Решение № 4825 от 11.07.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4825 гр. София, 11.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-20 СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Даниела Г. Шанова при участието на секретаря Екатерина К. Тодорова като разгледа докладваното от Даниела Г. Шанова Гражданско дело № 20231100109124 по описа за 2023 година

Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД от А. Я. Г. срещу И. И. С. за обявяване на окончателен на сключеният на 13.06.2019г. между ищеца, като купувач, и ответника, като продавач, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.

Ищецът твърди, че на 13.06.2019 г. между А. Я. Г., чрез пълномощника А.А. Х.М., като купувач и И. И. С., чрез пълномощника Ж. Д. С., упълномощена с пълномощно рег. №№ 30493 и 30494 от 28.12.2017 г. на нотариус И.Д., като продавач, е сключен за покупкопродажба на недвижим имот, а именно: апартамент 6, находящ се в гр. София, район „Лозенец“, ул. ******** 2, на втория етаж, със застроена площ от 57 кв.м., състоящ се от антре, баня с тоалетна, дневна с кухненски бокс, спалня и тераса, заедно с мазе № 6, находящо се на сутерен, с площ от 1,94 кв.м., ведно с 3.68 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 10.20 кв.м. , който апартамент в момента е заснет като СОС ***, област София (столица), община Столична, гр. София, район Лозенец, ул.

********, вид собств. Частна, тип Жилище, апартамент - в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, бр. нива 1, площ по документ 57. кв. м, заедно с мазе № 6 с площ от 1.94 кв.м.; ведно с 3.68% ид.ч. от общите части на сградата.

В исковата молба е посочено, че продавача се легитимира като собственик на продаваемия имот с нотариален акт за учредяване право на строеж срещу задължение за строителство № 161, том XIII, рег. № 30509, дело № 2094 от 2017г. на нотариус И.Д.а а представителната власт на продавача изхожда от описаното по-горе пълномощно от 28.12.2017г.

Ищецът твърди, че до момента на предявяване на иска собствеността върху процесния апартамент не е прехвърляна чрез правни сделки.

Съгласно чл. 1 от Договора общата продажна цена на описания имот е в размер на 55200 евро, която по силата на чл. 13 е окончателна, а съгласно чл. 2 – купувачът се задължава да плати в тридневен срок от подписване на предварителния договор сумата от 45000 евро по сметка на С. Д. С. в „Райфайзенбанк България“ ЕАД, като 5520 евро представляват капаро. Съгласно чл. 3 от договора, останалата част от продажната цена в 1 размер на 10200 евро е платима в деня на подписване на окончателен договор под формата на нотариален акт.

На 14.06.2019 г. купувачът е заплатил по сметка на С. С. сумата от 34000 евро, а на 17.06.2019 г. останалите 11000 евро, с което е спазил задължението си съгласно чл. 2 от договора. Сумите са платени от собствена на купувача банкова сметка в Саудитска Арабия.

Към момента купувачът е изплатил и останалата част от продажната цена в размер на 10200 евро, като по този начин е изплатил цялата уговорена между страните продажна цена.

Съгласно чл. 3 и чл. 9 от предварителния договор срокът за подписване на окончателния договор за покупко-продажба на имота под формата на нотариален акт е 31.08.2020 г. Тъй като в предварителния договор страните не са уговорили нотариус, при който да бъде изповядана сделката, купувачът многократно се е опитвал да се свърже с продавача за сключване на окончателен договор, но неуспешно.

Предвид изложеното ищецът моли съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен сключения между А. Я. Г., като купувач и И. И. С., като продавач, предварителен договор от 13.06.2019 г. по отношение на процесния недвижим имот.

Претендира присъждане на разноски за производството.

В срока по чл.131 ответникът е депозирал отговор на искова молба, в който оспорва предявения иск.

На първо място ответницата възразява, че е получила твърдените в исковата молба от ищеца суми. Твърди, че не е подписвала лично или упълномощавала трети лица да сключват от нейно име предварителен договор за продажба на процесния недвижим имот, поради което представения по делото предварителен договор е сключен от лице без представителна власт и тъй като ответницата не е потвърждавала правните действия по сключването му, последния се явява недействителен спрямо нея.

