Решение № 243 от 27.02.2024, Районен съд - Пазарджик

РЕШЕНИЕ

№ 243 гр. Пазарджик, 26.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, XVI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести януари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Мира Мирчева при участието на секретаря Иванка Панчева като разгледа докладваното от Мира Мирчева Гражданско дело №

20235220102864 по описа за 2023 година взе предвид:

Производството е образувано по иск, предявен от А. К. С., живееща в Г., срещу А. Е. П. от гр. П.за обявяване на предварителен договор за продажба на недвижим имот, представляващ дворно място с къща в с. П., общ. Л., за окончателен - иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. При условията на евентуалност се иска връщане на цената, заплатена за имота от ищцата, като дадена на отпаднало основание - чл. 55, ал. 1 от ЗЗД, заедно със законната лихва от предяваването на иска.

В исковата молба се твърди, че предварителният договор бил сключен на 15.05.2019 г. и с него ищцата се задължила да изплати 12782,30 евро - равностойността на 25000 лв. на вноски в срок до 31.01.2023 г. Било уговорено окончателният договор да се сключи до тази дата, а ако купувачката изплати по-рано продажната цена - да се сключи в 30-дневен срок от последното плащане. Последната вноска била преведена на 29.12.2022 г., а видно от приложената кореспонденция по електронна поща, страните постигнали съгласие имотът да бъде прехвърлен нотариално през пролетта на 2023 г., тъй като по-рано и двете страни не можели - ищцата се грижела в Г. за болен баща, а ответницата искала да премести на друго място съоръженията си за отглеждане на животни. Самата ответница през април написала:

"няма да мога (...) този месец, бяхме се разбрали юли или юни". На 31.05.2023 г. ищцата депозирала пред нотариус В. Гайдаджиева нотариална покана, връчена на 14.06.2023 г. на другата страна, с която я уведомила, че е в състояние да изпълни поетите задължения и желае да придобие собствеността на имота, и продавачката следва да се яви на 05.07.2023 г.

1 в 10:00 ч. пред нотариуса с готовност да изпълни задължението си по предварителния договор. Продавачката обаче вместо това депозирала пред нотариуса отговор на поканата (без той да е упълномощен да приема отговор), в който заявила, че разваля договора заради неизпълнението на задължението на ищцата за явяване пред нотариус на 31.01.2023 г.

Отговорът бил връчен на ищцата от нотариуса при явяването и на 05.07.2023 г. На 11.07.2023 г. ищцата депозирала в ОС - П. молба за обезпечение на бъдещ иск чрез налагане на възбрана, която била уважена.

Постъпил е отговор от ответницата, която не оспорва наличието на предварителен договор и плащането, но поддържа, че страните е трябвало да се явят на 31.01.2023 г. за сключване на окончателния. Сделката не е изповядана поради неявяване на купувачката и по тази причина договорът е развален, поради което главният иск е неоснователен. Съгласно чл. 12 от предварителния договор купувачът при неизпълнение дължи неустойка от 2000 евро и продавачът може да задържи капарото в размер също на 2000 евро, така че евентуалният иск е основателен до размер 8782,30 евро, след прихващане на неустойката и капарото.

В съдебно заседание страните поддържат становищата си.

По делото се установява въз основа на писмените доказателства следната фактическа обстановка:

На 15.05.2019 г. между страните е сключен процесният писмен предварителен договор, по силата на който А. П. се задължила да прехвърли на А. С. собствеността върху дворно място с площ 1746 кв.м., със стари сгради, построени в него, намиращо се в с. П., общ. Л., срещу цена от 12782,30 евро, представляващи равностойността на 25000 лв. Цената следвало да се изплати на вноски в срок до 30.01.2023 г., при заплатено капаро от 2000 евро при сключването на предварителния договор, и в същия срок следвало да се сключи окончателният договор, като страните се явят в 10:00 ч. за целта при нотариус Т. Д. с рег. номер 422. При неизпълнение купувачката дължала неустойка в размер капарото и още 2000 евро. Изрично е уговорено, че промяна на срока може да се извърши по писмено споразумение на страните.

