Решение № 72 от 17.04.2025, Апелативен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 72 гр. Варна, 17.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Юлия Р. Бажлекова

Членове:

Росица Сл. Станчева

Ирена Н. Петкова при участието на секретаря Юлия П. Калчева като разгледа докладваното от Ирена Н. Петкова Въззивно гражданско дело № 20243000500436 по описа за 2024 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е въззивно и е образувано по въззивна жалба, подадена от процесуалния представител на „Ренита-Лукс“ ЕООД, ЕИК: 103140460, със седалище и адрес на управление: гр. В., ж. к. „*“, бл. *, вх. *, ет. *, ап. * чрез адв. П. срещу решение № 662/14.06.2024 г. по гр. д.№ 119/2023 г. на Окръжен съд – Варна, с което са отхвърлени обективно кумулативно съединените положителни установителни искове на дружеството за приемане за установено в отношенията му със „Сити център“ ЕООД – в несъстоятелност, ЕИК: 103140439, със седалище и адрес на управление: гр. В., ж. к. „*“, бл. *, вх. *, ет. *, ап. *, че „Ренита-Лукс“ ЕООД е собственик на следните недвижими имоти: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор ***, с обща площ 77.40 кв.м., предназначен за – търговска дейност, брой нива на обекта - второ, в тяло "Б", находящ се в гр. Варна, община Варна, Варненска област ул. "* *" № 1-а, ет. -1, обект 1, ведно с прилежащите към него 6.76 кв.м. идеални части, съгласно Заповед за одобрение на КККР № РД-18-64/16.05.2008 г. на Изпълнителния директор, при граници: имот с идентификатор № ***, имот с идентификатор № ***; САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В

СГРАДА, с идентификатор *** с обща площ 60.79 кв.м., предназначен за - търговска дейност, обект Фризьорски салон, брой нива на обекта - второ, в тяло "Б", находящ се в гр. Варна, община Варна, Варненска област ул. "* *" № 1-а, ет. -1, обект Фризьорски салон, ведно с прилежащите към него 10,60 кв.м. идеални части, съгласно Заповед за одобрение на КККР № 1

РД-18-64/16.05.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, при граници:

ПИ с идентификатор № ***, имот с идентификатор №

***, имот с идентификатор № ***, имот с идентификатор № ***, имот с идентификатор №

***, ***; САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В

СГРАДА, с идентификатор *** с обща площ 56,35 кв.м., предназначен за – търговска дейност, обект Магазин 4, брой нива на обекта второ, в тяло "Б", находящ се в гр. Варна, община Варна, Варненска област ул.

"* *" № 1-а, ет. -1, обект 4, ведно с прилежащите към него 9,97 кв.м. идеални части, съгласно Заповед за одобрение на КККР № РД18- 64/16.05.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, при граници: имот с идентификатор № ***, имот с идентификатор № ***, имот с идентификатор № ***, имот с идентификатор №

***.; САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА, с идентификатор

*** с обща площ 178,29 кв.м., предназначен за – търговска дейност, обект Магазин 5 брой нива на обекта - второ, в тяло "Б", находящ се в гр. Варна, община Варна, Варненска област ул. "* *" № 1-а, ет. -1, обект 5 ведно с прилежащите към него 14,37 кв.м. идеални части, съгласно Заповед за одобрение на КККР № РД-18- 64/16.05.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, при граници: ПИ с идентификатор № ***, имот с идентификатор № ***, имот с идентификатор №

***, имот с идентификатор № ***, имот с идентификатор № ***; САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В

СГРАДА, с идентификатор *** с обща площ 56,09 кв.м., предназначен за - жилище апартамент, в тяло "Б", находящ се в гр. Варна, община Варна, Варненска област ул. "* *" № 1-а, ет. 2, ап. 11, ведно с прилежащите към него 12,91 кв.м.; изба 2.30 кв.м. , съгласно Заповед за одобрение на КККР № РД-18-64/16.05.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, при граници: имот с идентификатор № ***, имот с идентификатор № ***, имот с идентификатор №

***, имот с идентификатор № ***;

САМОСТОЯТЕЛЕН

ОБЕКТ

В

СГРАДА, с идентификатор

***, с обща площ 60,00 кв.м., предназначен за – жилище апартамент, в тяло "Б", находящ се в гр. Варна, община Варна, Варненска област ул. "* *" № 1-а, ет. 6, ап. 31, ведно с прилежащите към него 13,13 кв.м.; изба 2.43 кв.м., съгласно Заповед за одобрение на КККР № РД-1864/16.05.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, при граници: имот с идентификатор № ***, имот с идентификатор №

