Решение № 2510 от 16.04.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 2510 гр. София, 16.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Б СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Любомир Василев

Членове:

Димитър К. Демирев

Мария В. Атанасова при участието на секретаря Донка М. Шулева като разгледа докладваното от Димитър К. Демирев Въззивно гражданско дело № 20251100506363 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

С Решение № 779/16.01.2025г., постановено по гр. д. № 60495/23г. по описа на Софийски районен съд, 73 с-в, са отхвърлени предявените от Столична община срещу „Имидж“ АД осъдителни искове за заплащане на основание чл.232, ал.2, пр.1, вр. чл.79, ал.1 ЗЗД сумата от 2277.00лв., представляваща претендирана неплатена част от наемна цена по договор за наем № СО-РД-566-2/07.03.2013г. на части от имоти публична общинска собственост за периода м.01.2021г. до м.03.2021г., ведно със законната лихва от 03.11.2023г. до изплащане на вземането., както и на основание чл.92, ал.1 ЗЗД сумата от 11687.73лв., представляваща мораторна неустойка по чл.11 от договора за периода от 05.12.2020г. до 03.11.2023г.

Производството е образувано по въззивна жалба на ищеца Столична община,с която се обжалва изцяло решението по съображения, че решението на СРС е неправилно, незаконосъобразно и постановено в противоречие с процесуалния и материалния закон.

Конкретно са изложени доводи, че неправилно било прието, че за общината не било налице законово основание да извършва актуализация на наемната цена по см. на чл.13 Наредба за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община (наричана по-долу за краткост „Наредбата“). Основанието за индексацията било по чл.13, ал.2 от Наредбата, а процесният договор попадал в предметния обхват на Наредбата, който бил сключен на основание чл.14, ал.7 ЗОбС. С оглед качеството на ответника като търговско дружество следвало, че макар клаузата за индексация да не била включена в договора, следвало да бил запознат като търговец с нормативните разпоредби, поради което носил риска от промените в пазарните условия. Индексацията възникнала автоматично по силата на закон,а поради което същата не била извършена със задна дата. Неправилно било и произнасянето на съда, че правилата в Наредбата не предвиждали отклонение от общия принцип, че договорите имали силата на 1 закон, за тези, които ги сключили. Наредбата била приета в изпълнение на чл.8, ал.2 ЗОбС, т.е. при изрична законова делегация, поради което имало уреждане на отношения с частноправни субекти, което имало императивен характер, поради което и не била налице възможност за свободно договаряне. Моли се за отмяна на решението и уважаване на исковете.

В срока по чл. 263, ал.1 от ГПК няма подаден отговор на въззивната жалба. В проведеното открито съдебно заседание процесуалния представител на въззиваемия пледира за потвърждаване на атакуваното решение, вкл. представя защита с подробно съображения.

Въззивната жалба е процесуално допустима като подадена от надлежна страна, в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което съдът следва да се произнесе по основателността й.

Съдът е сезиран с обективно кумулативно съединени осъдителни искове - с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД за сумата 2277.00лв., представляваща претендирана неплатена част от наемна цена по договор за наем № СО-РД-566-2/07.03.2013г. на части от имоти публична общинска собственост за периода м.01.2021г. до м.03.2021г., ведно със законната лихва от 03.11.2023г. до изплащане на вземането., както и на основание чл.92, ал.1 ЗЗД сумата от 11687.73лв., представляваща мораторна неустойка по чл.11 от договора за периода от 05.12.2020г. до 03.11.2023г.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК, въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен до посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните - т. 1 от Тълкувателно решение № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.

Обжалваното решение е валидно и допустимо. Настоящият състав намира, че при постановяването му не е допуснато нарушение на императивни материалноправни норми, то е правилно и следва да бъде ПОТВЪРДЕНО, като въззивният съд препраща към мотивите на първоинстанционния съд съгласно процесуалната възможност за това, изрично установена с разпоредбата на чл. 272 ГПК, а предвид разпоредбите на чл. 269, изр. 2 и чл.

272 ГПК намира жалбата за неоснователна и по следните съображения:

Страните не спорят по фактите, а те се установяват и от приетите писмени доказателства: Между страните е бил сключен договор за наем № № СО-РД-5662/07.03.2013г. (сключен след Наредбата, която е приета с Решение № 81 по Протокол № 7 от 28.02.2008г. изм. и доп. с Решение № 217 по Протокол № 38 от 16.04.2009; изм. и доп. с Решение № 178 по Протокол № 63 от 15.04.2010; изм. и доп. с Решение № 210 по Протокол № 87 от 14.04.2011 г., изм. и доп. с Решение № 578 по Протокол № 51 от 24.10.2013 г.; изм. и доп. с Решение № 512 по Протокол № 58 от 26.07.2018 г.; изм. и доп. с Решение № 281 по Протокол № 17 от 09.07.2020 г. ; изм. и доп. с Решение № 294 по Протокол № 55 от 12.05.2022 г.; изм. и доп. - Решение № 1037 по Протокол № 53 от 18.12.2025 г., в сила от 01.01.2026 г.), по силата на който ищецът, като наемодател, е поел задължението да предостави на ответника за временно и възмездно ползване части от имоти - публична 2 общинска собственост за поставяне на рекламни елементи, а ответникът, като наемател, е поел задължението да заплаща месечна наемна цена от 25 300лв. без ДДС (30 360.00 лв. с ДДС); Договорът е сключен за срок от 10 години, като същият е удължен с Решение № 776/06.10.2022г. на Столичния общински съвет, въз основа на което е сключено споразумение № СОА23-ДГ66-4/27.04.2023г. Следователно процесният договор е сключен след приемане на Наредбата и в него не е включена клауза за ежегодна актуализация на наемната цена, вкл. такава не е включена и в Споразумението от 27.04.2023г. Не се спори също и от приетото заключение на ССчЕ се установява, че ответното дружество е заплатило наемната цена за процесния период до уговорения с договора и допълнителното споразумение размер. Съобразно Индекса на потребителските цени, актуализираният размер на наемната цена след индексация възлиза на 78177,00лв. с ДДС за периода м.01.2021г. до м.03.2021г., а платените в същия период наеми са в общ размер на 75900лв., поради което Претендираната от ищеца разлика е в общ размер на 2277.00лв. Размерът на законната лихва за доплащане до 03.11.2023г. е в размер на 690.58лв.

