Решение № 33 от 14.03.2025, Окръжен съд - Плевен

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 33 гр. Плевен, 14.03.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛЕВЕН в публично заседание на седемнадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: СВЕТЛА Й. Д.-КОВАЧЕВА при участието на секретаря НИКОЛАЙ В. ДИМИТРОВ като разгледа докладваното от СВЕТЛА Й. Д.-КОВАЧЕВА Търговско дело № 20244400900005 по описа за 2024 година

С искова молба от 12.10.2023 г. СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД е сезиран о т „ГРАДСКИ ПРОЕКТИ“ООД-гр. София, с ЕИК: *** с иск срещу „ПАЛФИНГЕР ПРОДУКЦИОНСТЕХНИК БЪЛГАРИЯ“ЕООД-гр. Червен бряг, с ЕИК: *** с петитум: ответникът да бъде осъден да заплати в полза на ищеца сумата от 28 800 лв., представляваща наем с вкл. ДДС, дължим за периода от м. октомври 2021 г. до м. януари 2022 г. (вкл.) по договор от 28.09.2018 г., трансформиран в безсрочен. Предявен е и иск за заплащане на сумата от 7 200 лв. като неустойка за забавено плащане на наема за м. октомври 2021 г., както е предвидено в чл.13 от договора от 28.09.2018 г.

За разглеждане на така предявените искове СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД /по-нататък само СГС/ е образувал т.д. №1890/2023 г. В изпълнение на негово разпореждане №7417 от 25.10.2023 г. препис от ИМ и приложенията към нея са връчени на ответника на 22.11.2023 г. за отговор съгласно чл.367 от ГПК. Такъв е изпратен чрез ССЕВ на 06.12.2023 г. /с вх. №115033/07.12.2023 г. на СГС/ и предвид съдържащото се в него възражение по чл.119, ал.4 във вр. с чл.108, ал.1 от ГПК, с определение №4313 от 08.12.2023 г. СГС е прекратил производството по т.д. №1890/2023 г. и е изпратил делото по подсъдност на ПЛЕВЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД. Определението е влязло в сила на 22.12.2023 г. и с писмо от 05.01.2024 г. делото е изпратено на ПЛЕВЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, където е постъпило на 08.01.2024 г. и е образувано като т.д. №5/2024 г.

В исковата молба се твърди, че на 01.09.2018 г. между ЕТ „***“, с ЕИК:

030273670 като наемодател и „ГРАДСКИ ПРОЕКТИ“ ООД като наемател бил сключен договор за наем относно ползването на ½ ид.ч. от поземлен имот с 1 идентификатор *** (сега с нов идентификатор ***), разположен в индустриалната зона на с. Тенево, общ. Тунджа, обл. Ямбол, с обща площ от 26 дка, ведно с намиращите се в него сгради.

Твърди се, че на 28.09.2018 г. „ГРАДСКИ ПРОЕКТИ“ ООД е осъществило правото си да преотдаде имота и е сключило като наемодател с „ПАЛФИНГЕР ПРОДУКЦИОНСТЕХНИК БЪЛГАРИЯ“ЕООД като наемател договор за наем относно ползването на 3 000 кв.м. от имота за срок от 3 години, считано от 01.10.2018 г., срещу заплащане на месечна наемна цена в размер на 6 000 лв. без ДДС или 7 200 лв. с ДДС.

Твърди се, че след изтичане на определения в договора наемен срок, с ч и т а н о от

01.10.2021 г. до

30.04.2023 г. „ПАЛФИНГЕР

ПРОДУКЦИОНСТЕХНИК БЪЛГАРИЯ“ЕООД е продължило да ползва имота със знанието и без противопоставянето на „ГРАДСКИ ПРОЕКТИ“ ООД.

Както до 01.10.2021 г., така и след това ползването се е изразявало в следните фактически действия: навлизане в имота с леки и товарни моторни превозни средства, маневриране в него, паркиране и престой на същите, присъствие на служители на ответника в рамките на работното им време и по повод трудовите им задължения, оставяне и съхраняване на вещи.

Сочи се, че ех lege - по силата на чл. 236, ал.1 от ЗЗД, договора за наем от 28.09.2018 г. се е трансформирал в безсрочен, тъй като „ПАЛФИНГЕР ПРОДУКЦИОНСТЕХНИК БЪЛГАРИЯ“ЕООД е продължило да ползва наетия имот, а „ГРАДСКИ ПРОЕКТИ“ ООД не се е противопоставило на това.

