Решение № 260124 от 26.07.2023, Районен съд - Пловдив

Р

Е Ш Е

Н И Е

№ 260124 26.07.2023 година град Пловдив

В ИМЕТО НА НАРОДА

ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД,

Гражданско отделение, XXI граждански състав, в публично съдебно заседание на дванадесети април две хиляди двадесет и трета година, в състав:

РАЙОНЕН СЪДИЯ: МИХАЕЛА БОЕВА при участието на секретаря

Малина Петрова, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 4413 по описа на съда за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Съдът е сезиран с искова молба от Л.Х.Ц., ЕГН ********** против Г.Ф.К., ЕГН **********, с която са предявени обективно съединени осъдителни искове с правно основание по чл. 55, ал.1, пр.3, вр. с чл. 87, вр. с чл. 280 и сл. ЗЗД – главен; по чл.

55, ал.1, пр. 2 – евентуален и по чл. 86 ЗЗД.

Ищецът твърди да е предал сумата от 2000 лева на ответника като посредник на 20.07.2019 г. в изпълнение на уговорка същата да послужи като стоп капаро срещу поет ангажимент за сключване на договор за продажба на имот и преустановяване предлагането му на пазара - втори етаж с площ от 119 кв.м. от сграда в дворно място с площ от 578 кв.м., представляващо ПИ **, кв. 3 по КККР на гр. Х., ведно с 1/3 ид.ч. от ПИ и таванско помещение до 20.09.2019 г.

С оглед представени документи се установило, че има разминаване между имотна и регулационна граница на ПИ и документите, установяващи законността на строежа на третия етаж от сградата. Въпреки осъществена комуникация, вкл. с трети лица, ищецът не получил документи, които да обясняват ситуацията около липсата на строителни книжа, нито несъответствието между границите, вместо което получил заплашителни обаждания от един от съсобствениците, който заставил да бъде сключен договор при съществуващата ситуация, тъй като нотариусът не виждал проблем.

Преди деня за сключване на договор била изпратена покана до ответника, да осигури съответно необходимите документи с предупреждение, че неизпълнението ще означава липса на съдействие, при което платената сума щяла да подлежи на връщане. Поискано било връщане на сумата до 23.09.2019 г. В отговор, ответникът посочил, че удостоверението от Общината сочело идентичност на имота по сегашни и предходни планове, а къщата била с редовни строителни книжа.

Ищецът установил също, че преди изтичане на срока за сключване на договора, поет съгласно съставена от ответника разписка при получаване на сумата, имотът се предлагал за продажба, в нарушение на задълженията на страната, приела стоп капарото.

Предвид изложеното и доколкото ответникът не изпълнил поетите задължения – да не предлага имота за продажба, след плащане на сумата, както и поради неизпълнение на задълженията да снабди купувача с всички необходими документи за установяване собствеността и законността на строителството на имотите, се моли за осъждането му да върне предоставената сума от 2000 лева. В условията на евентуалност – претендира същата като дадена поради неосъществено основание по сключване на договор за покупко - продажба. Претендира и обезщетение за забава в размер на 110,10 лева за периода 24.09.2019 г. – 08.04.2020 г. Моли за уважаване на исковете, ведно със законната лихва върху главницата от постъпване на исковата молба в съда до окончателното погасяване. Претендира разноски.

В срока по чл.

131 ГПК ответникът е подал отговор, с който оспорва исковете. Признава да е получил сумата като стоп – капаро, но не в лично качество, а като представител на Агенция за недвижими имоти. Твърденият имот не представлявал УПИ, като всички книжа за сключване на сделката били предоставени. Поради несъгласия със собствениците на имота, ищецът се отказал да сключва договор, но т.к. знаел, че при това положение ще загуби капарото, започнал да търси неуредици и да твърди липса на книжа за избрания етаж. Предварително му било обяснено, че последният етаж, който искал да закупи, притежавал строително разрешение, в което били упоменати два жилищни етажа, т.е. втори, който бил първи жилищен и трети, който бил втори, т.к. приземният етаж не се водел жилищен. Така, както била отразена в плана на гр. Х., сградата се състояла от 3 етажа, от които два жилищни, поради което по старите планове и ЗУТ към 1978 г. сградите били означавани с броя на етажността им, а в документите се посочвал броят на жил. етажи. По тази причина в нот. актове били посочени жил. етажи като номер, но бил описан приземният етаж като нежилищен.

