Акт от 29.04.2015, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ номер …... ... .../ ……..04. 2015, град В.

В ИМЕТО

НА НАРОДА

ВАРНЕНСКИЯТ

ОКРЪЖЕН СЪД ТЪРГОВСКО

ОТДЕЛЕНИЕ на двадесет и шести март Година 2015 в публично заседание в следния състав:

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: ДИАНА МИТЕВА

Секретар К.М. като разгледа докладваното от съдията

(определен на случаен принцип) търг. дело номер N964 по описа за 2012 год, за да се произнесе взе предвид следното:

Приет е за разглеждане като ТЪРГОВСКИ СПОР допустим иск, предявен от Е.А.А., гражданин на Руска Федерация, роден на ***г., и Н.В.В., гражданка на Руска Федерация, родена на ***г., и двамата с пълномощник в РБ адв.Д.П. *** срещу «ЕДЕН ИЗРАЕЛ»ООД

ЕИК ********* гр. В., кв. *** по плана на м. ***, представлявано от А. Д., за връщане на сумата 18 500 евро, претендирани като част от авансово платена по уговорена в предварителен договор продажба обща цена от 28500 евро за жилище в напълно завършен вид, представляваща разлика над остатъчна окончателна цена от 10000евро за същото жилище, довършено до груб строеж, уговорена в окончателната сделка, след постигнато новационно споразумение за намаляване на цената съответно на степента на довършеност на обекта. Ищците претендират и присъждане на законна лихва върху главницата от предявяване на претенциите.

Претенцията на ищцата е основана на безспорни твърдения за прието от продавача авансово изпълнение на купувача на капаро от 2500 евро при сключване на договора и уговорените две вноски от по 10 000 евро и 16000 евро по банков път, съобразно посочения в договор начин на плащане по две конкретни банкови сметки на 04.12.2008 и 28.01.2009, уговорено в предварителен договор от 18.11.2008г за покупка на жилищен имот – апартамент 4 в сграда, подлежаща на изграждане до годност за ползване от продавача, в дворно място – парцел 2146 от кв.14 на м. ***, гр.В.. Тъй като при сключване на окончателната сделка страните променили параметрите на степента на довършеност и купувачът се съгласил да получи имота „в груб строеж“ срещу по- ниска цена, претендира връщане на получена горница от авансовата цена.

В пледоарията по същество и писменото си становище, пълномощникът на ищците излага доводи за новационен характер на окончателната сделка, липса на доказана симулация на уговорката за окончателна цена и липса на основание за задържане на получената в повече от крайната покупна цена сума, поради липсата на друга допълнително уговорена престация по довършителни работи на сградата.

Ответникът, чрез пълномощник адв. З. (ВАК) оспорва претенцията като основава възражението си за дължимост на получените преди окончателния договор суми в изпълнение на комплекс от ангажименти, само отчасти съответен на прехвърляне на собствеността. Оспорва изрично новационно намерение и по отношение на частта от предварителния договор, представляваща възлагане на строителството на бъдещия обект от сградата. Възразява, че окончателната сделка е резултат от договаряне, по силата на което вече получения остатък над посочената в нот. акт цена е бил предназначен за покриване именно на стойността на довършителните работи, които купувачът е следвало да изпълни по първоначалната уговорка.

Възразява за привидност на изявлението на страните в частта на цената по сделката, като се позовава на прикрита уговорка за действителна цена, изцяло съответна на вече получените плащания.

По съществото на спора в подробни писмени бележки поддържа оспорването претенциите, като се позовава на събраните гласни доказателства за осъществено изпълнение на довършителни работи след окончателната сделка. Допълнително ответника прави довод за злоупотреба с права от страна на ищеца, предприел защита след като придобиването на собствеността е била оспорено.

Сраните претендират насрещно определяне на разноски по настоящото дело, посочени в списъци (л. 175 и л. 178).

Ответникът е оспорил като прекомерен размера на адвокатски хонорар на пълномощника на ищците.

