Решение № 19 от 13.01.2023, Окръжен съд - Добрич

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 19 гр. гр. Добрич, 13.01.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ДОБРИЧ в публично заседание на четиринадесети декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Галатея Ханджиева Милева

Членове:

Галина Д. Жечева

Жечка Н. Маргенова Томова при участието на секретаря Павлина Ж. Пенева като разгледа докладваното от Галатея Ханджиева Милева Въззивно гражданско дело № 20223200500564 по описа за 2022 година и, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на глава ХХ от ГПК и е образувано по въззивна жалба на М. Х. П. от гр.Добрич, чрез упълномощения адвокат, срещу решение

№260060/13.06.2022г. , поправено с решение

№260064/20.06.2022г., по гр.д.№3680/2018г. на Добричкия районен съд, с което са отхвърлени предявените от въззивника срещу Т. Х. П. и Я. А. П. искове договорът, сключен с нотариален акт №*** на нотариус с рег.№160 и район на действие ДРС, с който М.Д. П., чрез пълномощника си Т. Х. П. , продала на Т. Х. П. за цена общо в размер на 9 500 лева по 1/3 идеална част от три недвижими имота – поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта на с.Б., общ.Добричка, поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта на с.Б., общ.Добричка и поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта на гр.Добрич, да бъде обявен за нищожен на осн.чл.26 ал.1 пр.3 от ЗЗД поради противоречие с добрите нрави следствие неравностойност на насрещните престации ; евентуално – договорът да бъде обявен за нищожен на осн.чл.26 ал.2 пр.5 от З ЗД поради привидност и за разкриване на прикрития с него договор за 1 дарение; евентуално – упълномощителната сделка, извършена с пълномощно с нотариална заверка на подписа с рег.№714 /18.04.2018г. на нотариус с рег.

№175 с район на действие ДРС, да бъде унищожена на осн.чл.31 ал.2 от ЗЗД , като извършена от дееспособната упълномощителка, без да разбира свойството и значението на постъпките си и договорът за покупко-продажба да бъде обявен за недействителен на осн.чл.42 ал.2 от ЗЗД поради сключването му за продавачката от пълномощник без представителна власт; евентуално - договорът за покупко-продажба да бъде развален на осн.чл.87 ал.3 от ЗЗД поради неизпълнение задължението на купувача да плати договорената цена.

Решението се обжалва като недопустимо постановено по непредявен иск в частта, в която първоинстанционният съд се е произнесъл за установяване съществуването на договор за дарение, прикрит с привидно сключения договор за покупко-продажба. В останалите части решението се обжалва като неправилно, постановено в нарушение процесуалните правила и на материалния закон . Изразява се несъгласие с изводите на съда по всички предявени в условия на евентуалност искове като необосновани, непочиващи на всички факти и обстоятелства и несъобразени със събраните писмени и гласни доказателства. В жалбата се съдържат подробни съображения по същество на спора при теоретично излагане кои са елементите от фактическите състави на отделните основания за нищожност/недействителност на процесния договор за покупко-продажба и за унищожаемост на упълномощителната сделка, цитиране на съдебна практика на ВКС на РБ и съотнасяне на теоретичните постановки към конкретните факти по делото при цялостно обсъждане на събраните доказателства. Сочи се,че първоинстанционният съд неправилно обсъдил заключенията по допуснатите по делото експертизи и събраните гласни доказателства, като кредитирал показанията на свидетелите на ответната страна и ги тълкувал превратно,а показанията на ищцовите свидетели не били взети предвид въпреки реалните преки впечатления на свидетелите за състоянието на прехвърлителката. Настоява се за отмяна на първоинстанционното решение и за уважаване на исковете.

Жалбата е редовна, подадена е в срок и е допустима.

В писмен отговор и в съдебно заседание въззиваемият Т. Х. П., чрез 2 адвоката си, оспорва жалбата като неоснователна и моли решението на районния съд да бъде потвърдено.

Въззиваемата Я. А. П. не е изразила становище по жалбата.

Съдът обсъди съображенията на страните и въз основа на събраните по делото доказателства намира за установено следното:

Обжалваното първоинстанционно решение е постановено по предявени от М. Х. П. срещу Т. Х. П. и Я. А. П. искове по повод договор, сключен с нотариален акт №*** на нотариус с рег.№160 и район на действие ДРС, с който М.Д. П., чрез пълномощника си Т. Х. П. , продала на Т. Х. П. за цена общо в размер на 9 500 лева по 1/3 идеална част от три недвижими имота – поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта на с.Б., общ.Добричка, поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта на с.Б., общ.Добричка и поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта на гр.Добрич.