Съгласно чл. 8, ал. 2 ЗОбС, редът за предоставяне под наем на имоти - общинска собственост, се определят с наредба на общинския съвет при спазване на разпоредбите на този закон и на специалните закони в тази област. Чл.14, ал.7 ЗОбС предвижда възможност за отдаване под наем на имоти или части от тях - публична общинска собственост (при спазване на условията и реда определен в закона), а ал.8 урежда, че наемните цени се определят от общинския съвет. Съгласно чл. 13, ал. 1 от Наредбата - Договорите за наем се сключват с клауза за ежегодна актуализация на наемната цена, при която е сключен договорът. Актуализация на цената се извършва и по договорите за наем, сключени преди влизане в сила на наредбата, в които липсва такава клауза. Ал.2 от Наредбата предвижда, че Ежегодно, през месеца, следващ месеца, в който е подписан наемния договор, наемната цена по сключените договори се актуализира с Индекса на потребителските цени - месечен, спрямо същия месец на предходната година, по формулата ИПЦ,м (см пг)= 100,%, официално обявен от Националния статистически институт, с изключение на наемните цени на общинските жилища и наемните цени, определени със Закона за политическите партии. Съгласно § 4 от ПЗР на Наредбата - същата е издадена на основание чл. 8, ал. 1 и ал.

2, чл. 14, ал. 8, чл. 22, ал. 3, чл. 34, ал. 5, чл. 47, ал. 2 и др. от ЗОбС.

Спорът между страните и пред настоящата инстанция е правен и се свежда до това има ли право общината като наемодател да индексира едностранно наемната цена по процесния договор с оглед чл. 13 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община, при положение, че в договора между страните не е включена клауза, която препраща към правилата на Наредбата.

Цитираните разпоредби от ЗОбС и Наредбата водят до тълкуване, съгласно което при спазване реда и условията на ЗОбС могат да се отдават под наем имоти или части /публична общинска собственост/ при цени, определени от Общинския съвет, като с Столичният общински съвет е приел наредба, по законова делегация, с която е определено как да се определят цените, като при сключване на договор за наем да се включи (договорите за наем 3 да се сключат) клауза за ежегодна актуализация. В случая при сключване на договора Столична община не се е съобразила с Приетата от общинския си съвет Наредба като не е включила клауза за ежегодна актуализация, съответно не е включила уговорка, с която да се прилагат правилата на Наредбата.

Настоящият въззивен състав приема, че Наредбата /приета преди сключване на договора/ като нормативен административен акт може да намери приложение при условие, че в договорната връзка между страните е предвидено същото, т.е. съгласие между страните уговореният размер на наеманата цена да се променя при условията на Наредбата, каквото в случая липсва. В този смисъл не е налице основание за възникване на допълнителни вземания за индексирана наемна цена, защото за да настъпи индексацията по чл.13, ал.2 от Наредбата, следва да е прието приложение на правилата в договорната връзка между страните, каквото приложение липсва. Напълно неотносими са съображения за приложимост на правилата, защото ответното дружество било търговец са напълно неотносими, доколкото завишената грижа касае начина на изпълнение на търговските сделки. След като не е включена уговорка за индексация или препращане за индексация към правилата на Наредбата, то е недопустимо по силата на нормативен административен акт да се изменя договорната връзка. Липсата на клауза за индексация, съответно препращаща към Наредбата изключва възможността за едностранно изменение на наемната цена, въз основа на нормативен административен акт. Съгласно основния принцип на договорното право, установен в чл. 20а ЗЗД, договорите могат да бъдат изменени, прекратени, разваляни или отменени само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона.

Цитираните по-горе разпоредби на ЗОбС не оправомощават общината да изменя едностранно договора. ЗОбС не дерогира нито принципа на свободата на договаряне, установен в чл. 9 ЗЗД, нито основния принцип в чл. 20а ЗЗД. Нормите на чл. 8 и чл. 14 ЗОбС не предвиждат отклонение от общите принципи на договорното право (По идентични съображения Вж. Решение № 559 от 27.01.2026 г. по в. гр. д. № 14285 / 2024 г. на СГС;

Решение № 4478 от 09.07.2025 г. по в. гр. д. № 1970 / 2025 г. на СГС; Решение № 18/13.01.2025г. по в.т.д. № 647/2024г. по на САС, което не е допуснато до касационно обжалване с Определение № 3082/03.11.2025г. по к.т.д. № 1053/2025г. по описа на ВКС и др.).

Предвид безспорния, а и установен по делото факт, че ответникът е заплатил уговорената наемна цена за процесния период, предявеният иск с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД е неоснователен и подлежи на отхвърляне. Съответно неоснователен е и обусловеният от него иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за неустойка за забава в плащането на наемната цена.

Предвид съвпадението на крайните изводи на двете инстанции, атакуваното решение следва да бъде потвърдено.

При този изход, разноски на въззивника не се следват, а от въззиваемия не се претендират, поради което разноски не се присъждат.

Делото е търговско, а цената на всеки от исковете - под 20 000 лв., поради което и съгласно чл. 280, ал. 3 ГПК настоящото въззивно решение не подлежи на касационно обжалване.