Решение № 223 от 24.06.2024, Районен съд - Севлиево

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 223 гр. Севлиево, 24.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – СЕВЛИЕВО в публично заседание на двадесет и седми май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Биляна Д. Коева при участието на секретаря СТАНИСЛАВА М. ЦОНЕВА като разгледа докладваното от Биляна Д. Коева Гражданско дело № 20234230101170 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано въз основа на искова молба, подадена от Ученически център „Аристотел-Учим и се забавляваме“ ООД срещу Районен кооперативен съюз „Подем“ – гр. Севлиево, с която е предявен осъдителен иск с правно основание чл. 230, ал. 2 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 14 920 лв., представляващи стойността на направени разходи за ремонт на нает недвижим имот, съгласно Договор за наем от 01.01.2022 г..

В исковата молба се твърди, че съгласно сключен договор за наем на 01.01.2022г.

Районен кооперативен съюз „Подем“ - гр. Севлиево отдава под наем на Ученически център „Аристотел-учим и се забавляваме" ООД помещения, състоящи се от осем стаи и салон, находящи се в административната сграда на кооперацията - етаж 2, гр.

Севлиево, ***. Договорката била първоначално да бъдат наети пет стаи и салона. В чл. 1.2. от Договора било записано, че наетият имот ще се използва като учебен център за деца. Поддържа се, че съгласно тази уговорка и законовите разпоредби наемодателят бил длъжен да предаде имота годен да се използва по предназначението, а именно: учебен център за деца. По-нататък в договора било уговорено да се извършат необходимите ремонти дейности както и за периода, в който същите се извършват, не се дължи наем, но наемът бил плащан редовно от страна на наемателя. Сочи, че се наложило наетите пет стаи и тоалетни да бъдат ремонтирани основно, тъй като същите не можели да се ползват и не отговаряли по предназначение за учебен център, каквато била уговорката между страните. Поддържа се, че след основен ремонт от страна на наемателя последният започнал да използва 1 наетите помещения по предназначение. Сочи, че с протокол от 18.05.2023 г. РКС „Подем“ – гр. Севлиево решава да прекрати договорните си отношения с ищеца, като в т. 2 било запоисано, че всички направени подобрения в стаите и общите помещения остават в полза на наемодателя, като ищецът не отрича, че са налице строителномонтажни работи, както и че същите ще останат в полза на наемодателя, но не безвъзмездно.

В исковата молба се излагат съображения, че помещенията при наемането на имота били в окаяно състояние, имало нужда от основен ремонт, подът бил изключително износен, стените също. Сочи, че две от тоалетните се нуждаели от основен ремонт , а за другите две се наложило да се вложат повече средства, тъй като нямало вода и канал и следвало да се направи ВиК инсталация. Поставен бил балатум в помещенията, изградено било водоснабдяване и канализация на две нови кухненски обзавеждания. Излагат се съображения, че ищецът извършил ремонтните дейности с цел привеждане на имота във вид, за да може същият да се ползва според договореното предназначение и да отговаря на всички стандарти за това.

В исковата молба се твърди, че извършвайки необходимите строителноремонтните дейности, за които са направени претендираните разходи, ищецът изпълнил задължението на наемодателя да предаде наетата вещ в надлежно състояние, отговарящо за предвиденото ползване, а наемодателят знаел, че не предава имота, в състояние годно за ползване. Още при сключването на договора било уговорено между страните, че наемателят има право да извърши всички необходими ремонти дейности, с цел покриване на изискванията за предназначение на РЗИ.

Сочи , че претендираните разходи са за следното: ремонт на пет стаи /в т.ч. изтъргване на стени -по принуда от обстоятелствата, грундиране, боядисване, слагане на окачени тавани и поставяне на балатум/, основен ремонт на 4 тоалетни, за две от които поставяне на санитарен фаянс, мивки, детски тоалетни, седалки, батерии, плочки, окачени тавани, а за другите две -допълнително и прекарване на вода, на мръсен канал, окачени тавани и пълен комплект санитарен фаянс.

Искането към съда е да уважи предявения иск. Претендират се разноските по делото.

