Решение № 1038 от 06.10.2023, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1038 гр. Бургас, 06.10.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети септември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Росен Д. Парашкевов

Членове:

Калина Ст. Пенева

Кремена Ил. Лазарова при участието на секретаря Жанета Д. Граматикова като разгледа докладваното от Кремена Ил. Лазарова Въззивно гражданско дело № 20232100500972 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по въззивна жалба вх.№ 10995/09.12.22г. на НРС от М. Н. Ц., ЕГН: **********, с адрес: гр. С., ж.к.

„М. *“ бл. **, вх. *, ет. **, ап. **, чрез адв. Георги Коев., служебен адрес: гр.София, ***А, ет.4, офис № 416, против решение №

318/10.10.2022г. по гр.д.№ 755/2021г. на НРС , в частта, с която е уважен предявеният от С. З. З., ЕГН: **********, с адрес: гр. С., ж.к. „Л.“, бл. ***, вх. *, ет. *, ап. **, съдебен адрес: гр.Бургас, ул.“Г.С.Раковски“ № 7, офис 2, адв. Пл. Гьорчева, иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, като е обявен за окончателен сключеният предварителен договор между В. Ц.ов Ц., поч. на 25.12.2020г. и М. Н. Ц., от една страна като продавачи и от друга - С. З. З., като купувач, за покупко-продажба на притежаваните от М. Н. Ц. 4/6 идеални части о т ПИ с идентификатор *** по КККР с. Баня, община Несебър, адрес на поземления имот „местност Ю.“, площ: 4164 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: незастроен имот за жилищни нужди, номер по предходен план:

023040, съседи: ***, *** и *** и в нейна тежест са

1 поставени съответните разноски по делото. Заявява, че решението не е правилно. Излага аргументи, оспорва приетите от районния съд крайни изводи. Твърди, че е налице договаряне от страна на пълномощника им с купувача в тяхна вреда. Твърди договаряне на продажна цена, многократно занижена в сравнение с пазарната. На изложеното основание моли за отмяна на посоченото решение на НРС и отхвърляне на предявения иск. Претендира разноски.

Въззиваемата страна оспорва въззивната жалба, чрез процесуалния си представител адв. Пл. Гьорчева. Поддържа правилност на постановеното решение. Моли за неговото потвърждаване и излага подробни аргументи в тази връзка. Претендира разноски.

По делото е депозирана и насрещна въззивна жалба вх.№ 2566/15.03.2023г. на НРС по гр.д.№ 755/2021г. по описа на Районен съд – Несебър от С. З. З., чрез адв. Пл. Гьорчева, против горното решение в частта, с която предявеният иск е отхвърлен по отношение на наследените от Д. В.

Ц., понастоящем пълнолетен и В. В. Ц., непълнолетна, действаща лично и със съгласието на майка си – М. Н. Ц., идеални части от процесния имот – по 1/6 ид.ч. за всеки от тях, наследена след смъртта на баща им – В. Ц.. Твърди, че в тази част съдебният акт не е правилен. Излага подробни мотиви в подкрепа на твърдението си. Моли за отмяната му и постановяване на ново решение в тази част, с която исковете бъдат уважени. Не сочи нови доказателства.

Претендира разноски.

Жалбата не е оспорена от насрещната страна.

Д „СП“ – „Младост І“, гр.София не изразява становище по въззивните жалби и по заведените искове.

Жалбите са подадени в срока по чл.259 ГПК и чл.263, ал.3 ГПК, допустими са, изхождат от легитимирани лица и са подадени пред компетентната по правилата на функционалната подсъдност инстанция.

Предявените пред районния съд искове са с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, прие за установено от фактическа и правна страна следното:

2

Производството пред НРС е образувано по искова молба от С. З. З., чрез адв. Пл. Гьорчева против М. Н. Ц., Д. В. Ц. – понастоящем пълнолетен и В. В.

