Решение № 3398 от 01.09.2026, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 3398 гр. Варна, 01.09.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 34 СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Магдалена Давидова Янева при участието на секретаря Светлана Ст. Георгиева като разгледа докладваното от Магдалена Давидова Янева Гражданско дело № 20253110109546 по описа за 2025 година

Предявен е иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.

В исковата и уточняващата молби ищцата Р. Х. П. твърди, че е собственик на самостоятелен обект – апартамент № 5, находящ се в гр. ********, като същият е придобила в собственост въз основа на учредено право на строеж, обективирано в нотариален акт № 141, том V, рег. № 6478, дело № 299 от 2007г.

Сочи, че на 19.06.2025г. е проведено ОС на ЕС, на което са взети следните решения: по т. 1: за провеждане па неприсъствено гласуване на собственици, имащи право на глас съобразно чл.17а, ал.З от ЗУЕС. по т. 2 е одобрен и и приет отчета на управителя за периода 01.01.2024г.30.04.2025г.; ОС на ЕС взе решение, с което ще бъде изпратена покана за доброволно плащане с 14-дневен срок от изпращането на собственика на ап.2а относно натрупани задължения към Етажната собственост, възлизащи на 1 580,65 лв. към 30.04.2025г. независимо от обстоятелството дали г-н М. ще посети офиса на Управителя в последната седмица на месец юни 2025г. ОС на ЕС взе решение, с което упълномощава управителя да предприеме действия за събирането им по съдебен ред от името и за сметка на ЕС. по т. 3. ОС на ЕС взе решение, с което се счита за запознато със становището на строителен техник след направен оглед. Мнението на строителния техник - Д.Н. от „Демарт 2001“ ЕООД, че способът за изпълнение на такъв ремонт би следвало да бъде: къртене, направа на замазка, полагане на хидроизолация, замазка с наклони,полагане 1 на плочи и фугиране. Предложението на „Демарт 2001“ ЕООД е само по отношение на полагане на битумна газопламъчна хидроизолация, като има възможност да се положи и над плочите, пазарната цена е около 4 970,00 лв. с ДДС. Демонтажа на плочите, направата на замазки е наклони и възстановяването на плочите не са включени в цената.Ламарините по наклонените скатове са в добро състояние и не е нужно да бъдат подменяни. По отношение на течащите тераси, дейностите, които би следвало да се извършат е разкриване на сифони и проверка, замазка, хидроизолация и полагане на плочи съответно и фугиране, като за посочения проблем от Е.Г. за теч от водосточната тръба е необходимо да бъде отворен куфара, ревизия на водосточната тръба и тръбите от сифоните на терасите съответно и възстановяване в текущото положение. по т. 4. ОС на ЕС взе решение, с което няма да бъдат определяни други цели за изпълнение. по т. 5. ОС на ЕС взе решение, с което месечния размер на фонд „Ремонт и обновяване“ ще бъде в размер на 2000,00 лв. общо за сградата за периода 01.07.2025г.30.11.2025г. вкл. с цел да бъде достигната налична сума от 10 000,00 лв. Ежемесечната сума от 2 000,00лв.общо за сградата ще бъде разпределяна съобразно припадащия се % ид. части от общите на всички самостоятелни обекти в сградата, считано 01.07.2025г. по т. 6. П.Д. пое ангажимент да заплати сумата от 240,00 лв. с ДДС за еднократно почистване на прозорците в стълбищната клетка по предложение на почистващата фирма „Поли-Фреш“ ЕООД, представено от Управителя.” Поддържа, че Общото събрание на собствениците е свикано и проведено незаконосъобразно, за каквито счита и взетите решения.

Твърди, че поканата за ОС, обявения дневен ред, протокола от него и цялата документация по това общо събрание е изготвена от Г.К., в качеството на председател на Общото събрание на етажната собственост, в същото време и като представител на „Триус-1” ЕООД, като няма данни да е представител на дружеството, тъй като управител и едноличен собственик на капитала на „Триус“ ЕООД е Д.Д.К.. По партида на дружеството професионален домоуправител няма вписан друг управител, нито прокурист.

Събранието е проведено без законово определения кворум, поради това, че неправилно са посочени броя на притежавани идеални части от общите части в сградата в режим на ЕС. Твърди, че в сградата има общо 10 апартамента, 3 офиса и 6 гаража, а в протокола от ОС като собственици и самостоятелни обекти в сграда са описани единствено 9 апартамента и 1 офис. Оттук събранието е проведено при неправилно изчислен кворум и мнозинство, поради което взетите решения са незаконосъобразни.

