Решение № 157 от 16.12.2024, Окръжен съд - Кърджали

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 157 гр. Кърджали, 12.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – КЪРДЖАЛИ, II. СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Пламен Ал. Александров

Членове:

Кирил М. Димов

Невена К. Калинова при участието на секретаря Славея Д. Топалова като разгледа докладваното от Кирил М. Димов Въззивно гражданско дело № 20245100500233 по описа за 2024 година

Производството е по чл.258 и сл. от ГПК.

С решение № 262/23.08.2024 г. по гр.д. № 164/2023 г. по описа на РС Момчилград, е прогласена нищожността на договор за аренда от 23.12.2016 г. сключен между М. Ю. С., с ЕГН **********, с постоянен адрес гр.С. З., кв.“Т.

Ч.“ 41, ет.2, ап.70 - Арендодател и М. М. К., с ЕГН **********, с постоянен адрес с.П., общ.Дж. - Арендатор, вписан в СВ при РС Момчилград с вх.рег. № 58, акт № 24, том 1 от 23.01.2017 г. за следните недвижими имоти в землището на с.П., общ.Дж., обл.Кърджали: ПИ с идентификатор № ***, стар № 000675 с площ 10533 кв.м. местността „Б.“, трайно предназначение на територията-земеделска, начин на трайно ползване нива, категория-десета, при граници съгласно скица - ПИ № ***, ПИ № ***, ПИ № ***, ПИ с идентификатор № ***, стар № 000658 с площ 5786 кв.м. в местността „Х.“, трайно предназначение на територията-земеделска, начин на трайно ползване - нива, категория-девета, при граници съгласно скица - ПИ № ***, ПИ № ***, ПИ №***, ПИ №

***, ПИ с идентификатор № ***, стар № 000656 с площ 1876 кв.м. местността „Х.“, трайно предназначение на територията-земеделска, 1 начин на трайно ползване нива, категория-девета, при граници съгласно скица - ПИ № ***, ПИ № ***, ПИ №***, ПИ № ***,

ПИ с идентификатор № ***, стар № 000582 с площ 1517 кв.м. местността „К. Т.“, трайно предназначение на територията-земеделска, начин на трайно ползване нива, категория-девета, при граници съгласно скица - ПИ № ***, ПИ № ***, ПИ №***, ПИ № ***,

ПИ с идентификатор № ***, стар № 000256 с площ 2173 кв.м. местността „Д. я.“, трайно предназначение на територията -земеделска, начин на трайно ползване - нива, категория-девета, при граници съгласно скица- ПИ № ***, ПИ № ***, ПИ №***, ПИ № ***, ПИ

№ ***, ПИ № ***, ПИ № ***, ПИ с идентификатор №

***, стар № 000649 с площ 778 кв.м. местността „В. к.“, трайно предназначение на територията-земеделска, начин на трайно ползване нива, категория-девета, при граници съгласно скица - ПИ № ***, ПИ № ***, ПИ №***, на основание чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД, поради противоречието му с добрите нрави и е отменено вписване на договор за аренда от 23.12.2016 г., извършено с вх. рег. № 58, дв. вх № 59, акт № 24, том 1, партиден № 25133-25138 от 23.01.2016г. по описа на СВ при МРС . Със същото решение М. М. К. е осъден да заплати на М. Ю. С. сумата в размер на 2700 лв., представляващи разноски по делото.

Недоволен от така постановеното решение е останал въззивникът М. М.

К., която го обжалва чрез процесуалния си представител адв. Н. М. като неправилно поради нарушение на материалния закон и необоснованост. В жалбата се сочи, че от датата на сключване на договора за аренда в предвидената от закона форма за неговата валидност и при спазване на изискванията на ЗАЗ, действащи към 23.12.2016 год., добросъвестно и коректно изпълнявал поетите с договора и Закона за арендата в земеделието задължения като арендатор. Излагат се съображения, че основанието по чл.26, ал.1 пр.3 от ЗЗД не било налице, когато клаузи от договора за аренда съответстват на правните норми, изграждащи неговия институт, когато това, което страните не са уговорили, урежда самият закон, т. е. договорът има и нормативно съдържание, а при каузалния възмезден договор - когато уговорената основна престация не е сведена практически до нулева стойност.