Предварителните въпроси и допустимостта на предявените искове са били разрешени с определение № 4317/04.11.14 (л. 60). Подробно изложение на фактическите твърдения и правната квалификацията на претендираните права са обявени в съдебното заседание на 04.12.2014г., като устен доклад (л.111), коригиращ начален проект(л. 62-63).

Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно, и по вътрешно убеждение, приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Признато е придобиването от ищците с нотариален акт № 70, т. І, рег. № 1157, дело 66/2009г на 25.02.2009 на АПАРТАМЕНТ №4(студио) на 3 етаж от сграда с жилищна част, построена от ответното дружество – строителен предприемач, инвеститор на семеен хотел (посочен като възложител в удостоверението на л. 101 за въвеждане в експлоатация на обекта в имот с идентификатор *** по плана м. „*** " гр. В..

На осн. чл. 64 от КМЧП правата на собственост върху недвижимост в България се определят от българския закон, но чл. 79 ал.3 от същия кодекс препраща към отечественото право на собственика по отношение на имуществените отношения между съпрузите. По делото няма спор( л. 10 и 13), че приобретателите А. и В. са граждани на Руска федерация, съответно за тях следва да се приложи режим на съпружеска общност за придобити по време на брак недвижимости, изискващ общо съгласие за разпореждане с недвижим имот, но и въвеждащ преклузивен срок за прогласяване по съдебен ред на недействителност на сделка, сключена без нотариално заварено съгласие на неучаствалия в договарянето съпруг(чл. 34 и 35 от Семейния кодекс на РФ, възприет от съда по общодостъпно съдържание http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_154792/?frame=6#p285).

Въз основа на тази материално правна уредба(чието съдържание е сходно с уредбата на имуществените отношения на съпрузите в РБ), съдът приема, че съпрузите са легитимирани надлежно да договарят съвместно сделки.

Не е спорно и че на 18.11.2008г. ищците и ответното дружество, действащо чрез управителя си Д., са договорили в писмен предварителен договор ( л. 7) покупката на същия имот до 28.02.2009г в завършен вид, годен за експлоатация по предназначение за цена от 28 500 евро, платима на две вноски след началното капаро, съответно до 10.12.08 и до датата за окончателна продажба(28.02.09г). В предварителния договор( чието съдържание не се оспорва) допълнително продавачът е поел изрично задължение да построи уговорения обект до етап за приемане с акт 15 до 01.06.2009г, а след допълнителни 12 месеца и да въведе сградата в експлоатация, като е поел и гаранционна отговорност за скрити недостатъци на строителните работи.

Няма спор, че уговорените вноски са получени своевременно от продавача.

Видно от удостоверенията, издадени по реда на чл. 181 ал. 2 ЗУТ( л. 122- 124) стоителният обект е бил завършен в груб вид до четвърти етаж към 04.07.2007г, а към 21.02.2008г(съответно и 28.05.2008г) е била изцяло завършена. Констатацията на техническия орган следва да се възприема като завършеност в груб вид( в цялост на конструкция), с оглед посоченото в протокола основание ( нормата от ЗУТ визира именно довършване на грубия строеж с оглед обособяване на обект на право на собственост), изричното й възприемане в този смисъл както от нотариуса, така и от страните при сделката от 25.02.2009г, когато обекта е приет за довършен до този етап. В този смисъл са и удостоверените в преписката, представена от техническа служба( л. 139 и сл.) обстоятелства по заявление вх. № УТ10П-Е-6/16.12.2010г., по което на възложителя е било издадено удостоверение № 190/21.12.2010г за окончателно въвеждане в експлоатация на стоежа: на 10.10.2006г е достигната кота било на покривна конструкция, на

15.02.2008г с акт обр. 14 е приета конструкцията, до

16.01.2009 са били изпълнени и довършителни работи( протокол № УТ94Е-7), но актовете обр. 12 по подлежащи на закриване ел. и ВиК работи са съставяни до 30.06.10г. Пълното довършване на сградата е протоколирано с акт обр15 от 26.07.2010г като окончателното изпитване на всички ел. инсталации ( вкл. в общите части и отделни апартаменти) е сертифицирано на 06.10.10г.

