Решение № 202 от 04.06.2024, Районен съд - Несебър

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 202 гр. гр.Несебър, 04.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, IV-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Н.Р.М.Б. при участието на секретаря К.Ил.Л. като разгледа докладваното от Н.Р.М.Б. Гражданско дело № 20232150101190 по описа за 2023 година

Производството по делото е образувано по повод исковата молба на „Б.Р.П.“ ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление: гр. С., бул. „В.“ № *******, представлявано от адв. В. Ж., против А. А. М., роден на ********** г. и Т. В. М., родена на ********** г., двамата с адрес: гр. С.В., ул. „Юг“ № ********.

Ищецът твърди, че на 05.09.2013 г. е сключил договор за ползване, поддръжка и управление с ответниците, които са съпрузи. Цената на годишната поддръжка, съгласно чл. 3 от договора, била в размер на левовата равностойност на 644.16 евро1259.86 лв. по курса на БНБ за притежавания от М.и апартамент № 2, намиращ се на ет. 2, от сграда 1, с идентификатор *** с площ от 71.64 кв.м. Съгласно чл.

3.1 от договора, таксата за поддръжка се плащала като предплата за следващата година, като в чл.3.2Б бил предвиден срокът за заплащане. Ответниците били платили само до 01.06.2016 г., поради което след разговори и обещания от тяхна страна да платят, които не се изпълнявали, на 22.01.2021 г. до тях била отправена покана за доброволно изпълнение по имейл адрес, посочен в чл.3.3 от договора. Последвали няколко имейла с обещание от тях да платят разсрочено тяхното задължение, но такова плащане не се получило. На 09.07.2021 г. ищецът отново изпратил покана, но резултат нямало.

Впоследствие, със съгласието на ответниците, започнал да отдава апартамента им под наем в летния сезон, който дообзавел. Уговорката била с наемната цена да се погасяват задълженията на ответниците. Така задълженията им за експлоатационната 2016 г.2017 г. били погасени, както и част от задълженията за 2017 г.- 2018 г. Излагат се съображения, че за периода от септември 2013 г. до октомври 2023 г. между страните 1 съществували добри отношения, докато при рутинна проверка за изправност на инсталациите в апартамента, домакинът на комплекса установил, че бравата на апартамента на ответните страни е сменена от брокер, оторизиран от тях да продава процесния апартамент, и по тяхно нареждане бравата била сменена. Развиват се доводи, че с неприемливите си действията ответниците желаят да продадат апартамента си, без да платят задълженията по договора.

Сочи се, че оС.ен таксата за поддръжка по чл.3 от договора, при забава на плащането ответниците дължали и санкция в размер на 50 % от нея. Предвид гореизложеното се моли съда да постанови решение, с което да осъди ответниците солидарно да заплатят на ищеца сумата от 5604.19 евро с левова равностойност 10960.85 лв., представляваща сбор от дължимите такси за периода 2018 г.- 2024 г. /по 644.16 евро на година/, ведно с неустойка в размер на по 322.08 евро за всяка експлоатационна година. При условията на евентуалност, в случай, че не се приеме, че сумите се дължат солидарно, се моли всеки от ответниците да бъде осъден да заплати сумата от по 2802.09 евро или 5480.41 лв.

В съдебно заседание бе направено намаление на претенциите, като са останали висящи, както следва:

За експлоатационната 2018 г.- 2019 г. се претендира сумата от 322.08 евро- такса поддръжка;

За експлоатационната 2019 г.- 2020 г. се претендира сумата от 644.16 евро- такса поддръжка;

За експлоатационната 2020 г.- 2021 г. се претендира сумата от 515.33 евро- такса поддръжка;

За експлоатационната 2021 г.- 2022 г. се претендира сумата от 644.16 евро- такса поддръжка и сумата от 322.08 евро- санкция по чл.6, изречение 2 от договора;

За експлоатационната 2022 г.- 2023 г. се претендира сумата от 644.16 евро- такса поддръжка и сумата от 322.08 евро- санкция по чл.6, изречение 2 от договора;

За експлоатационната 2023 г.- 2024 г. се претендира сумата от 644.16 евро- такса поддръжка и сумата от 322.08 евро- санкция по чл.6, изречение 2 от договора.