Ответницата не оспорва, че е съсобственик на недвижим имот, представляващ ДВОРНО място, находящо се в гр. София, район „Лозенец“, ул. ******** 2, цялото с площ 750 кв.м., съставляващо имот планоснимачен номер 994, от квартал 19, по плана на град София, местността „Витоша ВЕЦ Симеоново“, при съседи по нотариален акт: улица и м.

Божилов, а по скица: поземлен имот № 993, ул. „К.Петканов“, ул.“Братя Чакрин“. Твърди, че в качеството си на съсобственик на гореописания поземлен имот, на 28.12.2017Г., подписала, наред с останалите съсобственици, нотариален акт № 161, том ХIII, per. № 30509, дело № 2094 от 2017г., от 28.12.2017Г., на нотариус И.Д., с район на действие РС-София, с № 039, за учредяване на право на строеж срещу задължение за строителетво със строителябенефициер „СТРОЙ СМАРТ 1“ ЕООД. Съгласно нотариален акт № 161, том XIII, per. No 30509, дело № 2094 от 2017г., от 28.12.2017г. строителят „СТРОЙ СМАРТ 1“ ЕООД се задължил да изгради за учредителите недвижимите имоти, описани подробно в точка втора от сочения нотариален акт.

Ответницата твърди, че по силата на гореописания нотариален акт, в точка втора, буква „Б“, си запазила право на строеж за изграждане на АПАРТАМЕНТ № 6, на втори етаж, кота +3.80, със застроена площ 57.00 кв.м., състоящ се от: антре, баня с тоалетна, дневна с кухненски бокс, спалня и тераса, с граници на апартамента: коридор, улица, двор, апартамент № 7 и асансьор, заедно с МАЗЕ № 6, находящо се на сутерен, кота - 4.00м, с площ от 1.94 кв.м., при граници: мазе № 5, мазе № 9 и от две страни коридори, ведно с 3,68 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 10.20 кв.м.

В деня на учредяване правото на строеж върху гореописания поземлен имот 28.12.2017г., в качеството си на съсобственик на поземления имот, ответницата упълномощила Ж. Д. С. с пълномощно с peг. № 30493/28.07.2017г. и удостоверяване на съдържанието с рег. № 30494/28.07.2017г. на нотариус И.Д. да се разпорежда с идеалните й части от поземления имот и да учредява право на строеж върху парцела с трети лица.

2

Ответницата сочи, че горецитираното пълномощно било дадено от нея във връзка с постигнатата договорка между собствениците на дворното място и суперфициара „СТРОЙ СМАРТ 1“ ЕООД, да прехвърлят на последния съответните идеални части от земята, които са прилежащи към собствените на дружеството обекти след приключване на строителството на сградата.

С оглед изложеното ответницата твърди, че даденото от нея пълномощно на Ж. С. е единствено във връзка с изпълнението на нейните ангажименти във връзка със строителството на Сградата и последващото прехвърляне на ид.части от парцела към всеки самостоятелен обект. Твърди, че не е упълномощавала Ж. Д. С. и не е предоставяла права на последната да се разпорежда с новоизградения от строителя изпълнител АПАРТАМЕНТ № 6. Твърди, че в пълномощното, с което се е легитимирала Ж. С. пред купувача А. Я. Г., изрично е посочила имота във връзка с който й предоставя определен набор от права.

Предмет на пълномощното са били единствено притежаваните от ответницата идеални части от гореописаното дворно място, с които е следвало при необходимост да се разпореди Ж. С. във връзка изпълнението на задълженията по пункт „8“ от сключения договор за учредяване на право на строеж. В този смисъл ответницата твърди, че процесния предварителен договор е сключен без представителна власт, от което следва, че по отношение на нея той е недействителен.