В конкретния казус било договорена и заплатена през 2016 год. арендна цена в размер на 5 300 лева. Сочи се, че за да се прецени обстоятелството дали 2 страните по договора са свели задължението по чл.8 от ЗАЗ практически до нулева стойност, следва да се отчетат всички характеристики на договора, но и да се приложи принципа на автономия на волята, тъй като договорът за аренда бил каузален, възмезден, а при тези договори чл.9 от ЗЗД допускал известна обективна нееквивалентност в насрещните престации, което съдът неправилно не е отчел. Твърди се, че само договор за аренда, в който страните са свели основното задължение на арендатора по чл.8 от ЗАЗ практически до нулева стойност, е нищожен. В действащия чл.4 от ЗАЗ бил предвиден само минимален срок на договора, като не било налице ограничение в крайния, максимален срок на действие. При тези обстоятелства уговореният 50 годишен срок в оспорения договор за аренда от 23.12.2016 год. съответствал на института. Императивната разпоредбата на чл.16, ал.1 от ЗАЗ предвиждала възможност за изменение на арендното правоотношение за всяка от страните, чийто интерес е засегнат от настъпило в срока трайно изменение на обстоятелствата, от които те са се ръководили към сключването на договора.

Застъпва становището, че не е нищожен на основание чл.26, ал.1 пр.3 от ЗЗД договор за аренда на земеделска земя, в който арендната вноска е значително по-ниска от пазарната, срокът е 50 годишен и няма уговорка, която да предвижда механизъм за индексация на арендната вноска при трайно изменение в икономическите условия за производство на земеделска продукция, настъпило в срока на договора. Моли съда да отмени решението на РС - Момчилград и да отхвърли предявения иск. Претендира разноски. В съдебно заседание, представляван от процесуалния си представител - адв. Н.

М. поддържа въззивната жалба по изложените в същата съображения.

Въззиваемият М. Ю. С. не е представил отговор на основание чл.263, ал.1 от ГПК. В съдебно заседание представляван от процесуалния си представител адв. М. Ч., оспорва въззивната жалба като неоснователна.

Претендира разноски.

Въззивният съд, при извършената преценка на събраните по делото доказателства, по повод и във връзка с оплакванията, изложени от въззивника, констатира:

Въззивната жалба е допустима, подадена е в срок от лице, имащо правен интерес, а по съществото разгледана е основателна.

Решението на РС - Момчилград е валидно и допустимо, като не са 3 налице основания за обезсилването му като недопустимо или обявяването му за нищожно.

Първоинстанционното производство е било образувано по предявен иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД, за прогласяване нищожността на договор за аренда.

Ищецът твърди в исковата молба, че сключеният между страните договор за аренда е нищожен, тъй като не е сключен от собственик, притежаващ повече от ½ идеална част от поземлените имоти съгласно разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ от 2018 г. Твърди също, че договорът противоречи на добрите нрави, тъй като е сключен за неоправдано дълъг срок от 50 години и при незначителна и практически нулева рента, неотговаряща на изискванията на чл.8, ал.2 от ЗАЗ.

Ответникът оспорва предявения иск в представен отговор на основание чл.131 от ГПК. В отговора се сочи, че договорът за аренда не противоречи на закона и добрите нрави. Към момента на сключване на договора действала старата разпоредба на чл.3, ал.4 от ЗАЗ, която предвиждала възможност договорът да се сключи само от някой от съсобствениците на земеделската земя. Сочи се, че заплатената цена била значителна, платена предварително и по-висока от средния размер на арендното плащане за землището на с.П..

Твърди също, че за последните 7 години вложил значителни средства за облагородяване на имотите, ограждането им и засаждане на овощни дръвчета сливи и череши.

С договор за аренда от 23.12.2016 г., с нотариална заверка на подписите, вписан в Служба по вписванията – гр.Момчилград, вх. № 58/23.01.2017 г., М.

Ю. С., като Арендодател, предоставил на М. М. К., като Арендодател, за временно ползване за срок от 50 стопански години, считано от 2016/2017 стопанка година, земеделсска земя с обща площ 22.664 дка, представляваща шест броя земеделски земи, подробно описани в договора. В чл.2 от договора е посочено, че арендното плащане е в размер на 5300 лв. за всички имоти, предмет на договора, и за целия период на договора, като същото се заплаща авансово за целия период на договора и арендодателя удостоверява, че е получил сумата изцяло и в брой.

От показанията на разпитания по делото свидетел М. М. С. – син на ищеца, се установява, че заедно със своя баща и сестра си разговаряли с 4 ответника, като искали да изменят договора, но той не се съгласил.

Свидетелят М. М.в К. - син на ответника, сочи в показанията си, че след сключването на договора почистили и оградили част от имотите, в които засадили трайни насаждения.

От показанията на свидетеля С. П. С. - зет на ответника, се установява, че земеделските зами били девета и десета категория, възможно най-ниските, като за целта били направени допълнителни вложения за почистване с механизирана техника и изнасяне на камъни. Свидетелят сочи също, че част от парцелите били засадени с трайни насаждения, които още не били плодоотдаващи.

От писменото заключение на вещото лице С. В. Н. по назначената съдебно-оценителна експертиза, както и от разпита на същата пред първоистанциониния съд, които и настоящата инстанция приема, се установява, че размера на средната рента в земеделието на село П., община Дж. за периода от 2017 г. вкл. до 2023 г., вкл. по начин на трайно ползване е: нива - 2,57 лв.; ливади - 8,00 лв.; пасища и мери - 7,00 лв.; трайни насаждения - 10,00 лв. Нивите от договора са 21,778 дка X 2,57лв. = 55,96 лв. средна годишна рента, за 50 години - 2798,5 лв. Трайното насаждение е 0,778 дка X 10.00 лв. = 7,78 лв. средна годишна рента, за 50 години е 389 лв. Общо за 50 години по така направените изчисления сумата на рентата е 3187,5 лв. Сумата, която е платил арендатора за 22,664 дка за 50 години е 5300 лв., като за 50 години средната рента на декар е 233, 85 лв. За една година средната рента е 4,677 лв.

От писменото заключение на вещото лице инж. Ю. С. И. по назначената съдебно-оценителна експертиза, както и от разпита на същия пред първоинстанционния съд, които и настоящата инстанция приема, се установява, че размерът на средната рента в земеделието за с. П., община Дж. за периода от стопанската 2017 до стопанската 2023 г., изчислен на база чл.8, ал.2, т.1 от ЗАЗ, а именно на база пазарната поземлена рента, като се вземат предвид и вписани договори за аренда в СВ при МРС, данни от НСИ, ОДЗ и др. пазарни източници е както следва: ПИ *** - 13.83 лв;..; ПИ *** - 14.42 лв.; ПИ *** - 13,95 лв.; ПИ *** - 13,95 лв.;

ПИ *** - 13,95 лв.; ПИ *** - 10.99 лв. Справедливият пазарен размер на арендното плащане по договора за аренда от 23.12.2016 г. на база 5 изчисленията извършени по т. 1 от поставената задача според вещото лице е 15 764.50 лева.

При така установените данни следва извода, че предявеният иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД, за прогласяване нищожността на договор за аренда не неоснователен и недоказан.

Не е спорно по делото, че между страните е бил сключен договор за аренда на земеделска земя с обща площ 22.664 дка, за срок от 50 стопански години, с арендното плащане е в размер на 5300 лв. за всички имоти, предмет на договора и за целия период на договора. Основният довод, който се релевра в исковата молба е, че договорът е сключен за неоправдано дълъг срок от 50 години и при незначителна и практически нулева рента, неотговаряща на изискванията на чл.8, ал.2 от ЗАЗ. Сочената от въззиваемия разпоредба на чл.8, ал.2 от ЗАЗ не предвижда конкретни размери на арендното плащана, а представлява база, основа за договаряне. Или, страните имат гарантирана от закона - чл.9, ал.1 от ЗЗД, свобода на договаряне, като могат да сключат договор с арендно плащане и под предвидените в разпоредбата на чл.8, ал.2 от ЗАЗ базови размери. За да противоречи на добрите нрави, насрещната престация (арендното плащане) следва да бъде в такава степен незначителна и явно нееквивалентна, че на практика да бъде безполезна, респ. нулева за насрещната страна. Такава явна безполезност или незначителност би била налице, когато е съществува изключително голяма разлика в престациите, например над десет или повече пъти над пазарната цена. В случая съгласно заключението на вещото лице инж. Ю. С. И. пазарния размер на арендното плащане по договора за аренда от 23.12.2016 г. е в размер на 15 764.50 лева, или разлика от три пъти с договореното арендно плащане от 5300 лв. Поради това не може да се направи извод, че е налице нищожност на договора поради противоречие с добрите нрави, в който смисъл е и константата съдебна практика - решение № 24 от 9.02.2016 г. на ВКС по гр. д. № 2419/2015 г., III г. о., ГК, решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1208/2009 г., III г. о., ГК, решение № 119 от 22.03.2011 г. на ВКС по гр. д. № 485/2011 г., I г. о., ГК, Решение № 452 от 25.06.2010 г. на ВКС по гр. д. № 4277/2008 г., IV г. о., ГК.