В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК по делото постъпи писмен отговор на исковата молба, с който предявените искове се оспорват като неоснователни. Излага се, че претендираните суми за експлоатационната 2018 г.- 2019 г. били погасени по давност поради изтичане на петгодишен давностен срок. По давност били погасени и претендираните вземания за неустойка за експлоатационните 2018 г.- 2019 г., 2019 г.2020 г. и 2020 г.- 2021 г. на основание чл. 111, б. „б“ от ЗЗД. Развиват се съображения за неравноправност на клаузата на чл. 6 от договора, като се моли същата да бъде прогласена за нищожна. Сочи се, че отношенията между страните са се развивали съобразно сключения договор от 2018 г., когато между тях била постигната договорка 2 процесният апартамент да се отдава под наем през активния летен сезон и от получените наемни вноски да се прихваща таксата поддръжка. Изтъква се, че многократно ответниците са молили представител на ищеца да изпрати отчет на реализираните нощувки в апартамента им, което не било сторено. Такъв отчет не бил представен и на ангажиран брокер. Счита се, че исковете са преждевременно предявени, както и че с поведението си ответниците не са дали повод за завеждането му. Ответниците решили да продадат апартамента си и ангажирали брокер, като планирали с част от продажната цена да изплатят дължимите вноски по договор с ищцовото дружество, но след като бъде представен такъв разчет на реализираните нощувки. Ищецът отказал да предостави достъп на ответните страни до апартамента си, поради което упълномощили брокер да смени бравата и да покани представители на ищцовото дружество да приберат вещите си от апартамента. Акцентира се, че комплексът бил в много лошо състояние и през 2023 г. собствениците на самостоятелни обекти провели общо събрание, като към настоящия момент сами поддържат комплекса със собствени средства.

Съдът, като взе предвид становището на страната, приложения по делото доказателствен материал и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По делото не се спори, че ответниците са съпрузи, както и че от 04.09.2013 г. са станали собственици на апартамент № 2, намиращ се на ет. 2, от сграда 1, с идентификатор *** с площ от 71.64 кв.м., находящ се в гр. С.В., ул. ****** Безспорно е и че на 05.09.2013 г. бил сключен договор за ползване, поддръжка и управление между страните, по силата на който ответниците са възложили, а ищеца е приел и се е задължил срещу възнаграждение да поддържа и извършва организационно, техническо и административно управление и поддръжка на общите части на комплекса, като дейностите са индивидуализирани в чл.2. В чл.3 от договора било предвидено, че за извършване на посочените дейности собствениците се задължават да заплащат на управителя /ищеца/ годишна такса в размер на 8 евро за един квадратен метър обща площ на обекта, считано от 01.09.2013 г., или за процесния обект- 644.16 евро. Съгласно чл. 3.2Б от договора, възнаграждението се заплащало до 01.06.2014 г. за следващата експлоатационна година, и така за всяка следваща година.

В чл.3.1. е договорено, че таксата се плаща предходната година, като предплата за следващата. Според чл.6 от договора при забава на плащанията собственика дължи на управителя компенсация в размер на 1.5 % от цялата сума за всеки просрочен ден, като в случай, че се забави плащането повече от 2 месеца, се дължи таксата за съответната година плюс 50%.

С оглед на така изложеното съдът намира следното:

Няма спор по делото, че между страните е налице валидно правоотношение със 3 сочения по- горе предмет, по което за процесните периоди ответниците не са изпълнили задължението си за заплащане на уговорената такса. Наведените в отговора на исковата молба твърдения, че през 2023 г. е било проведено общо събрание и собствениците били решили сами да си подържат комплекса, поради това, че последния бил в лошо състояние, не се доказва от страна на М.и. По делото не се ангажираха доказателства, че действително се е провело такова общо събрание, което да е взело решение в сочения смисъл. Твърденията за състоянието на комплекса съдът не ги приема като такива за липса на изпълнение задълженията по договора от страна на ищеца, но дори и да са наведени в този смисъл, то от показанията на С.. Димитров се установява, че ищцовото дружество е извършвало дейностите, обективирани в договора, за 2023 г. Следва да се посочи и обстоятелството, че съгласно клаузите в договора, таксата се дължи от собствениците авансово като предплата. Съобразно уговорките на договора, страните са определили, че всяка експлоатационна година е с начало 01.06. на първата година и край 31.05. на следващата година. В този смисъл експлоатационната 2023 г.- 2024 г. все още не е приключила, поради което не следва да се изследва въпроса дали са изпълнени задълженията на ищеца, тъй като същият все още разполага с време за това.

С оглед на така изложеното съдът намира, че от страна на ответниците се дължат претендираните суми за сочените експлоатационни години. Предвид направеното възражение за изтекла погасителна давност, същото е основателно по отношение на претенцията, касаеща сумата от 322.08 евро за експлоатационната 2018 г.- 2019 г.

Падежът на плащане за този период е бил 01.06.2018 г., като към 08.11.2023 г. /датата на образуване на делото/ е изтекъл предвидения в чл.110 ЗЗД 5-годишен срок. Ето защо за тази сума, макар и дължима от ответниците, претенцията следва да бъде отхвърлена, като погасена по давност. За останалите години таксите за поддръжка са дължими от М.и, поради което и следва да бъдат присъдени. Солидарната отговорност на ответниците произтича от закона предвид на това, че същите са съпрузи. Лихви не се претендират.

