Решение № 211 от 23.12.2022, Апелативен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 211 гр. Варна, 23.12.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ, в публично заседание на седми декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Милен П. Славов

Членове:

Петя Ив. Петрова

Мария Кр. Маринова при участието на секретаря Виолета Т. Неделчева като разгледа докладваното от Мария Кр. Маринова Въззивно гражданско дело № 20223000500451 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното.

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК. Образувано по подадена въззивна жалба от Е. И. Г., чрез процесуалния й представител адв.Ж.А., против решение №260023/19.07.2022г., постановено по гр.д. №985/20г. по описа на ВОС, гр.о., с което е прието за установено, че договор за продажба, сключен с НА №13, том IV, peг.№9154, дело №604 по описа за 2016г. на нотариус О.Ш., вписан под вх.peг. №25078 от 05.10.2016г., акт №172, том LXVI, дело №14074/2016г. в СВ Варна, чрез който Е. И. Г., действаща като пълномощник на Т.Т. К., е прехвърлила на себе си собствеността върху поземлен имот идентификатор *** (десет хиляди и сто и тридесет и пет, две хиляди и петстотин и седемдесет и три, хиляда и сто и шестдесет и три) по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-92/14.10.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в гр. Варна, област Варна, район "Приморски", к.к. "Чайка", с площ 1175 (хиляда и сто и седемдесет и пет) кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана, стар идентификатор ***, с номер по предходен план 514008200, при граници поземлени имоти идентификатори:

***, ***, ***, *** за цена 9 900 лв., е недействителен, тъй като е сключен във вреда на представляваната: на цена, значително по-ниска от пазарната цена, по иска, предявен от Т.Т. К., починала и заместена от наследниците Е. К. И. и В. К. К., срещу Е. И. Г., на основание чл.40 от ЗЗД, както и е осъдена Е. И. Г. да заплати на Е. К. И. и В.

К. К. сумата 2 133 лв., представляваща разноски по списък, на основание 1 чл.78, ал.1 от ГПК. В жалбата се твърди, че решението е неправилно като постановено в нарушение на материалния закон, при допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила и поради необоснованост по изложените в същата подробни съображения. Претендира да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което предявеният иск бъде отхвърлен.

Претендират се разноски.

Въззиваемите Е. К. И. и В. К. К., като правоприемници на починалата в хода на производството Т.Т. К., в депозирания отговор по въззивната жалба в срока по чл.263, ал.1 от ГПК чрез процесуалния си представител адв. Б.Р. поддържат становище за нейната неоснователност и молят решението на ВОС да бъде потвърдено. Претендират разноски

За да се произнесе, съдът взе предвид следното.

В исковата си молба и уточняващата такава към нея от 02.07.2020г. ищцата Т.Т. К., починала в хода на първоинстанционното производство и заместена от наследниците си Е. К. И. и В. К. К., излага, че с к.н.а.

№71/19.09.2016г. е призната за собственик на два недвижими имота, находящи се в гр.Варна, район „Приморски“, к.к. „Чайка“, единият от които с площ от 1 175 кв.м., представляващ ПИ с идентификатор ***, при съответни граници. С пълномощно от 14.04.2016г. в изискуемата форма упълномощила ответницата Е. И. Г. да се разпореди с посочения недвижим имот като сключи разпоредителна сделка при условия и цени, определени по преценка на упълномощения, в т.ч. да договаря сама със себе си. С договор за покупко-продажба, обективиран в н.а. №13/05.10.2016г., ответницата, действайки като пълномощник на ищцата, продала недвижимия имот на себе си за цена 9 900лв., за която е посочено, че е платена в брой от купувача на продавача преди подписване на акта.С последваща разпоредителна сделка, обективирана в н.а. №170/18.10.2019г., ответницата е дарила имота на своята внучка Н.Я.К..

Макар и действайки в рамките на представителната си власт, ответницата е упражнила същата превратно и недобросъвестно. При определяне продажната цена е следвало да действа в интерес на представлявания и с грижата на добър стопанин, независимо, че договоря сама със себе си.

