Решение № 625 от 29.05.2024, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 625 гр. София, 27.05.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на двадесет и четвърти април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Иво Дачев

Членове:

Мария Георгиева

Асен Воденичаров при участието на секретаря Невена Б. Георгиева като разгледа докладваното от Асен Воденичаров Въззивно гражданско дело № 20231000503366 по описа за 2023 година

Производството е по чл. 258 и сл. ГПК.

С решение № 261208 от 09.10.2023 год., постановено по гр.д. № 5122/2018 год. по описа на СГС, I-8 състав, К. С. С. е осъден да заплати на „Агенция дипломатически имоти в страната“ ЕООД следните суми: на основание чл. 79, ал.1 от ЗЗД, вр. с чл. 232, ал.2, пр. първо от ЗЗД - сумата от 58 754, 33 лева, представляваща сбора от незаплатени задължения за месечен наем, за всеки месец в периода: от месец август 2014г. до месец декември 2015г. включително; от месец февруари 2016 до месец март 2016г. включително, от месец юли 2016г. до 25.12.2016г. включително, заедно със законната лихва върху дължимите суми, считано от 18.04.2018 г. до окончателното плащане; на основание чл. 79, ал.1 от ЗЗД вр. с чл. 236, ал.2, вр. с чл. 238 от ЗЗД, сумата от 4 893,61 лева, представляваща обезщетение за неоснователно ползване на процесния имот в периода от 30.12.2016 г. до 30.01.2017 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от предявяването на иска до деня на окончателното плащане; на основание чл. 79, ал.1 от ЗЗД вр. с чл. 232, ал.2, пр. второ от ЗЗД - сумата от 116,15 лева, представляваща главница по неизплатени консумативни разходи за стойността на потребената електроенергия в процесния имот, в периодите: от 08.07.2016г. до 07.08.2016г. и от 08.08.2016г. до 07.09.2016г., ведно със законна лихва върху тази сума, считано от 18.04.2018 г. до окончателното плащане; сумата от 300,71 лева, 1 представляваща сбор от неплатени консумативни разходи за електрическа енергия в процесния имот, в периодите 08.09.2016г.- 07.10.2016г., 08.11.2016г.-05.12.2016г., 08.10.2016г.-07.11.2016г., 06.12.2016г.-13.12.2016г. и сумата от 76,44 лева, представляваща дължими такси за временно преустановяване и възстановяване на снабдяването с електрическа енергия в процесния имот, заедно със законната лихва, считано от 18.04.2018г. до деня на окончателното плащане; на основание чл. 92 от ЗЗД – сумата от 17 626,23 лева, представляваща сбор от дължимите суми за неустойка, изчислени върху неизплатените наемни суми, съответно за всеки ден просрочие, считано от датата, следваща съответния месечен падеж на главното задължение за период от 150 дни, до уговорения в договора за наем максимален размер на тази неустойка; на основание чл. 92 от ЗЗД – сумата от 21 041,04 лева, представляваща сбор от дължимите суми за неустойка, която се дължи върху заплатените с просрочие наемни суми, съответно за всеки ден просрочие, считано от датата, следваща съответния месечен падеж на главното задължение за период от 150 дни, до уговорения в договора за наем максимален размер на тази неустойка; на основание чл. 92 от ЗЗД – сумата от 34,84 лева, представляваща сбор от неизплатени суми за неустойка, начислена върху дължимите консумативни разходи за потребена електрическа енергия, за периодите 08.07.2016г. – 07.08.2016г. и 08.08.2016г. – 07.09.2016г.; на основание чл. 92 от ЗЗД – сумата от 50,05 лева, представяща сбор от дължими суми за неустойка, начислена върху просрочените главници за консумативни разходи за потребена електрическа енергия в процесния имот, за периодите 10.04.2014г – 09.05.2014г.,10.05.2014г.–09.06.2014г.,10.06.2014г.-09.06.2014г.,01.07.2014г.08.07.2014г. които са заплатени от ответника на 13.10.2014г.; на основание чл. 92 от ЗЗД – сумата от 325,46 лева, представляваща сбор от дължими суми на неустойката, начислена върху просрочени главници за консумативни разходи за потребена електрическа енергия в процесния имот, за периодите 08.11.2014г. 08.12.2014г., 09.12.2014г.-08.01.2015г., 09.012015г.-07.02.2015г., 08.02.2015г.10.03.2015г., 11.03.2015г.-07.04.2015г.,08.04.2015г.-.08.05.2015г., 09.05.2015г.08.06.2015г., 09.06.2015г. – 07.07.2015г., които са заплатени от ответника на 23.11.2015г.; на основание чл. 92 от ЗЗД – сумата от 240,08 лева, представляваща сбор от дължими суми на неустойката, начислена върху просрочени главници за консумативни разходи за потребена електрическа енергия в периоди 08-07.2015г.-31.07.2015г., 01.08.2015г.07.08.2015г., 08.08.2015г.-07.09.2015г., 08.09.2015г.-07.10.2015г, 08.10.2015г.31.10.2015г., 01.11.2015г.-07.11.2015г., 08.11.2015г.-08.12.2015г., 09.12.2015г.08.01.2016г., 09.01.2016г. – 08.02.2016г., 09.02.2016г.-09.03.2016г., 10.03.2016г.09.04.2016г., които са заплатени от ответника на 20.06.2016г.; на основание чл. 92 от ЗЗД – сумата от 71,24 лева, представляваща сбор от дължими суми за неустойка, начислена върху просрочени главници за консумативни разходи за 2 потребена електрическа енергия в периодите 10.04.2016г. – 10.05.2016г., 11.05.2016г. – 08.06.2016г., 09.06.2016г. – 30.06.2016г., 01.07.2016г. – 07.07.2016г., които са заплатени от ответника на 01.11.2016г., като с решението са разпределени и разноските между страните.

