Решение № 97 от 21.02.2024, Окръжен съд - Благоевград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 97 гр. Б., 21.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – Б., ТРЕТИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Вера Коева

Членове:

Гюлфие Яхова

Емилия Дончева при участието на секретаря Катерина Пелтекова като разгледа докладваното от Емилия Дончева Въззивно гражданско дело № 20231200500874 по описа за 2023 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производство по делото е образувано по въззивна жалба, депозирана от „М.К.“ ЕООД, ЕИК ****, седалище и адрес на управление: гр. С., кв. „С.“, комплекс „В.В.“ ****, представлявано от И.С.С. чрез адв. Б. против Решение № 900101/03.05.2023 г., постановено по гр.д. № 1314/2020 г. по описа на РС- Б., с което са отхвърлени предявените от жалбоподателя срещу К. О. М., ЕГН **********, настоящ адрес: гр. Б., ул. „М.С.И.“ *** искове за заплащане на сумата в общ размер на 12 212,09 лева, от които: 1 368,00 лева - незаплатена сума за проектиране и регистриране на обект в ОДБХ - Б.; 552,55 лева - стойността на бракувани стоки, представляваща вреда от неизпълнение на договорни задължения от страна на ответника; 10 041,54 лева - договорна неустойка за предсрочно прекратяване по чл. 17 от договора за наем между страните, сключен на 17.01.2019 г. и 250,00 лева - невъзстановен депозит по чл. 19 от договора за наем, ведно със законната лихва върху посочените суми, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане.

Във въззивната жалба се правят оплаквания за неправилност и необоснованост на решението, както и за допуснати съществени процесуални нарушения.

Твърди се, че доказателствата по делото изобщо не са обсъдени от първоинстанционния съд, единствено са изброени писмените доказателства, ангажирани от страните, и преразказани свидетелските показания. Изводите в съдебния акт били общи, бланкетни и без връзка с доказателствата по спора, които установявали както съществуването на наемни отношения, така и 1 постигнато съгласие за ползване под наем не на спалня от един етаж, а на търговски обект, в какъвто било превърнато процесното помещение. Съдът не бил взел предвид, че самият ответник в отговора на исковата молба признава посоченото от ищеца, че вторият по ред е действащият договор за наем между страните. Оспорването на датата на съставянето му, не водело до различен извод.

Твърди се, че решението не просто противоречи на доказателствата по делото, а на практика изменя волята на страните и въвежда спорни моменти, незаявени от страните.

Прави се искане за отмяна на обжалваното решение и уважаване на исковите претенции в пълен размер.

Препис от въззивната жалба е връчен на ответната страна К. О. М. на 17.08.2023 г., която в предвидения по чл. 263, ал.1 ГПК двуседмичен срок, не е депозирала отговор.

Окръжен съд- Б. след като съобрази материалите по делото и приложимия закон, намира следното:

Производството пред РС- Б. е било образувано по искова молба, депозирана от „М.К.“ ЕООД против К. О. М., с която са предявени искове за осъждане на ответника да заплати на ищеца следните суми: 1 368,00 лева- незаплатена сума за проектиране и регистриране на обект за търговия с храни в ОДБХ - Б.; 552,55 лева- стойност на бракувани стоки, представляваща вреда от неизпълнение на договорни задължения от страна на наемодателя по договор за наем, сключен между страните на 17.01.2019 г.; 10 041,54 лева - договорна неустойка за предсрочно прекратяване по чл. 17 от договора за наем между страните, сключен на 17.01.2019 г. и 250,00 лева - невъзстановен депозит по чл. 19 от договор за наем, сключен между страните на 17.01.2019 г., ведно със законната лихва върху горните суми, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане.

В исковата молба се твърди, че между страните е сключен договор за наем от 17.01.2019 г. на помещение, находящо се на първи приземен жилищен етаж в сграда с адрес: гр. Б., ул. „М.С.И.“ *** със срок на договора 5 години и наемна цена в размер на 250,00 лв. месечно. Сочи се, че ответникът - наемодател се съгласила и възложила на ищеца- наемател да предприеме действия по промяна в предназначението на наетия обект, поради което с анекс към договора била променена началната дата на договора, а именно – 01.09.2019 г. Твърди се, че съгласно уговореното между страните, разходите на ищцовото дружество за проектиране и промяната в предназначението на обекта, представляващи разноски за проектирането и внесените такси, се приспадат ежемесечно частично от наемните вноски- по 100,00 лв., като за периода от м. 09.2019 г. до м. 03.2020 г., била прихваната сумата от общо 700,00 лв. След извършеното прихващане, дължимата от ответника сума била 1368,00 лв. Общият размер на всички разходи по преустройството на наетия обект възлизали на 3347,18 лв.

