Определение № 5782 от 03.02.2025, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 5782 гр. С., 03.02.2025 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 143 СЪСТАВ, в закрито заседание на трети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ПЛАМЕНА С. ТРЕНЧЕВА като разгледа докладваното от ПЛАМЕНА С. ТРЕНЧЕВА Гражданско дело № 20241110148543 по описа за 2024 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 140 ГПК.

Производството по делото е образувано по искова молба на С. П. Л., И. Ц. Л., К. М.

М., Д. М. М., Л. М. М. и С. П. М. срещу „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД, ДАНАОС ДЕВЕЛОПМЕНТ“ ЕАД и „АКСИОН Пропърти“ ЕООД.

В исковата молба се твърди, че С. П. Л. е собственик на Апартамент № 76, находящ се на втори етаж, в сграда „Г, Паркомясто № 23, находящо се в подземния гараж в сутерена на сграда „Г”, Паркомясто № 24, находящо се в подземния гараж в сутерена на сграда „Г”, които имоти се намирали в сграда с идентификатор ***, като за поддръжката и управлението на недвижимия имот е подписала Договор за поддръжка и управление на недвижим имот в жилищен комплекс „**********“ с „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД, вписан при Служба по вписванията - гр. С. под Акт 79, том XI, дело №*****, вх. peг.

№*****/27.07.2023 г.

Твърди се, че И. Ц. Л. е собственик на Апартамент №59, находящ се на втори етаж в сграда „В“, в сграда с идентификатор ***, ПАРКОМЯСТО №28, находящо се в подземния гараж в сутерена на сграда „В“, на сграда с идентификатор *** и ПАРКОМЯСТО №32, находящо се в подземния гараж в сутерена на сграда „В“ на сграда с идентификатор ***. За поддръжката и управлението недвижимия имот подписал Договор за поддръжка и управление на недвижим имот в жилищен комплекс „**********“ с „ДАНАОС ДЕВЕЛОПМЕНТ“ ЕАД, вписан при Служба по вписванията - гр. С. под Акт 51, том ***, дело №*****, вх. peг. №*****/20.12.2023 г.

Твърди се, че К. М. М., е собственик на АПАРТАМЕНТ №75, находящ се на втори етаж, в сграда „Г“, в сграда с идентификатор *** и ПАРКОМЯСТО №14, находящо се в подземния гараж в сутерена на сграда Г, на кота. на сграда с идентификатор ***, като за поддръжката и управлението на недвижимия имот е подписала Договор за поддръжка и управление на недвижим имот в жилищен комплекс „**********“ с 1

„ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД, вписан при Служба по вписванията - гр. С. под Акт 78, том XI, дело №*****, вх. peг. №****/27.07.2023 г.