Неколкократно били предоставяни всички необходими документи и информация, според които третият /втори/ жилищен етаж бил изграден съобразно строителната документация и не бил незаконен.

Въпреки това ищецът искал несъществуващи документи за сградите по тогава действащата нормативна уредба.

Ищецът бил уведомен за снабдяване с всички необходими документи за сделката и бил поканен да се яви, за да се сключи същата или поне някакво споразумение, но същият отказал. Невярно било и твърдението, че Агенцията продължила да предлага имота за продажба.

Уговореният с ищеца етаж бил спрян от предлагане. Предвид изложеното и доколкото сделка не била сключена по вина на самия ищец, който не следвало да черпи права от собственото си недобросъвестно поведение, а предвиденото в разписката условие за връщане на капарото не било осъществено, се моли за отхвърляне на исковете. Претендират се разноски.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и по реда на чл. 235, ал. 2, вр. с чл. 12 ГПК, обсъди възраженията, доводите и исканията на страните, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По главния иск:

Ищецът следва да докаже пълно и главно наличието на правоотношение с ответника във връзка с посредничество за покупко – продажба на описания имот, по което последният е поел конкретни задължения – да спре от предлагане описания имот и да снабди страните с всички необходими документи за сключване на договор за покупко – продажба, по което е предал като стоп – капаро исковата сума от 2000 лева, но поради неизпълнение на поетите задължения и след изпратена покана, съобразно която договорът е развален, платената сума подлежи на връщане.

Ответникът следва да проведе насрещно доказване, като установи и такива, положителни факти, които да изключват, унищожават или погасяват процесното вземане, както и възраженията си в отговора, вкл. за изпълнение на поетите задължения към ищеца във връзка с продажбата на имота и неговото предлагане.

При така разпределената доказателствена тежест, съдът намира иска за основателен по следните съображения:

От представената разписка /л.12/ се установява, а и не е спорно, че на 20.07.2019 г. ответникът е получил от ищеца сумата от 2000 лева като стоп капаро за трети етаж от къща, находяща се в гр. Х., ул. “Л.Д.”, като е посочен и срок за сключване на сделка – 20.09.2019 г. Възраженията в ОИМ, че е получил сумата като представител на Агенция за недвижими имоти, не се споделят. Такива доказателства не са ангажирани. В документа не е упоменато, че действа като представител на дружество – посочено е получаване на сумата в лично качество. Няма данни ищецът да е преговарял или да е имал намерение да се обвърже договорно с агенция, чийто представител да е ответникът, нито последният да е получил сумата в полза на Агенция, която представлява, нито да я е предал на такава, на продавачите или когото и да е друг, поради което съдът приема, че правоотношението е възникнало с него лично, на посочената в разписката дата.

Възникнало е неформално облигационно правоотношение между страните, съгл. чл. 280 и сл. ЗЗД, като срещу получената сума – ответникът се е задължил спрямо ищеца – бъдещ купувач по сделката - да предостави документи за имота, както и да спре предлагането му занапред. Тези поети задължения не се и оспорват в отговора. Установяват се от разпита на св. М./***/. Поддържа, че решили да закупят втори етаж от къща в гр.

Х. от около 120 кв.м. Във връзка с публикувана обява се свързали с ответника, на когото платили 2000 лева, за да свали имота от продажба и да им предостави документи за сделката, които получили по пощата след няколко дни. Съдът кредитира показанията като ясни, непосредствени, конкретни, непротиворечиви и логични, съответстващи на останалите док. по делото, вкл. при съобразяване нормата на чл. 172 ГПК.

Предвид наличието на валидно възникнало облигационно правоотношение по неформален договор за поръчка, по който ответникът е получил 2000 лева, спорен е въпросът дали е изпълнил насрещно поетите задължения, респ. дали са били налице предпоставки за развалянето му поради неизпълнение.