На следващо място, ответницата оспорва твърденията на ищеца, че е получавала парични суми в изпълнение на сключения на 13.06.2019г. предварителен договор. Сочи, че в исковата молба се твърди, че купувача се е задължил да плати договорената в предварителния цена по банкова сметка на трето лице - С. Д. С.. Ответницата твърди, че представените от ищеца платежни нареждания от 14.06.2019г. за сумата от 34 000 евро и от 17.06.2019г. за сумата от 11 000 евро не са платени по нейна банкова сметка, а по сметка на трето лице - С. Д. С..

Ответницата сочи, че не е упълномощавала Ж. С. или С. С. да получава парични суми от нейно име и за нейна сметка и не е получавала суми във връзка с продажбата на гореописания апартамент, поради което плащането, извършено от ищеца, не е действително спрямо нея – арг. от чл. 75, ал.1 ЗЗД

Ответницата твърди, че в настоящия случай, дори и съда да приеме предварителния договор за валидно сключен от Ж. С., искът следва да бъде отхвърлен поради липса на изпълнение/престация от страна на купувача, тъй като продажната цена е била лошо платена на трето, неупълномощено да получава от нейно име парични суми лице.

С оглед на гореизложеното, ответницата моли съда да отхвърли предявения иск като неоснователен и недоказан. Претендира разноски.

С допълнителна молба от 15.01.2024г., във връзка с отговора на ответницата, ищцата прави искане по реда на чл. 219 ГПК за конституиране като подпомагащи ищеца страни С.

Д. С., ЕГН ********** и Ж. Д. С., ЕГН **********, като обосновава правния си интерес от привличането им с евентуално предявяване на иск по чл. 55, ал. 1, предл. 1 ЗЗД спрямо тях, при отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД в настоящото производство.

С определение 05.03.2025г., поправено с протоколно определение от 19.05.2025г., на основание чл. 219, ал. 1 ГПК като трети лица-помагачи по делото на страната на ищеца са конституирани С. Д. С., ЕГН ********** и Ж. Д. С., ЕГН **********, и двете с адрес гр.

София, ж.к. „********, които със становище от 16.05.2025г. заявяват, че няма да вземат становище по същество и да ангажират доказателства.

При проверка на материалите по делото, съдът намира от фактическа и правна страна следното:

Съгласно чл. 19, ал. 3 ЗЗД всяка от страните по предварителен договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор, като при уважаване на иска договорът се 3 счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.

Уважаването на конститутивния иск предпоставя наличието на валиден предварителен договор и неизпълнение от страна на ответника на задължението му по него при настъпил падеж.

Съгласно чл. 363 ГПК задължение на съда при разглеждане на иска е да извърши служебна проверка дали са налице предпоставките за прехвърляне правото на собственост по нотариален ред, ако предварителният договор има за предмет право на собственост върху недвижим имот, като установи дали отчуждителя е собственик на имота.

Основателността на претенцията изисква установяването при условията на пълно и главно доказване от страна на ищеца, на следните факти и обстоятелства по делото: 1/ валидно сключен предварителен договор между страните, 2/ настъпил падеж за изпълнение на общото задължение на страните по него - за сключване на окончателен договор, 3/ неизпълнение от страна на ответниците по иска на посоченото задължение в уговорения срок, 4/ доказано право на собственост /при процесния договор за учредяване на право на строеж/, на ответниците върху процесния имот.

По делото се установи, че между ищеца и ответника е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот със соченото в исковата молба съдържание.

Ответницата е възразила, че договора е бил сключен чрез пълномощник, действал без представителна власт и поради това този договор е недействителен.

По отношение на упълномощаването и съдържанието на пълномощното следва да се съобразят задължителните указания, дадени в т. 1 на Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. по тълк.дело № 5/2014г. на ОСГТК на ВКС. Съгласно тях, при доброволното представителство, представителната власт възниква изцяло по волята на представлявания (чл. 36, ал. 1 ЗЗД). Учредяването на представителната власт става чрез едностранна правна сделка - упълномощаване на представителя да извършва от името на упълномощителя правни действия, чиито правни последици настъпват направо за представлявания (чл. 36, ал.