Решение № 28 от 22.01.2024, Районен съд - Разлог

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 28 гр. Разлог, 22.01.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РАЗЛОГ в публично заседание на двадесети декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: КРИСТИЯН В. СТОИЛОВ при участието на секретаря Е. Г. Ч., разгледа докладваното от КРИСТИЯН СТОИЛОВ, Гр. дело №

20211240101011 по описа за 2021 г.

Производството е образувано по ИМ, подадена от „Е.Р.”ЕООД, ЕИК*, с адрес в г.П., р.„Ц.“, у.„С.В.“№3, е.4, а.7, с управител Л.Ф.Е.Д.Л.Б., роден на *, в Н., чрез адв. В.М. от ХАК, съд. адрес в г.П., у.„С.В.“№10, е.1, срещу „П.Г.А.”ЕАД, ЕИК* , с адрес в г.Р., у.„Х.Б.“№79, с ИД Й.И.К.

В ИМ се твърди, че „Е.Р.”ЕООД, ЕИК*, чрез управителния си орган, имало за цел да закупи 2 апартамента в к.„П.Г.“, поради което на 11.02.2020 г. от името на „Е.Р.”ЕООД е направен банков превод от 9`800.00 € към банкова сметка на дружеството „П.Г.А.“ЕАД, ЕИК*, с адрес в г.Р., у.„Х.Б.“№79, с основание закупуването на 2 апартамента в г.Р., о.Б., м.„Б.-Ц.“, к.

„П.г.к.к.“, а именно ап. №05, находящ се на -1 етаж, б.2, к.П.Г.А. - представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с площ по документи 35.40 кв.м, заедно със съответните ид. ч. от общите части на сградата, равняващи се на 14.08 кв. м. или с обща разгъната застроена площ от 49,48 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - ***, под обекта - няма, над обекта:

***, *** и ап. №10, находящ се на -1 етаж, б.3, П.Г.А. представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с площ по документи 43,70 кв.м, заедно със съответните ид. ч. от общите части на сградата, равняващи се на 17,39 кв. м. или с обща разгъната застроена площ от 61,90 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж ***, под обекта - няма, над обекта: ***, ***.

Преведената сума представлявала 10% от крайната цена за обектите от 98`000.00 евро.

Лицето, представител на „П.Г.А.“ЕАД, с което Л.Ф.Е.Д.Л.Б., в качеството си на управител на „Е.Р.”ЕООД водил кореспонденция, била Д.А.

При направена от ищеца проверка в имотен регистър по отношение на описаните по-горе обекти се установило, че същите не са собственост на дружеството, в полза на което било направено поисканото плащане. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** всъщност бил собственост на „С”ЕАД, ЕИК* от 28.06.2016 г., а самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** бил собственост на „П.Г.х.с.“ЕАД, ЕИК*, от дата 18.11.2014 г., като към момента на паричния превод от страна на „Е.Р.”ЕООД, същия този обект бил ипотекиран чрез договорна ипотека от дата 02.03.2017 г. в полза на „Е.Т.А.Б.“ЕООД, ЕИК.

На основание покупко-продажба от 18.05.2021 г. самостоятелен обект в сграда с 1 идентификатор *** станал собственост на „Е.Д.К.“ЕООД, ЕИК*.

Л.Ф.Е.Д.Л.Б., в качеството си на управител на „Е.Р.”ЕООД, не бил запознат с тези обстоятелства по отношение на собствеността и вещните тежести върху обектите, които били предложени за закупуване, като се твърди, че ако е бил запознат с тези обстоятелства преди да направи плащането, имащо за цел придобиването на горепосочените апартаменти, е нямало да предприеме тези действия.

Твърди се, че в случая „П.Г.А.“ЕАД прикрило важна информация и по този начин ищецът бил въведен в заблуждение, като са поискали незабавно плащане, за да се резервират имотите и са поискали това плащане да е към „П.Г.А.“ЕАД, което дружество не било собственик на нито един от посочените по-горе самостоятелни обекти.

В първоначалния проект на предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти със страни за продавач - „П.Г.А.“ЕАД, и за купувач – „Е.Р.”ЕООД, в чл.1.1 било записано, че продавачът се задължава да продаде или да уговори собственика на имотите да ги продаде на ищеца.

