Решение № 2538 от 21.12.2023, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 2538 гр. Бургас, 21.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, LVI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: ДИАНА ИВ. АСЕНИКОВА

ЛЕФТЕРОВА при участието на секретаря ЕЛЕНА Г. ХРИСТОВА като разгледа докладваното от ДИАНА ИВ. АСЕНИКОВА ЛЕФТЕРОВА

Гражданско дело № 20232120100372 по описа за 2023 година

Производството е образувано по искова молба (уточнена) на „Академика инвест“ АД, ЕИК ...., със седалище и адрес на управление: ......, представлявано от изпълнителния директор П..П..Ц.., против Г. Д. И., ЕГН ********** от ....., за ПРИЕМАНЕ ЗА УСТАНОВЕНО, че в полза на ищеца срещу ответника СЪЩЕСТВУВАТ вземания за следните суми, дължими по силата на договор за наем от 17.08.2020 г. за ползване на собствения на ищеца недвижим имот, находящ се в гр. ......: 1018, 39 лева – неплатени наемни вноски за периода от м. 10. 2021 г. до 20.12.2021 г., 75, 44 лева – дължими разходи за консумирана вода и ел. енергия за период от м. 07.2021 г. до м. 10.2021 г., за които суми е издадена заповед № 2246 от 26.07.2022 г. за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК по ч. гр. д. № 4194/2022 г. по описа на Районен съд – Бургас. Претендират се и разноски.

В исковата молба са изложени твърдения, че между страните е сключен договор за наем от 17.08.2020 г. за ползване на собствения на ищеца недвижим имот, находящ се в гр.

....., със срок на действие една година, продължен до 17.08.2022 г. по силата на сключен анекс от 30.07.2021 г. Твърди се, че от 01.10.2021 г. наемателят е спрял да заплаща договорената наемна цена, а считано от м. 08. 2021 г. е спрял да заплаща и таксите и разходите за използваните комунални услуги. Отбелязва се, че по силата на договора режийните разходи се заплащат от наемодателя, а впоследствие сумите му се възстановяват от наемателя след издаване на данъчен документ. Посочва се, че договорът за наем е прекратен на 20.12.2021 г., като към тази дата е преустановено и ефективното ползване на имота от наемателя. Уточнява се, че неплатени са наемните вноски, както следва: 385 лв. за м. октомври 2021 г.; 385 лв. за м. ноември, 2021 г.; 248, 39 лв. за периода от 01.12.2021 г. до 20.12.2021 г., или общо 1018, 39 лева . По отношение на неплатените и невъзстановени разходи за потребена вода и консумирана ел. енергия се уточнява, че са дължими: 9, 20 лв. - 1 частично неплатени суми за вода и ел. енергия за периода от м. 07.2021 г. до м. 08. 2021 г.;

6, 50 лв. - потребление на вода за м. 10. 2021 г.; 34, 07 лв. - ел. енергия за м. 09. 2021 г.; 25, 67 лв. - ел. енергия за м. 09. 2021 г., или общо 75, 44 лева. Отбелязва се, че за посочените суми са издадени фактури № ..../28.09.2021 г., № ..../01.10.2021 г., № ..../01.11.2021 г., № ..../23.11.2021 г. Уточнява се, че по силата на сключения договор режийните разходи се заплащат от наемодателя, а впоследствие сумите му се възстановяват от наемателя.

Правният си интерес ищецът обосновава с връченото му разпореждане № 14827/14.12.2022 г. по ч. гр. д. № 4194/2022 г. по описа на Районен съд – Бургас.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът, чрез назначения му по реда на чл. 47, ал. 6 ГПК особен представител, е представила писмен отговор, с който оспорва предявените искове като неоснователни и моли за отхвърлянето им, както и за обезсилване на издадената заповед за изпълнение. Посочва, че съгласно чл. 2.5 вр. чл. 7.2 наемателят е внесъл депозит в размер на 350 лева, който следва да бъде приспаднат от размера на незаплатените суми.

Намира за недоказани твърденията на ищеца, че договорът за наем е бил прекратен на 20.12.2021 г. Счита за неясно обстоятелството дали за периода от м. 08.2021 г. до м. 12.2021 г. наетият имот е бил ползван от наемателя. Сочи, че не е представен приемопредавателен протокол за засечени показатели към 20.12.2021 г., носещ подписи на страните, какъвто е съставен при сключването на договора.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, на основание чл. 235, ал. 2 ГПК и чл. 12 ГПК, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявени са обективно кумулативно съединени положителни установителни искове с правна квалификация чл. 232, ал. 2, пр. 1 вр. чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД вр. чл. 415, ал. 1, т. 2 ГПК.