Посочената в акта продажна цена е 9 900лв., а пазарната стойност на имота възлиза приблизително на 50 000 евро. Пълномощникът е сключил договора за цена, многократно по-ниска от пазарната такава, като така значително е увредил интересите на представлявания. Извършената от ответницата разпоредителна сделка, като сключена във вреда на представлявания, е недействителна на осн. чл.40 от ЗЗД и не е породила действие. Предвид изложеното, моли да бъде прогласена недействителността на договор за покупко-продажба, обективиран в н.а.№13/05.10.2016г., като сключен във вреда на представляваната Т.Т. К..

Ответницата Е. И. Г. в депозирания отговор в срока по чл.131 от ГПК, уточненията към него с молба от 23.11.2020г. и в хода на производството 2 оспорва предявения иск и моли да бъде отхвърлен.Излага, че се е запознала с ищцата и нейната дъщеря Е. И. в края на 2011г.В средата на 2012г. те я помолили да им съдейства да се снабдят с документи за собственост за имоти, оставени в наследство на Т.К. от нейния баща със завещание от 20.09.1957г., които са имотите, предмет на к.н.а.№71/19.09.2016г.Уговорката им била всички разходи по повод горното да се поемат от ответницата, като в замяна тя да придобие имотите на изгодна цена. През целия период на снабдяване с документи за собственост и нанасяне на имотите в кадастър, деклариране и заплащане на данъци ищцата не е заплащала никакви такси, а следващите се такива, които били около 10 000лв., били заплатени от ответницата. Извън горното ищцата била подпомагана от ответницата с различни суми от порядъка на 2 000лв., 3 000лв. и 5 000лв., общо в размер на 20 000лв. При сключване на процесния договор се съгласили ответницата да придобие собствеността срещу сумата от 9 900лв., а ищцата да не възстановява посочените суми, съответно от 10 000лв. и 20 000лв. Твърди и, че съгласно извършеното упълномощаване й е била предоставена пълната свобода да се разпорежда, в т.ч. продава, дарява, заменя, ипотекира недвижимия имот на когото намери за добре и при цени и условия, каквито намери за добре, т.е. пълномощното съдържа ясното съгласие на представлявания за накърняване на имуществото му. Според клаузите на пълномощното, ищцата не е имала намерение да реализира пазарната цена на имота и се е съгласила да бъде „увредена“ от обективната цена чрез даване право на ответницата сама да определи цената, т.к. между тях са съществували и други финансови отношения.

Съдът, след като съобрази събраните по делото доказателства и приложимия закон, приема за установено от фактическа и правна страна следното.

Предявен е иск с пр.осн. чл.40 от ЗЗД.

С пълномощно с нотариално заверени на 14.04.2016г. подпис и съдържание Т.Т. К. е упълномощила Е. И. Г. да я представлява по повод посочените в пълномощното два недвижими имота, един от които ПИ с идентификатор *** с площ от 1 175 кв.м., с номер по предходен план 514008200, находящ се в гр.Варна, к.к.“Чайка“, вкл. и пред нотариус, като се разпорежда неограничено /продава, дарява, заменя, залага, ипотекира/ недвижимите имоти, при условия, каквито намери за добре и на купувачи/дарени по нейна преценка, както и да получи продажната цена от купувачите или от съответната банка, вкл. и да договаря сама със себе си.

С к.н.а.№71/19.09.2016г. Т.К. е призната за собственик на два недвижими имота, находящи се в гр.Варна, район „Приморски“, к.к. „Чайка“, единият от които с площ от 1 175 кв.м., представляващ ПИ с идентификатор ***, при съответни граници, с посочена в акта данъчна оценка 26 083, 80лв. При съставяне на акта е представено завещание, обявено и вписано в АВ на 14.09.2016г.

3

С договор за покупко-продажба, обективиран в н.а.№13/05.10.2016г., Е.Г., действайки като пълномощник на Т.К. въз основа на цитираното пълномощно, е продала ПИ с идентификатор *** /стар идентификатор *** и номер по предходен план 514008200/ на себе си за сумата 9 900лв., изплатена в брой от купувача на продавача преди подписване на н.а., с посочена в акта данъчна оценка 26 083, 80лв.