Решението е обжалвано от ответника К. С. С., чрез назначения му от съда особен представител, като се излагат твърдения за неправилност. Твърди се, че договорът за наем е бил прекратен още през 2014 год., поради неплащане на дължимите наемни вноски.

Неправилно съдът не е приел релевираното възражение за прихващане с извършени от страна на наемателя подобрения в имота. Твърди още, че исковите претенции са погасени по давност. Позовава се на нищожност на клаузата за неустойка, като твърде, че същата е уговорена в прекомерен размер. Моли решението да бъде отменено и вместо него да бъде постановено друго, с което исковите претенции да бъдат отхвърлени.

Въззиваемият „Агенция дипломатически имоти в страната“ ЕООД оспорва наведените в жалбата доводи и моли за потвърждаване на обжалваното решение. Претендира разноските по делото.

Жалбата е подадена в срока по чл.259, ал.1 от ГПК срещу подлежащ на обжалване съдебен акт от страна в производството, имаща право на жалба, поради което е процесуално допустима. Разгледана по същество е неоснователна.

Пред първоинстанционният съд са предявени обективно съединени искове с правно основание чл.79, ал.1, вр. с чл.232, ал.2, чл. 236, ал.2, вр. с чл. 238 от ЗЗД, чл.92 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД, като ищецът „Агенция дипломатически имоти в страната“ ЕООД твърди, че на 17.11.2010 г. между него, в качеството на наемодател и ответника К. С. С., в качеството на наемател, бил сключен договор за наем с предмет временно и възмездно ползване на недвижим имот, представляващ Апартамент №**, находящ се в гр. ***, район „***“, ул.

„***“ № **, със застроена площ от 165 кв.м. за срок от 01.12.2010 г. до 30.11.2013 г., а съгласно сключено споразумение от 26.08.2013 г., страните предвидили възможността, след изтичане срока на договора, наемното правоотношение да се трансформира в безсрочно.

