Решение № 17153 от 03.09.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 17153 гр. София, 03.09.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 32 СЪСТАВ, в публично заседание на десети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ВЕСЕЛИНА ИВ. ДИМЧЕВА при участието на секретаря МАРГАРИТА Р. И.НОВА като разгледа докладваното от ВЕСЕЛИНА ИВ. ДИМЧЕВА Гражданско дело № 20241110159681 по описа за 2024 година

Съдът за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.

Образувано е въз основа на искова молба на М. А. М. срещу собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на ЕС, находяща се в гр. С., ул. „ *****“ № *.

Ищецът извежда съдебно предявеното субективно право при твърденията, че, въз основа на НА за покупко-продажба № **, том. ****, д. № *****/** г. на нотариус при СРС, се легитимира като собственик на апартамент, находящ се в гр.С., в сграда на ул.“**** март“ № *, в партерен етаж, с обща площ от 141,25 кв.м., състоящ се от: две стаи, хол, кухня и сервизни помещения на партер, със салон над тях на първи над партерен етаж, свързан с вътрешна стълба, заедно с прилежащи избено помещение с площ от 14 кв.м. и таванско помещение с площ от 14 кв.м., заедно с 249/402 ид.ч. от общите части на сградата и с 249/402 ид.ч. от дворното място, в което е построена сградата, съставляващо имот пл. № 22, кв. 433, по плана на гр. С., м. Ц., цялото с площ от 402 кв.м. Ищецът сочи, че в дворното място, освен жилищната сграда е изградена и стопанска постройка - с площ от 54 кв.м. на 1 ет., предназначение -складова база, която е закупил през 1991г. и ползва по предназначение. В исковата молба се твърди, че в дворното място, ищецът ползвал частта от него, застроена със стопанската постройка както и паркира МПС в незастроената част. Излагат се съображения, че на 10.09.2024 г. по искане на Т.И. Г., А. Г. Г., Д. А. Г. и М.А.Г.а се провела среща, на която му били заявени условия за ползването на дворното място и относно поддръжката на триетажната сграда. Посочените лица, заявили на ищеца, че ще вземат решения независимо от неговото мнение, тъй като според тях, заедно 1 притежавали 2/3 ид.ч. от общите части на жилищната сграда. По време на срещата ищецът, изразил мнение по всеки от поставените въпросите и поискал то да бъде отразено в протокол. На 11.09.2024 г. ищецът получил срещу подпис копие от документ наименуван „Протокол от ОС на ЕС, в сграда, находяща се в гр. София, район Средец, ул.“****“ №*, проведено на 10.09.2024г.“, в който участниците в срещата на 10.09.2024г., формулирали и отразили „решения“ по обсъжданите предходния ден въпроси.

Ищецът сочи, че не е съгласен с отразените в „Протокола от ОС на ЕС, проведено на 10.09.2024г.“ решения и моли, същите да бъдат отменени, като незаконосъобразни. Ищецът твърди следните нарушения:

-Не е налице редовно свикване на ОС на ЕС в сграда, находящ се в гр.София, в сграда на ул.“****“ №*, съобразно чл.12 от ЗУЕС Д.Г., М.Г., Т.Г., А.Г. подписали покана с дата 02.09.2024г. до всички собственици на обекти в сградата, че те свикват ОС на собствениците на 10.09.2024г. от 18,00 ч.

Ищецът сочи, че поканата не е била адресирана до управителния съвет /управителя/ и не е бил изчакан 10-дневния срок за свикване на ОС от последния, както и че посочените лица не притежават твърдените от тях 2/3 ид.ч. от общите части на сградата, тъй като той притежава 249/402 ид.ч. от общите части на сградата, а на партерния етаж има още един СОС, чиито ид.ч. от общите части на сградата, не са му известни.

-ОС не е свикано при спазване на реда по чл. 13 ЗУЕС. Не е спазено изискването поканата за ОС да бъде поставена на видно и общодостъпно място на входа на сградата, не по-късно от 7 дни преди датата на събранието.

-Не е спазено изискването за кворум, с което е нарушен чл. 15, ал. 2 ЗУЕС.

-На срещата на 10.09.2024г. не е избиран председател и протоколчик. А ищецът не бил давал съгласие посочените в протокола лица да бъдат председател и протоколчик.

-Не са спазени изсикванията за съдържание на протокола от ОС, тъй като в същия не били отразени подробно неговите възражения и не са формулирани взети решения.