Твърди на следващо място, че обявеният дневен ред не съответства на приетите 2 решения. В т. 3 от дневния ред е записано, че ще се обсъжда ремонт на участък от покрив, а в протокола е взето решение за ремонт на две тераси, без да се посочи кои са и къде са разположени, частично или цялостно ще се ремонтират. Взетото решение за ремонт на тераси е извън правомощията на Общото събрание на етажната собственост съгласно чл. 11 от ЗУЕС.

По т. 2 приетият финансов отчет за разходваните средства от професионалния домоуправител за периода 01.01.2024г. - 30.04.2025г. не съответства на баланса на касата. Видно от същия към април 2025г. баланса е на стойност 1 456,66лв., съгласно счетоводната извадка, а след това ръкописно има допълнен текст, че наличната разполагаема сума във фонд „Ремонт и обновяване“ към 30.04.2025г. е в размер на 74,85лв. Този текст е датиран от 11.06.2025г. и подписан отново от Г.К., в качеството му на представител на „Триус-1" ЕООД, без доказателства за представителна власт.

Твърди се, че е незаконосъобразно приетото решение по т. 5, с което е определен ежемесечна такса на фонд “Ремонт и обновяване”, в размер от 2000 лева,, разпределен съобразно % идеални части от общите на всички самостоятелни обекти в сградата. С аргумента, че не следва да се заплащат такива такси, тъй като са предназначени за ремонт на части от сградата, които не са общи по смисъла на закона, оттук решението незаконосъобразно, поради липса на компетентност. От друга страна – ищцата въз основа на решението следва да плаща повече отколкото й се припада съобразно % идеални части от общите части на сградата.

С оглед горното моли за отмяна на решенията по т. 2, 3 и т. 5, взети на проведеното на 19.06.2025г. общо събрание на етажната собственост.

В срока по чл. 131 ГПК, ответникът етажната собственост в сграда, находяща се в гр. ***** депозира отговор на исковата молба, в който изразява становище за неоснователност на иска. Поддържа, че общото събрание е свикано и проведено редовно, при спазване на процурата по свикване - разлепяне на покана, провеждане на събрание, съобщаване на изготвения протокол. В тази връзка се твърди, че Г.К. е в трудово правоотношение с „Триус-1" ЕООД за длъжността “организатор работа с клиенти“, като част от трудовите му задължения е свикване, провеждане, разгласяване на ОСЕС, за които дружеството има сключен договор за управление.

Поддържа, че ОС на ЕС от 19.06.2025г. е проведено при спазване на определения в закона кворум. Посочва, че в таблицата, в която собствениците се подписват и удостоверяват присъствието си, са вписани лицата, чиито обекти представляват част от ЕС. Признава се, че, в сградата има още три обекта - офиси, които обаче са с отделен вход и не участват в провеждането на ОСЕС, по изричната законова разпоредба - чл. 8,ал. 2 ЗУЕС. Тези помещения не ползват общите части на входа, поради което и не участват в разпределението на разноските по тяхното поддържане.

3

По решението по т. 5 се посочва, че разпределението на разходите за създаване на “Фонд ремонт и обновление” е съобразно изричната законова разпоредба и е между всички собственици на самостоятелни обекти в сградата, които са одобрили единодушно да бъде определена месечна вноска от 2000 лева, общо за сградата, за срок от 5 месеца, считано от 01.07.2025г.

За неоснователни счита твърденията в исковата молба, че взетите решения по т.

3 не съответстват на предварително обявения дневен ред, с аргумент, че става въпрос за покривна тераса, представляваща обща част на сградата, като за елемент от покрива счита и водосточната тръба, затворена в куфар. Счита, че общото събрание не може да откаже да вземе решение за събиране на оферти за ремонт, съгласно чл. 11, ал. 2 ЗУЕС.

С оглед горното моли за отхвърляне на иска, ведно с присъждане на сторените разноски.

След съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становището на страните и нормативните актове, регламентиращи процесните отношения, съдът приема за установено следното от фактическа страна:

Между страните е прието за безспорно установени и ненуждаещо се от доказване, че:

- ищцата е собственик на апартамент №, находящ се в сградата в режим на етажна собственост, с административен адрес гр. ********, което се установява и от приложения на л. 6-9 нотариален акт № 141/2007г., с който й е учредено право на строеж на апартамент № 5, ведно с избено помещение 4, както и 8.8035% ид.ч. от общите части на сградата.