Ответникът Районен кооперативен съюз „Подем“ – гр. Севлиево в законоустановения срок депозират отговор на исковата молба, с който оспорва предявения иск. Излага съображения, че действително между страните бил сключен договор за наем, който бил прекратен по взаимно съгласие, което било отразено в Протокол № 4 от 03.08.2023 г. и Протокол № 3/18.05.2023 г. подписани между страните. В отговора се оспорва твърдението на ищеца, че наетите помещения били в състояние, което не отговаряло на ползването, за което били наети. Сочи, че на част от пода имало дървен паркет, а друга част била застлана с балатум. Твърди, че в 2 желанието си да освежи ползваните помещения, наемателят пребоядисал стените и застлал нов балатум. Сочи, че единствените подобрения направени от ищеца били монтирането на 7 броя климатици, монтирана кухня, закупени осем броя маси.

Хладилник, микровълнова фурна и телевизор, които били на обща стойност 11 250 лв., които били заплатени на наемателя. Сочи, че тоалетните в сградата не били предмет на договора за наем, но въпреки това наемодателят предоставил две от тях на наемателя на съответния етаж, които били в добро общо състояние. Сочи, че в изпълнение на т.2.3.1 клауза от договора между страните, плащането на договорената месечна наемна цена било започнало три месеца след сключване на договора. Позовава се на разпоредбата на т. 4.2.1 съгласно която след изтичане на срока на договора, всички подобрения и преустройства извършени от наемателя по време на действие на договора остават в полза на наемодателя, без последният да дължи заплащането им, в който смисъл бил и подписания между страните протокол № 3/18.05.2023 г.

Искането към съда е да отхвърли така предявените искове. Претендират се разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл. 235, ал.2 от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:

Не е спорно между страните, а и от представения по делото договор за отдаване под наем кооперативно имущество от 01.01.2022 г. се установява, че ответникът Районен кооперативен съюз „Подем“ гр. Севлиево в качеството си на наемодател и ищецът Ученически център „Аристотел – учим и се забавляваме“ ООД в качеството си на наемател са сключили договор за наем на помещения, състоящи се от 8 стаи и салон, намиращи се в административната сграда, 2-ри етаж на РКС „Подем“ на ул. Ст.

Бъчваров“ № 4 за срок от пет години срещу месечен наем в размер на 550 лв. без ДДС.

Не е спорно между страните, а и се установява от представения по делото протокол № 3/18.05.2023 г., че горепосоченият договор е бил прекратен по взаимно съгласие.

Не спорно между страните, че ищцовото дружество е извършило множество ремонтни дейности на процесните обекти на договора за наем. Представени са множество фактури от 2022 г. за строителни материали и дейности.

По делото е представен и протокол от 18.04.2022 г., съгласно който страните са се споразумели, че ремонтните работи, свързани с прекарване на В и К тръби и отпушване на канали в размер на 500 лв. ще бъдат за сметка на РКС „Подем“, а сумата от 500 лв. ще се приспадне от фактурата за наем за месец април 2022 г.

От представения по делото договор за отдаване под наем на кооперативно имущество от 01.06.2023 г. се установява, че ответникът Районен кооперативен съюз „Подем“ гр. Севлиево в качеството си на наемодател и ищецът Ученически център 3

„Аристотел – учим и се забавляваме“ ООД в качеството си на наемател са сключили договор за наем на една стая и част от коридора, обособена като фоае, намиращи се в административната сграда 3-ти етаж на РКС „Подем“ на *** за срок от един месец срещу месечен наем в размер на 130 лв. без ДДС, като е посочено, че договорът ще се подновява с анекс всеки месец, докато има лятна занималня, но не по късно от 31.08.2023 г.

По делото е представен протокол № 4 от 03.08.2023 г., с който, във връзка с договора от 01.06.2023 г. страните са уговорили, че последният се прекратява по взаимно съгласие.

По делото е представен и приет предавателно-приемателен протокол за дарение на изделия № 1/2022 г. от 02.02.2022 г., съгласно който „Идеал Стандарт – Видима“ АД дарява на ищцовото дружество санитарна керамика, подробно описана в протокола.

По делото са събрани гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетелите А.Д.П. и Р.П.К..