-А.Г.Г. не бил представляван от редовно упълномощен пълномощник с правомощия за участие и вземане на решения в ОС на ЕС. Поради което моли съдът като констатира допуснатите процедурни нарушения, да отмени отразените в „Протокола от ОС на ЕС, проведено на 10.09.2024г.“ решения като незаконосъобразни. Сочи, нарушение на чл.17 ЗУЕС - в „Протокол от ОС на ЕС, проведено на 10.09.2024г.“ са посочени неправилно притежаваните, от присъствалите на лица, ид.ч. от общите части на жилищната сграда. Твърди, че не са посочени собствениците на апартамент на партерния етаж, съседен на неговия апартамент, както и не са посочени притежаваните от тях ид.ч. от общите части на сградата, а притежаваните от мен него самостоятелен обект и ид.ч. от общите части на сградата са посочени неправилно.

В резултат на това всички решения отразени в процесния протокол са взети въз основа на неправилно отразяване на притежаваните от присъствалите, ид.ч. от общите части. При тези твърдения моли, съдът да констатира допуснатите материално правни нарушения и да отмени отразените в протокола от ОС на ЕС, проведено на 10.09.2024г. решения като 2 незаконосъобразни.

В условията на евентуалност, ищецът сочи, че не е съгласен с отразените в „Протокола от ОС на ЕС, проведено на 10.09,2024 г.“ решения по т.1, т.2, т.4, т.6, т.9, т.10, т.11 и т.12 и моли да бъдат отменени, по следните съображения:

Относно решението по т. 1 сочи, че не му е известно преди 10.09.2024г. да е провеждано ОС на ЕС в сграда, находяща се в гр.София, район Средец, ул.“ *****“ № *; да е бил избран управител на ЕС в сградата и да е била налице регистрация в Единния централизиран регистър на етажната собственост, поради което не може да се вземе решение за преизбиране на управител, когато не е бил избиран такъв. Ищецът сочи, нарушение на чл.17 ЗУЕС относно реда за приемане на решения от ОС. Относно решението по т. 2 - на срещата на 10.09.2024г. за първи път му бил представен документ от 9 стр., озаглавен „Правилник за вътрешния ред“, като ищецът нямал възможност да се запознае с текста и не разбрал какво е съдържанието му. Ищецът сочи, нарушение на чл.17 ЗУЕС относно реда за приемане на решения от ОС.

Относно решението по т. 6 – неправилно било записано, че е взето единодушно решение, тъй като, при обсъждането ищецът изразил категорично несъгласие с предложението да се сключва договор с лицензиран оценител за изготвяне на таблица за площообразуване. Изрично посочил, че разполага с нот. Акт, в който са отразени притежаваните от него ид.ч. от общите части на сградата, а именно - 249/402 ид.ч. от общите части на сградата. Твърди, че не е налице хипотезата на чл.17, ал.4 ЗУЕС, налагаща изчисление на ид.ч. от общите части за всеки СОС в сградата. I В исковата молба се твърди, че на срещата на 10.09.2024г. не било взето конкретно решение по въпроса по т.6, поради което фигурира само текст, от който ставало ясно, че четирима от собствениците искат „преразпределяне на ид. части от общите части“. Сочи, нарушение на чл.17 ЗУЕС относно реда за приемане на решения от ОС.

Относно решенията по т.9, т.10, т.11 и т.12 са незаконосъобразни и моля да ги отмените, ищецът сочи, че въпросите поставени в тях не са от компетентността на ОС на собствениците на СОС в жилищната сграда и решенията, доколкото такИ. са формулирани, са и нищожни. В дневния ред като т. 9 било записано „Премахване на ламаринена барака, находяща се в лява половина на преден двор на къщата със статут „незаконна“. Определяне на бюджет и избор на изпълнител“, но в „Протокола“ по т.9, нямало вписано решение, а отразени изказвания, които ищецът намира за абсурдни. Твърди, че е собственик на стопанската постройка от 1991г., която е ползвал като наемател най-малко десет години преди покупката й. Сочи, че стопанската постройка не е незаконна, а четирите лица подписали „Протокола“, нямали правомощия да се произнасят по законността на строежите, нито да разпореждат премахване на строежи в РБ. В дневния ред като т.10 било записано „Премахване на две изоставени МПС, които не са в движение и са за предаване за вторични суровини“. В „Протокола“ по т.10 били отразени изказвания, както и че било взето единодушно решение: „М. смята, че двора 2/3 е негов и ще го ползва за изхвърляне на стари автомобили. Срок за изпълнение -2 месеца, считано от 01.10.2024г.“ Оспорва взимане на единодушно решение в този смисъл, като сочи, че се е позовал на НА, съгласно който притежава 249/402 ид.ч. от дворното място, съставляващо имот пл.№22, кв.433, по плана на гр. София, м. Центъра, цялото с площ от 402 кв.м. Твърди, че има право да ползва дворното място в неговата незастроена 3 част и го прави като е паркирал две МПС, които не пречели на достъпа до триетажната сграда и не ограничавали ползването на останалата незастроена част, а собствениците на СОС в триетажната жилищна сграда нямали правомощия да приемат решения относно МПС, собственост на собственика на 249/402 ид.ч. от дворното място. В дневния ред като т.11 било записано „Приемане на необходимите действия съгласно закона и наредбите на СО за премахване на дърво вид Ясен, находящо се в дясната част на двора и за окастряне на дърво вид Ясен, находящо се пред сградата, в лявата част на двора, както и определяне на бюджет и изпълнител.“ В „Протокола“ по т.11 били отразени изказвания и било записано отново, че е взето единодушно решение: „Необходимост от вземане на оферта от изпълнител. Второто дърво да се окастри. М. А. Ф. желае само окастряне на двете дървета.“ Оспорва взимане на единодушно решение по тази точка, доколкото ищецът, изрично се позовал на собствения си НА и заявил, че притежава 249/402 ид.ч. от дворното място и имал право да откаже да даде съгласие за отсичане на дървета в дворното място, а собствениците на СОС в триетажната жилищна сграда нямали правомощия да приемат решения и да отсичат дърветата. В дневния ред като т.12 било записано „Определяне на полагаемите се паркоместа за всеки от собствениците в двора към ул. „*******“ и разпределение на правото на ползване на паркоместата между собствениците.“ В „Протокола“ по т.12 били отразени изказвания, както и че било взето единодушно решение: „М.

