Решение № 2357 от 08.04.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2357 гр. София, 08.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-В СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Василена Дранчовска

Членове:

Цветомир М. Минчев

Герасим Анг. Пенчев при участието на секретаря Юлиана Ив. Шулева като разгледа докладваното от Василена Дранчовска Въззивно гражданско дело № 20241100500562 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258, вр. с чл. 341 и сл. ГПК.

Въззивното производство е образувано по подадена в законоустановения срок въззивна жалба на ответника П. М. Д. срещу решение № 20006454 от 21.01.2022 г., постановено по гр. дело № 22186/2013 г. по описа на СРС, 119 състав, с което делбеният недвижим имот, представляващ двуетажна паянтова сграда с площ от 56 кв.м., заедно с прилепени към нея бараки с площ от 40 кв.м., находяща се в гр. София, ул. ****, заедно с 185,50/493,30 идеални части от дворното място, в което е построена къщата, цялото с площ от 493,30 кв.м., съставляващо УПИ XIII-32,33 в кв. 159 по плана на гр. София в местността „Зона Б-4“, е изнесен на публична продан и е отхвърлено искането за сметки на ответника П. М. Д. срещу ищеца И. Й. Й. за сумата от 29350 лв.

Във въззивната жалба се съдържат оплаквания за неправилност на обжалваното решение поради нарушение на материалния закон, съществени нарушения на процесуалните правила и необоснованост, като са изложени твърдения, че процесният имот е поделяем и могат да бъдат обособени два дяла – жилищен (на два етажа) и търговски (заведение за бързо хранене). Въззивникът поддържа при условията на евентуалност, че са налице предпоставките за поделяемост на имота и по чл. 203 ЗУТ, 1 доколкото по делото е приложен одобрен архитектурен проект за разделяне на имота, който не изисква съществени преустройства и неудобства по-големи от обикновените, при спазване на строителните правила и норми. Намира и че претенциите му по сметки за извършени само от него разходи за подобрения и преустройства в имота в периода 1993 г. и 2009 г.-2013 г. се доказват от събраните по делото писмени и гласни доказателства, като следвало да бъдат съобразени показанията на свидетелите Добрев и Коларов, а не тези на свидетеля Н., който не е бил очевидец на събитията. Ето защо моли за отмяна на първоинстанционното решение и извършване на делбата чрез реално разпределение на имотите по реда на чл. 353 ГПК, както и за уважаване на претенцията по сметки в цялост.

Въззиваемият И. Й. Й. е подал отговор на въззивната жалба, с който оспорва същата. Счита, че решението на СРС е правилно и следва да бъде потвърдено.

Софийски градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на страните, намира за установено следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Изключение от това правило е нарушението на императивна материалноправна норма, което може да бъде констатирано като порок от въззивната инстанция и без да е било изрично заявено като основание за обжалване, тъй като се касае за приложение на установена в публичен интерес норма, а не за диспозитивно правило. Всички останали оплаквания, свързани с неправилност на обжалваното решение, следва да бъдат изрично указани чрез посочване в какво точно се изразяват, за да може въззивният съд да извърши проверка за правилността на първоинстанционното решение до посоченото. В този смисъл са задължителните тълкувателни разяснения на Тълкувателно решение № 1/2013 г., постановено по тълк. дело № 1/2013 г. на ВКС, ОСГТК, т. 1.

Първоинстанционното решение е валидно и допустимо. Същото е частично неправилно, поради следните съображения:

