Определение № 4742 от 21.10.2025, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 4742 гр. София, 21.10.2025 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 2-РИ СЪСТАВ, в закрито заседание на осемнадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Маргарита Соколова

Членове:

Светлана Калинова

Гълъбина Генчева като разгледа докладваното от Гълъбина Генчева Касационно гражданско дело № 20248002104161 по описа за 2024 година

Производството е по чл.288 ГПК.

С решение № 189 от 21.02.2024 г. по в. гр. д. № 1807/2023 г. на Бургаския окръжен съд е отменено решение № 164 от 20.04.2023 г. по гр. д. № 1723/2021 г. на Несебърския районен съд и е отхвърлен предявеният от „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД срещу Етажна собственост на сграда с идентификатор [№] в [населено място], местност „Ю. п.“, блок СКомпас, представлявана от управителя Д. В. Щ., иск за прогласяване нищожността поради противоречие с чл.2 ЗУЕС на всички решения, обективирани в протокол от ОС на ЕС, проведено на 22.11.2021 г. Със същото решение на въззивния съд решенията на ОС на ЕС са отменени като незаконосъобразни по предявения от „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД евентуален иск по чл.40, ал.1 ЗУЕС.

Въззивният съд е приел, че ищецът „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД е построил в собствено дворно място, представляващо УПИ [№],[№],[№] от кв. 6, Ю. плаж, [населено място], четири сгради за сезонно ползване, като сграда „А“ е отделена от останалите, а сгради „В“, „С“ и „Д“ са долепени една до друга и образуват един архитектурен обем, но функционално са три отделни сгради. Инсталациите са общи за групата сгради до абонатното помещение на всяка сграда, а оттам се разделят. Само за сграда D са предвидени обекти с обществено обслужващо предназначение – ресторант, магазин за хранителни стоки, кафе-бар, фитнес + SPA център и офис. В границите на поземления имот има изграден открит паркинг и три плувни басейна, както и водомерна шахта. Имотът се охранява от жива охрана, която прави обиколки на определен интервал. На територията на имота са разположени 9 броя камери, покриващи възможните места за достъп на външни лица. По западната граница са монтирани бариери и метални портали, осигуряващи достъп до двата паркинга – открит и закрит, и отделен вход (служебен) за зареждане или при друга 1 необходимост. Около имота има изградени оградни каменни стени, жив плет и телена ограда.

Строителството е извършено в периода 2006 г. – 2009 г. Още от 2008 г., преди завършване на строежа, ищецът „Бляк сий инвестмънт тръст“ АД е започнал сключване на предварителни договори за покупко - продажба на обекти от сградите. В тях е предвидено, че между продавача и купувачите се сключат и договори за управление и поддръжка в комплекса, по които ищецът има качеството на управител - срещу възнаграждение ще ги поддържа, обслужва и осъществява организационното, техническо и административно управление на комплекса, наименуван „Йо О. Фаза 1“.

Прието е, че от 2011 г. „Бляк сий инвестмънт тръст“ АД, в качеството на инвеститор, е сключвало договори на основание чл.2 ЗУЕС за поддръжка и управление с купувачите по предварителните договори, с нотариална заверка на подписите, по отношение на имоти от комплекса, изграден в поземлен имот с идентификатор [№], посочен като жилищен комплекс от затворен тип. Договорите са вписани. Не всички собственици на самостоятелни обекти обаче са сключили такива договори с ищеца. Договори с нотариална заверка на подписите и вписани са сключили собственици на 18 броя жилища; за 26 броя жилищни обекти не са сключвани такива договори.

