Решение № 221 от 20.02.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 221 гр. София, 20.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-25, в публично заседание на трети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Весела Тр. Живкова Офицерска при участието на секретаря Вяра Евг. Баева като разгледа докладваното от Весела Тр. Живкова Офицерска Търговско дело № 20241100900413 по описа за 2024 година

Делото е образувано по предявен конститутивен иск от „МРП ИНВЕСТ“ ООД с ЕИК 205579005, седалище и адрес на управление гр. София, район Оборище, ***, против „ГЕОСТРУКТ“ ЕООД с ЕИК 204915830, седалище и адрес на управление гр. София, район Лозенец, ***, с правно основание чл. 19, ал.3 ЗЗД - за обявяване за окончателен сключения между страните Предварителен договор от 05.03.2021 г. за покупко-продажба на недвижими имоти, представляващи Магазин № 1 и Магазин № 2, находящи се в Многофамилна сграда „БЪЛГАРИЯ – ЮГ“ – „Офис сграда с магазини, жилища и подземни гаражи“, с идентификатор ***, с адрес на сградата гр.

София, район Витоша, м. „Манастирски ливади – запад“, ул. ****.

Претендират се и направените по делото разноски.

Ищецът твърди, че по силата на сключен между страните Предварителен договор от 05.03.2021 г., ответникът „ГЕОСТРУКТ“ ЕООД, в качеството на продавач, се задължил да изгради със свои средства и материали и да прехвърли на ищеца „МРП ИНВЕСТ“ ООД, в качеството на купувач, правото на собственост върху Магазин № 1 и Магазин № 2, находящи се в Многофамилна сграда „БЪЛГАРИЯ – ЮГ“ – „Офис сграда с магазини, жилища и подземни гаражи“, с идентификатор ***, с адрес на сградата гр. София, район Витоша, м. „Манастирски ливади – запад“, ул. ****, като ответникът поел задължение за изменение на инвестиционния проект на основание чл. 154 ЗУТ, като Магазин № 1 се образува от Магазин № 1, Магазин № 2 и 60.24/95.27 ид. части от Магазин 3,4, а Магазин № 2 от съществуващия ресторант – бирария и прилежащите към магазина идеални части от общите части на сградата. Съгласно чл. 1.2 от предварителния договор, продавачът се задължил да построи имотите във вид и степен на завършеност, посочена в Приложение № 1, и да прехвърли собствеността им на купувача въведени в експлоатация, срещу обща продажна цена от 577 558.80 евро без ДДС или 693 070.56 евро с ДДС, платима при условия и начин съгласно Раздел II от договора – на две равни вноски в размер на по 346 535.28 евро с ДДС – първата при подписване на предварителния договор, а втората - при подписване на окончателния договор. В чл. 4 от договора страните уговорили срок за сключване на окончателен договор в установената в закона нотариална форма – до 30 дни, считано от датата, на която купувачът е уведомен от продавача за издаване на Акт образец 16 за сградата, но не по-късно от 31.01.2022 г., като страните следва да се уговорят допълнително 1 за точния ден и час за изповядване на сделката.

Твърди още, че изпълнил задължението си за плащане на първата уговорена вноска по цената, като платил сумата от 346 535.28 евро по банковата сметка на продавача. На 31.01.2022 г. изтекъл срокът за сключване на окончателен договор. Към настоящия момент сградата била изградена в груб строеж. Ответникът не изпълнил задължението си да въведе имота в експлоатация и прехвърли правото на собственост на ищеца в срок до 31.01.2022 г., като забавата за снабдяване с Акт Образец 16 и съответно – ненастъпването на условието за сключване на окончателен договор е по вина и в резултат на недобросъвестното поведение на продавача, поради което следва да се счита, че падежът на задължението на продавача е настъпил.