Твърди се, че Д. и Л. М.и, са собственици на АПАРТАМЕНТ №58, находящ се на втори етаж, на кота +3,40 м., в сграда „В“, с идентификатор *** и ПАРКОМЯСТО №17, находящо се в подземния гараж в сутерена на сграда на сграда с идентификатор ***, като за поддръжката и управлението недвижимия имот подписали Договор за поддръжка и управление на недвижим имот в жилищен комплекс „**********“ с „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД, вписан при Служба по вписванията гр. С. под Акт 87, том XI, дело №******, вх. peг. №*****/27.07.2023 г. Посочват, че към датата на подаването на исковата молба част от сградите, които съставляват жилищен комплекс „**********“ и в които се намират гореописаните недвижими имоти, са въведени в експлоатация от компетентните органи, но друга част, както и целият Комплекс, в който са разположени тези сгради, обаче не е въведен в експлоатация, като останалите сгради и общи части в Комплекса не са завършени и/или въведени в експлоатация. Твърдят, че от месец септември 2023 г. до м. декември 2023 г., от страна на „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД е начислявана част от уговорената такса за подръжка и управление (между 60-64 %), пълната такса „Капиталови разходи - сграда“ и пълната такса „Капиталови разходи-обща инфраструктура“ и др. консумативни разноски, като размерът на тази такса е бил определена едностранно от страна на ответното дружество, предвид етапа на завършеност на комплекса. Сочат, че от септември 2023 г. до подаването на исковата молба заплащали дължимите такси. Твърди се, че от месец 09.2023 г. до м. 12.2023 г. С. Л. е заплащала на „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД такса поддръжка и управление в размер на 343, 54 лева (65% от уговореното) и 100 % от таксите по такса „Капиталови разходи-сграда“ и такса „Капиталови разходи-обща инфраструктура“- 41, 20 лева, като равностойност на 21,08 евро). От месец януари до месец април 2024 г. заплащала такса за поддръжка и управление в размер на 535, 92 лева, която била 100 % от уговорената в подписания с ответната страна договор като същата е била едностранно увеличена от ответника, както и 100 % от таксите по такса „Капиталови разходи-сграда“ и такса „Капиталови разходи-обща инфраструктура“ (41, 20 лева, като равностойност на 21,08 евро). От месец май 2024 г. от страна на „АКСИОН Пропърти“ ЕООД, по отношение на С. Л. се начислявали, респ. същата надлежно заплащала такса за поддръжка и управление в размер на 535, 92 лева, представляваща 100 % от уговорената в подписания с „Планекс Инвест“ ООД договор - 271, 01 евро или 530, 12 лева с ДДС и едностранно увеличена, както и 100 % от таксите по такса „Капиталови разходисграда“ и такса „Капиталови разходи-обща инфраструктура“ (41, 20 лева, като равностойност на 21,08 евро). От месец 09.2023 г. до м. 12.2023 г. от страна на „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД, по отношение на М. М., за собствените на К. М. недвижими имоти, са начислявани такса поддръжка и управление в размер на 324,96, 54 лева (60,6 % от уговорената в подписания с ответната страна договор - 259, 19 евро или 507,12 лева с ДДС), 100% от такса „Капиталови разходи-сграда“ и такса „Капиталови разходи-обща инфраструктура“ (38,98 лева, като равностойност на 19,94 евро). От месец януари до месец април 2024 г. от страна на „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД, по отношение на М. М., за 2 собствените на К. М. недвижими имоти, са начислявани такса за поддръжка и управление в размер на 506,94 лева , както и такса „Капиталови разходи- сграда“ и такса „Капиталови разходи-обща инфраструктура“ (38,98 лева, като равностойност на 19,94 евро). От месец май 2024 г. от страна на „АКСИОН Пропърти“ ЕООД, по отношение на М. М., за собствените на К. М. недвижими имоти, се начислявала такса за поддръжка и управление в размер на 506,94 лева, както и такса „Капиталови разходи-сграда“ и такса „Капиталови разходи-обща инфраструктура“ (38,98 лева, като равностойност на 19,94 евро). Твърди се, че фактурите по описаните по-горе суми са издавани на името на М. Д. М. (баща на К. М.), като сумите за периода от месец септември 2023 г. до месец март 2024 г. съответно за месец юли 2024 г. са заплатени от С. П. М. (майка на К. М.), а сумите от месец април до момента на подаването на исковата молба са заплатени от М. Д. М. (баща на К. М.). От месец 09.2023 г. до м.12.2023 г. от страна на „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД, по отношение на М. М., за собствените на Д. и Л. М.и недвижими имоти са начислявани такса поддръжка и управление в размер на 343,54 лева, за м. 11.2023 г. - 100% от такса „Капиталови разходи-сграда“ и такса „Капиталови разходи-обща инфраструктура“ (41,20 лева, като равностойност на 21,08 евро. От месец януари 2024 г., от страна на „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД, по отношение на М. М., за собствените на Д. и Л. М.и недвижими имоти е начислена такса за поддръжка и управление в размер на 535,92 лева, както и такса „Капиталови разходи-сграда“ и такса „Капиталови разходи-обща инфраструктура“ (41,20 лева, като равностойност на 21,08 евро). От месец май 2024 г., от страна на „АКСИОН Пропърти“ ЕООД, по отношение на М. М., за собствените на Д. и Л. М.