На 10.11.2021 г. по инициатива на част от собственици на обекти в процесната сграда е свикано ОС на ЕС и са взети следните решения: одобряване и приемане на направеното площообразуване в сградата;освобождаване на „Бляк сий инвестмънт тръст“ АД от управлението и поддръжката на сградата и прилежащите територии на ЕС в бл. С -Компас; считано от 01.01.2022 г. Д. В. Щ. е избран за управител на ЕС за срок от 2 години; избран е контролен съвет за срок от 2 години; управителят на ЕС е упълномощен да открие банкови сметки на Етажната собственост, да сключи договор за интернет банкиране и да оперира със сметките на етажната собственост; приет е бюджет на Етажната собственост за 2022/2023 г., разпределени са разходите по чл.50 ЗУЕС между собствениците според притежаваните идеални части от общите части, а разходите по чл.51 ЗУЕС са разпределени по равно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства; финансовата година е определена от 01.01.2022 г. до 31.12.2022 г., а заплащането на дължимите от собствениците вноски следва да се извърши по банковата сметка на ЕС в срок до 01.01.2022 г. Взети са и други решения по т. 9-18 При тези данни от правна страна е прието следното:

Обществените отношения във връзка с реда и управлението на общите части в сгради, които са в режим на етажна собственост, се уреждат от специалния Закон за управление на етажната собственост. Същият съдържа както правила за управление на етажната собственост – принципно от Общо събрание и във връзка с това – правила за свикването и провеждането му, така и правила за контрол на взетите от него решения. Законът не държи сметка за вида на сградите – дали те са за постоянно, временно, сезонно или друг вид предназначение и обитаване, с изключение на хипотезата по чл.2 – жилищен комплекс от затворен тип. Поради това и независимо от съществуващата законова празнота, същият следва да се прилага и тълкува еднакво спрямо всички сгради, намиращи се в режим на 2 етажна собственост.

Прието е, че по-особена категория на сгради в режим на етажна собственост са тези, изградени в затворен комплекс, чието управление след влизане в сила на ЗУЕС - 01.05.2009 г. следва да се осъществява с договор. Съгласно легалното определение на § 1, т.3 ДР ЗУЕС, жилищен комплекс от затворен тип е налице при: наличие на повече от една сгради в режим на етажна собственост; наличие на други обекти и обслужващи собствениците и обитателите; всички обекти са изградени върху комплекс, обособен в урегулиран поземлен имот; спазени са изискванията на контролиран достъп на външни лица, ограничен е достъпът на външни лица. Процесният жилищен комплекс покрива критериите на правната норма, т. к. се състои от четири самостоятелни сгради в режим на етажна съсобственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите; те са изградени върху комплекс, обособен в урегулиран поземлен имот, като е налице контролиран достъп за външни лица, чрез осъществяване на охрана от нарочно наета за целта охранителна фирма. Поради тези характеристики управлението следва да се осъществява по реда на чл.2 ЗУЕС.

По отношение на договора, чрез който следва да се управляват сградите, е предвидена форма за действителност - с нотариална заверка на подписите. Договорът се сключва при продажба на имота от инвеститора на купувача, подлежи на вписване и обвързва всеки следващ приобретател на имота. По отношение на предмета и съдържанието на договора по чл.2 ЗУЕС е налице законова празнота – в закона не са регламентирани дори основните параметри на този договор като: условия за изменение, срок на действие и начин на разваляне и/или прекратяване. Не е предвидено как ще се уредят отношенията с етажни собственици, които не са сключили такъв договор, не е предвидено как ще се уредят отношенията, възникнали преди влизане в сила на ЗУЕС по отношение на комплекси, покриващи характеристиките на такива от затворен тип, нито е придадено действие на сключени договори, в които подписите на страните не са нотариално удостоверени.

Единствените конкретни параметри са страните – инвеститор и собственици; предвидено е и задължително вписване на договора. Така самият закон изначално предвижда договорът да е безсрочен. Ето защо по отношение на останалите клаузи, които договорът трябва да съдържа, в т. ч. и по отношение на разваляне и прекратяване, следва да се прилагат общите правила на ЗЗД, в т. ч. чл.8, чл.9, чл.14, чл.20а, чл.22, чл.25 и правилата за различните видове договори (за поръчка и за изработка).