Твърди се, че след въвеждане на обекта в експлоатация, от страна на наемодателя били създадени пречки за ползването му съобразно предназначението чрез препятстване достъпа до санитарния възел, което довело до затварянето му през м.03.2020 г. След многократни разговори, обектът отново бил отворен, но наемодателят предприел нови действия за препятстване на достъпа до санитарното помещение към търговския обект, поради което обектът 2 отново бил затворен. В резултат на затварянето на обекта и преустановяване на продажбата на стоки, част от стоките били бракувани, тъй като изтекъл срокът им на годност. Общата стойност на бракуваните стоки била в размер на 552,55 лв.

Сочи се, че с писмо от 21.04.2020 г. ответницата уведомила ищеца, че считано от м. юли 2020 г., договорът следва да се счита за прекратен, което ищецът възприел като едностранно прекратяване без всякакво основание по смисъла на чл. 16 от договора и без виновно поведение на наемателя.

Твърди се, че на 04.05.2020 г. от служители на ОДБХ-Б. била извършена проверка на място в търговския обект, при която била констатирана невъзможност за ползване на санитарен възел. На 14.05.2020 г. било издадено Предписание № 208 за осигуряване на достъп до санитарния възел на работещите в обекта. Поради неизпълнение на дадените указания, на 16.06.2020 г. със Заповед № БЛ-31119/16.06.2020 г. на Директора на ОДБХ-Б., обектът бил заличен от регистъра на обектите за търговия, което направило ползването му по предназначение невъзможно и като последица от това на 19.06.2020 г., наетият обект бил освободен от ищеца.

В отговора на исковата молба ответникът не оспорва съществуването на наемно правоотношение между страните, но твърди, че същото се урежда от друг договор. По отношение на представения с исковата молба договор за наем, се твърди, че същият е антидатиран и е подписан в края на м. май 2019 г. При подписването му била въведена в заблуждение от управителя на ищцовото дружество, който обяснил, че му трябва още един оригинал от сключения вече договор, за да извади разрешителните за обекта и ответницата подписала договора, без да го чете, респ., с отговора се твърди, че М. не е изразила воля и съгласие с текстовете на втория договор за наем, тъй като вече между страните имало подписан договор за наем на 17.01.2019 г., който уреждал действителните отношения между страните. Направено е възражение за нищожност на договора поради липса на съгласие, в условията на евентуалност – за унищожаемост поради измама.

Твърди, че имотът, предмет на договора, е жилищен и след като не е уговорено в договора за какво ще се ползва, то би следвало да се ползва съгласно това си предназначение, а именно за живеене. Ищцовото дружество не ползвало имота по предназначение, което според ответника е виновно неизпълнение на процесния договор от страна на ищеца-наемател и е основание за развалянето му.

С обжалваното решение първоинстанционният съд е отхвърлил предявените искове.

Направеният от въззивния съд самостоятелен анализ на събраните доказателства води до следните фактически констатации:

По делото е приет като доказателство договор за наем от 17.01.2019 г., представен от ищцовото дружество, с предмет: наемодателят предоставя на наемателя за временно и възмездно ползване имот, намиращ се в град Б., ул.