- в същата сграда има общо 10 апартамента, 3 офиса и 6 гаража, което е видно и от приложеното на л. 11 от делото площообразуване.

- на 19.06.2025г. е проведено общо събрание на етажната собственост, на което са взети оспорените решения.

Като доказателство по делото е приета покана за свикване на общо събрание на етажните собствениците (л. 12), което е посочено, че се състои на 19.06.2025г. от 18:30ч., пред входа на сградата при посочен при конкретно посочен дневен ред, като под т. 3 е предвидено да се разгледа въпроса за ремонт на участък от покрива и избор на изпълнител по предложение на П.Д. – собственик на ап. 8 и 9, като се предложени проекти на решение по т. 3: ОС да вземе решение за частичен ремонт на покрива на сградата и т. 3.1: ОС на ЕС да вземе решение да ободри и приеме конкретно ценово предложение и да упълномощи управителя да възложи изпълнението при наличие на средства във Фонда. Самата покана материализира и протокол за поставянето й, от който е видно, че същата е поставена на таблото за обяви на 11.06.2025 г., 15:00ч., от 4

Г.К. в качеството му на представител на „Триус-1“ ЕООД.

За проведеното общо събрание е съставен протокол, в който в табличен вид са посочени самостоятелните обекти в сградата (10 апартамента и офис), имената на собствениците, % идеални части, която информация е създадена на компютър, както и графи подпис и такава, в която идеални части са изписани ръкописно. В таблицата като участвали в събранието са се подписали собствениците на следните самостоятелни обекти: ап. 1, собственик Р.К., с изписано на компютър % ид.ч. 9.5093% и ръкописно – 7.7801; ап. 3, собственик Г.Т., с изписано на компютър % ид.ч. 9.8864% и ръкописно – 9.8864; ап. 4, собственик Г.Т., с изписано на компютър % ид.ч. 10.2022% и ръкописно – 10.2022; ап. 6, собственик П.Д., с изписано на компютър % ид.ч. 5.6507% и ръкописно – 5.6507, ап. 8, собственик П.Д., с изписано на компютър % ид.ч. 10.5996% и ръкописно – 8.6254; ап. 9, собственик П.Д., с изписано на компютър % ид.ч. 12.5760% и ръкописно – 10.5154; офис, собственик Е.Г. с изписано на компютър % ид.ч. 12.2365% и ръкописно – 4.9710.

Прието е, че събранието се счита за редовно, на основание чл. 15, ал. 1 ЗУЕС, поради присъствие на собственици, притежаващи 68.6607% идеални части от общите части на сградата. Същото е председателствано от Г.К. – представител на „Триус-1“ ЕООД.

По т. 1 присъствалите собственици са взели решение за провеждане на неприсъствено гласуване на собствениците, имащи право на глас съобразно чл. 17а, ал.

3 ЗУЕС, като от това право се е възползвала ищцата, собственик на ап. 5 и притежаваща 8.7809% и собственикът на ап. 2 – К.К., притежаваща 9.7883% ид.ч. от общите части на сградата. При съобразяване гласовете на гласувалите чрез декларации са взети оспорените решения: по т. 2 е одобрен и приет отчета на управителя за периода 01.01.2024г. – 30.04.2025г. при гласували „за“ собственици притежаващи 78.4490% ид.ч. от общите части на сградата и „въздържал се“ – 8.7809%; по т. 3 е прието, че ОС на ЕС се счита за запознато със становището на строителен техник след направен оглед. Мнението на строителния техник - Д.Н. от 5

„Демарт 2001“ ЕООД, че способът за изпълнение на такъв ремонт би следвало да бъде: къртене, направа на замазка, полагане на хидроизолация, замазка с наклони, полагане на плочи и фугиране. Предложението на „Демарт 2001“ ЕООД е само по отношение на полагане на битумна газопламъчна хидроизолация, като има възможност да се положи и над плочите, пазарната цена е около 4 970,00 лв. с ДДС. Демонтажа на плочите, направата на замазки е наклони и възстановяването на плочите не са включени в цената.Ламарините по наклонените скатове са в добро състояние и не е нужно да бъдат подменяни. По отношение на течащите тераси, дейностите, които би следвало да се извършат е разкриване на сифони и проверка, замазка, хидроизолация и полагане на плочи съответно и фугиране, като за посочения проблем от Е.Г. за теч от водосточната тръба е необходимо да бъде отворен куфара, ревизия на водосточната тръба и тръбите от сифоните на терасите съответно и възстановяване в текущото положение.