и недвижими имоти се начислявала такса за поддръжка и управление в размер на 535,92 лева, както и такса „Капиталови разходи-обща инфраструктура“ (41,20 лева, като равностойност на 21,08 евро). Фактурите по описаните по-горе суми са издавани на името на М. Д. М., а всички начислени суми за периода от месец септември 2023 г. до месец март 2024 г., съответно за месец юли 2024 г., са заплатени от С. П. М. (майка на К. М.). Всички начислени суми от месец април до момента на подаване на настоящата искова молба били заплатени от М. Д. М.. Твърди се, че на И. Ц. Л. за първи път са начислени с Фактура №48/31.05.2024 г., издадена от „АКСИОН Пропърти“ ЕООД суми за такса поддръжка и управление, такса „капиталови разходи- сграда“ и такса „капиталови разходи - обща инфраструктура“ за периода месец декември 2023 г. до месец май 2024 г., а именно: за периода 20.12.2023 г. -31.12.2023 г. за Ап. №59 е начислена такса за поддръжка и управление в размер на 214, 37 лева с вкл. ДДС; такса „капиталови разходи - сграда“ в размер на 8,24 лева и такса „капиталови разходи - обща инфраструктура“ в размер на 8,24 лева, а за паркомясто №28 е начислена такса за поддръжка и управление в размер на 16,40 лева, такса „капиталови разходи - сграда“ в размер на 0,62 лева и такса капиталови разходи - обща инфраструктура“ в размер на 0,62 лева. За паркомясто №32 е начислена такса за поддръжка и управление в размер на 19,68 лева, такса „капиталови разходи - сграда“ в размер на 0,76 лева и такса капиталови разходи - обща инфраструктура“ в размер 0,76 лева. От месец януари 2024 г., до момента на депозиране на исковата молба за Ап. №59, е начислена такса управление и поддръжка в размер на 535, 92 лева с вкл. ДДС, такса капиталови разходи сграда в размер на 20,60 лева и такса капиталови разходи - обща инфраструктура в размер 3 на 20,60 лева. За паркомясто №28 е начислена такса за поддръжка и управление в размер на 40,33 лева с вкл. ДДС, такса „капиталови разходи - сграда“ в размер на 1,55 лева и такса „капиталови разходи - обща инфраструктура“ в размер на 1,55 лева. За паркомясто № 32 е начислена такса за поддръжка и управление в размер 49,21 лева с вкл. ДДС, такса „капиталови разходи - сграда“ в размер на 1,89 лева и такса „капиталови разходи - обща инфраструктура“ в размер на 1,89 лева. Твърди се, че всички начислени суми за периода месец декември 2023 г. до месец юли 2024 г., в размер на 5111,93 лева с вкл. ДДС са заплатени от С. П. Л. (майка на И. Ц. Л.). Твърдят, че сключените договори за управление и поддръжка съдържат множество неравноправни клаузи, поради което същите договори са нищожни, а всички платени суми били заплатени без основание. Твърдят, че неравноправна клауза е клаузата по т.2.4, според която собственикът няма право да откаже приемането на предоставяните от Инвеститора услуги/извършваните дейности, както и че дори и да ги откаже, същият дължи плащане на уговорената такса в Договора. Освен това неравноправна е била клаузата по т. 3.2, ал.2, б. „в“, според която неизползването на Обектите и съоръженията за общо ползване от собственика или временното ограничаване на достъпа му до тях, не е основание за намаляването на таксата (възнаграждението), съответно - за отказ за плащането им. Считат, че неравноправна е и клаузата по т.4.2, ал. 4, в която е било посочено, че първата такса се дължи в срок до 30 дни, след датата на придобиване на Обекта (нотариално прехвърляне) и подписване на приемо-предавателния протокол за приемане на владението на Обекта, без да се съобразява обстоятелството дали услугите се предоставят в цялост. Твърдят, че клаузата по т.4.2, ал. 5 също е неравноправна, като в нея било посочено, че ако Собственикът отсъства повече от 3 месеца, следва да заплати таксата авансово. Твърдят, че клаузата по т.4.6, ал. 2, която определяла дължимата такса по неясен начин, доколкото същото било разделено на два етапа - след въвеждането на сградата в експлоатация и след въвеждането на ЦЕЛИЯ Комплекс в експлоатация. Считат, че клаузата по т. 5.2, ал.2 също е неравноправна, доколкото само и единствено по преценка на Инвеститора, същият можел да налага ограничителни санкции на Собственика, без да е включено или загатнато задължение за преценка на вида, степента и тежестта на нарушението и т.н. Посочват, че клаузата по т.5.5, предвиждаща възможността на Собственика да преустанови плащания единствено при системно неизпълнение от страна на Инвеститора също е неравноправна. На следващо място твърдят неравноправност на клаузата по 7.3, която предвиждала обвързване на потребителя с договора, което зависило от волята на друго лице, на което прехвърля правото си на собственост. Твърдят нищожност и на неустойката предвидена по т.7.4, доколкото уговорената неустойка е била равна на поголямата сума измежду продажната цена и данъчната оценка на разпоредителен акт, извършен от Собственик, при неизпълнение на условията на клаузата на т.7.3. Твърдят, че клаузата по т.8.2, предвиждаща, че Инвеститорът, в лицето на ответното дружество има право, без да необходимо съгласие на ищците, по всяко време да прехвърли правата си по договора за поддръжка и управление на трето лице, неопределено към момента на подписване на договора лице. Считат, че с така уговорените неравноправни клаузи се достига до неравновесие между търговеца и потребителите. На следващо място твърдят, че 4 изпълнението на посочените в описаните по-горе договори за поддръжка и управление, задължения от страна на „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД, „ДАНАОС ДЕВЕЛОПМЕНТ“ ЕАД, респ. „АКСИОН Пропърти“ ЕООД, не е започнало или ако е започнало, същото не е в уговорения между страните обем. Считат, че няма да е налице пълно изпълнение до сключването на идентични договори за поддръжка с всички собственици, респ. за периода от закупуването на описаните по-горе недвижими имоти до 11.11.2023 г., когато сградите са снабдени с електричество, респ. до въвеждането в експлоатация на целия Комплекс.