Протокол № 923 от 17.06.2026, Окръжен съд - Варна

ПРОТОКОЛ

№ 923 гр. В., 17.06.2026 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – В., IX СЪСТАВ ГО, в публично заседание на единадесети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Камелия В. при участието на секретаря Димитричка Д. Георгиева

Сложи за разглеждане докладваното от Камелия В. Гражданско дело № 20253100101393 по описа за 2025 година.

На именното повикване в 13:30 часа се явиха:

Ищцата В. Л. Л., редовно призована, не се явява, представлява се от адв. М. К. от АК В., редовно упълномощена и приета от съда от преди.

Ответникът Р. В. Х., явява се лично, представлява се от адв. Д. Б. от АК - В., редовно упълномощена и приета от съда от преди.

Ответникът С. Д. С., редовно призован, явява се лично, представлява се от адв. Д. Б. от АК - В., редовно упълномощена и приета от съда от преди.

Вещото лице Х. К. С., депозирал заключение в срока по чл. 199 от ГПК, явява се лично.

Вещото лице Н. Н. А., депозирал заключение в срока по чл. 199 от ГПК, явява се лично.

Адв. К.: Считам, че не са налице процесуални пречки. Моля да дадете ход на делото.

Адв. Б.: Моля да се даде ход на делото.

Съдът като съобрази, че страните са редовно призовани за днешното съдебно заседание, намира, че не са налице пречки по хода на делото, поради което О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

Съдът докладва постъпило заключение от вещото лице Н. Н. А. с вх. № 17642 / 01.06.2026 г. по допуснатата СОЕ.

1

Адв. К.: Не възразявам да бъде изслушано заключението на вещото лице по допуснатата СОЕ.

Адв. Б.: Не възразявам да допуснатата СОЕ. бъде изслушано заключението на вещото лице по

Съдът пристъпи към изслушване на вещото лице, след снемане на неговата самоличност.

Вещо лице Н. Н. А.: 49 г., женен, неосъждан, Б.Б. гражданин, без родство и дела със страните по спора. Предупреден за наказателната отговорност по чл.291 от НК. Поддържа представеното заключение по СОЕ.

Вещото лице А.: Подържам експертизата. Допуснал съм една техническа грешка.

Моля да се анулира приложената справка декларация, тъй като часовете и сумата се отнасят за друго дело. Моля да остане като възнаграждение само сумата от внесения депозит. Не претендирам допълнително възнаграждение, а само това което е определил съда.

На въпроси адв. Б.:

Адв. Б.: Нямам претенции по определените от вещото лице параметри. Те са в съответствие с местонахождението на имота. Въпросът ми е, че грубото РЗП на сградата е 490 кв.м. , тъй като сте го приравнили на РЗП на кота 0. Подземното РЗП колко е на базата на показателите, които имате, където се изграждат подземните гаражи?

Вещото лице А.: Това зависи от евентуален бъдещ инвестиционен проект, тъй като подземното ниво може да бъде, както колкото е застроената площ на бъдеща сграда или да обхваща целия парцел, който е 245 кв.м. В практиката и като оценител и като експерт, който се занимава с площообразуване на строители съм виждал и двата варианта : сутеренът да бъде колкото самия парцел или сутеренът да бъде колкото застроената площ. Така, че не може да се посочи точно колко ще бъде.

Адв. Б.: Би ли се променила крайната Ви оценка, ако бяхте предвидили и РЗП под кота 0, с оглед на уточненията, които направихте сега?

Вещото лице А.: Реално не. В сутерена освен паркоместа и избени помещения друго не се предвижда като изпълнение в жилищните кооперации. Тези паркоместа и гаражите, които се обсъждат те са строени спрямо броя на апартаментите и се продават на бройка, а не на база на площта.

Адв. Б.: т.е при всички положения, ако се извършат разпоредителни сделки с подземното РЗП, в подземния паркинг, който ще бъде изграден те имат самостоятелна цена 2 и би следвало да участват във формирането на Вашето заключение. Тогава строителят би получил и тази стойност на подземните гаражи. Ако вие в момента не слагате тази стойност, не ощетявате ли по този начин страната, като посочвате само надземното РЗП? То тогава става двойно. Би трябвало цената да стане по – нормална тогава 100 000 евро.

Вещото лице А.: В начина, по който е изчислен инвестиционния метод т.н. остатъчен за определяне на стойноста на подземния имот това е Методологията и не се взема предвид колко ще бъде подземното РЗП на бъдещата сграда.

Адв. Б.: Но на практика ще се калкулира приход и от подземното ниво?

Вещото лице А.: Реално би се калкулирало.

Адв. Б.: Можете ли да ми кажете защо при изчисленията при РЗП, което давате от 490 кв.м. сте използвали еталон 2 за двуетажна еднофамилна къща, когато РЗП, който давате за този парцел е по – подходящо да се приложи еталон 1 за пет етажна монолитна жилищна сграда, съответно това променя и цената?

Вещото лице А.: Реално в случая е използвана стойността на еталон 1, а не еталон 2, тъй като застрояване на такъв парцел би се изградила четири или пет етажна жилищна кооперация, а еталон едно отговаря на това и стойността, която съм я взел за изграждането е за еталон 1, а не за еталон 2.