Ищецът твърди, че след настъпване на падежа многократно били водени разговори между страните за сключването на окончателен договор, но те не дали резултат. Поддържа, че с оглед на това, че е изправна страна по договора и за сградата е издаден Акт Образец 14 от 18.06.2010 г., няма пречка да се извърши прехвърляне на правото на собственост върху имотите, предмет на предварителния договор

В срока за отговор по чл. 367 ГПК от ответника „Геострукт“ ЕООД е постъпил писмен такъв. Оспорва се иска. Възразява се, че не е настъпил падежа на задължението му да прехвърли собствеността на имотите с оглед на обстоятелството, че не е издаден Акт Образец 16 за сградата, а забавянето не е по вина на ответника, а на административните органи, които се забавили в издаването на заповед за одобряване на промени по реда на чл.

154 от ЗУТ и в издаване на разрешение за ползване за сградата. Освен това страните не са уговорили допълнително дата и час за изповядване на сделката, така както е посочено в чл.

3.4 от договора, ищецът – купувач не го е поканил да му прехвърли собствеността, нито се е явил пред нотариуса на посочената дата 31.01.2022 г. Възразява и че не е в забава, защото съгласно чл. 3.3 от предварителния договор, срокът за одобряване на промени по реда на чл.

154 от ЗУТ, завършването на строителните работи и въвеждането на сградата в експлоатация спира да тече за периода на забавата в издаването на документи от местни и държавни органи.

Ответникът е предявил против ищеца Насрещен иск с правно основание чл. 307 ТЗ за изменение на сключения предварителен договор от 05.03.2021 г. в частта му относно уговорената продажна цена, чрез увеличаването и с оглед инфлационните процеси до настоящия момент и поскъпването на имотите многократно, като се твърди наличие на стопанска непоносимост. Ответникът излага твърдения, че от подписване на предварителния договор на 05.03.2021 г. до момента икономическата обстановка в страната се е изменила многократно и многопластово, като това изменение се изразява както в повишаване на инфлационния индекс, така и в промяна на цените на строителните материали, нарушени доставки на суровини и материали, повишаване на цените на енергиините ресурси, върху което влияние са оказали включително и военните конфликти в световен мащаб, а оттам – и в повишаване на продажната цена на недвижимите имоти. Поддържа, че сочените промени не са могли да бъдат предвидени към момента на сключване на предварителния договор, нито ответникът е имал възможност да ги предотврати. Освен на наличието на стопанска непоносимост, се позовава и на правото на длъжника да иска изменение на договора в продължение на възможността възнаграждението по сключен договор за изработка да бъде изменено съобразно изменението в надлежно определената цена на материала или работната ръка, заложена в чл. 266, ал.2 ЗЗД във връзка с договора за изработка. Твърди, че в периода 2022 – 2024 г. оскъпяването на строителните материали и услугите в бранша е поне 5%. При така изложените обстоятелства ответникът предявява иск за изменение на продажната цена като тя бъде увеличена от 577 558.80 евро без ДДС на 606 436.74 евро без ДДС. В последното открито заседание е прието увеличение на цената на предявения насрещен иск от 606 436.74 евро без ДДС на 645 480 евро без ДДС.

В срока за допълнителна искова молба по чл. 372 ГПК ищецът е подал такава.

Поддържа изложеното в исковата молба и излага допълнителни обстоятелства и съображения. Оспорва причината за забавата за одобряване на промените по чл. 154 ЗУТ и в 2 издаване на Акт Обр. 16 за сградата да е в административните органи. Поддържа, че ответникът е сключил предварителния договор в търговско качество и във връзка с търговската му дейност, поради което при сключване на договора и изпълнението на задълженията по него дължи да действа с грижата на добрия търговец, съответно на естеството на дейността в строителния бранш – чл. 302 ТЗ. Срокът за одобряване на изменените архитектурни проекти е бил 15.05.2021 г., съгласно чл. 3.2.1 от предварителния договор, а за издаване на Акт Обр. 16 – 31.12.2021 г., като продавачът е поел задължение да уведоми купувача в 2-седмичен срок – чл. 3.2.2 от договора. Ответникът като строител по занятие е бил длъжен да договори сроковете като отчете необходимото време за всяка дейност. Възразява и че ответникът не посочва административните органи и не сочи в какво се изразява поведението им, довело до забавата. Поддържа, че исковата молба има характер на покана за сключване на окончателен договор. Оспорва твърдението на ответника за настъпила стопанска непоносимост с аргументи, че моментът, който е от значение за еквивалентността на насрещните престации, е крайният срок за прехвърляне на собствеността – 31.01.2022 г., към който момент не са настъпили значителни промени в икономическите условия и цените.