По извършването на делбата

Предявен е конститутивен иск за делба с правно основание чл. 344, ал. 1 ГПК. С решение № 18085/09.11.2016 г. по гр.д. № 22186/2013 г. по описа на СРС, 119 състав, влязло в сила на 14.05.2019 г., процесният недвижим имот, представляващ двуетажна паянтова сграда с площ от 56 кв.м., заедно с прилепени към нея бараки с площ от 40 кв.м., находяща се в гр. София, ул. ****, заедно с 185,50/493,30 идеални части от 2 дворното място, в което е построена къщата, цялото с площ от 493,30 кв.м., съставляващо УПИ XIII-32,33 в кв. 159 по плана на гр. София в местността „Зона Б-4“, е допуснат до делба между страните по делото при равни квоти – по 1/2 идеална част за И. Й. Й. и за П. М. Д., като към настоящия момент съдебната делба е във фазата по извършването й. С оглед необходимостта имотът, предмет на делба, да бъде индивидуализиран по актуален кадастрален статут, същият следва да бъде описан в настоящия съдебен акт с идентификатор съобразно одобрените кадастрална карта и кадастрални регистри на гр. София – двуетажна жилищна къща с идентификатор *** (с два обекта в нея – за хранене *** и жилище на два етажа ***) и производствена сграда с площ от 37 кв.м. с идентификатор *** (описаните в решението по допускане на делба бараки), разположени в дворно място, което съгласно КККР на гр. София, район „Възраждане“ се състои от поземлен имот с идентификатор *** с площ от 189 кв.м. и поземлен имот с идентификатор *** с площ от 315 кв.м. (съобразно приложените по делото актуални скици на СГКК – гр. София). Видно от приетите в настоящото въззивно производство нотариални актове, делът на ищеца И. Й. Й. от делбения имот е прехвърлен в хода на процеса на трето лице – А.К.П., като на основание чл. 226 ГПК делото продължава между същите страни, а праводателят участва като процесуален субституент на новия титуляр на правата, което обстоятелство също следва да бъде отразено в диспозитива на акта.

Извършването на делбата по начин, че всеки съделител да получи реален дял, е водещият принцип в делбеното производство, уреден в чл. 69, ал. 2 ЗН – всеки наследник може да иска своя дял в натура, доколкото това е възможно, като неравенството на дяловете се изравнява с пари, а само имотите, които не могат да се поделят удобно, се изнасят на публична продан. Ето защо, във фазата по извършване на делбата съдът следва на първо място да извърши проверка дали е възможно реално поделяне на имотите чрез възлагането им в натура в дял на всеки съделител.

Обстоятелството, че имотите са неподеляеми, не е пречка делбата да бъде извършена чрез разпределението им между съделителите, в случаите когато делбените вещи са повече на брой от съсобствениците, така че да могат да се съставят реални дялове за всеки съделител. Няма изискване в закона дяловете да се формират от еднородни имоти, като е необходимо обособените реални дялове да бъдат съобразени с обема права на съделителите, всеки от тях да получи реален дял, а неравенството в стойността на дяловете да се уравни в пари. В този смисъл – Тълкувателно решение № 2/11.04.2022 г. по тълк. дело № 2/2021 г. на ВКС, ОСГК.

В настоящия случай основен предмет на делбата е една постройка, но тя е поделяема, като с оглед събраните по делото доказателства в двете инстанции настоящият въззивен състав намира за възможно делбата да бъде извършена чрез поставяне на отделен обект в реален дял на всеки от двамата съделители и уравнение в 3 пари, вместо чрез изнасяне на целия имот на публична продан. Според заключението на СТЕ на в.л. Сачански, прието в първоинстанционното производство, процесният имот е поделяем, тъй като от него могат да се обособят самостоятелни жилища, които да отговарят на нормативните изисквания, а заведението за бърза закуска е отделен самостоятелен обект в рамките на къщата. Въз основа на приетото заключение на СТЕ първоинстанционният съд е изпратил на общината предложение за одобрение на инвестиционен проект за обособяване на отделни обекти, като такъв е одобрен на основание чл. 203, ал. 1 ЗУТ от главния архитект на СО – район „Възраждане“ на 17.03.2021 г. – л. 277-284 от делото на СРС. Съгласно одобрения инвестиционен проект къщата се състои от самостоятелен търговски обект с площ от 39,80 кв.м. и жилище на две нива, което се предвижда да бъде обособено в два отделни жилищни обекта на всеки от двата етажа. За целта е проектирано изграждане на нова стълба за достъп до втория етаж от двора до външна тераса над търговския обект, изграждане на санитарен възел на втория етаж (над прохода към двора и мокрото помещение на първия етаж) и премахване на съществуващата дървена стълба, както и обособяване на кухненски бокс на втория етаж в широкия коридор, на северната калканна стена, като мивката е до новия санитарен възел. Така според одобрения архитектурен проект се обособяват три самостоятелни обекта: жилище на първия етаж със застроена площ от 48,50 кв.м. и избено помещение с ползваема площ от 13 кв.м., жилище на втория етаж със застроена площ от 82,90 кв.м. (включително терасата от запад) и търговски обект със застроена площ от 39,80 кв.м.

Описаните три самостоятелни обекта са предмет на изследване от допуснатата в настоящото въззивно производство СТЕ от в.л. Д. (с приети основно заключение от 09.06.2025 г. и допълнително заключение от 23.01.2026 г.), която след оглед на имота и прилагане на метода на пазарни аналози дава актуална оценка на трите обекта към датата на изготвяне на заключението, с включени припадащи се идеални части от дворното място като обща част (както е допусната делбата), както следва: търговският обект на партерния етаж (заведение за бърза закуска) е със самостоятелен вход от улицата и в него са организирани зала за посетители с барплот, малка кухня и санитарен възел, с обща площ на обекта от 39,80 кв.м. и стойност 77161 лв.; жилището на първия етаж е със застроена площ от 48,50 кв.м., с включени към него зимник от 13 кв.м. и проход от 5 кв.м. на обща стойност 66808 лв., а жилището на втория етаж е предвидено с площ от 82,90 кв.м., с включена външна стълба с площ от 3,50 кв.м. и проход от 5 кв.м. и е на обща стойност 95602 лв. За обособяването на описаните два отделни жилищни обекта е необходимо да бъдат извършени строително-монтажни работи, свързани с изграждане на външна стълба за достъп до обекта на втория етаж, както и санитарен възел и кухненски бокс в него, като стойността на всички необходими СМР за тази цел (съобразно основното заключение на в.л. Д., която е остойностила конструктивното изграждане на стълбата и новите помещения, както и 4 съобразно заключението на в.л. Я., посочил стойността на специфичните ВиК работи – изграждане на тръбни връзки, канал и др.) е 17147,18 лв., а стойността на необходимите СМР на първия етаж (във връзка с необходимостта от премахване на старата дървена стълба и прокарване на ел. и ВиК инсталации в мокрото помещение) е 1616,20 лв.

С допълнително заключение от 23.01.2026 г. в.л. Д. е оценила и находящите се в дворното място „бараки“ (така описани в решението по допускане на делбата), които понастоящем са нанесени в кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.

София с идентификатор *** и представляват едноетажна масивна постройка с едноскатен покрив със застроена площ от 37 кв.м. След оглед от експерта същият констатира, че сградата е захранена с ток и вода и е отводнена в дворната канализация, като достъпът до нея се осъществява през прохода, който минава през къщата и достига до двора (не разполага със самостоятелен вход от улица и няма възможност за изграждане на такъв); постройката има две врати (метална и дървена) и в нея са обособени входно антре, санитарен възел и една стая, но към момента не е в добро експлоатационно състояние и се явява функционално зависима от основната жилищна сграда. Съобразявайки конкретното й състояние и особености и след прилагане на корекционни коефициенти вещото лице е оценило постройката на стойност 30214 лв.

Целта на делбеното производство е прекратяване на съсобствеността между страните, като съдът следва да извърши делбата, съобразявайки броя на имотите, както и възможността всеки от съделителите да получи реален дял от делбеното имущество. Различната стойност на делбените имоти не е пречка за извършване на делбата чрез разпределение, защото неравенството в стойността на дяловете се уравнява в пари. Изнасянето им на публична продан поради това, че са разнородни по предназначение, също противоречи на целта, заложена в нормативната уредба, както и на принципа, че способът за извършване на делбата по чл. 348 ГПК е изключение, приложимо, когато някой имот е неподеляем и не може да бъде поставен в един от дяловете.

Разпечатката съдържа 24 от 67 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/3443a977-b81c-4d84-b925-8f0b7205ea05