Тези данни изцяло кореспондират на свидетелски показания на св. К., разпитан в с.з. на 22.01.15г, който излага последователно и безпротиворечиво впечатленията си от вида на общите части на сградата и довършителните работи по отделните обекти след 2009г, когато грубият строеж е бил довършен, но са продължили вътрешни довършителни работи, монтаж на мебели, осветителни тела и ВиК аксесоари, външни мазилки и изолации, озеленяване и планировка на прилежащия двор и паркинг към хотела. Свидетелят посочва, че цялата сграда е била поетапно изпълнявана, като отделните стаи в жилищната част са били довършвани и обзавеждани по идентичен начин, като съответно такова довършване до степен годно за обитаване е било осъществено и в ателието на ищеца след 2009г. Съдът кредитира тези показания на свидетеля, които съответстват на техническата документация на строежа, а достоверността им се потвърждава и от допълнително събраните писмени доказателства, удостоверяващи регистрация на трудовия договорна този свидетел от ответника – негов работодател за същия процесен период. При разпита на свидетеля съдът е предявил и представените от ищците снимки( л. 73), за които те твърдят, че са направени на посочените върху тях дати именно на помещение от придобитото студио, но тези техни твърдения убедително се опровергават от показанията на свидетеля, заявил, че през 2008г не може да е бил такъв вида именно на тази стая, тъй като през 2009г той е извършил дейности и в нея, макар и да е била завършена в значителна степен. Съдът възприема именно показанията на свидетеля, доколкото при съпоставка на посочените от ищците снимки е видно, че на две от тях е изобразен изглед през балконска врата, съответно през 2008 и 2009г, но изображението на двора категорично изключва изгледа да е направен от една и съща стая. Доколкото, както и свидетелят потвърждава, всички стаи са били обзаведени идентично но поетапно (като завършването е осъществявано след преминаване от обект на обект от първи етаж нагоре) , снимковия материал не може да се приеме за относим именно към студиото на ищците.

При съвкупната преценка на кореспондиращите си гласни и писмени доказателства, съдът приема за доказан факта, че към началото на 2009г сградата, макар и с изградена изцяло конструкция и основни довършителни работи, вкл. и довършени с мебелиране част от жилищни обекти ( първи етаж) не е била изцяло годна за обитаване и довършителни работи, както по другите отделни обекти, така и общите части( вкл. дворни подобрения) са били изпълнявани до края на 2010г., когато е разрешено и окончателното ползване на хотела като цяло.

При така установеното съдът прави следните правни изводи:

Действителната воля на договарящите относно индивидуализацията на предмета на договорената бъдеща продажба безспорно се отнася за придобиване на обект от хотелски комплекс в процес на строителство от продавача, като страните са се съгласили прехвърлянето на собствеността да бъде обусловено от внасяне на цена, съответна на право на собственост на довършен в цялост обект от сграда, въведена в експлоатация. В случая, в предмета на договора е включено и изработката на новата вещ (студио ведно с прилежащите части от общите части на семейния хотел) с материали на изпълнителя. Индивидуализираната вещ, уговорена като обект на бъдещата окончателна продажба и възникваща в процеса на производството й, става предмет на договор за покупко-продажба след внасяне на третата вноска (с падеж 28.02.09) , като същевременно страните са се съгласили изпълнението на строителството на сградата да продължи до 01.06.2009, а след още 12 месеца обекта да бъде и окончателно въведен в експлоатация ( чл. 2 от договора). При съпоставка на тези уговорки е явно, че купувачът е приел да получи собствеността към момент, предшестващ цялостното довършването на обекта, т.е. именно като обект от сграда в „груб вид“, преди издаване на акт обр. 15, но авансово платената цена е следвало да покрие и продължаващото изпълнение на довършителни работи до пълно въвеждане в експлоатация на целия хотел(до 01.06.2010г).