който момент „ЕОС ПАРК“ ЕООД не е допускан до имота, а ако е имало СМР, то те са различни и са извършени от друго лице.

Също така твърди, че част от процесните СМР /непосочено кои конкретно/, които били „необходимо условие за въвеждане на сградата в експлоатация“, са извършени от „ЕОС ПАРК“ ЕООД, но това влизало в уговорената продажна цена на имота от 150 000 лв. /л. 82, абз. първи/.

На следващо място оспорва да е бил сключван предварителен договор за покупко – продажба. Оспорва действителната продажна цена на имота да е различна от посочената в н.а. цена от 150 000 лв.

Несъмнено в насрещната искова молба се съдържат твърдения за извършени СМР на горепосочената стойност от „ЕОС ПАРК“ ЕООД в периода м. 11.2018 г. – м.

01.2023 г. по силата на устен/неформален договор. Поради това правилно с доклада по чл. 140 ГПК СРС е квалифицирал иска като такъв по чл. 266 ЗЗД – претенция за стойността на СМР, извършени от изпълнителя по сключен договор с възложителя.