Решение № 123 от 18.01.2019, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

Р Е

Ш Е Н

И Е гр. София, 18.01.2019 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО, VІ-2 с-в, в открито съдебно заседание проведено на шестнадесети ноември през две хиляди и осемнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ :

АТАНАС МАДЖЕВ и при участието на секретаря М. Кюркчиева, като разгледа докладваното от председателя т.д. № 3007 по описа за 2017 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 365 и сл. ГПК, във връзка с чл. 362 ГПК :

Образувано е по искова молба с вх. № 143552/27.10.2017 г. подадена от „И.*“ ЕООД ЕИК *******, със седалище и адрес на управление ***, р-н „****“, ж.к. „*******, срещу „С.“ АД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление ***.

Предявени за разглеждане в условията на обективно евентуално съединяване са искове с правна квалификация по чл. 19, ал. 3 ЗЗД относно обявяване за окончателен на предварителен договор за продажба на недвижим имот от 01.11.2012 г.сключен между „И.*“ ЕООД ЕИК ******* /купувач/ и „С.“ АД, ЕИК ******* /продавач/ за прехвърляне от ответника в полза на ищеца, правото на правото на собственост /заявен, като главен иск/, а при условията на евентуалност правото на строеж /заявен, като евентуален иск/ върху следните недвижими имоти:

1) Апартамент № 302 <в>, находящ се на трети етаж, на кота + 6,00 в осеметажна жилищна сграда с идентификатор ***, в гр. София, ул. „*******, построена в УПИ – I от кв. 95 по плана на гр. София, местността „Красно село – Плавателен канал“, която сграда представлява бивше общежитие и е в процес на преустройство, съгласно одобрения и съгласуван от ДАГ на Столична община технически проект от 18.03.2011 г., със застроена площ от 73,98 /седемдесет и три цяло деветдесет и осем стотни/ кв.м., състоящ се от: дневна, кухненски бокс, антре, спалня, склад и баня с тоалетна, при граници: апартамент № 301 <в>, апартамент № 303 <в>, фоайе и улица, заедно с 0,98 % /нула цяло деветдесет и осем стотни върху сто/ идеални части от общите части на сградата и правото на строеж, представляващи 19,80 /деветнадесет цяло и осемдесет стотни/ кв.м. или с обща площ на апартамента с прилежащи общи части 93,78 /деветдесет и три цяло и седемдесет и осем стотни/ кв.м.

2) Апартамент № 303 <в>, находящ се на трети етаж, на кота + 6,00 в осеметажна жилищна сграда с идентификатор ***, в гр. София, ул. „*******, построена в УПИ – I от кв. 95 по плана на гр. София, местността „Красно село – Плавателен канал“, която сграда представлява бивше общежитие и е в процес на преустройство, съгласно одобрения и съгласуван от ДАГ на Столична община технически проект от 18.03.2011 г., със застроена площ от 36,99 /тридесет и шест цяло деветдесет и девет стотни/ кв.м., състоящ се от: дневна, кухненски бокс, антре и баня с тоалетна, при граници: апартамент № 302 <в>, апартамент № 304 <в>, фоайе и улица, заедно с 0,98 % /нула цяло деветдесет и осем стотни върху сто/ идеални части от общите части на сградата и правото на строеж, представляващи 11,90 /единадесет цяло и деветдесет стотни/ кв.м. или с обща площ на апартамента с прилежащи общи части 48,89 /четиридесет и осем цяло и осемдесет и девет стотни/ кв.м.

В исковата молба се твърди, че между страните на 01.11.2012 г. е сключен предварителен договор, по силата на който продавачът – ответник по настоящото производство, се е задължил да продаде на купувача – ищец правото на собственост върху два недвижими имота, чиято конкретизация е направена в ИМ и очертана по-горе. Била уговорена цена за придобиването на тези имоти в общ размер от 56 268 евро, или тяхната левова равностойност изчислена в дена на извършване на плащането. Между страните били възприето, че окончателния договор за прехвърлянето на имотите ще се сключи в срок от 10 дни след плащането на последната вноска от договорената продажна цена. Договорното правоотношение било доразвито чрез сключване на анекс от 07.12.2012 г. относно които се поддържа, че урежда предаването на владението върху имотите предмет на предварителното съглашение, а така също изменят първоначалната си уговорка във връзка момента, до когато следва да се сключи окончателния договор, като го отлагат същия за неопределено време.