Твърди се, че до 01.10.2021 г. „ПАЛФИНГЕР ПРОДУКЦИОНСТЕХНИК БЪЛГАРИЯ“ ЕООД е получавало съответните фактури от наемодателя и е погасявало дължимата по договора месечна наемна цена. След 01.10.2021 г.

„ПАЛФИНГЕР ПРОДУКЦИОНСТЕХНИК БЪЛГАРИЯ" ЕООД спряло да плаща договорената месечна наемна цена, поради което му била изпратена покана за доброволно изпълнение. Такова не последвало и това мотивирало „ГРАДСКИ ПРОЕКТИ“ ООД да предяви съдебно претенциите си за наеми – за периода от октомври 2021 г. до януари 2021 г. вкл. и неустойка за забавено плащане на наема за октомври 2021 г.

Ответникът не оспорва сключването на договора за наем от 28.09.2018 г., но заявява, че от ИМ не става ясно кой е отдаденият под наем имот като точно определен терен. Сочи, че „ориентир“ в т.см. би бил приемо-предавателен протокол или скица, подписани от двете страни.

Ответникът не оспорва изрично изпълнението на задължението на наемодателя по чл.9, т.1 от договора и не прави фактически твърдения в т.вр., но намира, че за да има основание да иска наем, наемодателят първо трябва да докаже, че е предал имота на наемателя и че той го е ползвал през процесния период. Всъщност ответникът оспорва начина по който ищецът е изпълнил задължението си по договора за наем за предаване на имота за ползване, като твърди, че не е сторено „така, както би следвало това да се извърши“. По тази причина счита, че за него като наемател не е възникнало задължение за 2 освобождаване и връщане на имота на ответника с приемо-предавателен протокол.

Ответникът счита за неясно защо се претендира неустойката, макар и в ИМ да е посочено, че е съгласно чл.13 от договора – заради забавеното плащане на наема за октомври 2021 г.

Според ответника, ищецът не е легитимиран да претендира наеми и неустойка, тъй като няма правна връзка с имота нито по време на първоначалния срок на договора от 28.09.2018 г., нито след изтичането на този срок. Сочи, че наеми обичайно се дължат на собственик или на лице, което има някакво правоотношение, обосноваващо правото му да получава наеми.

Счита, че наемно правоотношение между собственика на имота и ищеца би следвало да има за целия период на наемния договор и след това за исковия период, за да се обоснове правото на ищеца да получава каквото и да било плащане от страна на ответника.

В отговора се твърди, че в завода на ответника в с. Тенево се е явил собственикът на имота, който е заявил претенции за плащане на суми за исковия период. Иска се привличането на ЕТ „***“-гр. София като трето лице-помагач.

Твърди се, че регистрираният като ЕТ „***“ - Д. Г. В. е направил геодезическо заснемане на имота, на което са присъствали служители на ответника, при което е установено, че върху част от имота с площ не повече от 633 кв.м. са налице негови стелажи. Твърди се, че ответникът е приел, че ще възмезди собственика на имота за ползването на тези 633 кв.м.

Ответникът твърди, че не е установено след 30.09.2021 г. да е ползвал повече от 633 кв.м. от имота, при което и претенция за наем за по-голяма площ се явява неоснователна.

Твърди, че е бил в преговори със собственика на имота за ползването на тези 633 кв.м., което изключва възможности за каквито и да било претенции от ищеца, който завежда настоящото дело едва две години след края на срока на договора от 28.09.2018 г.

Ответникът счита, че дори да не е ползван реално имота, наем се дължи.

Счита, че като е плащал наем в срока на договора на база издадените и изпратени от ищеца фактури, това не означава, че ищецът е предал имота, а той го е ползвал. Счита също, че при тази неопределеност на отдаденото под наем, не може да се установи какво е следвало да се предаде и дали е било върнато, респ. не може да се установи дължимост на наем.

Без да твърди, че е предал имота на ищеца или поне че е освободил имота от вещите си и така е преустановил ползването му, ответникът заявява, че договора за наем не може да се трансформира в безсрочен поради нехайството на наемодателя да отправи покана за освобождаване на отдадения под наем имот и да потърси връщането му чрез оформяне на съответен двустранен протокол. Според ответника, ищецът не е знаел изобщо ползва ли 3 се или не имота, поради което непротивопоставянето на ползването му е без значение.

Ответникът твърди, че процесният имот е напълно изоставен, не е ограден и стопанисван, като в него много пъти трети лица са паркирали камиони, изхвърляли отпадъци и т.н. Твърди - в противовес на твърденията на ищеца, че не разполага с тежка механизация във вид на товарни камиони, поради което не може да се счита, че е ползвал имота чрез преминаването или паркирането на такива камиони в имота.

