Решение № 844 от 12.06.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 844 гр. София, 12.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-21, в публично заседание на тринадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Радостина Данаилова при участието на секретаря Елеонора Анг. Г.ева като разгледа докладваното от Радостина Данаилова Търговско дело № 20231100901539 по описа за 2023 година

Предявени са искове от „Асет Плюс Кепитъл“ ЕООД срещу „Евромастер Импорт-Експорт“ ООД и „Мастер Инвест“ ООД с правно основание чл . 288 ТЗ, вр. чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД, вр.чл. 82 ЗЗД за заплащане на обезщетение в размер на 268 940 евро, като част от обща претенция в размер на 3 234 000 евро, за вреди от неизпълнението на задължението на „Евромастер Импорт – Експорт“ ООД по договор за посредничество от 24.02.2021 г., сключен с ищеца „Асет Плюс Кепитъл“ ЕООД, в което задължение с Анекс № 2 е встъпило „Мастер Инвест“ ООД и което задължение се изразява в това да построи и прехвърли в полза на „Каламарис“ ЕООД, правото на собственост върху недвижими имоти - два тристайни апартамента, всеки с площ от 100 кв.м. с включени общи части и подземно паркомясто, два двустайни апартамента, всеки с площ от 70 кв.м. с включени общи части и подземно паркомясто и самостоятелна офис сграда с разгърната застроена площ от 1732 кв.м. с 15 бр. подземни паркоместа, в сградата, която ще се построи в Поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в гр. София, като ищецът твърди да е придобил вземането по договор за цесия от 22.05.2023 г. от третото –ползващо се лице „Каламарис“ ЕООД.

В исковата молба ищецът твърди, че на 24.02.2021 г. между него в качеството му на Изпълнител-Уговарящ и ответника „Евромастер ИмпортЕкспорт“ ООД, в качеството му на Възложител-Обещател бил сключен Договор за посредничество, който бил подписан и от третите лица по смисъла на чл. 22 ЗЗД - „Каламарис“ ЕООД и „Смарт Пропърти Енд Фасилити Мениджмънт“ ЕООД. По силата на договора ответникът „Евромастер Импорт – Експорт“ ООД възложил на ищеца да извърши посредничество и съдействие 1 за сключване на договор със собственика „Данаос девелопмент” ЕАД за учредяване на право на строеж срещу строителство, за изграждане на жилищен комплекс от затворен тип и комплекс с офис/административни сгради в Поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в гр.

София.

Ищецът сочи, че съгласно чл. 1, ал. 2 от Договора посредничеството се счита за извършено, без да се изисква подписване на протоколи или други формалности при сключване на предварителен или окончателен договор по ал.

1 между ответника „Евромастер Импорт-Експорт“ ООД и собственика на имота „Данаос девелопмент” ЕАД, а съгласно чл. 1, ал. 3 и когато ответникът „Евромастер Импорт-Експорт“ ООД и „Данаос девелопмент” ЕАД сключат друг вид договор /предварителен или окончателен/ свързан с имота, чрез който „Евромастер Импорт-Експорт“ ООД придобива правото да развие инвестиционния потенциал на имота или когато същите сделки бъдат сключени от свързани лица по смисъла на §1, т. 3 ДР на ДОПК с „Евромастер Импорт-Експорт“ ООД и „Данаос девелопмент” ЕАД. Ищецът твърди да е уговорено в чл. 4 от Договора заплащане на възнаграждение за посредничество в общ размер на 200 000 евро, платимо на части - 100 000 евро при сключване на предварителен договор, които му били платени и 100 000 евро следвало да бъдат заплатени в деня на издаване на Заповед за издаване на Разрешение за строеж, но не по-късно от 18 месеца след сключване на предварителния договор, а наред с възнаграждението по чл. 4 е уговорено и в чл. 5 от Договора задължение за Евромастер да изгради и прехвърли на третото ползващо се лице „Каламарис“ ЕООД собствеността върху два тристайни апартамента, два двустайни апартамента и самостоятелна офис сграда.