***, имот с идентификатор № ***, имот с идентификатор № ***, имот с идентификатор №

***;

САМОСТОЯТЕЛЕН

ОБЕКТ

В

СГРАДА, с идентификатор *** с обща площ 109,53 кв.м., предназначен за - жилище апартамент, в тяло "Б", находящ се в гр. Варна, община Варна, Варненска област ул. "* *" № 1-а, ет. 6, ап. 33, ведно с прилежащите към него 2

17,92 кв.м.; изба 2.43 кв.м. , съгласно Заповед за одобрение на КККР № РД-1864/16.05.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, при граници: имот с идентификатор № ***; имот с идентификатор №

0135.3511.594.2.28, имот с идентификатор № ***; имот с идентификатор № ***, имот с идентификатор №

***, на основание упражнявано давностно владение за периода от 07.08.2007г. до настоящия момент. Оплакванията са за неправилност, поради нарушение на материалния закон и необоснованост.

Въззивникът намира за необоснован извода на съда за неустановяване на фактическа власт над процесните имоти поради антидатиране на представения от страната предварителен договор от 07.08.2007 г. Сочи, че предварителният договор, подписан от управителя и на двете дружества – „Сити център“ ЕООД и „Ренита-Лукс“ ЕООД, удостоверява началната дата на установяване на фактическа власт. Релевира довод, че юридическо лице, чиито органен представител е съставил писмен частен документ, не е трето лице по отношение на документа и правилото по чл. 181 ГПК не следва да намира приложение.

Въззивникът изтъква, че при съпоставка на индивидуализираните в договора самостоятелни обекти, следва да бъде съобразен протокол № 40/06.11.2002 г. от заседание на Общински съвет – Варна, в който е обективирано решение за наименуване на улицата, на която се намират обектите – „А. Ф.“. Сочи, че към момента на сключване на предварителния договор, сградата, в която се намират обектите, не била отразена в кадастралната карта. Позовава се на архитектурен чертеж, съгласуван от община Варна на 29.12.2004 г., съобразно който е издадено разрешение за строеж от 30.12.2004 г., включващо изграждане на ап. 31 с площ от 60 кв. м. и на удостоверение за въвеждане в експлоатация на сграда.

Навежда оплакване за неправилно ценени свидетелски показания. Излага, че дори да бъде прието, че владение е установено през 2009 г., собствеността е придобита посредством давностно владение преди подаване на исковата молба. Сочи, че от 2012г. „Ренита-Лукс“ ЕООД не била възпрепятствана от синдик да събира наеми и да управлява спорните имоти. Навежда довод, че липсата на плащане на цената по предварителния договор, съответно липсата на счетоводно отразяване на такова, не съставляват реквизит на сделката.

В срока по чл. 263, насрещната страна – „Сити център“ ЕООД – в несъстоятелност, чрез процесуален представител адв. М. е подала отговор на въззивната жалба, в който е изразила становище за допустимост и за неоснователност на жалбата по подробно развити съображения. Счита, че исковата претенция е недоказана, тъй като представения от въззивника предварителен договор, с който се легитимира като владелец на спорните недвижими имоти, е антидатиран и не може да послужи за установяване на владение, а други доказателства за установено и проведено владение не са ангажирани. Позовавайки се на съдебна практика на ВКС, застъпва тезата, че при подписване на предварителен договор от управител на дружество лишава последното от възможността да се позовава на липсата на достоверна дата, а 3 напротив – дружеството може да оспори представения частен документ, включително и по отношение на датата на неговото съставяне, тъй като доказателствената сила на частния документ се разпростира само по отношение на авторството му, но не и на фактите, които са предмет на направеното изявление, датата или мястото на съставяне на документа. Счита, че антидатирането на договора е видно от: 1) посочения административен адрес на обектите описани в предварителния договор, тъй като към датата на сключване на договора такъв адрес не е съществувал; 2) несъответствието между обектите, предмет на договора, и предвидените такива в строителните книжа и в Удостоверение № 27/25.04.2008 г. за въвеждане в експлоатация на строежа, за което били поставени въпроси на вещото лице по назначената пред първата инстанция СТЕ; 3) индивидуализиране на обекти, които не съществуват, посредством посочване на граници; 4) липса на осчетоводяване на договора в счетоводните книги на страните по предварителния договор; 5) липса на категорични данни относно момента на сключване на предварителния договор. Сочи, че описания в договора апартамент № 33 не само не съответства на строителните книжа, но и не фигурира в Удостоверение № 27/25.04.2008 г. за въвеждане в експлоатация на строежа.