Ищцата изплатила в срок цената, но между декември 2022 г. и април 2023 г. между страните се провеждал диалог (чат) с писмени съобщения по интернет, в който ищцата предупредила ответницата, че няма да може да пътува до България от Г., където живее със семейството си, за сключването на договора, тъй като е заета с грижи за болния си баща, и искала да се отложи сключването на окончателния договор, на което ответницата не се възпротивявала, а отговаряла, че няма никакъв проблем за това. В чата двете обсъждат сключването на анекс към договора с нов срок и евентуално прехвърляне на имота не на ищцата, а на нейния син, както и времето за преместване на кучетата на ответницата от този имот в друг. В началото на февруари 2023 г. се повдига и въпросът за оглед на имота от трети лица, изпратени от ищцата, които евентуално да го купят от нея по-късно, във връзка с което ответницата предлага възможност да го купят и направо от нея. Тези разговори се установяват от писмени разпечатки от историята им, като тези разпечатки не са подписани от ответницата, но тя не е оспорила да са водени такива разговори.

2

През април 2023 г. в същия чат ищцата отправя упреци към ответницата, че тя и е помогнала (не става ясно за какво), но ответницата е неблагодарна. Също тогава тя възразява на твърдението, че са имали уговорка окончателният договор да се сключи през юни или юли, а не по-рано, като заявява, че са говорили за момент, когато времето се затопли.

На 31.05.2023 г. ищцата изпраща до ответницата нотариална покана, връчена на 14.06.2023 г., за явяване пред нотариус В. Г. на 05.07.2023 г. за сключване на окончателен договор. В отговор е изпратена друга нотариална покана - чрез същия нотариус, В. Г., като връчващ поканата, а не като пълномощник на ответницата, - с която ответницата заявява, че разваля договора поради неизпълнение на задължението за явяване пред нотариус на 30.01.2023 г.

По делото е представен констативен протокол с дата 30.01.2023 г., съставен от нотариус Т.

Д., в който е отразено явяване на А. П. и неявяване на А. С. пред нотариуса във времето от 10:00 до 11:00 ч.

На 11.10.2023 г., след завеждането на иска, по сметката на ищцата е преведена от ответницата сумата 17 204,53 лв., или 8782,30 евро, която представлява получената цена след приспадане на капарото и неустойката от общо 4000 евро.

При така установената фактическа обстановка съдът направи следните правни изводи:

Предварителният договор не е развален надлежно от ответната страна. За надлежното му разваляне се изисква, най-малко, даване на подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че едва при неизпълнение и в този срок договорът ще се смята за развален. Не са налице условията на чл. 87, ал. 2 от ЗЗД за разваляне без даване на срок - изпълнението на задължението за явяване пред нотариуса очевидно не е невъзможно и не е станало безполезно за продавачката на имота, а не е налице и условието "задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време" (фикс-сделка) - за това е необходимо не просто да е уговорен падеж, краен срок ("най-късно до"), а следва от текста на договора да става ясно, че изпълнение след уговореното време е нежелано или ненужно за кредитора, не се предвижда и не се очаква да бъде прието. В случая не само от нищо не следва волята на страните да е била такава, но и изрично е уговорена възможност за промяна на срока по писмено споразумение - която възможност поначало е налице по силата на самия закон, и без да се уговаря, но предвиждането и допълнително сочи, че страните не възприемат договора като фикс-сделка. Каквато и да е причината за отказа на П. от сделката - намиране на нов купувач, преразглеждане на решението да продаде имота, обида от арогантно отправените обвинения в неблагодарност и пр., - тя не попада в хипотезите на чл. 87, ал. 2 от ЗЗД.