Ищецът твърди да изпълнил задълженията си по договора за посредничество, като на 08.06.2021 г. между Данаос и втория ответник „Мастер Инвест“ ООД, свързано с Евромастър дружество, бил сключен предварителен договор за учредяване на право строеж върху недвижим имот и строителство, върху ПИ с идентификатор ***, като с Анекс № 2 към процесния договор за посредничество изпълнението било констатирано, а „Мастер Инвест“ ООД встъпило като съдлъжник по договора за посредничество по отношение на всички задължения на „Евромастер“, в т.ч. и задълженията му към третите ползващи се лица.

Ищецът твърди, че на 21.06.2021 г. след сключване на предварителния договор „Мастер Инвест“ ООД му заплатило първата вноска от възнаграждението, но останалите задължения по договора не са изпълнени по причина, за която ответниците отговарят. Поради неизпълнение на задълженията на „Мастер Инвест“ ООД по предварителния договор с „Данаос девелопмент” ЕАД за изготвяне на проекти и строителен график в определен срок след предаването на виза за проектиране, която е предадена на 08.06.2021 г., предварителният договор за учредяване на право на строеж бил развален от „Данаос девелопмент” ЕАД, съответно не се стигнало до построяване на 2 сградата и ответниците не изпълнили задълженията си към третото лице „Каламарис“ ЕООД за прехвърляне на собственост върху имотите. Счита, че ответниците отговорят за това неизпълнение, тъй като са налице предпоставките на чл. 25, ал. 2 ЗЗД, съответно за третото ползващо се лице са възникнали вреди, изразяващи се в стойността на обектите, за които не е изпълнено задължението да му бъдат прехвърлени по уговорените цени, а именно не са прехвърлени обекти с 340 кв.м жилищна площ на стойност от по 1 200 евро на кв.м. или общо на стойност 408 000 евро, 1 732 кв.м офис площи на стойност от по 1500 евро на кв.м или общо на стойност 2 598 000 евро и 19 броя паркоместа на стойност от по 12 000 евро всяко или общо на стойност 228 000 евро. Според ищеца общият размер на вредите, претърпени от „Каламарис“ ЕООД, възлиза на 3 234 000 евро, като на 22.05.2023 г. с договор за цесия „Каламарис“ ЕООД прехвърлило на ищеца всичките си вземания към „Мастер Инвест“ ООД и „Евромастер Импорт-Експорт“ ООД, за която цесия ответниците са уведомени на 26.07.2023 г.

В законоустановения срок е постъпил отговор на искова молба от ответника „Мастер Инвест“ ООД, в който предявеният иск се оспорва изцяло като неоснователен и недоказан. Твърди, че дружеството няма вина, съответно не е в неизпълнение на предварителния договор, който не е развален; второ, неизпълнението на чл. 5 от договора за посредничество било обусловено от виновното неизпълнение на „Данаос девелопмент” ЕАД“, тъй като ответникът нямало как да започне да строи преди „Данаос девелопмент” ЕАД да получи разрешение за строеж; трето – твърди да е изпълнявал точно и добросъвестно задълженията си по договора с „Данаос девелопмент” ЕАД; четвърто – твърди ищецът да е в неизпълнение на задълженията си по договора за посредничество, тъй като не бил постигнат уговореният в договора резултат /бил сключен предварителен договор, но не била издадена заповед за издаване на строително разрешение/. Твърди, че възнаграждението, претендирано от ищеца, не било дължимо, поради наличие на обективни пречки за получаване на строително разрешение за ПИ с идентификатор *** и невъзможност за изпълнение на предварителния договор.