Ф.- 1 кола, А.Г.-1 кола, Т.Г. -1кола, М.Г. -1кола.“ Оспорва взимане на единодушно решение по тази точка, доколкото ищецът отново се позовал на собствения си НА и заявил, че притежава 249/402 ид.ч. от дворното място, поради което негово право било да сключи или да откаже да сключи договор за разпределение на правото на ползване на незастроената част от дворното място, а собствениците на СОС в триетажната жилищна сграда нямали правомощия да приемат решения за разпределение ползването на дворното място, от което той притежавал 249/402 ид.ч. По изложените съображения моли съдът да постанови решение, с което да отмени всички отразени в „Протокола от ОС на ЕС, проведено на 10.09.2024г.“ като постановени в нарушение на производствените и материалноправните разпоредби на ЗУЕС.

В условията на евентуалност моли съдът да отмени отразените в „Протокола от ОС на ЕС, проведено на 10.09.2024г.“ решения по т.1, т.2, т.4 , т.6 като незаконосъобразни, както и да отмени отразените в „Протокола от ОС на ЕС, проведено на 10.09.2024г.“ решения по т.9, т.10, т.11 и т.12 като незаконосъобразни и нищожни.

В законоустановения срок по чл. 131 ГПК, ответната страна депозира отговор на искова молба, с който се оспорват всички наведени твърдения в ИМ, вкл. твърдението на ищеца, че притежавал 249/402 идеални части от общите части на сградата. Сочи се, че сградата е разположена в имот с площ от 402 кв. м., а вписаното в представените към ИМ нотариални актовете, че притежавал 249 идеални части от общите части на сградата, било неправилно.

Излагат се съображения, че сградата е със ЗП от около 180 M2, на три етажа, като общото РЗП надземно е около 560 кв.м., а не 402 кв. м., като до този момент не било извършвано замерване от лицензиран оценител на реалните квадратури и съответните идеални части, прилежащи към съответните обекти в сградата. Ищецът притежавал един апартамент в сградата, находящ се на 4 партерно ниво /и един салон на втори етаж/, който бил с обща площ от 141 кв.м., поради което не притежавал 249 кв.м. идеални части от общите части на сградата. Сградата нямала 249 кв.м. общи части, тъй като същата имала само едни вътрешни стълби от партерния етаж до таванския етаж, до които имотът на ищеца нямал достъп, тъй като имал отделен вход откъм двора. Ответниците сочат, че собствениците на имоти на първи и втори надпартерен етаж притежавали всеки по 1/3 идеални части от общите части на сградата, която наследодателите им са придобили заедно с имотите на основание нотариални актове от 1937г. В документите за собственост, засягащи имота на ищеца в периода от 1937г. до 1985 г. не били вписани идеални части от общите части на сградата, а за първи път в нотариалния акт от 1984 г., неправилно били записано „249/402 идеални части от общите части на сграда“/, вместо само 249 /402 от дворното място, поради което била налице явна фактическа грешка в акта от 1984г., която механично била преписвана в следващите нотариални актове от 1992 г. и 1997г. Твърди се още, че собственият на ищеца недвижим имот имал само един вход - откъм двора към ул. 13-ти март, вдясно от централния вход на сградата /западната страна на къщата/, като имотът никога не бил имал достъп до общите части на сградата - вътрешно стълбище, след 1958 г., когато партерният етаж е разделен на 2 отделни самостоятелни обекта.