Във вр. с изясняване на ситуацията и евентуално решение на създалата се ситуация били водени разговори с Д.А., но до решение, което да удовлетвори и двете страни, не се стигнало. Твърди се, че ищецът не е подписвал с дружеството „П.Г.А.“ЕАД нито предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, нито договор за посредничество, нито какъвто и да е друг договор, чрез който ищецът да се е съгласил или от който да произтича за него задължението, а за „П.Г.А.“ЕАД правото да задържи изцяло или от части заплатената сума от 9`800.00 €. Д.А. като представител на „П.Г.А.“ЕАД уведомила ищеца, че дружеството няма да възстанови посочената сума.

Ето защо се иска от съда да постановите решение, с което да осъди ответника по делото „П.Г.А.“ЕАД, ЕИК*, с адрес г.Р., у.„Х.Б.“№79, да върне на „Е.Р.”ЕООД, ЕИК*, платената сума от 9`800.00 €, ведно със законната лихва от датата на подаване на ИМ до окончателното заплащане на сумата, както и съдебните разноски.

В срока по чл.131, ал.1 от ГПК, ответникът е упражнил правото си на отговор.

С отговора се навежда довод, че ответникът бил получил не част от цената на недвижимите имоти, а такса за резервация, което изрично било посочено в преводното нареждане, представено от ищеца. Основание за получаване на таксата за резервация бил сключеният договор за резервация за покупка на гореописаните недвижими имоти.

На 11.02.2011 г. представителят на ответника Д.А. изпратила на имейла на ищеца попълнен формуляр за резервация за покупка на имот в комплекс „П.г.к.к.”. В този формуляр било изрично посочено, че сумата от 9`800,00 € представлявала резервационна такса за закупуване на посочените по-горе апартаменти на обща цена от 98`000.00 € (с ДДС), намиращи се в „П.Г.К.к.“.

Дори ищецът сам посочил при превода, че сумата от 9`800.00 € представлявала резервационна такса. С това договорът за резервация на имот за покупка бил сключен.

Договорът се характеризирал със своята неформалност и можело да бъде сключен и с конклудентно действие, каквото представлявало плащането на таксата за резервация.

В този договор ищецът декларирал, че разбира че 9`800.00 € била цената за правото на резервация. Тази такса не се възстановявала, но се приспадала от финалното плащане на имота в случай на покупка на резервираните имоти от страна на лицето, направило резервацията.

Ответникът „П.г.а.“АД бил търговски посредник по смисъла на чл.49 от ТЗ, като посредничил при продажба на недвижимите имоти на територията на комплекс „П.г.к.к.”. За целта имал сключен договор за посредничество при продажба на недвижими имоти от 2016 г. със „С.“ЕАД, с който банката му възлага изключително посредничество за продажба на недвижимите имоти, собственост на банката, находящи се на територията на комплекс „П.г.к.к.”, описани в Приложение №1, включващо и имот, представляващ ап. №05, находящ се на -1 етаж, б.2, кв.П.Г.А. - представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 2

***.

Ответникът имал сключен и договор за посредничество с „П.г.х.с.”ЕАД за изключително право да посредничи при продажба на имот, представляващ ап. №10, находящ се на -1 етаж, б.3, кв.П.Г.А. - представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.

На основание тези договори ответникът имал право да подписва договори за резервация за покупка и предварителни договори, като обещавал задълженията и действията на третите лица - собственици на имотите.

Твърди се, че изпълнявайки задълженията си на посредник, след получаване на резервационната такса ответникът предприел необходимите действия за освобождаване на имотите от тежести и подготовка за прехвърляне на собствеността на имотите, свободни от тежести.

С писмо-ангажимент от 27.02.2020 г., „О..“АД, в качеството си на универсален правоприемник на „С..“АД, собственик на ап. №05, находящ се на -1 етаж, б.2, кв.П.Г.А. представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, потвърдил на ищеца „Е.Р.”ЕООД, че ще извърши заличаване на вписаната договорна ипотека и ще му прехвърли правото на собственост върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** след получаване на сума от 32`656,80 €, което било и цената на този имот по предварителния договор. Писмото-ангажимент било изпратено на ищеца с електронно съобщение от 24.03.2020 г.