Ц., действаща лично и със съгласието на своята майка и законна представителка М. Ц.. Ищецът твърди, че на 21.12.2020г. сключил с В. Ц. и М. Ц. предварителен договор за покупко-продажба на недвижимия имот, подробно описан по исковата молба. Уговорен бил срок за сключване на окончателен договор – до два месеца от сключване на предварителния договор. Заявява, че договорили цена на продаваемия имот в размер на 5 000лв. общо, като половината от нея била заплатена при сключване на предварителния договор и било договорено предаване на владението върху имота, след подписване на предварителния договор. Остатъкът от продажната цена следвало да бъде доплатен при сключване на окончателния договор. Към Коледа 2020г. бъдещият продавач В. Ц. внезапно починал и въпреки поканата до наследниците му за финализиране на договора, до сключването на окончателен такъв не се е стигнало. Твърди, че ответницата М. Ц. категорично отказва, ето защо е завел настоящия иск. Моли сключеният предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот да бъде обявен за окончателен. Сочи доказателства. Претендира разноски.

Въззиваемите М. Н. Ц., Д. В. Ц. – понастоящем пълнолетен и В. В. Ц., действаща лично и със съгласието на своята майка и законна представителка М. Ц., оспорват иска чрез своя процесуален представител в приложения по реда и в срока по чл.131 ГПК отговор. Позовават се на установяване на елементите на фактическия състав по хипотезата на чл.40 ЗЗД и твърдят, че договорът е недействителен в отношенията на страните по него. Ето защо считат, че не е налице действителен договор, който може да бъде обявен за окончателен от съда. Излагат подробни мотиви за отхвърлянето на иска.

Също сочат доказателства. Молят за присъждане на разноски.

Видно от ангажираните писмени доказателства, М. Н. Ц., Д. В. Ц. и В.

В. Ц. са наследници на В. Ц.ов Ц., поч. на 25.12.2020г. – у-е за наследници изх.№ УН № 57 от 04.01.2021г. на Столична Община - София.

Наследодателят В. Ц. се е легитимирал като титуляр по договора за покупкопродажба на недвижим имот, извършен с н.а.№ ***, т. **, рег. №****, д.№ 1667/**.**.****г. на нотариус Ст.Ангелов, гр.Несебър. Безспорно е, че имотът е придобит под режима на СИО с М. Ц., в която връзка е декларираното от 3 нея по приложената на стр.17 по гр.д.№ 755/2021г. НРС нотариално заверена декларация, изходяща от Ц.. След смъртта на наследодателя, квотите на наследниците му, като се зачете приложеното писмо за вписан в нарочните книги при СРС отказ от наследство на децата на Ц. от предходния му брак – стр.127 по гр.д.№ 755/2021г. НРС, са по 1/6ч. от притежаваната от него ½ ид.ч. в режим на СИО. Така М. Ц. се легитимира като собственик на 4/6ид.ч. от процесния имот, а двете им деца – Д. и В. – на по 1/6 ид.ч. от него.

Видно от приложения по делото предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот – стр.8, на 21.12.2020г. В. и М. Ц.и от една страна и от друга С. З. са сключили предварителния договор за покупкопродажба на спорния имот. Договорена била обща цена на имота в размер на 5 000лв., платима, както следва: 2 500лв. – към датата на сключване на договора и остатъка – към датата на прехвърляне в нотариална форма на собствеността.

Видно е, че предварителният договор е сключен с участието на пълномощник на бъдещите продавачи – Б. Ж. Н. – разпитан в качеството на свидетел по делото.

Участието на пълномощник е дало основание на М. Ц., В. Ц., действаща лично и със съгласието на своята майка – М.Ц. и Д. Ц. да се позоват на приложение на ТР № 5/2014г. от 12.12.2016г. по т.д.№ 5/2014г. ОСГТК на ВКС и да твърдят сключване на предварителния договор чрез пълномощник на продавачите, споразумял се с купувача в тяхна вреда – чл.40 ЗЗД. Твърдят договаряне на продажна цена от страна на представителя – в пъти по-ниска от реалните пазарни цени за аналогични имоти. Позовават се на приложена на стр.91 по гр.д.№ 755/2021г. НРС разписка от праводателя на В. Ц. – Д. М., за получена в деня на сключване на договора между тях сума в размер на 93 775лв. Съответно – твърдят, че предварителният договор не ги обвързва валидно и е относително недействителен спрямо тях, като няма спор, че окончателен договор не е сключен.