В първоначалната искова молба и допълнителните за отстраняване на нередовности е изложено, че ищецът и ответникът са законни наследници /деца/ на М.Д. П., починала на ***г. При сключване на атакувания договор за покупко – продажба наследодателката била представлявана от ответника въз основа на пълномощно с нотариална заверка на подписа с рег.

№714/18.04.2018г. и заверка на съдържанието с рег.№715 т.1 акт

№29/18.04.2018г., извършени от нотариус с рег.№175 и район на действие ДРС. При сключване на договора ответникът не действал в интерес упълномощителката и не осъществил предоставената му представителна власт с грижата на добър стопанин. Договорът бил сключен при цена, значително по-ниска от пазарната, което накърнявало добрите нрави.

Евентуално, договорът за покупко – продажба бил привидно сключен и прикривал договор за дарение. Наследодателката нямала волята да получи парична сума от разпореждането с имотите й, искала да надари ответника; тя и не била получила договорената цена. За тези обстоятелства съществувало обратно писмо, подписано от нея. Пълномощното било дадено в състояние, в което упълномощителката страдала от деменция и не можела да разбира и да ръководи действията си. По тази причина било образувано гр.д.№286/2018г. на ДОС за поставянето й под запрещение, в последствие прекратено поради настъпилата й смърт.

3

Въз основа на тези изложени обстоятелства ищецът М. Х. П. е предявил главен иск по чл.26 ал.1 пр.3 от ЗЗД договорът за покупко – продажба да бъде обявен за нищожен поради противоречие с добрите нрави, следствие неравностойността на договорените насрещни престации.

В условия на евентуалност е предявен иск по чл.26 ал.2 пр.5 от ЗЗД договорът за покупко – продажба да бъде обявен за нищожен поради това, че е привидно сключен, за прикриване на действително сключения договор за дарение.

В условия на евентуалност е предявен иск по чл.31 ал.1 от ЗЗД за унищожаване на упълномощителната сделка, извършена от дееспособен, който не е могъл да разбира или да ръководи действията си , като кумулативно с този иск е предявен и иск по чл.42 ал.2 от ЗЗД договорът за покупко – продажба да бъде обявен за нищожен поради сключването му от пълномощник без представителна власт.

В условия на евентуалност е предявен иск по чл.87 ал.3 от ЗЗД за разваляне на договора за покупко – продажба поради неизпълнение на задължението на купувача да плати цената.

Ответниците Т. Х. П. и Я. А. П. са оспорвали исковете с възражения, че насрещните престации по договора не са съществено нееквивалентни и свободата на договаряне допуска те да не са напълно равностойни, цената била платена, представеното от ищеца обратно писмо не било подписано от наследодателката и посоченото в него не било вярно, упълномощителката не страдала от каквото и да било заболяване, което да е увредило психиката й по начин, тя да не е могла да разбира какво подписва.

Въз основа на удостоверение №2707/02.08.2018г. на общ.Добрич ищецът М. Х. П. и ответникът Т. Х. П. се легитимират като законни наследници – синове на М.Д. П., б.ж. на гр.Добрич, починала на ***г.

С договор от 14.05.2018г., сключен с нотариален акт №*** на нотариус с рег.№160 и район на действие ДРС, М.Д. П. продала на Т. Х. П. по 1/3 идеална част от три недвижими имота - поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта на с.Б., общ.Добричка, съставляващ нива с площ 30 декара, - поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта на с.Б., общ.Добричка, съставляващ нива с площ 30 декара, - поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта 4 на гр.Добрич, съставляващ нива 17.260 декара. Договорената общо цена за покупко-продажбата е в размер на 9 500 лева. За продавачката договорът е сключен от пълномощник Т. Х. П., въз основа на пълномощно с нотариална заверка на подписа с рег.№714 /18.04.2018г. и заверка на съдържанието с рег.

№715 т.1 акт №29/18.04.2018г., извършени от нотариус с рег.№175 и район на действие ДРС.

Ответниците Т. Х. П. и Я. А. П. са съпрузи и договорът за покупкопродажба е сключен по време на брака им.