Съгласно заключението на СОЕ от 28.01.2021г., оспорено от ответницата, пазарната стойност на ПИ с идентификатор *** към 05.10.2016г. възлиза на 138 630лв.Съгласно заключението на СТЕ от 01.12.2021г., оспорено от ответницата, пазарната стойност на ПИ с идентификатор *** към 05.10.2016г. възлиза на 120 685лв. Съгласно заключението на тричленна СТЕ от 15.06.2022г. пазарната стойност на ПИ с идентификатор *** към 05.10.2016г. възлиза на 135 542лв. Съдът кредитира заключението на тричленната експертиза, като приема за неоснователно оплакването в жалбата, че заключенията не следва да се кредитират, защото в.л. не са установили реално на каква цена са купувани подобни имоти. Действително вещите лица са използвали за пазарни аналози обявени цени, но са приложили съответен коригиращ коефициент спрямо офертните цени.

Съгласно показанията на св.М.Р./дъщеря на ответницата/, тя и майка й се занимавали с продажби на недвижими имоти и познавали Т.К. и дъщеря й Е..

През 2011г. Т. възложила на майка й възстановяването на двата имота в м.“Ален мак“ с уговорката после да й ги продаде на по-ниска цена.

Многократно майка й давала заеми на Е. и Т./по 5 000лв., 3 000лв. и др.суми, на което предаване свидетелката присъствала/ с уговорката, когато се възстанови имотът, да й бъде прехвърлен на по-ниска цена. Сумите по заемите станали общо около 30 000лв., отделно дали при прехвърлянето 19 800лв. Разходите по повод възстановяването на имота били около 5 000лв.

Съгласно показанията на св.П.Л., същият карал такси, Е. му е клиентка, возил я е заедно с Т. и Е., до нотариус, до кадастър.Е. веднъж го помолила да занесе 5 000лв. на Т., по повод техни уговорки за земи и той ги занесъл в кв.Виница, ул.“Горска“ №5. Чувал е, че Е. е давала пари на Т. и Е., но не знае какви суми.

Съгласно показанията на св.Р.Б., Е. му предложила за продажба два имота в м.“Ален мак“ през 2014г. или 2015г. Срещнали се с продавача Т. К. при подписване на предварителен договор, параметрите на сделката /цена 20 000 евро/ ги назовала Е., тя изготвила и договора. Уговорката им била той да поеме всички разноски, необходими имотът да бъде приведен в състояние, годен да бъде продаден. Периодично плащал на Е. суми за това в размери, каквито тя му казвала, че следва, срещу което му давала квитанции.

Продължили срока на предварителния договор, а после се оказало, че Е. е продала имота на себе си. Не е виждал Е. да предава пари на Т..

Съгласно показанията на св.К.К./внук на Т.К., син на В.К./ в периода 4

2010г.-2015г. живеел заедно с баба си, майка си и баща си в кв.“Виница“.

През 2013г. баба му претърпяла операция, после не била добре и не излизала сама навън, била обслужвана от майка му. В края на 2019г. или началото на 2020г. в дома им дошъл Р.Б., тогава разбрали за предварителния договор.

Получили впоследствие нотариална покана от него за прехвърляне на имота.

Тъй като не знаели за какво става въпрос, отишли и се срещнали с него пред нотариус и удължили периода на договора.Баба му от 2019г.-2020г. забравяла елементарни неща, не можела да отговаря за постъпките си, не разбирала за какво й показват документите.

Представени са пълномощно с нотариално заверен подпис от 27.05.2011г., с което Е. К. И. е упълномощила Е.Г. да я представлява пред ТД на НАП, Община Варна, ОСЗ Варна и АВ по повод деклариране, снабдяване със скици и удостоверения по повод посочените в пълномощното три поземлени имота, находящи се в землището на гр.Варна, кв.“Виница“, от които третият с площ от 2 110 кв.м., представляващ части от имоти по КП на м.“Ален мак“, пълномощно с нотариално заверени подпис и съдържание от 21.06.2011г., с което Т.К. е упълномощила дъщеря си Е. К. И. да я представлява освен пред посочените институции и пред нотариус по повод продажба на третия имот, посочен в първото пълномощно, както и пълномощно с нотариално заверен подпис от 27.07.2016г., с което Т.К. е упълномощила Е.Г. да я представлява и пред нотариус по повод действия по обявяване и вписване на саморъчно завещание от баща й Т.Г.К. от 20.09.1957г. С протокол от 14.09.2016г. на нотариус рег.№196 е обявено съхранявано вън от канцеларията на нотариуса саморъчно завещание от 20.09.1957г. на Т.Г.К., поч. на 05.01.1958г., представено от Е.Г. като пълномощник на Т.К. по цитираното пълномощно от 27.07.2016г.