На 06.03.2020 г. ипотекарният кредитор „Е.Т.А.Б.”ЕООД заверил нотариално молбасъгласие до СлВп-Р. за пълно заличаване на договорната ипотека върху ап. №10, находящ се на -1 етаж, б.3, кв.П.Г.А. - представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.

С електронно писмо от 24.03.2020 г. на ищеца били изпратени предварителни договори, отделно за всеки имот и отделно за довършителните работи в двата имота със съответни анекси за обзавеждане, както и договор за отдаване под наем с гарантирана рента и договор за управление и поддръжка.

Твърди се, че отказвайки се да подпише предварителните и окончателни договори и да придобие собствеността върху имотите, ищецът загубил право да му бъде възстановена платената гаранционна такса. Претендираната сума била невъзвращаема предвид обстоятелството, че същата била посочена в предварителния договор като задатък, който бил невъзвращаем при отказ на купувача да сключи окончателен договор, какъвто е налице в конкретния случай.

Предвид гореизложеното се твърди, че искът е напълно неоснователен.

Претендират се направените разноски.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства, ведно с доводите и твърденията на страните, приема за установено следното от фактическа и правна страна:

По делото не се спори, като е видно и от представен препис от квитанция (л.11-13 от делото), че ищцовото дружество е заплатило на ответното сумата от 9`800.00 € на дата 12.02.2020 г. с посочено основание – такса за резервация.

По делото е представена и приета кореспонденция между Д.А. - представител на „П.Г.А.“ и управителя и едноличен собственик на капитала на ищцовото дружество. От нея се установява процеса на водене на преговори за закупуване на имотите, като е видно, че страните са потвърдили заплащането, съответно получаването на процесната сума от ответното дружество по съответно посочена банкова сметка, индивидуализирана с IBAN. За извършеното плащане е издадена фактура №* от 12.02.2020 г., като основание е посочено в нея – резервационен депозит за 2 апартамента (л.195 от делото).

Видно от представена декларация на л.99 от делото, ищцовото дружество чрез своя представител, е било уведомено, че сумата от 9`800.00 € представлява „такса капаро“ за закупуване на апартаменти PGH-2A-05 и PGH-3-A10, находящи се в П.Г.К.К., като 3 предварителният договор ще бъде предоставен на потенциалния купувач след заплащане на посочената сума. Таксата за капариране не подлежала на връщане, както е посочено в декларацията.

Посочената декларация не е подписана от представителя на ищеца, но предвид осъществения превод на паричната сума и тъй като същата се представя като писмено доказателство от ищцовата страна в процеса, може да се направи обоснован извод, че ищецът, чрез своя представител, е бил запознат с посочените условия и се е съгласил с тях, предвид направеното плащане. Тъй като по делото е представен от ищеца и предварителен договор за покупка на 2 броя имоти (каквото съглашение не е сключвано от страните и за който факт не се спори), а предпоставка за това е подписването на съгласието за капариране на покупката, става ясно, че платената сума е именно предназначена за капариране на съответните имоти в комплекса и не представлява зададък по смисъла на чл.2.2 от предварителния договор.

В тази насока са и свидетелските показания на разпитания свидетел Ц.Г. Според нея, получаването на задатъка (резервационна такса, както се изразява свидетеля), е довело до сваляне на имотите, предмет на евентуалната сделка, от имоти за продажба. Свидетелят споделя, че ищцовата страна е била наясно от самото начало, че заплатените пари са задатък, като след заплащането потенциалните купувачи са имали срок от 1 месец, за да финализират сделката, но в действителност ответното дружество е запазило имотите в доста по-дълъг период, преди да ги продаде, след като ищецът се отказал.

Съдът кредитира показанията на свидетеля, които допринасят за изясняване на фактите по делото, и по-конкретно наличието на съглашение между двете дружества още преди сключването на предварителен договор. Свидетелските показания за установяване факта на сключена сделка са допустими, предвид това, че тази сделка е неформална.