Твърди се, че този момент трябва да бъде предхождан от извършването на преработка и одобрение на строителните книжа отнасящи се до сградата, където са разположени двата недвижими имота предмет на предварителния договор.

Фактическото изложение на ищеца продължава, че във връзка с визираното преустройство на сградата ответното дружество се е снабдило с разрешение за строеж от 10.10.2013 г. Независимо от това до момента на депозиране на ИМ /27.10.2017 г./ ответното дружество не било изпълнило договорното си задължение да прехвърли в полза на ищеца правото на собственост върху двата имота упоменати в договора от 01.11.2012 г. или поне правото на строеж върху тях, като същия не се е отзовал и на отправената до него нотариална покана в този смисъл, която датира от 11.04.2017 г. На следващо място ищеца настоява да разполага с качеството изправна страна по правоотношението създадено от предварителния договор, защото е изпълнил изцяло задълженията отнасящи се до него във връзка с тази сделка, а именно бил заплатил изцяло предвидената продажна цена на придобиваните имоти. В тази връзка в полза на ищеца било възникнало преобразуващото право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД да поиска от съда да обяви валидно сключения и непреустановил своето действие предварителен договор за продажба на недвижими имоти за окончателен. При условията на евентуалност ищеца иска от сезирания съд в случай, че приеме предявения главен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за неоснователен да пристъпи към разглеждане и уважи евентуален иск при квалификацията на чл. 19, ал. 3 ЗЗД, като обяви за окончателен цитирания предварителен договор за прехвърляне на право на строеж върху описаните два недвижими имота. Претендират се разноски по делото.

В отговора на исковата молба, подаден в рамките на срока по чл.367 ГПК от адвокат К.Д., която действа в качеството на процесуален представител на ответника, се оспорва предявения иск неговата допустимост и основателност. Ответната страна не оспорва твърдението в исковата молба, че предварителният договор за покупко-продажба на посочените по-горе недвижими имоти е сключен с ответника – „И.*“ ЕООД. Според нея обаче дружеството-купувач по тази сделка е в положение на пълно неизпълнение на задължението си за заплащане на уговорената покупна цена съобразно размера и начина изрично уреден по волята на страните в договора. Ответната страна концентрира възраженията си в тази насока позовавайки се на това, че споразумението за прихващане касае изминали задължения, както и това, че никъде в договора не е упоменато заплащането на цената да се случва по различен начин, освен изрично предвидения в чл. 3 от предварителния договор – по банков път, по конкретно посочена сметка. Несъгласие е изразено и по другото твърдение на ищеца, а именно, че „С.“ АД е в състояние на забава да сключи окончателния договор за продажбата на визираните в ИМ недвижими имот, като се поддържа, че такава забава няма, тъй като изпълнението на задължението имотите да се прехвърлят с окончателен договор е предпоставено от изпълнение на задължението на ищеца да плати уговорената покупна цена, а този юридически факт с основно значение не се е сбъднал. Погасяване на задължението за заплащане на уговорената продажна цена по сделката не могло да се изведе от привеждания от ищеца способ на изпълнение – прихващане на насрещни задължения, защото вземанията, на които ищецът се позовава да има качеството на кредитор са погасени, поради изтичане на установената в закона давност. От ответната страна е направено и искане по чл. 219 ГПК за конституиране на трето лице помагач по делото „И.з.В.З.“ ЕООД с ЕИК: *******.

В отговора на исковата молба е предявен и насрещен иск, с който „С.“ АД моли съдът, в случай че приеме така предявения главен иск за допустим и основателен, да осъди „И.*“ ЕООД да плати на „С.“ АД предвидената в чл. 21 от договора неустойка в размер на 2 % /две върху сто/ от цената на имотите.