В срока за отговор на допълнителната искова молба по чл. 373 ГПК ответникът излага допълнително съображения и доводи за неоснователност на иска. Сочи, че е извършил всички необходими действия и е представил всички необходими документи относно одобряване на изменението по реда на чл. 154 ЗУТ. Поддържа и че действителната воля на страните по договора е наличието на Акт Обр. 16 да е задължително условие за сключването на окончателен договор, поради което, като не е настъпило, не са налице предпоставките за обявяване на предварителния договор за окончателен. Поддържа иск по чл. 307 ТЗ, като излага допълнителни съображения за основателност на искането му за изменение на договора чрез увеличаване на цената.

По делото са събрани писмени доказателства.

Приети са заключения на съдебно – техническа експертиза (СТЕ), допълнителна съдебно – техническа експертиза и съдебно – техническа оценителна експертиза (СТОЕ).

Съдът, като анализира и прецени доказателствата по делото поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Видно от Предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, сключен на 05.03.2021 г. между страните „Геострукт“ ЕООД в качеството на продавач и „МРП Инвест“ ООД в качеството на купувач, продавачът се задължава да построи със свои средства и материали и да прехвърли на купувача или на посочено от него трето лице правото на собственост върху следните недвижими имоти, находящи се в МНОГОФУНКЦИОНАЛНА СТРАДА „БЪЛГАРИЯ - ЮГ” - “Офис сграда с магазини, жилища и подземни гаражи”, с идентификатор ***, адрес на сградата: гр.

София, район Витоша, м. Манастирски ливади - запад, *** , която сграда е изградена до фаза „груб строеж", в УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ V - 755 (пети, за имот с планоснимачен номер седемстотин петдесет и пет) от квартал 9 (девет) по плана за регулация на град София, местността "Манастирски ливади - запад", целият УПИ с площ по скица от 1230 кв.м, (хиляда двеста и тридесет квадратни метра), при граници на УПИ: улица, УПИ VI-760 (шести, отреден за имот с планоснимачен номер седемстотин и шестдесет), УПИ IV-757 (четвърти, отреден за имот с планоснимачен номер седемстотин петдесет и седем) и улица "Казбек", който имот, съгласно кадастрална карта с данни от КРНИ, представлява поземлен имот с идентификатор 681134.1932.755 (шест осем едно три четири точка едно девет три две точка седем пет пет) по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-68/02.12.2010 г. на Изпълнителен Директор на АГКК, последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР, адрес на поземления имот: гр. София, район Витоша, Павлово-Бъкстон, ул. ****, с площ: 1231 кв. м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване; средно застрояване /от 10 до 15 м/, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: 755, квартал 9, парцел V, при съседи: ***, ***, ***,

3

***, ***, именно:

1. Магазин № 1 /едно/, находящ се на партера, кота +0.45/+00 (плюс нула цяло четиридесет и пет стотни плюс нула цяло и нула стотни) метра, с обща площ от 204.56 кв.м.

/двеста и четири цяло и петдесет и шест стотни квадратни метра/, от които: 179.56 кв.м. /сто седемдесет и девет цяло и петдесет и шест стотни квадратни метра/, представляваща застроена площ на магазин № 1 и 25.00 кв.м. /двадесет и пет цяло и нула стотни квадратни метра/, представляващи площ на прилежащите към магазина идеални части от общите идеални части на сградата, състоящ се от: търговска зала, склад и две тоалетни, при граници: улица, двор, двор, стълбищна клетка и коридор, заедно с гореописаните идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на собственост върху гореописания поземлен имот, който обект ще бъде образуван вследствие на изменение на инвестиционния проект на осн. чл. 154 от ЗУТ, от магазин № 1 (едно), магазин № 2 (две) и 60.24/95.27 идеални части от магазин № 3,4 (три, четири), които съгласно документ за собственост, кадастрална схема и Инвестиционен проект, одобрен от Столична община на 10.12.2007 Г., представляват: