Решение № 1283 от 14.11.2025, Окръжен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 1283 гр. Пловдив, 14.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, III СЪСТАВ, в публично заседание на втори октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мариета Бл. Бедросян при участието на секретаря Елена В. Ангелова като разгледа докладваното от Мариета Бл. Бедросян Гражданско дело № 20245300101182 по описа за 2024 година

Предявен е иск по чл. 19, ал. 3, вр. чл. 183 и сл. от ЗЗД.

Ищцата А. Д. Ш., ЕГН **********, от с. *****, община *****, ул.

*****, със съд. адреси: гр. *****, чрез адв. И. Р., и гр. *****, чрез адв. А. Ч., е предявила по реда на особеното исково производство по чл. 362 и сл. от ГПК срещу ответника „Интерстрой Груп 2010“ ЕООД, ЕИК 201394895, конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3, вр. чл. 183 и сл. от ЗЗД за обявяване за окончателен на Предварителен договор за покупко-продажба на недв. имот от 16.05.2023 г., ведно с присъждане на разноски.

Твърди, че на 16.05.2023 г. сключила с ответното дружество предварителен договор за покупко-продажба на недв. имот – апартамент № ** на етаж 3 от секция „А“, кота +7,65 м, със застроена площ от 87,94 кв.м, състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс, две спални, баня-тоалетна и тераса, при граници: ап. 3А, ведно с прилежащите 4,265 % ид.ч. от общите части на сградата – секция „А“, равняващи се на 12,52 кв.м, който недв. имот според издаденото удостоверение за въвеждане в експлоатация представлява: самостоятелен обект с идентификатор ***** по КККР на гр. *****, изменени със Заповед № ***** г. на ***** на СГКК – *****, с адм. адрес: гр. *****, с предназначение - жилище, апартамент; брой нива – 1; с площ по документ от 1

75,42 кв.м, ведно с 3,709 % ид.ч. от общите части на сградата, построена в ПИ с идентификатор *****, целият с площ от 1 818 кв.м, с трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване – друг вид застрояване; стар идентификатор *****, № по предходен план – ***** от кв.

**, парцел *****, при съседни ПИ: *****, *****, *****, *****, ***** и *****.

Продажната цена на описания недв. имот е 169 197,12 лв. с ДДС, като в нея се включва правото на строеж на процесния апартамент и цената на всички СМР за построяването му и предаването му на собственика с Акт обр.16 – разрешение за ползване, в степен на завършеност, съгласно чл. 17 от Предварителния договор. При подписване на Предварителния договор ищцата внесла аванс, съгласно чл. 2 от същия в размер на 33 839 лв., представляващ 20 % от договорената цена, като остатъка следвало да внесе в срок до 15.07.2023 г., като за целта осигурила сумата чрез ипотечен кредит от „Банка ДСК“ АД. Срокът за сключване на окончателен договор според чл. 5 е 30 дни след последното плащане.

Впоследствие страните сключили Анекс, с който удължили срока на предварителния договор с оглед издаване на Акт обр. 15 и Акт обр. 16, с който анекс обаче ищцата не разполага. Към момента ищцата счита, че е изправна страна по предварителния договор и декларира готовността си да заплати остатъка от продажната цена на имота, но ответникът явно не желае да изпълни задълженията си по този договор.

Ето защо ищцата моли съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен Предварителния договор за покупко-продажба на недв. имот от 16.05.2023 г., ведно с присъждане на разноски, като отново изразява готовност да заплати на ответника остатъка от продажната цена на имота в размер на 135 358,12 лв., ако имотът е освободен от тежести, и/или на ипотекарния кредитор, ако имотът е все още обременен с ипотека, с цел нейното заличаване.

Подробни съображения в тези насоки излага в исковата молба, в уточняващите молби и в писмена защита по съществото на спора. В подкрепа на твърденията си ангажира писмени доказателства.

Ответникът „Интерстрой Груп 2010“ ЕООД (с предишно наименование „***** Груп“ ЕООД) – Пловдив, ул. Четвърти януари 34, ет. 2, ап. 5, с ***** Д.

А. А., ЕИК 201394895, със съд. адрес: гр. *****, чрез адв. Т. Й., е подал 2 отговор, в който заявява, че оспорва изцяло иска и счита същия за неоснователен.

Оспорва твърденията на ищцата, че е осигурила заплащане към 15.07.2023 г. на продажната цена; че продавачът 2 пъти е бил канен за сключване на окончателен договор и че той е поискал откриване на ескроу банкова сметка.

Твърди, че цената е договорена с оглед на кратките срокове за плащането й, като никъде в предварителния договор не е уговаряно това да стане чрез банков ипотечен кредит. Срокът за плащане на цената е 30.06.2023 г., а сключването на окончателен договор е следвало да се извърши до 30 дни след това. Тъй като ищцата не е могла да плати цената в договорените срокове, страните са се споразумели окончателен договор да се сключи до 20.10.2023 г. или до отразяване в АГКК на промяна по чл. 154 от ЗУТ относно процесния обект. На 18.10.2023 г. представител на ответното дружество е изпратил схема на процесния СОС на ищцата със съответно уведомление, но на 20.10.2023 г. окончателен договор отново не е сключен, поради невъзможността на ищцата да заплати цената на имота, като плащането следва да се извърши преди изповядане на окончателната сделка.

Видно от представения договор за ипотечен кредит, сключен от ищцата, същият е от 08.12.2023 г., като според този договор сумата на кредита се усвоява по банковата сметка на ищцата, а това по никакъв начин не гарантира плащане на сумата на ответника. Отделно от това, банката отпуска кредита едва след сключване на окончателен договор и учредяване на ипотека в нейна полза за обезпечаване на кредита, а според Предварителния договор плащането на цената следва да предхожда изповядане на окончателната сделка.

Наред с това, на 18.04.2024 г. дружеството е изпратило на ищцата уведомление за прекратяване на предварителния договор, поради което обявяването му за окончателен след това е недопустимо. В тази връзка прави възражение за прекратяване на процесния договор на основание чл. 27 от същия, тъй като купувачът не е заплатил в договорения срок продажната цена на имота и е в забава повече от 30 дни.

В условията на евентуалност заявява, че с отговора си прави изявление за разваляне на предварителния договор, поради неизпълнение от страна на 3 ищцата да заплати продажната цена и да сключи окончателен договор.

Ето защо моли иска да бъде отхвърлен като неоснователен, ведно с присъждане на разноски.

Подробни съображения за това излага в отговора и по съществото на спора. В подкрепа на твърденията си ангажира писмени доказателства.

Съдът като прецени процесуалните предпоставки за допустимост на предявения иск, събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, и като взе предвид доводите на страните, съгласно чл. 235 от ГПК, намира за установено следното от фактическа страна:

Няма спор, че на 16.05.2023 г. в гр. ***** между ответника „Интерстрой Груп 2010“ ЕООД, ЕИК 201394895, като продавач (обещател), и ищцата А. Д.

Ш., ЕГН **********, като купувач, е сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недв. имот, а именно: апартамент № ** на етаж 3 от секция „А“, кота +7,65 м, със застроена площ от 87,94 кв.м, състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс, две спални, баня-тоалетна и тераса, при граници: ап. 3А, ведно с прилежащите 4,265 % ид.ч. от общите части на сградата – секция „А“, равняващи се на 12,52 кв.м, който имот ще се построи в ПИ с идентификатор ***** по КККР на гр. *****, последно изменени със Заповед № ***** г. на ***** на СГКК – *****, с адрес на имота: гр. *****, с площ на ПИ от 1818 кв.м, трайно предназначение на територията – урбанизирана; начин на трайно ползване – за друг вид застрояване, стар идентификатор *****, номер по предходен план ***** от кв. **, парцел ******** – за смесено общ. обслужване; при съседни ПИ №№: *****, *****, *****, *****, ***** и *****, за който са издадени: скица-виза от 10.08.2016 г., допълнена на 24.04.2018 г.; одобрен на 27.04.2018 г. технически инвестиционен проект и Разрешение за строеж № ***** г.

Според издаденото удостоверение за въвеждане в експлоатация представлява процесният недв. имот – апартамент № ** съставлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***** по КККР на гр. *****, изменени със Заповед № ***** г. на ***** на СГКК – *****, с адм. адрес: гр.

*****, с предназначение - жилище, апартамент; брой нива – 1; с площ по документ от 75,42 кв.м, ведно с 3,709 % ид.ч. от общите части на сградата, построена в описания по-горе ПИ с идентификатор *****.

Продажната цена на процесния недв. имот – апартамент № **, е 4

169 197,12 лв. с ДДС, съгласно чл. 1 от Предварителния договор от 16.05.2023 г., като в нея се включва правото на строеж на апартамента и цената на всички СМР за построяването му и предаването му на собственика с Акт обр.16 – разрешение за ползване, в степен на завършеност, съгласно описаното в чл. 17 от Предварителния договор.

Няма спор, че при подписване на Предварителния договор ищцата е внесла аванс, съгласно чл. 2 от същия в размер на 33 839 лв., представляващ 20 % от договорената цена, като остатъка от 80 % или 135 358,12 лв. купувачката е следвало да внесе по посочената банкова сметка на продавача в срок до 15.07.2023 г., което тя не е сторила и до момента.

Според чл. 5 от Предварителния договор, страните се задължават да сключат окончателен договор в нотариална форма при нотариус ***** – *****, рег.№ *** на НК, в срок до 30 дни след последното плащане, до т.е.

14.08.2023 г. Дружеството – продавач признава, че между страните е постигната устна договореност окончателен договор да бъде сключен в срок до 20.10.2023 г. или до отразяване в АГКК на промяна по време на строителството по чл. 154 от ЗУТ, касаеща процесния обект – апартамент № **, каквато до момента няма.

Съгласно чл. 13 от Предварителния договор, продавачът се задължава да изгради в ПИ изцяло със свои средства предвидената сграда, в която се намира и процесният обект, и да издаде Акт обр. 15 в срок до м.06.2023 г., като според чл. 15 от него този срок спира да тече, когато купувачът е в забава при плащането на която и да е от дължимите вноски за периода на забавата, а след направено плащане срокът започва да тече отново.

При забава на плащането на вноска повече от 30 дни чл. 27 от Предварителния договор предвижда, че продавачът има право да прекрати едностранно и без предизвестие предварителния договор и да задържи уговорените неустойки по чл. 25 и чл. 26 от същия договор.

Представено е от ответника Уведомление без дата, отправено до ищцата А. Ш., с което дружеството „Интерстрой Груп 2010“ ЕООД прекратява едностранно Предварителния договор от 16.05.2023 г., поради неизпълнение на задължението й за плащане на договорената цена. От приложените към уведомлението разписки за изпратена пратка чрез куриерска фирма „Еконт“ не може да се установи, че се касае за изпращане именно за посоченото 5 уведомление, поради което съдът намира, че няма данни то да е било редовно връчено на ищцата.

Направено е от ответника „Интерстрой Груп 2010“ ЕООД и евентуално възражение, че Предварителния договор от 16.05.2023 г. следва да се счита за развален едностранно от страна на дружеството, поради неизпълнение на задължението на ищцата А. Ш. за плащане на договорената цена, с подаване на отговора на исковата молба на 18.07.2024 г.

Съдът не обсъжда всички събрани писмени доказателства по делото във връзка с опитите на ищцата да получи банков кредит за закупуване на процесния апартамент, тъй като тези обстоятелства са ирелевантни на спора по същество.

При така установените фактически обстоятелства, съдът направи следните правни изводи:

Съгласно чл. 19 от ЗЗД, предварителният договор за сключване на окончателен договор, за който се изисква нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма, като предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, а всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор и в такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила. Или за да се уважи предявен конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, следва да съществуват следните кумулативно дадени предпоставки: да има валидно сключен и в определената форма за действителност действащ предварителен договор; ищцата да докаже качеството си на изправна страна по този договор; падежът на договора, ако има такъв, да е изтекъл; ответни кът да притежава собствеността върху недвижимия имот към момента на вписване на исковата молба и имотът, предмет на договора, да е годен обект на прехвърлителна сделка.