Ето защо и след като се съобрази с Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. на ВКС по т. д. № 5/2014 г., ОСГТК, Решение № 178 от 12.03.2020 г. на ВКС по т. д. № 1991/2018 г., II т. о., ТК, Решение № 65 от 21.03.2017 г. на ВКС по гр. д. № 639/2016 г., IV г. о., ГК, както и при спазване на задължителните указания по Решение № 156 от 10.02.2021 г. на ВКС по гр.

4 д. № 2451/2019 г., III г. о., ГК, Окръжен съд – Бургас приема, че следва да се установи наличието или липса на фактическия състав по хипотезата на разпоредбата на чл.40 ЗЗД, а именно: на обективен елемент – договор, сключен във вреда на представлявания и на субективен елемент "споразумяване" между представителя и контрагента по договора (третото лице) за увреждане на представляваните.

За да прецени основателността на въведените с отговора против исковата молба оплаквания на М.Ц., Д.Ц. и В.Ц., съдът взе предвид събраните писмени и гласни доказателства в тяхната съвкупност и съобрази следното:

Основното оплакване на ответниците по заведения иск се свежда до договорената продажна цена на спорния недвижим имот. Твърди се, че тя е многократно занижена в сравнение с действителната пазарна цена на аналогични имоти, находящи се в близост. По този повод е назначена основна и допълнителна СТЕ. От експертното заключение е видно, че справедливата пазарна цена възлиза на 76 830лв. без ДДС. Съдът кредитира заключението на в.лице, но взема предвид и приложените писмени доказателства за сключени договори за покупко-продажба на имоти в землището на с.Баня, общ. Несебър. Видно е, че относно част от имотите за продажна цена, която безспорно не се равнява на данъчната оценка, са посочени суми в диапазон от 2 000лв. до 176 024.70лв. Съдът взе предвид и това, че една от тях – по постановление за възлагане от проведено публично наддаване, възлиза на 8 811лв. за имот с данъчна оценка от 916.93лв., и площ на имота от 10 396кв.м. Вписването на постановлението за възлагане е от 19.08.2021г., когато се очаква цената на недвижимите имоти да бъде повишена или поне равна на цените за 2020г.

Ето защо посочената в предварителния договор продажна цена не може да послужи като единствено основание да се приеме извод за недействителност на сключения предварителен договор, като сключен във вреда на представляваните. Приложената на стр.91 разписка от Д.М. също не може да установи цената, на която е закупен процесният имот през 2006г., защото от проведеното на 22.03.2022г. по гр.д.№ 755/2021г. НРС о.с.з. се установява, че на датата, на която В.Ц. е закупил от М. процесния имот, той е закупил от същия продавач и още един имот, в същото землище, макар и н.акт да не е приобщен към доказателствата по делото. Съдът приема, че 5 получената от Д.М. сума е свързана с продажбата на имотите, поради съвпадението на датата на получаване и изповядването на сделката и липсата на информация за други правоотношения между В.Ц. и М.. Въпреки това не може да се установи по безспорен начин, че разписката касае само процесния имот, нито става ясно каква част от сумата с покупката на кой имот е свързана.

Затова съдът оцени и останалите събрани доказателства, а именно – гласните такива. От разпита на св.Б. Н. – пълномощник на продавачите по предварителния договор, се установява, че след проведени разговори между него и наследодателя Ц. е станало ясно намерението за продажба на спорния имот. Още преди да бъде упълномощен от Ц.и, Н. предлагал имота на свои познати, но не е имало желаещи, понеже мястото било разположено в близост до терен, предназначен за сметище за с.Баня. Пълномощникът Н. предлагал имота на свои близки и познати, но така и не се е намерил кандидат за покупката. Според показанията на свидетеля, В. Ц. лично се е срещнал в своя офис със С. З. – също познат на св.Б. Н.. Той единствен проявил интерес към имота и според свидетеля, двамата се разбрали за цена от 5 000лв.

По причина, че св.Н. често пътувал към Черноморието и за да си спестят личното пътуване до гр.Несебър, наследодателят и съпругата му изготвили пълномощно, за да ги представлява пред нотариус в гр.Несебър за сключване на окончателния договор.

Подписите, както на В. Ц., така и на М. Ц. са удостоверени официално, не само върху пълномощното, но и върху съставените декларации по чл.264, ал.1 ДОПК и по чл.25, ал.8 ЗННД, т.е. липсва спор относно датата, авторството и изявленията, материализирани в документите.