Не оспорва факта, че е сключил предварителен договор с „Данаос девелопмент” ЕАД, както и че е трябвало в 20-седмичен срок от предаване на визата за проектиране да подготви технически и/или инвестиционни работни проекти. Твърди обаче, че на 24.06.2021 г. този срок е увеличен на 26 седмици с Анекс №1 към договора, а мащабите на проекта са наложили корекции във визата за проектиране - било необходимо да се нанесат строителни петна и градоустройствени параметри, които от своя страна да дадат възможност в парцела да се проектира и след това строи, за което на 01.07.2021 г. ответникът сключил договор за проектиране със „С. Д. - архитектура и дизайн“ ЕООД, на което възложило проектирането в имота и пълно съдействие за одобряване и съгласуване на проектите от Столична община, като съгласно сключения договор „С. Д.- архитектура и дизайн“ ЕООД се задължило да проектира и получи одобрение и съгласуване на проект на сгради с обща разгъната 3 застроена площ 85 000 кв.м. „С. Д. - архитектура и дизайн“ ЕООД внесло мотивирано предложение за издаване на нова виза за проучване и проектиране, но на 21.09.2021 г. с писмо от Главния архитект на София е отказано изменението и издаването на виза поради наличието на висящо административно производство по адм. д. № 606 от 2021 г. по описа на АССГ, което се явявало според ответника абсолютна пречка за издаване на виза за проектиране. Административното производство било с предмет оспорване на Заповед на главния архитект от 10.05.2019 г., с която бил одобрен ПУП изменение на плана за регулация и застрояване в териториалния обхват на процесното ПИ с идентификатор ***, за която пречка ответното дружество разбрало едва през декември 2021 г., тъй като не било уведомено от „С. Д.-архитектура и дизайн“ ЕООД за писмото от 21.09.2021 г. Сочи, че на 27.01.2022 г. „Данаос девелопмент” ЕАД изпратило на ответника Уведомление за неизпълнение на предварителния договор и изявление за прекратяване на договора поради забава на „Мастър инвест“ ООД, а на 15.02.2022 г. и изявление за развалянето му. Ответникът „Мастър инвест“ ООД оспорва да са били налице предпоставките за разваляне, тъй като не е налице негово неизпълнение, поради което счита и че не е налице виновно неизпълнение на задълженията му по договора за посредничество.

В законоустановения срок е постъпил отговор на искова молба и от ответника „Евромастер Импорт-Експорт“ ООД, с който предявеният иск се оспорва като неоснователен и недоказан, като се въвежда възражение за унищожаемост на договора за посредничество при твърдения управителят на ищцовото дружество г-н Каламарис да е бил наясно с висящото административно дело, което препятства изпълнението на задълженията по предварителния договор сключен между „Мастър Инвест“ ООД и „Данаос девелопмент” ЕАД и да е въвел в заблуждение „Евромастер Импорт-Експорт“ ООД, че в процесния поземлен имот е възможно проектиране, одобряване на проектите и получаване на строително разрешение, като в останалата част отговорът повтаря възраженията на „Мастър Инвест“ ООД.

С допълнителната искова молба се оспорват възраженията в отговорите, като ищецът оспорва да е знаел за адм.д. № 606/2021 г., както и делото да е било известно на дружеството „Данаос девелопмент” ЕАД. На следващо място счита, че това дело не се явява никаква пречка за изпълнение на задълженията на ответниците по предварителния договор с „Данаос девелопмент” ЕАД, тъй като не пречи по никакъв начин на проектирането на обектите предмет на предварителния договор, а ответниците са направили предварителни проучвания във връзка със сключването на предварителния договор и са били наясно с всички правни и фактически условия, свързани с проекта и недвижимия имот, върху който е щял да се изпълнява същия.

Твърди, че едва в края на месец август 2021 г. е разбрал за образуваното административно дело, а ответниците са знаели за образуваното адм.д. преди декември 2021 г., като оспорва да са били въвеждани в заблуждение по отношение на договорите и поддържа твърденията си, че предварителният 4 договор е бил развален по вина на ответника „Мастер инвест“ ООД.

Постъпили са в срок два отговора на допълнителната искова молба от ответниците, които са по същество еднакви и с тях се оспорват твърденията, изложени от ищеца в допълнителната искова молба и се поддържа становището, изложено в отговора на исковата молба, като се въвеждат недопустими нови твърдения и възражения за нищожност на договора за посредничество поради невъзможен предмет, които възражения са преклудирани с изтичане на срока за отговор на първоначалната искова молба и няма да бъдат разглеждани.

Извън сроковете за подаване на отговори ответниците са навели допустими възражения за нищожност поради противоречие със закона на уговорката в чл. 5 от договора за посредничество с доводи, че „Каламарис“ ООД не е трето лице, тъй като е подписало договора и следователно е налице противоречие със закона в частта относно тази клауза.

Останалите възражения на ответниците в становището им от 12.11.2024 г., както и в допълнителните отговори на допълнителната искова молба, касаят възражения за нищожност, които предполагат събиране на доказателства и въвеждане на факти в процеса, което е направено след изтичане на срока за отговор на първоначалната искова молба, респективно възраженията не подлежат на разглеждане в процеса.