Договорената месечна наемна цена възлизала на 1 130 евро, заедно с начислен ДДС, или съответната й левова равностойност по фиксинг на БНБ към деня на извършване на банков превод, с предвиден падеж на всяко десето число на съответния месец. Страните се съгласили в чл.8, че в случай на допуснато просрочие при заплащането на наемна цена наемателят се задължава да заплати неустойка в размер на 0,2% за всеки просрочен ден, но не повече от 30% от незаплатената месечна наемна цена. Наемателят поел пред наемодателя задължението да заплаща консумативните разходи, произтичащи от ползването на наетия имот, а в случай на неизпълнение на това задължение, поел задължението да бъде заплати неустойка в размер на 0.2% за всеки просрочен ден, но не повече от 30% от общия размер на задълженията. Съгласно чл.6, ал.6 от договора размерът на договорената наемна цена следвало да се актуализира автоматично, т.е без да е необходимо изрично изявление на страните в правоотношението, в началото на всяка календарна година, считано от 01.01.2012 3 г. след прилагане на онзи размер на инфлационния процент, който е обявен от НСИ за предходната календарна година. Поддържа, че считано от м. януари на 2012 г., ответника започнал да изпълнява задълженията си ненадлежно, тъй като извършвал забавени и частични плащания, както на дължимата наемна цена, така и на дължимите разноски за консумативите, произтичащи от ползването на имота, поради което, в негова тежест възникнало и задължението да заплаща неустойка за забава. Твърди се, че на 30.08.2016 г. между страните била сключена извънсъдебна спогодба, в чието съдържание наемателя направил писмено признание съществуването на произтичащи от същия договор неизпълнени парични задължения към ищеца, които са в размер на сумата от 85 480,21 лева, формирана като сбор от дължимите наемни цени, консумативни разноски и начислени мораторни неустойки. Поддържа, че в започнало арбитражно производство, съгласно сключения договор, в което ответника влез лично участие, му било отправено предизвестие за прекратяване на наемния договор и фактът на връчването на преписа от това изявление до ответника и изтичането на законоустановения едномесечен срок по чл. 238 от ЗЗД следвало да се счита за породило правни последици и така, според твърденията на ищеца, наемното правоотношение следвало да се счита прекратено, считано от 26.12.2016 г. При това положение, за наемателя възникнало задължение да върне на наемодателя държането върху отдадения под наем недвижим имот, както и на основание чл. 236, ал.2 от ЗЗД – задължение да заплаща на ищеца месечно обезщетение за лишаване от ползването на имота. Съгласно чл.17 от процесния договор за наем, страните в наемното правоотношение уговорили и размера на обезщетението за лишаване от правото на ползване на наемодателя след прекратяване на договорното правоотношение като определили сума равняваща се на двукратния размер на месечната наемна цена, посочена в чл.6 от договора, като посочили, че тази сума е дължима на последното число на текущия месец, ведно със законната лихва. При тези фактически твърдения се претендират подробно посочените в петитума на исковата молба суми.

Ответникът К. С. С., чрез назначения му от съда особен представител е оспорил исковите претенции по основание и размер, като твърди недължимост. Релевира възражение за прихващане с извършени от него подобрения, както и нищожност на неустоечната клауза.

Отделно от това счита, че исковите претенции са погасени по давност и въз основа на това моли исковете да бъдат отхвърлени.

Софийският апелативен съд, в изпълнение на правомощията си по чл. 269 от ГПК, намира решението в обжалваната част за валидно и допустимо. По очертания от оплакванията в жалбата предмет на въззивен контрол, свеждащ се до наличие на предпоставките за ангажиране отговорността на наемателя, намира следното:

Фактическата обстановка е правилно посочена от съда и по нея не се спори.

От приетите пред първоинстанционният съд писмени доказателства - договор за отдаване под наем на имот от 17.11.2010 г. и споразумение № 1 от 26.08.2013 г. към него, както и споразумение към договора от 30.08.2016 г. се установява, че между ищеца, като наемодател и ответника, като наемател е постигнатото съгласие, относно договорно правоотношение, по 4 повод предоставяне на процесния имот – Апартамент №**, находящ се в гр. ***, район „***“, ул. „***“ № ** за временно и възмездно ползване.

Установява се от приетия препис от искова молба с вх. №244/2016г. по вх. рег. на АС при БТПП, че волеизявленито на наемодателя представлява предизвестие по чл.238 от ЗЗД за прекратяване на процесния наемен договор от 17.11.2010 г.

Пред първоинстанционният съд е приета комплексна съдебно-счетоводна експертиза, изготвена въз основа на приетите по делото писмени доказателства, която се кредитира и от настоящия състав и от която се установява размера на незаплатените суми, основани на задължение за наем и за договорна неустойка за забава.

При така установената фактическа обстановка съдът достига до следните правни изводи:

Установи се по делото, че е сключен договор за наем между страните, по силата на който ищецът като наемодател е предоставил на ответника като наемател недвижим имот, представляващ Апартамент № 22, срещу заплащане на договорената наемна цена. В този смисъл съдът счита, че е налице перфектно сключен договор за наем между страните, пораждащ произтичащи от него облигационни отношения. Съгласно разпоредбата на чл.