Според чл.6 от договора при забава на плащанията, собственикът дължи на управителя компенсация в размер на 1.5 % от цялата сума за всеки просрочен ден, като в случай, че се забави плащането повече от 2 месеца, се дължи таксата за съответната година плюс 50%, като от момента на забавата до заплащането на таксата плюс обезщетението за забава, собствениците нямат право на С.ободен достъп до басейните и съоръженията в имота. От страна на ответниците бе наведено възражение за неравноправност, съответно нищожност на клаузата поради противоречие с добрите нрави, тъй като се предвиждала възможност за кумулиране на два вида обезщетение, което съдът не споделя. Видно от текста на клаузата, при забава в плащането се дължи едно обезщетение, като единствено размера е различен с оглед периода на забавата. Не се касае за две компенсации, още по- малко е налице възможност да се търсят 4 кумулативно. Ето защо възражението се явява неоснователно.

Съдът обаче намира, че клаузата на чл.6 от договора е неравноправна, съответно нищожна, на друго основание. Съобразно Решение на СЕС, осми състав, от 27 октомври 2022 г., постановено по дело C‑485/21., физическото лице, собственик на апартамент в сграда- етажна собственост, се счита за „потребител“ по смисъла на член 1, параграф 1 и член 2, букви б) и в) от Директива 93/13/ЕИО на Съвета от 5 април 1993 година относно неравноправните клаузи в потребителските договори, когато сключва договор с управител за целите на управлението и поддръжката на общите части на сградата, при условие че не използва апартамента за цели, които са С.ързани изключително с търговската или професионалната му дейност. В случая няма данни по делото ответниците да ползват апартамента си за сочените цели, поради което и предвид качеството им на потребители, съдът дължи служебна проверка за неравноправност на клаузите по договора.

В случая санкцията се начислява поради неизпълнение на задължение за заплащане в срок, за което по принцип се дължи лихва за забава съобразно правилата на ЗЗД. В практиката на ВКС последователно е застъпено разбирането, че съгласно чл.

143 и чл. 146, ал. 1 от ЗЗП нищожна е неравноправна клауза в договор, сключен с потребител, съдържаща всякакви уговорки в негова вреда, която не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца или доставчика и потребителя, оС.ен ако клаузата е уговорена индивидуално (Решение № 67 от 12.09.2019г. по търг. дело № 1392/2018г. по описа на I търг. отделение на ВКС и др.). Съобразно константната практика на ВКС не са индивидуално уговорени клаузите, които са били изготвени предварително и поради това потребителят не е имал възможност да влияе върху съдържанието им, особено в случаите на договор при общи условия. В случая става въпрос за клауза от типов договор, тъй като същата представлява част от стандартни, изготвени предварително и типови условия на ищеца. Както в съдебно заседание, така и в писмената си защита, дружеството сочи, че тази клауза е уговорена по този начин с всеки собственик и е с цел да защити изрядните платци. В този смисъл очевидно ответниците не са имали възможност да влияят върху съдържанието й. Евентуалното възпроизвеждане на текста на клаузата, като част от сключения договор с ответниците, не я прави индивидуално договорена, защото клаузата е съставена предварително и следователно потребителят не е имал възможност да влияе на нейното съдържание, нито пък е имал възможност да договори други условия. В чл. 143, ал. 2 от ЗЗП е предвиден и неизчерпателен списък на неравноправните клаузи. Съгласно чл. 143, ал. 2, т. 5 от ЗЗП неравноправна е клауза, която задължава потребителя при неизпълнение на неговите задължения да заплати необосновано високо обезщетение или неустойка, като в случая размера е фиксиран на 50% от таксата, без да се прави разлика дали неизпълнението на задължението е в цялост или частично. Предвидено е във всеки случай на неизпълнено 5 задължение, дори частично, да се дължи фиксиран размер. Ето защо в случая с уговорената санкция не се обезпечава вземането на кредитора и по-специално вредите от неизпълнението, каквато е основната й функция (арг. от чл. 92, ал. 1, изр. 1 ЗЗД). В т. 3 от Тълкувателно решение № 1/15.06.2010 г. по т. д. № 1/2009г. на ОСТК на ВКС е предвидено, че условията и предпоставките за нищожност на клаузата за неустойка произтичат от нейните функции, както и от принципа за справедливост в гражданските и търговските правоотношения. Преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора, а не към последващ момент. Неустойката следва да се приеме за нищожна, ако единствената цел, за която е уговорена, излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. В случая самият характер на неустойката е извън посочените нейни функции. Налага се извод, че присъждането на такава неустойка би довело до несправедлив резултат, несъвместим с добрите нрави и водещ до прекомерно обезщетяване за кредитора. Следователно клаузата на чл. 6 от Договора следва да се приеме за нищожна, като неравноправна по смисъла на чл. 143, ал. 1 вр. чл. 143, ал. 2, т. 5 от ЗЗП.