Навежда, че ако такъв обект съществува към настоящия момент, то той е бил обособен вследствие на преустройство на други самостоятелни обекти. В подкрепа на довода си за антидатиране на предварителния договор сочи, че не е възможно предварително да бъде посочен административен адрес на обектите, какъвто е бил предвиден едва след година на сключване на договора с оглед удостоверение с изх. № УТ-05- 2600 (3)/05.03.2008 г. Изтъква, че съдът правилно е установил, че отликите в индивидуализацията на самостоятелните обекти на ет. 6 от сграда Б с тези в строителните книжа свидетелстват за антидатиране на предварителния договор, тъй като одобрен екзекутив за промени на шестия етаж липсват. Счита, че правилно са възприети и ценени от съда депозираните писмени и гласни доказателства. Излага, че установяване на фактическа власт от страна на въззивника над имотите не е категорично доказана. Отправено е искане до настоящата инстанция въззивната жалба да бъде оставена без уважение, а решението на първоинстанционния съд да бъде потвърдено. Претендират се разноски.

По предмета на така предявените обективно съединени искове се излагат следните твърдения от страните:

Ищецът сочи, че през 2004г. на основание Разрешение за строеж № 173/30.12.2004г., издадено от Община Варна, район Мл., ответното дружество „Сити Център" ЕООД чрез управителя си А. Н. Б. започва изграждането на жилищна сграда - тяло „А" и „Б", магазини и подземен гараж, находящи се в гр. Варна, ул. И. П." и ул. „А. Ф.". Обектите от тяло „А" получават Акт обр. 14 на 07.02.2005г., а обектите от тяло „Б" - на 15.03.2007г. След изграждането на сградата на „груб строеж", строителят за част от обектите на 07.08.2007г.

4 сключва Предварителен договор за покупко-продажба на недвижимите имоти с „Ренита лукс" ЕООД, като продавача предава владението на купувача.

Съгласно чл. 8 от него „Ренита лукс" ЕООД поема ангажимент да завърши закупените обекти за своя сметка чрез подизпълнителите на продавача „Сити Център" ЕООД, като същият оказва съдействие и консултации в процеса по узаконяване на сградите и кореспонденцията със съответните институции Община Варна, АГКК и др. След приемане на владението ищецът е довършил и изградил имотите до издаване на Разрешение за експлоатация с Акт обр. 16.

От момента на подписване на договора до подаване на иска, „Ренита лукс" ЕООД владее необезпокоявано, непрекъснато и явно придобитите имоти като ги ползва, управлява и отдава под наем. Строителят и ответник по делото „Сити център" ЕООД никога не е имал претенции спрямо тях. Правният интерес от предявяване на иска ищецът извлича от следните факти: Към момента на подписване на предварителния договор през 2006г. А. Б. е управител и съдружник едновременно в „Сити Център" ЕООД и „Ренита лукс" ООД. След 05.08.2009г. А. Б. продава своите дружествени дялове в „Ренита лукс" ООД на другия съдружник М. Б., при което дружеството става еднолично. Ответникът „Сити Център" ЕООД е обявен в несъстоятелност през 2013г. с Решение, № 1209 от 21.12.2013 г. по т.д. № 1301/2013 по описа на Окръжен съд - Варна поради неплатежоспособност за продължителен период от време, а правомощията на Б. са прекратени. Към момента на откриване на производството по несъстоятелност процесните имоти не са били описани от синдика и не са били част от масата на несъстоятелността. На 11.08.2022г. тогавашния синдик Г. С. изготвя доклад, в който твърди, че е установила, че процесиите имоти се водят собственост на „Сити Център" ЕООД и прави опити за включването им в масата на несъстоятелността. През есента на 2022г. новия синдик Ив. М. изготвя доклад и отчет, входиран в по т.д. №1301/2013г. по описа на Окръжен съд - Варна, в който установява, че обектите, описани по-горе се отдават под наем от ищеца „Ренита лукс" ЕООД, като за целта наемателите са представили договорите си за наем. Въпреки това, синдикът Ив. М. принуждава двама от наемателите да подпишат нов договор за наем с него. Поради това и ищцовото дружество счита, че е налице правен интерес да предяви срещу „Сити Център“ ЕООД в несъстоятелност иск, за да установи правото си на собственост върху процесните имоти на основание текла в негова полза придобивна давност, считано от сключване на предварителния договор до настоящия момент.