Претендират се разноски по делото, включително и адвокатски хонорар.

На

14.04.2018 г. от страна на „И.*“ ЕООД на основание чл. 372 ТЗ по делото е подадена допълнителна искова молба. С нея дружеството-ищец продължава да поддържа фактическите си твърдения в първоначалната искова молба, които му придават качеството носител на преобразуващо право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, и същевременно оспорва противопоставените от ответника в отговора му разнородни възражения, основното сред които - липсата на извършено плащане от страна на ищеца на уговорената по предварителния договор цена. В подкрепа на тезата си ищеца обръща внимание, че сумите дължими по предварителния договор и тези, които са упоменати в Споразумението за уреждане на съществуващи насрещни вземания и в Протокола за прихващане на вземания и задължения, са еднакви по размер, и че именно това е била и действителната воля на страните – плащането да се осъществи чрез прихващане на задължения и вземания. В подкрепа на едно такова схващане се изтъква и фактът на предаването от ответника в полза на ищеца на владението на обсъжданите имоти, включително и това, че в договора няма изрична забрана изпълнението да се погаси уговорената продажна цена да бъде постигнато по друг начин, освен чрез плащане по банков път. В допълнителната искова молба дружеството – ищец пояснява, че намира за неоснователно и възражението на ответника, че вземането, с което е извършено прихващане, е погасено по давност.

В подкрепа на това е цитирана разпоредбата на чл. 103, ал. 2 ЗЗД, според която се допуска прихващането да се осъществи, макар и вземането да е било погасено по давност, ако е било възможно да се извърши преди това. Отправено е особено искане за осъществяване на съдебно прихващане по чл. 103, ал. 2 от ЗЗД, в случай че ответникът отрече станалото прихващане.

На свой ред ответното дружество - „С.“ АД чрез процесуалния си представител – адв. Д. подава допълнителен отговор на 05.06.2018 г., като със същия се заявява, че оспорва изложеното в допълнителната искова молба, както и че поддържа изцяло доводите и възраженията, изложени в първоначалния отговор. Относно начина на плащане на уговорената продажна цена по предварителния договор и позицията му, че липсва осъществено такова от страна на ищеца, се изтъква че договорът има силата на закон за страните, които са го сключили – чл. 20 ЗЗД. Освен това продължава да се поддържа и въведеното възражение за настъпила погасителна давност, обективирано в отговора на исковата молба.

Съдът като разгледа наведените от страните доводи и събраните доказателства, намира следното:

На

01.11.2012 г. между страните е сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот, въз основа на което съглашение „С.“ АД, в качеството му на продавача се е поел задължение да прехвърли в полза на „И.*“ ЕООД, в качеството му на купувач, или на посочено от същия трето лице с окончателен договор в нотариална форма правото на собственост върху два недвижими имота /апартамент № 302, и апартамент № 303/, намиращи се в гр. София, чиято индивидуализация е подробно направена с договора, като на свои ред купувачът е дал своето съгласие относно закупуването на тези вещи срещу поемане на насрещно задължение за заплащане на визираната в чл. 3 продажна цена. Съдържанието на договора разкрива, че размерът на уговорената продажна цена по предварителния договор е равнен на сумата от 56 268 евро, като същата е платима на вноски от купувача по посочени банкови сметки на продавача /в евро и в лева/ открити в „СЖ Е.“ АД. Реализацията на предвиденото задължение за плащане на цената е уредена по следния начин : 94,81 % или 53 346 евро следва да се заплатят от купувача в деня на подписване на коментирания предварителен договор, а остатъка от 5,19 % или 2 922 евро – в срок до 31.12.2012 г. Между страните е възприет срок за сключване на окончателния договор до 10 дни, считано от датата на плащането на последната вноска от договорената продажна цена, като въвеждането на промяна в този срок е предвидено да може да става само при наличие на изрично писмено съгласие на двете страни.