По главния иск по чл.26 ал.1 предл.3 от ЗЗД за нищожност на договора поради противоречие с добрите нрави, обосновано с неравностойност на насрещните престации:

От представените по делото удостоверения за данъчни оценки /л.12 – л.14/ е видно, че сборът на данъчните оценки на 1/3 идеална част от недвижимите имоти, предмет на покупко-продажбата, възлиза на 3 499.30 лева, а от заключението на оценителната експертиза се установява, че сборът от пазарните стойности на същите идеални части възлиза на 52 722 лева. Или, договорената цена за покупко-продажбата е три пъти по-висока от данъчната и пет и половина пъти по-ниска от пазарната оценка. Очевидно е, с оглед последното, че договорените насрещни престации са неравностойни и това е предпоставка за извършване на преценка за евентуално накърняване на добрите нрави, но не е единствено и достатъчно условие за формиране на такъв извод. Изводите в тази насока не може да се основават единствено на простото аритметично изчисляване на съотношението н а продажната към действителна пазарна цена на продаденото. Подобен подход означава, че във всички случаи договорената цена за покупко – продажба трябва да е приблизително равна на пазарната, което обаче изключва свободата на договаряне изобщо и е очевидно неприемливо. Ето защо, неравностойността на насрещните престации следва да се съобрази спрямо крайния резултат на договора и неговата съвместивост с общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност. Противна на морала е онази неравностойност на престациите, която е изключително съществена, до степен на практическа липса на престация. В настоящия случай разликата между продажната и пазарната цена не е толкова съществена и престацията на купувача не е практически липсваща. Продажбата е каузал ен договор, 5 неговата цел е свързана с удовлетворяване на допустим от закона интерес за страните и преценката за степента на нееквивалентност на престациите следва да се извършва именно при съобразяване на преследваната от страните цел з а удовлетворяване на значим допустим от закона интерес . В случая уговорената продажна цена не е равнозначна на липса на престация , а напротив – дори три пъти надхвърля данъчната оценка. Последната е призната от закона правнозначима стойност за оценяване н а един имот и е въведена като база за определяне на задълженията на собствениците на оцененото имущество към държавата и общините при заплащане на данъци и извършването на сделки. Покупко-продажбата на недвижим имот по цена , равна или близка до данъчната му оценка не е въведено като нарушение на закона и не нарушава установените в обществото правни принципи.

Законодателят допуска по волята на страните продажната цена да е и пониска от данъчната оценка на продавания имот, като в този случай таксите за прехвърлянето се определят въз основа на данъчната оценка. Като се съобрази изложеното, следва, че продажбата на недвижим имот на цена , равна или близка до данъчната му оценка, не означава непременно, че моралните и нравствени пронципи са нарушени, защото е налице насрещна престация на купувача и тя не е малозначителна. Още повече това е така в настоящия случай, в който престацията за цена на купувача е дори три пъти по-висока от данъчната оценка на продаденото. Тук следва да се отчетат и житейските фактори, имащи значение за уговарянето на цена, по-ниска от пазарната. Касае се за продажба от майка на син, дългогодишно съжителствали заедно, свързано с взаимопомощ и съвместно посрещане и справяване с различни житейски проблеми. Това се установява от показанията на свидетелите Х. Т.ова П., В.Г.Г. и А.Ц.А.. Първата е дъщеря на ответника, но изнесеното от нея напълно се подкрепя от показанията на другите двама, които са трети, безпристрастни за спора лица и същевременно, като съседи на починалата, знаят с кой от синовете си е живяла и какви са били отношенията им. Свидетелите на ищеца са неговите син и съпруга – С.М. П. и П. Х.а П.. И тези свидетели в показанията си сочат съжителството на възрастната жена и ответника, но омаловажават значението на това обстоятелство /ответникът стоял повече на село и си гледал бизнеса/, но то не може да се възприеме, защото не се подкрепя от показанията на горепосочените двама безпристрастни свидетели, а и защото съпругата и 6 синът на ищеца не са поддържали много близки отношения с възрастната жена /напр. синът на ищеца в последните девет месеца преди смъртта й посетил болната си баба веднъж през м.ноември или декември 2017г. и веднъж през м.февруари 2018г./. Така, от съвкупния анализ на гласните доказателства, се налага извод за съществувалите между прехвърлителката и ответника добри и близки взаимоотношения. Те обосновават това, майката да продаде на сина си за цена, която е по–ниска от пазарната, при което и при съобразяване, че разликата не е драстична и, че продажната цена не е ниска до степен на липсваща престация, следва, че в случая неравностойността на насрещните престации не накърнява добрите нрави и договорът не е нищожен на осн.чл.26 ал.1 пр.3 от ЗЗД. Обжалваното първоинстанционно решение за отхвърляне на този иск е правилно и следва да се потвърди.