Прието е, че процесният казус има редица специфики: касае се за комплекс от затворен тип по см. на § 1, т.3 ДР ЗУЕС. Същевременно изграждането на комплекса и продажбата на част от обектите в него е започнало при действието на ПУНРЕС, в който не се предвижда възможност за управление на етажната собственост, различно от Общо събрание. До влизане в сила на ЗУЕС на 01.05.2009 г. не е регламентирано съществуването на [жк], нито възможност за управление чрез договор. Поради това за част от обектите, находящи се в комплекса, придобити до влизане в сила на ЗУЕС и за които са сключени писмени договори за управление, договорите не са предвидени в закона като форма за управление. Същите договори са неприложими и след влизане на закона в сила, доколкото не са сключени в изискуемата за това форма за действителност – с нотариална заверка на подписите. По 3 изложените съображения и т. к. само част от етажните собственици (на 18 от 53 обекта) са сключили и вписали писмен договор с нотариална заверка на подписите, управлението в комплекса следва да се осъществява по другия регламентиран от закона начин – с Общо събрание на етажните собственици. Затова решенията, взети на проведеното на 22.11.2021 г.

ОСЕС, не са нищожни поради противоречие със закона – чл.2 ЗУЕС.Искът за прогласяване на нищожността е неоснователен.

Прието е, че отхвърлянето на главния иск води като последица до разглеждане на евентуалния иск с правно основание чл.40 ЗУЕС – за отмяна на решенията поради тяхната незаконосъобразност. Изложени са съображения в тази насока и евентуалният иск е уважен.

Касационна жалба срещу въззивното решение, в частта, с която е отхвърлен главният иск за нищожност на решенията на ОС на ЕС, е подадена от „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД.

Жалбоподателят поддържа, че въззивното решение е очевидно неправилно поради непроизнасянето по другите основания за нищожност на решенията – „излизане извън предметните му предели и намеса в индивидуални правоотношения“, забрана за придобиване на собственост върху земя от чужденци, разпростиране на решението върху публична държавна собственост, върху индивидуална собственост на ищеца и злоупотреба с право. Липсвали мотиви по довода за незачитане силата на пресъдено нещо по влезлите в сила решения, с които собственици на обекти в сграда С-Компас били осъдени да заплатят дължими суми по сключени от тях договори за управление на комплекса. Неправилен бил изводът, че процесният комплекс не отговаря на изискванията на чл.2, вр. § 1, т.3 ДР на ЗУЕС за комплекс от затворен тип. Водеща за извода дали е налице комплекс от затворен тип била нормативната уредба на § 1, т.3 ДР на ЗУЕС и в случая процесният комплекс отговарял на тези изисквания. Всички договори за управление, сключени след влизане в сила на ЗУЕС, в случая били с нотариална заверка на подписите и само договорите, сключени преди това, нямали такава заверка, тъй като нормативната уредба не го е изисквала, но същевременно не е забранявала сключването на такива договори. Трябвало да се отчете това, че жалбоподателят е собственик на земята, върху който е построен комплексът, както и върху изградените игрища, басейни, зелени площи, алеи и др. Тези обекти оставали за общо ползване и не се придобивали от купувачите на жилища в комплекса. Недопустимо било собствениците на жилища да диктуват условията за ползване на тези територии и съоръжения. ОС на ЕС нямало компетентност да взема решения за територии, обекти и съоръжения, които не са общи части по чл.38, ал.1 ЗС. Нарушаването на компетентността по чл.11 и чл.33 ЗС също водело до нищожност на решенията на ОС на ЕС.

Част от решенията на ОС на ЕС касаели разходи за управление на плажната ивица, която е изключителна държавна собственост и затова влизали в противоречие с чл.2, ал.2, т.1 ЗДС, вр. чл.18, ал.1 от Конституцията на РБ и това водело до нищожността на тези решения.

В изложението към жалбата се поддържат основанията по чл.280, ал.1, т.1 и т.3 и чл.280, ал.2, предл. 3 ГПК. Поставят се следните въпроси:

1. Може ли съдът по спорове относно решения на ОС на ЕС да разглежда възражения от страна на процесуалния представител на етажните собственици по индивидуални правоотношения между ищеца и останалите етажни собственици относно приложимостта на 4 правоотношението, възникнало въз основа на индивидуален договор за поддръжка преди влизане в сила на ЗУЕС;

Разпечатката съдържа 26 от 56 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/344a78c9-7d02-4140-8aa7-d90a4548e648