Не се установява след явяването на ответницата пред нотариус Т. Д. на 30.01.2023 г., както е удостоверено от нотариуса, да е била отправяна към ищцата покана за изпълнение с нов подходящ срок. Нещо повече, по същото време в интернет-чата ответницата уверява ищцата, че няма проблем сключването на окончателния договор да се отложи, т.е. самата тя е създала у ищцата убеждението, че неявяването и пред нотариуса на 30.01.2023 г., за което и без това се твърди уважителна причина, не е нужно и няма да доведе до санкция за 3 неизпълнение. При това положение не само не е налице даване на срок, но не е налице и причина за неизпълнението (неявяването), за която ищцата отговаря.

След като договорът не е развален и обвързва страните, искът за обявяването му за окончателен е основателен и следва да се уважи. Тъй като обаче ответницата е върнала получената цена с изключение на 4000 евро, би следвало да се приеме, че положението е равносилно на неизплащане на цялата цена от ищеца и да се постанови съобразно чл. 362, ал. 1 от ГПК решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си. Евентуалният иск за връщане на платената цена следва да се остави без разглеждане.

По отношение на направеното от ответницата възражение за намаляване на претендираните от ищцата разноски за адвокатско възнаграждение, което е в размер съответно 2700 лв. за исковото производство и 1350 лв. за обезпечителното производство, поради прекомерност съдът не счита, че прекомерност е налице. Наистина тези възнаграждения надхвърлят неколкократно минималните по иска по чл. 19 от ЗЗД в размер 468 лв., определени върху данъчната оценка на имота. По делото обаче е налице известна правна сложност, свързана с преценката на отговорност за неизпълнение, както и доказване на не съвсем малък брой, макар и не спорни факти, а освен това възнаграждението е определено и с оглед цената по евентуалния иск, който не е разгледан поради уважаването на главния, но е напълно разумно и целесъобразно предявен при условията на обективно съединяване. Доколкото минималните размери по Наредба 1 на ВАдвС са именно минимални, а не конкретно определени размери на дължими възнаграждения, съдът счита, че уговореното между ищцата и наетия от нея адвокат възнаграждение от 2700 лв. следва да се разглежда като една обща сума за воденето на цялото дело и не следва да се счита за прекомерно. Наложената по обезпечителното производство възбрана, видно от обезпечителната заповед, е поискана за обезпечаване само на главния иск, но подобни съображения според този състав на съда важат и за уговореното там възнаграждение.

Разноските за държавна такса за неразгледания евентуален иск, които са конкретно определени за всеки отделен иск, обаче не следва да се възлагат на ответницата. Тя следва да заплати на ищцата единствено частта от държавната такса, съответна на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, в размер 67,32 лв., като разликата до платените общо 1000 лв. остане за ищцата.

Съобразно приетото в съдебната практика на ищцата като купувач следва да се възложи и допълнителна държавна такса в размер нотариалните такси по окончателния договор.

По изложените съображения съдът

РЕШИ:

Обявява за окончателен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 15.05.2019 г., с който ответницата А. Е. П., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. П., ул. Ц . О." N **, ет.*, ап. **, се е задължила да прехвърли на ищцата А. К. С., ЕГН ********, с постоянен адрес в гр. В., бул. "В. В." N ***, вх. А, ет. 15, и местоживеене в Г., 4 гр. Б., ****, ****** 30 срещу цена 12782,30 евро следния недвижим имот: дворно място с площ 1746 кв.м., означено като поземлен имот с пл. номер 153 (сто петдесет и три), който участва в УПИ V-153 (пети за имот сто петдесет и трети) в квартал 13 (тринадесет) по регулационния план на село П., общ. Л., обл. Пазарджик, с площ на УПИ 1779 кв.м., ведно с построените в имота масивна едноетажна жилищна сграда със застроена площ 90 кв.м. и едноетажна паянтова селскостопанска сграда с площ 39 кв.м. и всички подобрения и приращения в имота, при съседи: УПИ VI-15*, УПИ VII-15*, УПИ XIV-14*, УПИ III-15*, УПИ IV-15* и улица, при условие, че А. К. С. изпълни задължението си да заплати на А. Е.