От представената кореспонденция в приложението „Viber“ /л. 36-41/ се установява, че в периода 28.08.2019 г. – 02.09.2019 г. с ответника е водена комуникация по повод документи за имота.

Такива са били предоставени с имейл от 27.08.2019 г. /л. 13/ от н. ****на НК на пълномощника на ищеца. От кореспонденцията с ответника се установява, че по повод изискани доп. документи, същият е предоставил тел. номер на служител в общ. Х., до когото впоследствие е адресиран имейл от 02.09.2019 г. /л. 42/. По делото няма данни в отговор на отправените молби за съдействие до този момент, исканите доп. документи да са били предоставени от ответника или от трето лице. В тази връзка с писмо от 13.09.2019 г. /л. 43/ ищецът е поканил ответника в срок до 19.09.2019 г. да изпълни поетите задължения, като снабди страната с доп. поисканите документи /стари кадастрални и регулационни планове, док. от първоначално предоставените било констатирано разминаване между имотна и регулационна граница на ПИ, както и одобрените архитектурни проекти към представеното вече разрешение за строеж, т.к. от последното не ставало ясно дали етажът, който ищецът искал да закупи, е законен, респ. удостоверение за търпимост и за липса на строителни книжа от общината/. Отправено е и изявление за връщане на сумата от 2000 лева, в случай че в посочения срок ответникът не изпълни поетите задължения. Според приложения отговор в писмо /л. 79/, ответникът заявил, че предоставените документи, разгледани и от нотариус, са достатъчни за прехвърляне на собствеността, като поканил ищеца в предвидения първоначален срок за сключване на договор, да се яви на адреса на имота за сключване на споразумение, в което да бъдат отразени и всички негови искания, док. срокът, предоставен с писмото от 13.09.2019 г., за снабдяване с доп. документи, бил невъзможен предвид процедурните срокове на общ. Х.. С писмо от 19.09.2019 г. /л. 51/ ищецът посочил, че исканите документи са коментирани още на 28.08.2019 г., като невъзможността да се стигне до сключване на договор се дължала на бездействието на ответника, който, в нарушение на поетите задължения, публикувал и обява за продажба на имота преди изтичане на уговорения срок за сключване на договор.

По делото е представено извлечение от интернет страница от сайта imot.bg /л. 48/, от което е видно, че е публикувана обява, коригирана на 15.09.2019 г, за втори жил. етаж от къща от 119 кв.м. в гр. Х., ведно с 1/3 от двора, като посоченият тел. за контакт е този, изписан и в подписаната от ответника разписка.

Относно изпълнението и развилите се отношения са събрани и гласни док. средства на страните.

Св. А. М., заявява, че след като получили първоначалните документи, поискали допълнителни, но не им били предоставени. Останали с убеждението, че нещо не е наред с имота. При проверка установили, че в срока, в който трябвало да се сключи сделката, имотът не бил свален от продажба в интернет. При огледа на имота им бил показан трети етаж, а в обявата фигурирал втори.

Св. П.Н./без родство/, поддържа, че наела ответника да продаде втория етаж от къщата на адрес гр. Х., ул. “Л.Д.”, който бил собственост на сина й. След като ищецът и жената, с която бил във фактическо съжителство, харесали етажа, тя започнала да подготвя документите.

Имало уговорка сделката да се осъществи на 19.09.2019 г., но на 18.09.2019 г. ищецът изпратил на ответника писмо, че няма да присъства. Твърди, че от сина й били поискани доп. документи във връзка с имота, с опасения да е незаконен, при което отишла в общината, но там й казали, че не разполагат с други документи освен вече предоставените. Ищецът се обаждал и на свидетелката два пъти по този повод. След като се отказал от сделката, обявили за продан и първия етаж отново чрез ответника. За втория етаж посочва, че все още се продава и не бил спиран от продажба, но от К. знаела, че по време на преговорите с ищеца имотът бил свален и след като ищецът се отказал, тогава бил пуснат отново. Твърди, че първоначално възложила на К. само втория етаж /най-горния/ от къщата, която била с приземен, първи и втори етаж, като, ако се броял приземът, се водел трети етаж, т.е. втори жилищен. Впоследствие, след като станало ясно, че няма да има сделка с Л., възложила и първия етаж.