Ответникът акцентира върху обстоятелството, че след изтичане на срока на договора за наем ищецът е спрял да издава фактури за наема, въпреки че плащането на месечната наемна цена става изискуемо след представяне на фактура от наемодателя. При това дезинтересирано отношение наемодателят няма как да счита, че договора се е трансформирал в безсрочен.

Ответникът счита, че наемите за процесния период не са изискуеми, тъй като за тях не са били издадени и предоставени от ищеца съответните фактури, както изисква чл.5 от договора. При това положение и претенцията за неустойка се явява неоснователна.

Ищецът не може да се съгласи, че ответникът е плащал в продължение на 3 години без да знае за ползването на кой точно терен. Твърди, че между страните 3 години не е имало спор досежно какво точно се ползва по договора.

Ищецът уточнява, че при забавено плащане на наемна цена за съответния месец, съгласно чл. 13 от Договора на наемодателя се дължи неустойка в размер на 1 % (един процент) на ден от дължимата сума за всеки ден забава от датата на забавата до датата на плащането на същата сума, но не повече от размера на едно месечно наемно плащане, т.е. - в случая - едно месечно наемно плащане.

Ищецът счита, че договор за наем може да бъде сключен от собственика на вещта или от титуляра на ограничено вещно право на ползване, както и от наемател или арендатор на вещта, като в последния случай договорът е за пренаемане. Счита, че договора за наем обвързва валидно сключилите го страни, дори когато наемодателят няма никакви права върху наеманата вещ по арг. от Решение №541 от 06.02.2012 г. по гр.д. № 810/2010 г. на ВКС.

Според ищеца, за предаването от наемодателя, респ. за връщането на наемодателя на наетия имот законът не изисква съставянето на някакви документи.

Ищецът твърди, че именно поради съгласието му ответникът да продължи да ползва имота, не е изпращал покани и не е настоявал за опразването на имота чрез приемо-предавателен протокол.

Ищецът сочи, че падежа на всяко задължение за наем е определен – до 7-мо число на съответния месец, като изискването за издаване на фактура е единствено за целите на счетоводната отчетност. Счита, че липсата на 4 издадена фактура не означава недължимост и че в краен случай – предявявайки иска, е направил процесните наеми изискуеми. Черпи арг. от Решение от 17.05.2019 г. по т. д. № 835/2018 година на СГС; Решение № 303/17.02.2016 г. по в.т.д. № 1535/2015 г. на САС.

Ищецът не приема признанието на ответника, че е ползвал едва 633 кв.м. от отдадения под наем имот, вместо всичките 3 000 кв.м. Счита, че дори и реално да не се е възползвал по най-пълен начин от предоставения му имот, ответникът дължи наем за целия нает имот, като договора не предвижда подобни намаления в случай, че реално се ползва по-малко от общата разполагаема площ.

Ответникът изказва съмнение изобщо да има договор за наем, сключен между ищеца и собственика на имота, което според него създава несигурност до каква степен ищецът и собственикът на имота са уредили отношенията си по повод ползването на имота, респ. дали собственикът на имота няма да заяви самостоятелни претенции срещу ответника за заплащане на някакви суми.

Ответникът поддържа становището си, че няма как предварително да не е определено какво ще се ползва като част от имота и след това да се претендира, че ползването е продължило спрямо същата тази част от имота.

Поддържа и становището, че плащането на наема не означава непременно, че имота е ползван от наемателя.

Ответникът сочи, че нито позитивното, нито негативното отношение към евентуално продължило ползване на имота се презумират – те следва да се докажат. Счита, че трансформацията, която иначе настъпва ex lege, доколкото създава договорно основание на отношенията между страните, борави с конклудентните им действия наместо с изричното им съгласие, но тези конклудентни действия не са също презумптивни, а трябва да бъдат обективирани и за страните да е несъмнено, че както едната страна ползва наетия имот, така другата няма против това да е така, като наслагването на двете конклудентни волеизявления, трябва да бъде обективно изявено и всяка от страните да е възприела конклудентното дейтвие. Намира, че единствено и само от поведението на наемодателя зависи дали ще говорим за трансформация на договора в безсрочен или за възникване на извъндоговорно задължение за плащане на обезщетение за ползване на имота без правно основание, защото той се е противопоставил. Иначе казано – наемодателят трябва да е изразил обективно намерение в едната или другата посока и то по начин, да може да се възприеме от другата страна, най-малкото за да може същата да защити интересите си.

Разпечатката съдържа 44 от 95 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/32990630-124b-47bd-968e-7587c75f769f