Адв. Б.: А къде е тази стойност, ако може да ми я посочите, защото в таблицата аз виждам нещо друго. Напр. за 2022 г. виждам съвсем друга цифра. При еталон 1 е 740 евро, а Вие давате 400 евро на кв.м. отдавна няма такива цени във В., отдавна. Не говорим само за 2022 г. Към настоящия момент ноторно е, че дори апартамент от 50 000 евро не може да си купи в този квартал.

Вещото лице А.: Тази цена, която е дадена е уедрена. Освен строителната стойност са включени съответно и разходите за доставка на материали и печалба на строителя и сумарно съм определил на 499 на кв.м да бъде стойността на бъдеща жилищна кооперация през съответната година.

Адв. Б.: Имате ли наблюдение какво правят строителите инвеститори след застрояването на имота – отдават застроеното под наем или го продават?

Съдът отклонява въпроса на адв. Б.: Имате ли наблюдение какво правят строителите инвеститори след застрояването на имота – отдават застроеното под наем или го продават?

Адв. Б.: Въпросът ми е свързан с ..

Съдът отклонява въпроса на адв. Б..

Адв. Б.: Защо подбрахте да сравнявате със средната наемна цена от отдаването под наем на построеното, а не с реализирана продажба на построеното. Какви са Ви аргументите.

Вещото лице А.: Това не са аргументи, а методология, по която се изчислява остатъчен метод на развитието който съм използвал. Взима се наемната цена на бъдещото РЗП.

3

Адв. Б.: Може ли да се приложи друг метод който да е по – близък до действителното положение?

Вещото лице А.: Тъй като за незастроен парцел от 2022 г. не открих оферти, имах оферти от район “А.” във вилните зони извън А., вилите нагоре към Г., поради това че не намерих аналози, които да се използват за определяне на пазарна стойност на земята съм приложил този метод на остатъчната стойност или метод на развитието за определянето на пазарната стойност на земята.

Съдът: Това ли е обичайният метод, който се прилага в случаите, когато не може да се намери метод на аналозите?

Вещото лице А.: Когато не може да се намери метод на аналозите - сравнителният, много често прибягваме до този остататъчен метод. И това е методологично, което се изчислява по този метод.

Адв. Б.: По - надолу в заключението сте посочили, че сте използвали три пазарни аналога, сега казвате, че няма аналози.

Вещото лице А.: Използвал съм три пазарни аналога за къщи в район “А.”, докато за земята няма аналози, само незастроени парцели, докато за къщи в район “А.” съм намерил аналози към 2022 г.

Адв. Б.: Следващият ми въпрос е свързан с коефициентите, които сте посочили.

Веднъж казвате, че има аналози и сте направили отбив за оферта и сте дали 10% и в следващия момент когато казвате, че трите аналози са на стари едноетажни еднофамилни сгради в район “А.” със сходни характеристики. Отделно от това сте сложили още един коефициент за ремонт и по този начин намалявате цената два пъти. Веднъж с 10 % и веднъж с 0,7 %, а казвате че сте взели сходни аналози.

Вещото лице А.: Максимално близки, но офертите, които съм намерил към 2022 г. не са били за тотален ремонт, както е процесния имот, поради тази причина съм сложил 10% за офертност, което е стандартно и 30% корекция за необходимост от извършване на ремонтни дейности, за да може да се експлоатира този процесен имот нормално, тъй като е с хлътнал покрив, напукани стени и тавани и за да се отремонтира всичко това, като се започне от покрива, който е едно доста голямо перо като абсолютна стойност, който е необходимо да се направи. Затова е сложен този коефициент 0,7 % или 30 % корекция за необходимост от извършване на ремонтни дейности.

Адв. Б.: Дали сте цена на инженерна инфраструктура 4288 евро, а липсва посочен % стойност на изграждане на външна инфраструктура. По какъв начин получихте числото 4288 евро?

Вещото лице А.: В таблицата ексел се е разместило празното поле, което е срещу площ на вертикалната планировка и е трябвало да се изтрие. По този начин се качва нагоре стойността за изграждане площта и става 122,5 кв.м., а стойността за изграждане на вертикалната планировка е 35 евро на кв.м.

4

Адв. Б.: Огледайте още веднъж таблицата и кажете има ли и на друго място такова разместване дотолкова, доколкото има празни графи.

Вещото лице А.: На следваща стр.4 съответно там дясната колона с един ред следва да се придвижи нагоре, защото пазарната снтойност на земята по остатъчния метод, която е последен ред 54 700 евро е с един ред надолу, дясна колона.

Адв. Б.: Може ли да погледнете третата таблица на стр. 3. Там също има празни редове, които не съответстват. Срещу бруто площ няма нищо записано, срещу себестойност на изгражданията

Вещото лице А.: В първата част определяне на стойността на имота след неговото развитие прогнозната наемна площ на РЗП е 490 кв.м. с един ред надолу.

Съдът: Искате да кажете, че таблицата която започва на стр. 3 дясната колона да се чете с един ред нагоре. Сумата от 4288 евро е само за изграждане на вертикалната планировка, а в графа инженерна структура няма вписване?