Свидетелят А.Д.П. посочва, че наетите стаи били в окаяно състояние, като свидетелят участвал в боядисването, оправянето на тоалетните, таваните, пускането на водата. Свидетелят сочи, че мазилките били отлепени и паднали, залели бетон, грундирали.

Свидетелят Р.П.К. посочва, че отдадените на ищцовото дружество помещения били бивши канцеларии, а в последствие започнали да се отдават под наем. На този етаж преди 7-8 години имало данъчна администрация, след това счетоводни фирми.

Свидетелят сочи, че помещенията били добри за ползване, а някои от наемателите са ги освежавали. Свидетелят посочва, че имало и автомобилна школа и счетоводна къща.

Съдът кредитира показанията на свидетелите като непосредствени и логични, съответстващи на представените по делото доказателства.

По делото е приета съдебно-техническа оценителна експертиза. Съгласно заключението на вещото лице за извършения ремонт, стойността на вложените материали е 7224,38 лв., а стойността на положения труд е 9 511,23 лв.

По делото е приета съдебно-счетоводна експертиза. Съгласно заключението на вещото лице, съгласно счетоводните записвания, месечният наем заплащан от наемателя на наемодателя по месеци то датата на сключване на договора до неговото прекратяване е в размер на 7 824 лв. Вещото лице е посочило, че от дължимия наем са прихванати 500 лв. съгласно протокол от 18.02.2022 г. във връзка с ремонтни работи свързани с прекарване на В и К тръби и отпушване на канали, за труд и материали за сметка на наемодателя.

По делото е приета повторна съдебно-техническа и оценителна експертиза.

Съгласно заключението на вещото лице, общата стойност на строително-ремотните 4 работи на процените помещения, като се съобрази направеното дарение от „Идеал Стадарт – Видима“ АД и стойността на материалите по фактурите възлиза на 18 139, 26 лв. с ДДС.

Съдът, кредитира заключенията на вещите лица по допуснатите експертизи като пълни и изготвени с необходимите знания и умения. По отношение различията в двете съдебно-технически оценителни експертизи, съдът намира, че същите се дължат на обстоятелството, че по първата експертиза вещото лице е определило средни пазарни цени на материалите, а по повторната експертиза за база са използвани представените по делото фактури, като в о.с.з. вещото лице изрично посочи, че не е била взета предвид търговска отстъпка в размер на ДДС.

Други релевантни за спора доказателства не са ангажирани по делото.

При така установената фактическа обстановка съдът приема от правна страна следното:

Предявен е иск с правна квалификация чл. 230, ал. 2 ЗЗД. По така предявения иск в тежест на ищеца е да установи пълно и главно, че между страните е бил сключен договор за наем с посоченото в исковата молба съдържание, че е извършил претендираните ремонтни дейности в помещенията на наемодателя, за да приведе имота в състояние отговарящо на ползването, за което е нает и тяхната стойност. В тежест на ищеца е при условията на пълно обратно доказване да обори презумпцията на чл. 233, ал. 1, изр. 4 ЗЗД съгласно която се счита, че вещта е получена от наемателя в добро състояние.

Съгласно константата практика на Върховния касационен съд, когато страните са обвързани от договор за наем и наемателят направи подобрения без съгласието на наемодателя, то той има право на обезщетение доколкото подобренията са извършени с оглед ползването на имота по предназначение. Когато страните са обвързани от договор за наем и наемателят направи подобрения със съгласието на наемодателя, то страните могат да уговорят за чия сметка ще останат извършените разноски. Те могат да постигнат съгласие наемодателят да ги заплати; да бъдат прихванати от наема или наемът да не бъде увеличен, тъй като собственикът на имота се ползва от подобренията. Когато страните са обвързани от договор за наем и наемателят направи подобрения със съгласието на наемодателя, но без да е постигнато съгласие кой да поеме разноските, според принципа на неоснователното обогатяване те се поемат от наемодателя, който се ползва от подобренията. Разноските за подобренията не могат да останат за сметка на наемателя без изричното му съгласие за това или при съгласието му да бъде компенсиран чрез по-благоприятни условия на наемния договор.