По ч. гр. д. № 4194/2022 г. по описа на Районен съд – Бургас е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК № 2246 от 26.07.2022 г., с която е разпоредено длъжникът Г. Д. И., ЕГН **********, с адрес: гр. ..... да заплати на кредитора „Академика Инвест“ АД, ЕИК ...., със седалище и адрес на управление: гр. ...., представлявано от П..П..Ц..– изпълнителен директор, сумата от 1093,83 лева - неплатени наемни вноски за периода от 01.09.2021г. до 20.12.2021г., както и незаплатени разходи за електроенергия, вода, интернет, почистване, възстановяване на нанесени вреди, дължими по договор за наем от 17.08.2020г. на апартамент, находящ се в гр. ......., както и сумата от 25 лева – разноски за заплатена държавна такса. С разпореждане от 14.12.2022 г. заповедният съд е констатирал, че заповедта е връчена на длъжника при условията на чл. 47, ал. 6 ГПК и че са налице предпоставките по чл. 415, ал. 1, т. 2 ГПК, поради което е указал на заявителя възможността да предяви иск за установяване на вземането си в едномесечен срок. Препис от разпореждането е връчен на заявителя на 22.12.2022 г., а настоящата искова молба е постъпила в съда на 24.01.2023 г., като е била изпратена по пощата на 20.01.2023 г. Ето защо съдът приема, че предявените обективно кумулативно съединени положителни установителни искове са процесуално допустими.

За уважаване на предявените искове е необходимо да се установи наличието на сключен между страните действителен договор за наем, по силата на който ответникът дължи на ищеца заплащане на наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта, за посочените в исковата молба периоди и в предявените размери.

Представен е по делото договор за наем от 17.08.2020 г., сключен между ищцовото дружество, представлявано от пълномощника И..И.., като наемодател, и ответника Г. Д. И. като наемател. По силата на сключения договор ищцовото дружество като наемодател е отдало на ответника като наемател за възмездно ползване свой собствен недвижим имот: апартамент с адрес в гр. ....., срещу заплащане на месечна наемна цена в размер на 178, 95 евро или 350 лева, както и такса за поддръжка на блока в размер на 20 лева и интернет 15 2 лева. Предвидено е в чл. 2.2, че наемната цена за съответния месец се заплаща от първо до пето число на същия месец, а ако този ден е неработен – в последния работен ден преди тази дата. Уговорено е в чл. 2.5, че наемателят внася като депозит сума, равна на наемната цена за два месеца в размерна 178, 95 евро или 350 лева в деня на предаване на ключа, който се възстановява, след като наемателят представи всички необходими доказателства, че е изпълнил всички свои задължения към наемодателя, произтичащи от договора. Страните са постигнали съгласие в клаузата на чл. 2.6, че депозитната сума може да бъде използвана за отстраняване на належащи ремонти, повреди по обзавеждането или техническото оборудване на апартамента, при което наемателят се съгласява и задължава в срок от седем календарни дни да възстанови разходваните средства от депозита в пълния му дължим размер. Съгласно чл. 5.1, б. „а“ и „в“ от договора наемателят се задължава да плаща в срок уговорените наемни вноски, както и всички разходи, свързани с ползването на имота, които включват, но не се ограничават до вода, ел. енергия, топлоенергия, телефон, интернет, такси за вход и т.н., включително тези, които се водят на името на наемодателя. Клаузата на чл.

7.2 предвижда, че договорът служи и за разписка за получен наем и депозит, като наемодателят декларира, че при подписването му е получил от наемателя сума в размер на 350 лева или 178, 95 евро, представляваща наемната вноска за периода от 17.08.2020 г. до 17.09.2020 г. и 350 лева или 178, 95 евро – депозит. Срокът на договора е уговорен съгласно чл. 3.2 до 17.08.2021 г., но не по-малко от шест месеца. Срокът на договора е удължен до 17.08.2022 г. с анекс от 17.08.2020 г., подписан от Н..И.а като представител на наемодателя, както и от наемателя И.. Уговорката на чл. 3.4 от договора предвижда, че договорът се прекратява автоматично преди изтичане на уговорения срок в случай, че наемателят забави плащането на дължима наемна вноска повече от пет дни от датата на падежа, като наемодателят запазва всички придобити от него до момента права.

Приложен е протокол-опис от 17.08.2020 г. за предаване на процесния наемен обект, подписан от представител на наемодателя, както и от наемателя. Върху протокола е отбелязано ръкописно, че на 24.11.2021 г. апартаментът е бил предаден от Е..Ч..на Н..И. без забележки. Отразени са ръкописно и показанията на водомера и електромера при освобождаване на 24.11.2021 г. Ръкописните отбелязвания върху протокола са удостоверени с два подписа – за Н..И. и за Е..Ч...

Налични по делото са неподписани фактури, с посочени доставчик ищеца и получател ответника, както следва: № ....от 28.09.2021 г. на обща стойност 28, 57 лева с ДДС за вода за периода от 10.08.2021 г. до 14.09.2021 г. и ел. енергия за периода от 06.07.2021 г. до 05.08.2021 г.; № ....от 01.10.2021 г. на стойност 385 лева с ДДС за наем за м. 10.2021 г.; № ....от 01.11.2021 г. на обща стойност 40, 57 лева с ДДС за вода за периода от 14.09.2021 г. до 18.10.2021 г. и ел. енергия за периода от 06.08.2021 г. до 04.09.2021 г.; № ....от 01.11.2021 г. на стойност 385 лева с ДДС за наем за м. 11.2021 г.; № ....от 23.11.2021 г. на обща стойност 274, 06 лева с ДДС за ел. енергия за периода от 05.09.2021 г. до 05.10.2021 г. и за наем за периода от 01.12.2021 г. до 20.12.2021 г.

При така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи.

Между страните е сключен действителен договор за наем от 17.08.2020 г., по силата на който ищецът е отдал на ответника за ползване апартамент с адрес в гр. ....., срещу заплащане на месечна наемна цена в размер на 350 лева, както и такса за поддръжка на блока в размер на 20 лева и интернет 15 лева, дължими до пето число на съответния месец, със срок на действие на договора до 17.08.2022 г. При сключването на договора на 17.08.2020 г. ищецът е получил от ответника депозит в размер на 350 лева, което е удостоверено с подписа на наемодателя върху договора съгласно клаузата на чл. 7.2.

По спорния между страните въпрос, дали и кога сключеният между тях договор за наем е бил прекратен, съдът приема следното. По делото не се твърди и не се установява 3 ответникът да е заплатил дължимата наемна цена за м. 10.2021 г., поради което съдът приема за доказани твърденията на ищеца за неизпълнение от страна на ответника на посоченото задължение. Неизпълнението на ответника за заплащане на дължимата наемна вноска представлява основание по чл. 3.4 от договора (комисорна клауза) за автоматичното му прекратяване преди изтичане на уговорения срок, считано от изтичането на пет дни от падежа на дължимата наемна вноска, т. е. считано от 11.10.2021 г. В подкрепа на извода за настъпило прекратяване на наемното правоотношение между страните служат и ръкописните отбелязвания върху представения протокол от 17.08.2020 г. за предаване на наемния обект на представител на наемодателя на 24.11.2021 г., подписани от него.

Прекратяването на договора за наем има действие за в бъдеще, поради което наемната вноска за м. 10.2021 г., чиято изискуемост в настъпила към 05.10.2021 г., е дължима изцяло в полза на наемодателя. По делото не е направено възражение по чл. 103 вр. чл. 55, ал. 1, пр.

2 ЗЗД за прихващане с даденото на неосъществено основание за периода от 11.10.2021 г. до 30.11.2021 г., поради което този въпрос не е станала част от предмета на делото.Дължими са и уговорените наред с наемната вноска във фиксирани размери такси за м. 10.2021 г. за поддръжка на блока в размер 20 лева и за интернет в размер на 15 лева, чиято изискуемост също е настъпила преди прекратяване на договора. Претендираните с исковата молба наемни вноски за м. 11.2021 г. до 20.12.2021 г. са недължими предвид предсрочното прекратяване на договора за наем на предвиденото в чл. 3.4 от него основание съобразно постигнатото между страните съгласие. По делото обаче не се твърди и не се установява да е налице уговореното между страните в чл. 2.5 от договора условие за възстановяване на внесения от ответника депозит в размер на 350 лева, тъй като по делото не е доказано наемателят да е изпълнил всички свои задължения към наемодателя, произтичащи от договора. Ето защо съдът намира, че не е налице законово или договорно основание за прихващането на внесения депозит в размер на 350 лева с дължимата наемна вноска за м.