„М.С.И.“ *** на първи приземен етаж с площ от 18 кв.м. (чл. 1). Имотът се отдава под наем за срок от пет години, считано от 01.04.2019 г. (чл. 2). Към датата на подписване на договора имотът, предмет на договора, е с жилищно предназначение и представлява една стая (спалня) от жилище, находящо се на описания в чл. 1 от договора административен адрес (чл. 3.1). С подписване на договора наемодателят заявява, че е дал съгласието си и е възложил на наемателя 3 да предприеме действия за промяна на предназначението на помещението, предмет на наемното правоотношение, от жилищно на обект с търговско предназначение, вкл. да изготви проекти при необходимост, да внесе и съгласува същите със съответната община и др. институции (ЧЕЗ, ВиК и др.), вкл. да въведе обекта в експлоатация и снабди същия с разрешение за ползване. Да предприема и всякакви други действия, необходими във връзка с преотреждането на обекта за търговски, като какъвто ще се ползва същия от наемателя въз основа на договора (чл. 3.2). Наемодателят предоставя на наемателя имота срещу месечен наем в размер на 250,00 лв., от които: 100,00 лв., платими в брой от 1 до 5 число на текущия месец срещу издадена от наемодателя квитанция или друг документ за получената сума, 150,00 лв. от месечния наем не се заплащат в брой, а се приспадат ежемесечно от всяка наемна вноска и до пълното погасяване на сумата, представляваща стойността на направени от наемателя разходи за: промяна в предназначението на имота, вкл. изготвяне на проекти, внасяне на такси и снабдяване с документи, разрешаващи ползване на предназначението на обекта (чл. 4). В случай, че договорът бъде едностранно прекратен от наемодателя преди изтичането на уговорения в договора срок и без да е налице виновно неизпълнение на договорни задължения от страна на наемателя, наемодателят заплаща всички направени разходи за подобрения, реконструкции, преустройства и промяна в предназначението на наетия имот в троен размер, съобразно представените им разходни документи (чл. 17). Наемодателят оставя депозит в размер на един месечен наем, който депозит ще бъде върнат от наемодателя на наемателя след изтичане на наемния период, при изплатени консумативи и добре поддържан дадения под наем имот (чл. 19). Видно от приет като доказателство по делото анекс към договор за наем от 17.01.2019 г., със същият е променен срока на договора - срокът на договора започва да тече след получаване на разрешение за промяна на предназначението на обекта от страна на от компетентните органи – не по-рано от 01.09.2019 г. и се сключва за период от 5 години. Наемодателят предоставя на наемателя имота срещу месечен наем в размер на 250,00 лв., от които: 150,00 лв., платими в брой от 1 до 5 число на текущия месец срещу издадена от наемодателя квитанция или друг документ за получената сума, 100,00 лв. от месечния наем не се заплащат в брой, а се приспадат ежемесечно от всяка наемна вноска и до пълното погасяване на сумата, представляваща стойността на направени от наемателя разходи за: промяна в предназначението на имота, вкл. изготвяне на проекти, внасяне на такси и снабдяване с документи, разрешаващи ползване на предназначението на обекта.

По делото е приет като доказателство договор за наем от 17.01.2019 г., представен от ответника, с предмет: наемодателят предоставя на наемателя за временно и възмездно ползване имот, намиращ се в град Б., ул. „М.С.И.“ *** на първи приземен етаж с площ от 18 кв.м. (чл. 1). Имотът се отдава под наем за срок от три години, считано от 01.04.2019 г. (чл. 2). Наемодателят предоставя на наемателя имота срещу месечен наем от 100,00 лв. (чл. 3).

Видно от приети като доказателства по делото счетоводни документи, наемателят е заплащал месечен наем в размер на 150,00 лв.

Със заявление до кмета на Община Б. от 27.03.2019 г. К. М. и Н.С.Б. са поискали издаване на виза за проектиране, необходима за промяна предназначението от стая за живеене в магазин за продажба на захарни изделия, 4 алкохол и цигари. С декларация от 12.08.2019 г. въззиваемата К. М. е дала съгласието си за преустройство и промяна на предназначението на част от жилищния етаж в имота, който притежава, в търговски обект – магазин за продажба на алкохол, цигари и пакетирани храни. От въззиваемата е депозирано заявление от 23.08.2019 г. до главния архитект на Община Б. за съгласуване и одобряване на инвестиционни проекти, по които се издава разрешение за строеж, с което е заявила желание за промяна на предназначението на жилищен етаж в съществуваща сграда в търговски обект. На 11.09.2019 г. е издадено разрешение за строеж № 183 за изпълнение на СМР за строеж: Преустройство и промяна предназначението на жилищен етаж на съществуваща жилищна сграда с идентификатор ***, находяща се в УПИ I-297, кв. 18 по плана на III микрорайон, Б., имот с идентификатор *** по кадастралната карта на Б. в търговски обект. РЗП на преустройството 18 кв.м.